Impossibilità dell'uso diretto della cosa comune da parte di tutti i partecipanti

Trib. Roma Sez. V, 25/11/2010

In materia di condominio, qualora non sia possibile o non ragionevole l’uso diretto della cosa comune da parte di tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla quota di ciascuno, ovvero promiscuamente oppure con sistemi di turni temporali o frazionamenti degli spazi, l’uso indiretto della cosa comune può essere deliberato dalla maggioranza, costituendo l’indivisibilità del godimento o l’impossibilità dell’uso diretto il presupposto dell’insorgenza del potere assembleare circa l’uso indiretto.

 

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI ROMA

QUINTA SEZIONE CIVILE

In composizione monocratica, in persona del dott. Francesca Romana Salvadori, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 70750 del ruolo generale degli affari contenziosi dell’anno 2007, posta in decisione all’udienza del 2/7/2010 e vertente

TRA

Ra.Lo. e De.Ma.

elettivamente dom.ti in Roma, Via (…), presso lo studio dell’Avv.to Pa.Ca. che li rappresenta e difende per mandato a margine del ricorso ex art. 1137 cod. civ.

RICORRENTI

E

Condominio (…) (Roma), in persona dell’amministratore pro tempore

RESISTENTE CONTUMACE

E

Sp.Gi., De.Ba.Lu., Ro.Ca., Ma.Li., Lo.Ve., Ge.Pa., Mi.Le., Ro.Gi. e Sa.Lu.

elettivamente dom.ti in Roma, Via (…), presso lo studio dell’Avv.to Vi.Ma. che li rappresenta e difende per mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta

INTERVENUTI VOLONTARI

 

OGGETTO: impugnazione delibera assembleare.

Svolgimento del processo e motivi della decisione

Rilevato che i ricorrenti hanno adito il Tribunale intestato deducendo che a) i 10 vani comuni – 2 locali ex lavatoio e 2 locali ex cabina idrica nella scala A; 1 locale caldaia nella scala B; 3 locali ex cabina idrica e 2 locali ex contatori del gas nella scala C – sono condotti in locazione dai condomini De.Ba., Ma., Ro., La.Ve., Sp., Ge., Sa., Ro., Ar. e Ma.; b) su sollecitazione degli esponenti, l’amministratore ha comunicato ai conduttori De.Ba., Ma., Ro., La.Ve., Sp., Ge., Sa. e Ro. la disdetta per la prima scadenza contrattuale utile, onde consentire la restituzione dei locali alla fruizione comune; c) la delibera del 2/10/07 non ha ratificato la comunicazione della disdetta dei contratti locatizi dei quali ha invece approvato la proroga sino al 2013; d) la delibera è nulla perché dispone senza l’unanimità dei consensi dei partecipanti al Condominio l’uso indiretto di beni comuni; e) la decisione è stata assunta con la partecipazione al voto dei condomini locatari che erano in palese conflitto di interessi; f) la delibera è viziata da eccesso di potere, in quanto contraria agli interessi dei condomini essendo il canone concordato fuori mercato; g) il verbale non riporta chiaramente i nomi degli assenzienti e dei dissenzienti; che, pertanto, i ricorrenti hanno chiesto la declaratoria di nullità e/o l’annullamento della delibera e l’accertamento del diritto degli esponenti ad utilizzare uno dei locali comuni della scala A quale stenditoio e uno dei restanti locali comuni a turno con gli altri condomini;

 

