Qualora l’ amministratore di condominio agisca in difetto della previa autorizzazione dell’assemblea dei condomini, quest’ultima può comunque ratificare l’operato dell’amministratore stesso, anche se trattasi di attività non indifferibile o urgente, anche con la possibilità di una ratifica tacita.
Amministratore di condominio – Azione – Mancanza – Autorizzazione – Assemblea – Possibilità – Ratifica – Operato
Tribunale Treviso, Sezione 1 civile
Sentenza 24 marzo 2017, n. 685
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TREVISO
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Treviso in composizione monocratica, in persona del Giudice dott. Alberto Barbazza, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 3905/2012 R.G.
tra
CONDOMINIO T. H. in persona dell’amministratore pro tempore,
rappresentato e difeso dall’avv. Le.Fr. del Foro di Treviso come da mandato a margine dell’atto di citazione in opposizione ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in Treviso;
– ATTORE OPPONENTE –
contro
T.A. SPA, in persona del legale rappresentante pro tempore,
rappresentata e difesa dall’avv. Al.Di. del Foro di Treviso come da mandato in calce al ricorso per ingiunzione ed elettivamente domiciliato presso lo studio dello stesso in Treviso, il quale ha rinunciato al mandato con atto del 6 novembre 2013;
– CONVENUTA OPPOSTA –
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
ex art. 132, comma secondo, n. 4) cod. proc. civ.
Il Condominio T. H. (nel proseguo, anche solo il Condominio) ha proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 928/2012 emesso in data 12 aprile 2012 con il quale il Tribunale di Treviso aveva ingiunto il pagamento, in favore di T.A. S.p.a. (nel proseguo, anche solo T.), della somma di Euro 5.280,00, oltre Euro 727,00 a titolo di spese, diritti ed onorari relativi al procedimento monitorio (oltre accessori e spese), quale corrispettivo per l’esecuzione di opere di messa in sicurezza dell’ingresso condominiale.
Esponeva che tali interventi erano stati eseguiti a seguito di una segnalazione effettuata da T. al Comune di Treviso, la quale aveva trasmesso anche un verbale redatto dall’ing. Dalla Cia il quale evidenziava una situazione di degrado e di pericolo, ovvero la caduta di calcinacci dai piani superiori dell’edificio.
Riferiva inoltre che, successivamente alla segnalazione, il Comune diffidava il Condominio ad eseguire gli interventi necessari a proteggere gli ingressi dell’edificio; che, in seguito, T. avrebbe proposto un preventivo per l’esecuzione dei predetti lavori, consistenti nell’installazione di un tunnel in tubo giunto con copertura da smontare una volta cessata l’utilità, chiedendo un pagamento anticipato; che tale preventivo sarebbe stato accettato dall’allora amministratore senza aver avuto apposito mandato da parte dell’assemblea condominiale.
Precisava, inoltre, che, nonostante pochi giorni dopo alcuni condomini avessero comunicato un preventivo di importo inferiore di un’altra ditta, la T. avrebbe emesso la fattura relativa ai lavori di messa in sicurezza e, successivamente, avrebbe informato il Condominio circa l’installazione dei ponteggi sulla facciata principale, per poi rimuovere indebitamente tali strutture.
Asseriva, dunque, che T. avrebbe provveduto arbitrariamente allo smontaggio delle opere provvisionali cagionando così un danno al Condominio, il quale avrebbe dovuto provvedere ad incaricare altra impresa.
Riferiva, infine, che nel procedimento monitorio la società non avrebbe fornito la prova dell’attività svolta, lamentando il fatto che i lavori da essa effettuati apparirebbero difformi rispetto a quelli indicati in fattura, precisando altresì che i costi relativi a tali interventi non sarebbero equi, data anche la mediocre qualità dell’opera.
Si opponeva, pertanto, alla concessione della provvisoria esecutorietà dell’ingiunzione, chiedeva dichiararsi nullo o inefficace il decreto ingiuntivo opposto, accertando il grave inadempimento di T. e dichiarando la risoluzione del contratto e domandava che, pertanto, fosse accertato che il Condominio nulla dovesse nei confronti della convenuta opposta.
In via subordinata domandava ridursi le pretese economiche di quest’ultima ed in via ulteriormente subordinata chiedeva quantificarsi l’attività e le opere svolte dalla stessa, riducendosi di conseguenza l’esborso del Condominio alla sola somma provata.
All’udienza del 22 novembre 2012 si costituiva parte convenuta opposta, la quale riferiva che le opere le sarebbero state commissionate dalla G. S.r.l., proprietaria dell’attico e del superattico siti nel condominio, che ne avrebbe anticipato integralmente il costo, a fronte dell’inerzia dell’assemblea condominiale, la quale avrebbe deliberato di conferire mandato all’amministratore di stipulare un contratto d’appalto con T.A. per la realizzazione delle opere indifferibili sulle parti comuni.
