L’uso della cosa comune non è proporzionata alla quota millesimale

 

La facoltà d’uso prevista dall’art. 1102 c.c. non è proporzionata alla quota di contitolarità, ma è una facoltà integrale non esclusiva, che legittima ciascuno dei comproprietari ad utilizzare la cosa anche fuori dai limiti di quota, senza però pregiudicare l’eguale facoltà di utilizzazione degli altri compartecipi.

 

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione del 21.02.2000, M.G., T. M.E., A.P., S.F., N.P. A., N.P.M.M. e la Società Immobiliare A. srl, convenivano avanti al Tribunale di Torino, L. S.G., R.L., B.P. e B. S. deducendo:

di essere proprietari di unità immobiliari site nel Condominio di (…), in particolare del basso fabbricato sito nel cortile interno dello stesso condominio, da essi destinati ad autorimessa; che il predetto cortile era in comunione prò indiviso tra i Condomini di (…);

che l’accesso carraio al suddetto cortile era posto all’estremità opposta rispetto alla posizione del basso fabbricato (dell’autorimessa);

che da oltre ventanni i proprietari del basso fabbricato usufruivano dell’accesso carraio al loro immobile attraverso il cortile in parola; tutto ciò premesso lamentavano gli attori che i convenuti utilizzavano lo stesso cortile in modo illegittimo, occupandone l’intera superficie con il parcheggio “selvaggio” delle proprie autovetture ed impedendo agli altri comproprietari anche il solo passaggio pedonale, per cui chiedevano – previa declaratoria d’illegittimità dell’uso del cortile comune, in violazione dell’art. 1102 c.c. e dei regolamenti condominiali – la condanna dei medesimi, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 949 c.c. alla cessazione di ogni abuso, impedendo il parcheggio di auto nel cortile medesimo, oltre al risarcimento dei danni conseguenti al dedotto legittimo comportamento.

In subordine gli attori chiedevano che si determinassero e regolamentassero le modalità d’uso del cortile medesimo, nel rispetto del diritto di accesso degli stessi attori al fabbricato di loro proprietà.

Si costituivano in giudizio i convenuti eccependo l’incompetenza per materia del Tribunale sulla domanda attorea di regolamento delle modalità d’uso del cortile, essendo competente il GdP e formulavano inoltre domanda riconvenzionale diretta a sentir dichiarare l’inesistenza della servitù di passaggio carraio attraverso l’androne dello stabile sul cortile interno, in favore del basso fabbricato adibito ad autorimessa, inibendo agli attori l’esercizio dell’indicato passo carraio, con condanna dei medesimi al ripristino dello stato dei luoghi, mediante eliminazione del portone carraio nel basso fabbricato e dello scivolo in cemento antistante.

Con distinto atto di citazione del 30.6.2000 R.L. convenivano in giudizio gli stessi attori per sentir dichiarare l’inesistenza del diritto di servitù di passo carraio sul cortile in parola a favore del basso fabbricato, con inibizione ai medesimi dell’esercizio del passo carraio e con la loro condanna al ripristino dei luoghi.

Previa riunione delle due cause, l’adito tribunale di Torino, con sentenza 21.5.2002 rigettava la domanda proposta dagli attori;

dichiarava inesistente il diritto di servitù di passaggio carraio attraverso il cortile comune a favore del basso fabbricato; rigettava la domanda di ripristino formulata da R.L. e la subordinata riconvenzionale dei convenuti.

Avverso la sentenza proponevano appello gli originari attori ( M. e gli altri); il R. a sua volta formulava autonoma impugnazione insistendo per la domanda di ripristino dello stato dei luoghi.

Previa riunione delle impugnazioni, l’adita Corte d’Appello di Torino, con sentenza n. 639/2006, depositata in data 19.4.2006, rigettava entrambe gli appelli, regolando in vari modo le spese processuali.

Osserva la corte distrettuale che la domanda principale avente ad oggetto le modalità di utilizzo del cortile comune rientrava nella competenza del giudice di pace di talchè su di essa il tribunale non si era pronunciato proprio perchè i convenuti avevano tempestivamente eccepito l’incompetenza per materia dello stesso giudice adito.

