In caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.
Tribunale Roma, Sezione 5 civile – Sentenza 15 ottobre 2012, n. 19254
OPPOSIZIONE A DECRETO INGIUNTIVO, CONDOMINIO – CONDOMINIO – COMPRAVENDITA DELL’IMMOBILE IN CONDOMINIO – RIPARTIZIONE SPESE TRA VENDITORE ED ACQUIRENTE – CRITERI
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROMA
QUINTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, in persona del giudice, dott. Claudio Tedeschi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 49721 del Ruolo Generale per l’anno 2009, assunta in decisione all’udienza del 4.04.2012 e vertente
Tra
Am.Sa., elett.te dom.ta in Roma, in via (…), presso lo studio dell’avv. Ri.De., che la rappresenta e difende, giusta procura apposta in calce all’atto di citazione;
– Attrice –
E
Condominio di Viale (…) di Roma in persona del suo amministratore p.t., Ma.Li., elettte dom.to in Roma, in piazza (…), presso lo studio dell’avv. Se.D’A., che lo rappresenta e difende, giusta delega rilasciata in calce alla comparsa di costituzione e risposta;
– Convenuto –
E
Ci.Er., quale genitore esercente la potestà sulla figlia minore Bo.Al., elett.te dom.ta in Roma, in viale (…), presso lo studio dell’avv. Da.De., che la rappresenta e difende, giusta mandato apposto a margine della comparsa di costituzione e risposta;
– Terzo chiamato in causa –
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con l’atto introduttivo del presente procedimento, Am.Sa., ha proposto opposizione, ex art. 645 c.p.c., al decreto ingiuntivo n. 5334/2009, emesso, corredato di clausola di provvisoria esecutività, nel giudizio iscritto al n. 87043/2008 R.G., in data 27.03.2009, ad istanza del condominio di “viale (…)” di Roma, per il pagamento della complessiva somma di Euro 4.597,40 – incrementata di accessori di legge e spese del procedimento – pretesa – come leggesi nel ricorso per ingiunzione, cui il gravato titolo ingiuntivo opera richiamo per relationem – quanto ad Euro 3.644,76 per “conguaglio lavori straordinari”, quanto ad Euro 407,44 per “saldo condominio anno 2006”, quanto ad Euro 275,20 per “n. 12 rate condominio 2007”, quanto ad Euro 270 per 12 rate condominio 2008′ afferenti l’unità immobiliare dell’interno n. 1 delle scale GC in esso compresa, importo così quantificato in forza delle deliberazioni assembleari dell’1.03.2007 e del 26.06.2007, approvative dei bilanci, consuntivo 2006, preventivo 2007 e consuntivo spese straordinarie; a sostegno motivo dell’opposizione ha dedotto: di aver acquistato, l’indicato immobile, da Bo.Al., con atto a rogito notar Co. del 7.11.2005; che, per espressa pattuizione contenuta sia nel preliminare che nell’atto definitivo di vendita, la parte alienante aveva assunto l’obbligo di manlevare, ella acquirente, “dal pagamento delle quote dovute per lavori straordinari relativi alle parte comuni del fabbricato” e di consegnare quietanza del loro intervenuto versamento; che gli importi cui si riferiva l’opposta ingiunzione giudiziale, come attestato in dichiarazione dell’amministratore del 15.05.2008, concernevano interventi avviati nell’anno 2004 e terminati il 2006; che anche ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., il soggetto passivo di tale obbligo contributivo andava individuato nel proprietario dell’immobile nel momento in cui la relativa spesa era stata deliberata, momento che si poneva antecedentemente all’intervenuta alienazione; che, quanto alla parte della somma ingiunta afferente i ratei per gli esercizi 2007 e 2008, essi andavano posti a carico della conduttrice della citata unità abitativa che, come da dichiarazione rilasciata dall’amministratore il 15.05.2008, ne aveva curato il relativo versamento; per tali ragioni, in via conclusiva ha chiesto la giudiziale declaratoria di revoca e/o di inefficacia dell’opposto titolo ingiuntivo e, autorizzata la chiamata in causa di Ci.Er., quale genitore esercente la potestà sulla figlia minore Botta Alessia, di pronunciarne condanna in manleva quanto alle somme riconosciute in favore del condominio opposto, vinte le spese di lite. Costituito in giudizio, il condominio