Precisava, dunque, che a fronte di tale delibera avrebbe mantenuto l’allestimento dei ponteggi che erano stati fino a quel momento utilizzati per l’esecuzione dei lavori già commissionati e che, una volta ricevuta la citata diffida del Comune di Treviso, l’amministratore avrebbe stipulato il contratto di appalto incaricandola delle opere urgenti volte alla messa in sicurezza delle parti comuni dell’immobile.
Asseriva, inoltre, che successivamente, in sede assembleare non fu mai discussa l’opportunità di risolvere il predetto contratto di appalto e che, subentrato il nuovo amministratore, l’assemblea condominiale avrebbe deliberato la sospensione dei lavori, motivo per cui la convenuta opposta avrebbe interrotto l’esecuzione delle opere provvisionali.
Evidenziava, infine, che le opere sarebbero state conformi alle indicazioni fornite dall’amministratore che le aveva conferito l’incarico e che sussisteva un pericolo da ritardo per le proprie ragioni creditorie, chiedendo pertanto la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto, e, nel merito, la conferma dello stesso.
In via subordinata, infine, chiedeva condannarsi il condominio al pagamento dell’importo di Euro 5.280,00 per i lavori svolti a favore dell’attore opponente.
A fronte delle domande di T., il Giudice accoglieva l’istanza di provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo e, su richiesta delle parti, concedeva alle stesse termini ex art. 183, comma sesto, cod. proc. civ.
All’udienza del 1 luglio 2014 il Giudice disponeva procedersi a consulenza tecnica d’ufficio volta a verificare, previa descrizione delle opere eseguite dalla convenuta opposta, la congruità del relativo costo rispetto ai prezzi di mercato e ad accertare se l’esecuzione sia avvenuta ad opera d’arte, indicando se tali interventi siano stati idonei a prevenire i pericoli derivanti dalla caduta di calcinacci dagli ultimi piani.
Con relazione del 14 febbraio 2015 il perito incaricato rispondeva al predetto quesito e all’udienza del 19 febbraio 2015 parte convenuta opposta chiedeva la convocazione a chiarimenti dello stesso, mentre parte attrice opponente si opponeva alla richiesta di controparte e chiedeva fissarsi udienza di precisazione delle conclusioni.
Il Giudice non accoglieva la richiesta di convocazione a chiarimenti del perito e fissava udienza di precisazione delle conclusioni.
All’udienza del 1 dicembre 2016 le parti precisavano e conclusioni ed il Giudice, su richiesta delle stesse, concedeva termini ex art. 190 cod. proc. civ.
1. Preliminarmente, il contratto va qualificato quale appalto, atteso che T. risulta aver assunto, con organizzazione propria dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di una struttura volta a garantire la sicurezza delle aree comuni dell’edificio, verso un corrispettivo in denaro.
Risulta, dunque, integrata la fattispecie di cui all’art. 1655 cod. civ. e, di conseguenza, trovano applicazione le disposizioni contenute nel capo VII, titolo terzo, libro quarto, cod. civ.
2. Quanto all’asserito inadempimento di T., occorre anzitutto precisare che la società convenuta opposta risulta aver rimosso la struttura installata a seguito della deliberazione adottata dall’assemblea condominiale in data 6 marzo 2012, con cui veniva approvata all’unanimità la sospensione sine die di tutti i lavori già approvati (cfr., doc. 14 Parte Convenuta Opposta) e della conseguente missiva del nuovo amministratore subentrato al V., con cui lo stesso informava la T. che “dal 30 giugno, ogni e qualunque occupazione delle parti comuni senza la mia autorizzazione, sarà sanzionata con un corrispettivo giornaliero da definire in sede di prossima assemblea straordinaria” (cfr. doc. 15 Parte Convenuta Opposta).
Pertanto, in relazione a tale profilo, la rimozione dell’opera realizzata sulle parti comuni dell’edificio non si configura quale inadempimento, poiché tale condotta le era stata intimata dall’amministratore in forza della citata delibera assembleare.
Quanto, invece, agli altri profili di inadempimento lamentanti dal Condominio, lo stesso riferiva che la struttura realizzata dall’odierna convenuta sarebbe risultata di qualità mediocre (cfr. pag. 10 Atto di citazione in opposizione), senza specificare, nemmeno nei successivi atti di causa, da quali elementi si evincerebbe tale circostanza.