Ribadiva poi che mancavano i presupposti dell’actio negatoria di cui all’art. 949 c.c., atteso che i convenuti esercitavano la facoltà d’uso della cosa comune entro i limiti di cui all’art. 1102 c.c., nè il parcheggio delle auto nel cortile era contrario ai regolamenti condominiali, costituendo anzi una modalità d’uso del bene comune.

Neppure era possibile riconoscere una servitù di passaggio carraio a favore del basso fabbricato che era stato adibito ad autorimessa privata solo a seguito di concessione edilizia del 1995, per cui nessuna usucapione di tale servitù era possibile ipotizzare anche perchè non vi era prova che il basso fabbricato già in precedenza disponesse d’ingresso carraio nè avesse altri ingressi verso via (…); mancava dunque anche il presupposto delle opere visibili per ritenere maturata usucapione delle servitù di passaggio carraio (art. 1061 c.c.).

La Corte, inoltre, nel rigettare l’appello del R., precisava che non era consequenziale all’accoglimento della negatoria servitutis la sollecitata pronuncia di rimozione del portone del passo carraio e dello scivolo in cemento ad esso antistante, cioè delle opere finalizzate all’esercizio del passaggio abusivo; infatti la situazione del basso fabbricato, quale realizzatesi dopo le opere di trasformazione, potrebbe ben coesistere con un’impossibilità giuridica di accesso carraio allo stesso.

Per la cassazione della suddetta decisione ricorrono M. G., T.M.E., A.P., S.F., N.P.A., N.P.M.M. e la Società Immobiliare A. srl, sulla base di 5 mezzi; resistono con controricorso L.S.G., R.L., B. P. e B.S. che hanno formulato altresì ricorso incidentale fondata su 2 motivi; le parti hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente occorre riunire i due ricorsi ai sensi dell’art. 335 c.p.c..

1 – Con il primo motivo del ricorso principale, gli esponenti denunziano l’omessa insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza. Deducono che l’istruttoria della causa era stata solo documentale e che la Corte distrettuale non si era neppure pronunciata sui mezzi istruttori da essi dedotti (di cui alla memoria ex art. 184 c.p.c., del giudizio di primo grado) a sostegno delle loro ragioni.

Si tratterebbe infatti di prove che sarebbero state di decisiva rilevanza ai fini del decidere e che sono state del tutte ignorate dal giudicante.

La doglianza non ha pregio.

La corte, avuto riguardo all’iter motivazionale della sentenza, si è- seppure implicitamente-pronunciata sulle dette deduzioni ritenendole irrilevanti ai fini del decidere.

Ed invero a tale conclusione si perviene ove si esaminano i capitoli di prova dedotti e opportunamente trascritte nel ricorso. In effetti i capitoli in questione non sembrano conferenti visto che riguardano fatti e circostanze ininfluenti sul thema decidendum ovvero dati pacifici quali: il parcheggio dei veicoli nel cortile, l’utilizzazione dello stesso da parte dei condomini dei vari edifici condominiali, la situazione del basso fabbricato prima e dopo la costruzione del passo carrabile e dello scivolo, il fatto che il parcheggio delle macchine era d’intralcio e di ostacolo per l’accesso al basso fabbricato ecc..

In altre parole il giudice distrettuale ha ritenuto di poter decidere, come in effetti ha deciso, facendo a meno di tali allegazioni istruttorie che erano ininfluenti ai fini della soluzione della controversia.

2 – Con il secondo motivo si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., nonchè il vizio di motivazione.

Si sostiene che la domanda di divieto di parcheggio delle auto nel cortile comune, rientrava pur sempre nella competenza del Tribunale e non del Giudice di Pace, perchè essa era diretta ad inibire il parcheggio ai convenuti in quanto illegittimo ai sensi dell’art. 1102 c.c..

Solo in via subordinata, nella denegata ipotesi di rigetto della domanda principale gli esponenti avevano chiesto al giudice adito di “di determinare e regolamentare le modalità di uso del cortile medesimo”.