di “viale (…)” di Roma, impersonato dal suo amministratore p.t., Ma.Li., ha contestato l’avversa opposizione, preliminarmente dando atto che, successivamente alla notifica dell’opposto titolo ingiuntivo, l’opponente aveva provveduto al pagamento dell’importo ingiunto, e quindi eccependo: quanto alle somme pretese per i lavori straordinari, la sussistenza di obbligo, in capo all’opponente, in solido con la propria dante causa, di loro pagamento ai sensi dell’art. 63 disp. att., c.c. e l’inopponibilità, nei propri confronti, di eventuali accordi di differente contenuto intervenuti tra le parti; il difetto di prova quanto al versamento degli oneri per gli esercizi 2007 e 2008, che non avrebbe potuto trarsi dalla dichiarazione rilasciata dall’amministratore e indicata da parte opponente; ha concluso instando per il rigetto dell’opposizione e la conseguente conferma dell’opposto titolo ingiuntivo, con conseguente condanna, dell’opponente, al pagamento dell’importo ingiunto, ovvero della somma risultante a di lei debito, con salvezza degli esborsi di processo. Autorizzatane l’evocazione in giudizio si è, indi, costituita Ci.Er., quale genitore esercente la potestà sulla figlia minore Bo.Al., ed ha eccepito la “inammissibilità della istanza di autorizzatone alla chiamata in causa per violatone degli arti. 269 e 183 c.p.c.”, la “inesistenza del presupposto” della detta chiamata in causa e la “sopravvenuta estinzione del rapporto principale” posto che il credito esatto in via ingiuntiva era stato così quantificato in deliberato assembleare dell’1.03.2007, approvativo del consuntivo delle spese straordinarie, laddove la previsione riportata nell’atto di vendita e dedotta quale fonte dell’affermato obbligo di garanzia doveva riferirsi a spese sussistenti prima di detta alienazione, intervenuta nell’anno 2005, che erano state saldate da ella deducente, nonché per avere, l’opponente, comunque saldato il debito oggetto dell’opposto titolo ingiuntivo, in tal modo estinguendo anche l’obbligo di garanzia ad esso accessorio; la sussistenza, quanto alla detta causale debitoria avente ad oggetto il pagamento delle spese per interventi straordinari, di responsabilità della sola opponente poiché eseguiti e/o completati successivamente alla intervenuta vendita: l’eseguito pagamento, da parte di ella deducente, nei confronti della propria chiamante in causa, delle somme afferenti gli interventi eseguiti sino alla stipula della compravendita e come stabilito all’articolo 8 del relativo contratto preliminare la cui previsione, in ragione dell’intervenuto adempimento, non era stata reiterata nel contratto definitivo; ha concluso instando per la declaratoria di inammissibilità della propria evocazione in giudizio e/o per il rigetto della domanda proposta nei propri confronti, con vittoria delle spese di giudizio.
Nella memoria ex art. 183, comma VI, n. 1 c.p.c. l’opponente ha chiesto, nei confronti del condominio opposto, dichiararsi cessata la materia del contendere e, quindi, revocarsi l’opposto titolo ingiuntivo, con salvezza delle spese di lite e, nei confronti della chiamata in causa, accertarsi il di lei obbligo quanto al pagamento delle somme relative ad interventi straordinari “iniziati nel 2004 e terminati nel 2006″, con sua condanna al rimborso di quanto da ella, a tale titolo, corrisposto al condominio, con vittoria delle spese processuali.
L’intervenuto e non contestato pagamento delle somme oggetto di ingiunzione cui, per espressa ammissione del condominio opposto, l’opponente ha proceduto a seguito della notifica dell’opposto titolo ingiuntivo, ne determina la sua revoca.
Deve escludersi che tale adempimento possa legittimare pronunciamento di cessazione della materia del contendere, atteso che la medesima parte opponente ha, comunque, reiterato e ribadito le proprie ragioni di opposizione (v. verbale d’udienza dell’11.01.2010) sicché deve escludersi che possa ritenersi venuto meno il suo interesse alla proposta opposizione, necessario per tale pronuncia definitoria del giudizio. Deve, indi, rilevarsi che la proposta opposizione è infondata.