rilevato che il Condominio non si è costituito in giudizio ed è stato dichiarato contumace; rilevato che Sp.Gi., De.Ba., Ro.Ca., Ma.Li., Lo.Ve., Ge.Pa., Mi.Le., Ro.Gi. e Sa.Lu., deducendo che 1) non è possibile l’utilizzazione turnaria dei locali in questione e che, essendo la locazione un atto di ordinaria amministrazione, la relativa deliberazione richiede la maggioranza semplice; 2) i locali non possono essere utilizzati come stenditoi perché privi di aerazione; 3) essendo i canoni deliberati conformi ai prezzi di mercato, non è ravvisabile alcun conflitto di interessi; 4) anche scomputando i millesimi del singolo conduttore, la maggioranza necessaria per la deliberazione risulta raggiunta; che pertanto gli intervenuti hanno chiesto la reiezione delle domande avverse;. rilevato chele domande dei ricorrenti, da esaminarsi congiuntamente perché correlate, non sembrano suscettibili di esecuzione; che, muovendo dall’esame della censura di cui alla precedente lettera d), va osservato che, qualora non sia possibile o non ragionevole l’uso diretto della cosa comune da parte di tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla quota di ciascuno, ovvero promiscuamente oppure con sistemi di turni temporali o frazionamenti degli spazi, l’uso indiretto della cosa comune può essere deliberato dalla maggioranza, costituendo l’indivisibilità del godimento o l’impossibilità dell’uso diretto il presupposto dell’insorgenza del potere assembleare circa l’uso indiretto (cfr fra le altre Cass. 2001/4131); che, venendo al caso concreto, difettano elementi a comprova della fruibilità dei locali con le modalità auspicate dai ricorrenti, fruibilità contestata con riferimento ai locali ex lavatoi, sotto il profilo dell’inidoneità all’uso di stenditoio per assenza della necessaria aerazione; che, inoltre, non risulta la fattibilità dell’utilizzo simultaneo degli altri locali comuni come ripostigli, ciò che dovrebbe realizzarsi attraverso il frazionamento dello spazio, precluso per le dimensioni contenute dei vani, o con il sistema dei turni temporali, non ragionevole a meno di riprodurre, onde consentire una congrua durata dell’assegnazione, lo schema delle concessioni in locazione contestate; che, inoltre, con riferimento alla doglianza che, formulata nella memoria ex art. 183, 6° comma, n. 1, c.p.c., ritiene necessario l’unanime consenso in considerazione della durata ultranovennale dei contratti, va osservato che l’argomento non ha ragion d’essere alla stregua del tenore dei contratti di locazione prodotti dai ricorrenti (cfr doc 1) e contenenti la previsione di durata annuale con facoltà di rinnovazione tacita, salvo disdetta; che, in tale contesto, pertanto, va escluso che, contrariamente a quanto assunto dai ricorrenti, “la proroga decisa dall’assemblea del 2/10/07… comport(i) una durata ultranovennale” (cfr memoria ex art. 183, 6° comma, n. 1, c.p.c.), connotandosi piuttosto come decisione sulle alternative possibili e non come rinuncia alla facoltà di disdetta; che, passando all’esame della censura avente ad oggetto la “violazione delle disposizioni di cui all’art. 1136, cod. civ.” (cfr ricorso pag 5), va chiarito che, esclusa la possibilità di un uso diretto, ciò che determina l’insorgenza del potere assembleare di deliberare l’uso indiretto, la locazione di una cosa comune rappresenta un atto di ordinaria amministrazione che postula la maggioranza semplice (cfr Cass. 1998/10446); che, escludendo dal calcolo dei millesimi le carature attribuite ai condomini confliggenti, la delibera di proroga dei contratti risulta assunta da 399,62/1000; che, quanto infine al presunto eccesso di potere in cui sarebbe incorsa la delibera contestata, va osservato che nessun elemento onde consentire l’apprezzamento della lamentata entità incongrua dei canoni concordati risulta fornito dai ricorrenti cui spetta l’onere di provare l’illegittimità della delibera impugnata; che, infine, l’asserto inerente l’omessa indicazione di assenzienti, dissenzienti e astenuti è smentito dalla lettura del verbale;

 

rilevato che le spese di lite seguono la soccombenza; che la relativa liquidazione segue come da dispositivo.

 

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando sulla domanda spiegata da Ra.Lo. e De.Ma. contro il Condominio di Via (…) (Roma), in persona dell’amministratore pro tempore, e con l’intervento di Sp.Gi., De.Ba., Ro.Ca., Ma.Li., Lo.Ve., Ge.Pa., Mi.Le., Ro.Gi. e Sa.Lu., così provvede:

A. Rigetta la domanda;

B. Condanna i ricorrenti in solido al pagamento in favore degli intervenuti delle spese di lite che liquida in Euro 1.500,00 per onorari, Euro 1.020,00 per competenze ed Euro 30,00 per spese, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.

Così deciso in Roma, il 20 novembre 2010.

Depositata in Cancelleria il 25 novembre 2010.