Sennonchè sia il tribunale che la corte d’appello si erano limitati a pronunciarsi sulla domanda subordinata, senza neppure affrontare il merito della domanda principale, con conseguente “macroscopica” violazione del principale di corrispondenza tra il richiesto e pronunciato ex art. 112 c.c..

Il motivo si conclude con il seguente quesito di diritto: “Dica l’Ecc. ma Corte se il parcheggio non regolamentato di automobili in comproprietà di più Condomini, esercitato da alcuni soltanto dei partecipanti ai condomini stessi, con esclusione alla facoltà di utilizzo del cortile medesimo da parte degli aventi diritto, possa considerarsi comportamento legittimo ovvero debba ritenersi vietato ai sensi dell’art. 1102 c.c.”.

La doglianza non ha pregio.

Ha osservato il giudice distrettuale che nel caso di specie non era contestato che da oltre trent’anni i condomini parcheggiassero le loro autovetture nel cortile, per cui l’unico problema, con il passare del tempo, era quello di predisporre un nuova regolamentazione del parcheggio, dal momento che la precedente era divenuta insufficiente; tutto ciò però non implicava l’asserita violazione dell’art. 1102 c.c., ma solo la necessità di procedere ad una nuova regolamentazione dell’uso della cosa comune, ciò che appunto rientrava – come riconosciuto dalla Corte – nella competenza funzionale del GdP (art. 7 c.p.c., comma 3, n. 2), competenza che peraltro era stata tempestivamente eccepita dai convenuti.

Invero, al riguardo, questa S.C. ha rilevato: “La sosta di un’autovettura negli spazi comuni condominiali configura una modalità di uso di detti beni, onde la controversia nella quale si discuta della legittimità o meno di tale forma di utilizzazione, perchè contraria ad una espressa esclusione posta dal regolamento condominiale o da una deliberazione assembleare ovvero perchè incompatibile con l’esercizio da parte degli altri condomini di loro concorrenti facoltà della stessa natura sul medesimo bene, concerne non il diritto di comproprietà o il diritto di esercitarne in generale le relative facoltà, ma soltanto il limite qualitativo o quantitativo a seconda della contestazione sollevata della particolare facoltà di utilizzare in tal guisa il bene comune e rientra, pertanto, nella competenza per materia del Giudice di Pace ai sensi dell’art. 7 c.p.c. (Cass. n. 2402 del 17/03/1999).

3 – Con il 3 motivo viene denunziata la violazione degli artt. 949 e 1102 c.c., nonchè il vizio di motivazione.

Insistono i ricorrenti sul fatto che il parcheggio non regolamentato delle auto nel cortile condominiale esercitato da alcuni soltanto dei condomini legittimerebbe l’azione negatoria ex art. 949 c.c. da essi proposta, anche a livello di semplice turbativa o molestia (comma 2).

Il motivo si conclude con i seguenti quesiti:

“Dica l’Ecc. ma Corte se il parcheggio non regolamentato di automobili in comproprietà di più Condomini, esercitato da alcuni soltanto dei partecipanti ai condomini stessi, con esclusione alla facoltà di utilizzo del cortile medesimo da parte degli aventi diritto, integri o meno i presupposti per l’esercizio, da parte dei condomini esclusi, dell’azione negatoria ai sensi dell’art. 949 c.c.;

dica altresì se il parcheggio abusivo praticato da soggetti che non sono proprietari di alcuna unità immobiliare nell’ambito dei Condomini interessati integri o meno i presupposti per l’esercizio della predetta azione negatoria, o, in difetto, se detto comportamento costituisca o meno una “turbativa o molestia” ai sensi dell’art. 949 c.c., comma 2″.

La doglianza non ha pregio.

Richiamate le osservazioni di cui al precedente motivo, osserva il Collegio che, nella fattispecie è pacifico che il cortile era da molti anni adibito a parcheggio da parte di coloro che occupavano i tre edifici condominali, tant’è che essi erano stati muniti di dispositivo di telecomando per l’apertura automatica del cancello, ciò che attesta come fosse ritenuto assolutamente normale l’uso di consentire l’ingresso dei veicoli nel cortile in questione.