La sussistenza del credito esatto in via ingiuntiva trovava probatoria affermazione nei deliberati assembleari dell’1.03.2007 e del 26.06.2007, approvativi dei bilanci – consuntivo 2006, preventivo 2007 e consuntivo spese straordinarie e dei pertinenti piani di riparto individuali – che il condominio opposto ha prodotto sia in sede monitoria che nella presente fase processuale e la cui omessa impugnazione e/o riforma (nulla essendo stato dedotto e documentato sul punto) determina la vincolatività, per tutti i condomini, dei crediti in essi affermati a loro individuale onere, giusta previsione del comma 1 dell’art. 1137 c.c.
La qualità, in capo all’opponente, di condomina del condominio convenuto a far data dal 7.11.2005 trova riscontro dimostrativo nell’atto di compravendita a rogito notar Co. in detta data, rep. n. 20585, con cui ella acquistava l’unità immobiliare dell’interno n. 1, sicché, con riferimento anche agli oneri già maturati nell’anno 2004 (tra cui, per espressa ammissione di ella opponente, dovrebbero annoverarsi gli importi richiesti per gli interventi straordinari) ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., nonché per quelli maturati successivamente, deve ritenersi sussistente di lei legittimazione passiva, dovendosi escludere che eventuali pattuizioni afferenti l’intervenuta compravendita, poiché res inter aliosa acta ed ai sensi dell’art. 1372, comma II, c.c., possano essere validamente opposte all’amministrazione condominiale.
Per quel che concerne, poi, la quota parte del debito ingiunto concernente la gestione ordinaria per gli esercizi 2006, 2007 e 2008, anche in tal caso l’obbligo di pagamento grava sulla opponente, poiché condomina, dovendosi escludere, anche in tal caso, l’opponibilità, nei confronti dell’amministrazione condominiale, di eventuale situazione locativa del cespite; nessuna prova è stata, poi, resa quanto al pagamento di dette somme dalla conduttrice che, in ipotesi, avrebbe potuto apprezzarsi, ai fini solutori, ai sensi dell’art. 1180 c.c.
Deve, pertanto, in ragione dell’intervenuto pagamento e solamente in forza di tale dato, revocarsi l’opposto titolo monitorio.
Per quel che concerne la posizione del terzo chiamato in causa, va disattesa l’eccezione di inammissibilità dell’intervenuta evocazione in giudizio sollevata da Ci.Er., dovendo trovare applicazione il condivisibile principio esegetico, elaborato in corretta lettura del pertinente dato normativo, per il quale ‘in tema di procedimento per ingiuntone, per effetto dell’opposizione non si verifica alcuna inversione della posizione sostanziale delle parti nel giudizio contenzioso, nel senso che il creditore mantiene la veste di attore e l’opponente quella di convenuto, ciò che esplica i suoi effetti non solo in tema di onere della prova, ma anche in ordine ai poteri ed alle preclusioni processuali rispettivamente previsti per ciascuna delle parti. Ne consegue che il disposto dell’art. 269 cod. proc. civ., che disciplina le modalità della chiamata di terzo in causa, non si concilia con l’opposizione al decreto, dovendo in ogni caso l’opponente citare unicamente il soggetto che ha ottenuto detto provvedimento e non potendo le parti originariamente essere altre che il soggetto istante per l’ingiunzione e il soggetto nei cui confronti la domanda è diretta, così che l’opponente deve necessariamente chiedere al giudice, con fatto di opposizione, l’autorizzazione a chiamare in giudico il terreo al quale ritenga comune la causa sulla base dell’esposizione dei fatti e delle considerazioni giuridiche contenute nel ricorso per decreto” (così Cass. 01/03/2007 n. 4800).
Avendo l’opponente, nell’atto propulsivo del presente procedimento, articolato la richiesta di ampliamento dell’ambito originario del giudizio come individuato in riferimento alla presenza del solo creditore procedente in via ingiuntiva e di ella opponente, deve escludersi la ravvisabilità di violazione alcuna di legge processuale tale da determinare l’affermata inammissibilità.
Quanto, poi, al merito dell’obbligo di garanzia azionato dall’opponente nei confronti della chiamata in causa, deve applicarsi il corretto principio interpretativo, anch’esso tratto dalla adeguata lettura del pertinente sistema normativo, per il quale “in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. cod. civ.” (così Cass. 03/12/2010 n. 24654).
Ciò posto deve, indi, rilevarsi che il richiamato atto di compravendita (all. 3 produzione parte opponente) non contiene pattuizione alcuna che validamente intervenga ad apportare deroga convenzionale al riassunto schema legale di disciplina; deve, nel contempo, osservarsi, dal materiale istruttorio in atti, che l’esecuzione degli interventi manutentivi cui si riferiscono, in parte, gli importi oggetto dell’opposta ingiunzione giudiziale di pagamento, erano decisi nell’anno 2004, nel mentre, con la citata deliberazione assembleare dell’1.03.2007 (all. 2 produzione fasc. monitoria condominio) era approvato il solo bilancio consuntivo. Depone, in tal senso, la complessiva e coordinata valutazione inferenziale di plurimi elementi, quali, in specie, la dichiarazione resa dall’amministratore del condominio e prodotta in allegato n. 4 del fascicolo di parte opponente (in cui viene riportato che detti interventi avevano avuto avvio nell’anno 2004 ed erano stati ultimati nel 2006); l’esistenza, con riferimento all’unità immobiliare alienata all’opponente, di debiti relativi ad interventi straordinari di cui la medesima chiamata in causa, nell’istanza prodotta al giudice tutelare in data 13.06.2005 (all. 5 produzione parte opponente), in chiave confessoria ne riconosceva l’esistenza; la mancanza di contestazione, da parte della chiamata in causa, di tale circostanza, avendo, costei, incentrato le proprie difese sul presupposto della prosecuzione ed ultimazione degli interventi da compensare anche successivamente all’intervenuta vendita della propria unità immobiliare, senza confutare il dato presupposto relativo alla decisione di loro esecuzione prima di tale momento; il difetto di allegazione e prova dell’esistenza di altra e differente decisione assembleare che avesse disposto ulteriori interventi.
Deve, pertanto affermarsi la posizione di sostanziale soggezione a detto debito – il cui importo, come può percepirsi dai dati riportati nel ricorso per ingiunzione e dinanzi riportati, si sostanzia in complessivi Euro 3.644,76 – della chiamata in causa poiché proprietaria del cespite immobiliare (e, quindi, condomina) nel momento in cui erano decisi gli interventi conservativi cui si riferisce detto importo, oggetto di ingiunzione, per il cui pagamento, in favore dell’opponente, oltre ai relativi interessi legali maturati dalla data di deposito della presente sentenza e sino all’effettivo soddisfo (e ciò in difetto di deduzione e prova circa l’esatta data di pagamento, da parte dell’opponente, verso il condominio, di tale somma) va, quindi, pronunciata condanna della chiamata in causa. In ordine al governo delle spese processuali, l’opponente va condannata al loro pagamento, in favore del condominio opposto, con riferimento a quelle sia della fase monitoria e come determinate nel decreto per ingiunzione, sia a quelle della presente fase di opposizione ex art. 645 c.p.c., per gli importi che vengono riportati in dispositivo; la chiamata in causa va condannata al loro rimborso, in favore dell’attrice, per la somma pure indicata in dispositivo.
P.Q.M.
definitivamente pronunciando a definizione del giudizio promosso da Am.Sa. nei confronti del condominio di “viale (…)” di Roma in persona del suo amministratore p.t., Ma.Li. ed integrato con la chiamata in causa di Ci.Er., quale genitore esercente la potestà sulla figlia minore Bo.Al., ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
revoca l’opposto decreto ingiuntivo n. 5334/2009, emesso, corredato di clausola di provvisoria esecutività, nel giudizio iscritto al n. 87043/2008 R.G., in data 27.03.2009;
condanna Ci.Er., quale genitore esercente la potestà sulla figlia minore Bo.Al., al pagamento, in favore di Am.Sa., della somma di Euro 3.644,76 oltre ai relativi interessi legali maturati dal deposito della presente sentenza e sino al soddisfo;
condanna Am.Sa. al pagamento, in favore del condominio di “viale (…)” di Roma in persona del suo amministratore p.t., delle spese processuali relativa sia alla fase monitoria (che determina in Euro 43,00 per esborsi, Euro 297,00 per diritti ed Euro 143,00 per onorario, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario come per legge) sia della presente fase di opposizione (che determina in Euro 970,00 per diritti ed Euro 1.360,00 per onorario, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario come per legge); condanna Ci.Er., quale genitore esercente la potestà sulla figlia minore Bo.Al. al pagamento, in favore di Am.Sa., delle spese del presente giudizio che determina in Euro 750,00 per diritti ed Euro 1.100,00 per onorario, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario come per legge.
Così deciso in Roma il 23 luglio 2012.
Depositata in Cancelleria il 15 ottobre 2012.
Condominio e destinazione della cosa comune