Peraltro la corte territoriale ha invero puntualmente osservato che la facoltà d’uso prevista dall’art. 1102 c.c. “non è proporzionata alla quota di contitolarità, ma è una facoltà integrale non esclusiva, che legittima ciascuno dei comproprietari ad utilizzare la cosa anche fuori dai limiti di quota, senza però pregiudicare l’eguale facoltà di utilizzazione degli altri compartecipi”.

Questa S.C. ha stabilito in proposito il seguente principio: “Se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l’uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento; peraltro fino a quando non vi sia richiesta di un uso turnario da parte degli altri comproprietari, il semplice godimento esclusivo ad opera di taluni non può assumere la idoneità a produrre un qualche pregiudizio in danno di coloro che abbiano mostrato acquiescenza all’altrui uso esclusivo, salvo che non risulti provato che i comproprietari che hanno avuto l’uso esclusivo del bene ne abbiano tratto anche un vantaggio patrimoniale (Cass. Sez. 2, n. 24647 del 03/12/2010; Cass. 4.12.1991, n. 13036).

4 – Con il 4 motivo, i ricorrenti deducono l’omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione.

Lamentano i ricorrenti che la Corte torinese ha rigettato altresì il motivo d’impugnazione riguardante il mancato accertamento dell’illegittimità del parcheggio delle automobili nel cortile, in quanto in violazione dei regolamenti condominiali, i quali includono lo stesso cortile tra le parti comuni dell’edificio e ne vietano qualsiasi forma di occupazione, anche temporanea.

Ritengono non corretta l’affermazione della Corte distrettuale, secondo cui esiterebbe una prassi consolidata di parcheggiare le macchine nel cortile comune, seguita anche dagli stessi attori. Invece tale consuetudine deve ritenersi vietata perchè trattasi di parcheggio ” selvaggio” che impedisce l’accesso ad altri veicoli, ai mezzi di soccorso ecc..

La doglianza è inammissibile attesa la sua genericità in quanto non sono state riportate quelle parti dei regolamenti condominiali che si assumono violate dal comportamento dei condomini e non correttamente interpretati dal giudice.

Il mezzo non è altresì fondato avendo il giudice di merito adeguatamente motivato osservando che i regolamenti condominiali vietano l’occupazione di “locali” di uso “e ciò esclude ogni riferimento anche implicito al cortile od al parcheggio di vetture al suo interno; ciò perchè il cortile non può in alcun modo essere qualificato come locale intendendosi per tale un luogo chiuso e coperto”. La Corte distrettuale ha quindi ritenuto che il divieto dei regolamenti non riguarda l’uso del cortile o il parcheggio delle auto che rappresenta “una modalità d’uso del bene comune pienamente riconosciuta ai comproprietari e incentivata dalla legge urbanistica”.

5- Con il 5 motivo i ricorrenti deducono l’omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione; lamentano il mancato riconoscimento da parte della corte territoriale della servitù di passo carraio attraverso l’accesso di Via (…) in favore del basso fabbricato di proprietà di essi ricorrenti.

Tale conclusione, ad avviso degli esponenti, deve riconnettersi al mancato svolgimento di una adeguata istruttoria da parte del giudice di merito: infatti erano stati dedotte prove per testi – immotivatamente disattese – che avrebbero consentito di dimostrare che i precedenti propri danti causa del basso edificio (che era totalmente intercluso) anche prima di essere adibito ad autorimessa (anno 1996) usufruivano pacificamente del passo carraio, attraverso l’ingresso di Via (…), per le operazioni di carico e scarico delle merci in quanto il locale era adibito prima a magazzino e dopo a falegnameria. Sottolineano inoltre i ricorrenti che il basso edificio non è una costruzione a se stante in quanto farebbe parte del condominio anzi ne sarebbe parte integrante per cui era anch’esso titolare della servitù di passaggio pacificamente spettante al Condominio; inoltre la trasformazione della costruzione in autorimessa era stata approvata da tutti e tre i Condomini.

La doglianza non ha pregio.

In merito all’asserita condominialità dell’edificio, ha osservato questa S.C. …”in base all’art. 1117 c.c., l’estensione della proprietà condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto all’edificio in cui ha sede il condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del condominio stesso, qualificando espressamente tale bene come ad esso appartenente negli atti in cui, attraverso la vendita dei singoli appartamenti, il condominio risulta costituito. Ne consegue che, ai fini dell’accertamento dell’appartenenza al condominio di garages ubicati in un blocco edilizio separato rispetto all’edificio in cui si trovano gli appartamenti condominiali, nessun rilievo va ascritto alla presenza, tra gli allegati al regolamento di condominio, di una tabella di ripartizione delle spese dei medesimi garages tra i corrispondenti proprietari, nè alla circostanza che il cortile condominiale sia da questi ultimi utilizzato per accedere al loro bene, non costituendo il regolamento un titolo di proprietà, e non facendo l’uso promiscuo di un bene presumere la contitolarità dei beni che se ne servono e da esso traggono vantaggio (Cass. Sez. 2, n. 8012 del 21/05/2012).

Invero la Corte ha ritenuto non sussistere tale diritto sulla base di valide argomentazioni.

Ha invero sottolineato che “le tavole di progetto allegate alla domanda di concessioni edilizia per la trasformazione del basso fabbricato, illustrando la situazione di fatto anteriore all’esecuzione delle opere, mostrano due ingressi pedonali all’edificio e mai ingressi carrai, dal lato verso Via (…) e non dal lato verso Via (…)…”….; Risultava pertanto che prima di tali interventi di trasformazione, il basso fabbricato non disponeva d’ingresso carraio e neppure aveva altri ingressi verso Via (…); manca quindi, il presupposto delle opere visibili per ritener una maturata usucapione della servitù.” Tale specifica ratio decidendi espressa dall’art. 1061 c.c., peraltro non è stata neppure colta dai ricorrenti.

6) Passando al ricorso incidentale, gli esponenti, con il primo motivo, denunciano la violazione a falsa applicazione dell’art. 949 c.c., comma 2, in relazione al rigetto della domanda di riduzione in pristino (eliminazione del passo carraio nel basso fabbricato ed opere finalizzate all’esercizio del passaggio carraio abusivo) che, a loro avviso, era consequenziale all’accoglimento della proposta negatoria servitutis; infatti la corte distrettuale pur avendo accolta la loro domanda di negatoria servitutis con riferimento al preteso passaggio carraio, ha ritenuto che non vi fosse una correlazione necessaria tra la situazione del basso fabbricato e la dichiarata impossibilità giuridica di accesso all’indicato passo carraio. Il mezzo si conclude con questo quesito:

“Dica l’Ecc. ma Corte se non sia incorsa in violazione dell’art. 949 c.c., comma 2, la sentenza impugnata, essendo stata proposta dalla parte domanda negatoria di servitù di passaggio carraio e la correlativa domanda di riduzione in pristino delle opere lesive del diritto di proprietà, ha escluso che all’accoglimento della negatoria sia consequenziale la pronuncia di rimozione delle opere finalizzate all’esercizio del passaggio abusivo”.

La doglianza non è fondata.

La Corte ha correttamente sostenuto che la correlazione tra le due domande non emergeva in modo assoluto, rilevando che la situazione del basso fabbricato poteva ben coesistere con un’impossibilità giuridica di accesso carraio allo stesso.

D’altra parte occorre aggiungere che non si può costringere il proprietario del fondo dominante ad eliminare opere sullo stesso eseguite, sia pure per un uso non legittimo, all’esercizio di una servitù. Invero sembra pacifico che scivolo ed il passaggio carraio sono stati realizzati nel fondo dominante e non in quello servente. Il rigetto di tale motivo comporta l’assorbimento del residuo mezzo di gravame.

Conclusivamente devono essere rigettati entrambi i ricorsi.

Attesa la soccombenza reciproca si ritiene di compensare le spese processuali.

P.Q.M.

la Corte riunisce i ricorsi e rigetta il ricorso principale e quello incidentale, compensando le spese processuali.

Così deciso in Roma, il 19 marzo 2013.

Depositato in Cancelleria il 19 aprile 2013