Pertanto, data la genericità di tale contestazione, deve ritenersi che le richieste avanzate dall’attrice opponente in via principale siano correlate alla condotta di smontaggio della struttura da parte di T. e non, invece, ad altri comportamenti della convenuta opposta; in tal senso, peraltro, depone anche la comparsa di costituzione e risposta del Condominio, in cui si precisa che lo stesso fu costretto a rivolgersi ad un’altra ditta per la messa in sicurezza dell’androne condominiale “a causa dell’inadempimento da parte di T.A. – consistente nello smontaggio improvviso ed unilaterale della struttura de qua” (cfr. pag. 10 Comparsa Conclusionale Attrice Opponente).
Inoltre, non risulta provato che la sospensione dei lavori deliberata dall’assemblea condominiale fosse dovuta alla mediocre qualità del lavoro svolto e, di conseguenza, tale ultima circostanza non può essere valorizzata al fine di dichiarare la convenuta opposta inadempiente e di pronunciare la risoluzione del contratto di appalto.
Infine, non risulta che la convenuta opposta abbia eseguito opere difformi rispetto a quelle commissionate, posto che con missiva del 27 ottobre 2011 l’amministratore V. incaricava T. “ad installare una protezione formata da “tubi innocenti” con copertura in tavole e/o pannelli da porsi davanti all’ingresso principale del fabbricato e per una lunghezza tale da consentire l’eventuale accesso alla terrazza” (cfr. doc. 12 Parte Convenuta Opposta) e che il testo dell’accordo concluso prevedeva “l’installazione e il successivo smontaggio dopo cessata utilità di un tunnel in tubo giunto con apposita copertura a tenuta” (cfr. doc. 13 Parte Convenuta opposta).
Dunque, avendo realizzato – al pari della società E. a cui successivamente sono stati commissionati gli interventi dapprima iniziati da T. – una struttura “con elementi di ponteggio a “tubo e giunti” a coperte con travetti in legno con sovrastante tavolato impermeabilizzato da guaina bituminosa” resistente alla caduta di calcinacci (cfr. pagg. 4 e 5 Relazione CTU), non risulta sussistano difformità tra l’opera commissionata dall’amministratore condominiale ed i lavori eseguiti dalla convenuta opposta.
Di conseguenza le domande avanzate in via principale dal Condominio non possono trovare accoglimento, atteso che la convenuta opposta non risulta essere stata inadempiente rispetto ai profili evidenziati.
3. Quanto alla domanda avanzata in via subordinata dal Condominio, occorre anzitutto stabilire se fosse stato convenuto un corrispettivo per gli interventi commissionati a T..
Alla missiva dell’amministratore condominiale V. datata 27 novembre 2011 seguiva la lettera con cui la convenuta opposta accettava l’incarico conferitole precisando che il costo delle opere da eseguirsi sarebbe stato pari ad Euro 4.800,00, iva esclusa, e che il pagamento avrebbe dovuto essere effettuato in via anticipata (cfr. doc. 13 Parte Convenuta Opposta).
In calce al documento da ultimo citato, in data 10 novembre 2011 il V. apponeva e sottoscriveva la dicitura “Ok! Approvato” (cfr. doc. 13 Parte Convenuta Opposta).
Deve ritenersi che in tal modo sia stato raggiunto l’accordo fra le parti e, per l’effetto, concluso il contratto di appalto tra le stesse, il quale conteneva sia la precisa descrizione delle opere che T. avrebbe dovuto realizzare, sia la determinazione del corrispettivo (cfr. doc. 13 Parte Convenuta opposta cit.).
Orbene, nel presente atto di citazione in opposizione parte attrice opponente riferiva che l’amministratore condominiale avrebbe approvato tali condizioni “senza preventiva informazione ed assenso da parte dell’assemblea” (cfr. pag. 6 Atto di citazione in opposizione).
Ebbene, pur non essendo stata prodotta in atti alcuna delibera assembleare volta a conferire al V. il potere di accettare il preventivo redatto da T., il contegno assunto dall’attore opponente fa presumere che lo stesso abbia inteso dare seguito all’accordo intercorso tra la convenuta opposta e l’allora amministratore condominiale.
A tal proposito la giurisprudenza ha precisato che qualora l’amministratore condominiale agisca in difetto della previa autorizzazione dell’assemblea dei condomini, quest’ultima può comunque ratificare l’operato dell’amministratore stesso anche se trattasi di attività non indifferibile o urgente (ex multis Cass. Sent. 10 agosto 2009 n. 18192).
Inoltre, la giurisprudenza di legittimità ha ammesso la possibilità di una ratifica tacita (cfr. Cass. Civ. 6 luglio 2010 n. 15872), circostanza che, peraltro, risulta ricorrere nel caso di specie.
Infatti, prima che l’amministratore succeduto al V. intimava T. a non occupare le parti comuni del condominio in assenza di propria autorizzazione, l’assemblea condominiale approvava “all’unanimità la sospensione di tutti i lavori già approvati, “sine die”” (cfr. doc. 14 Parte Convenuta opposta).
Da tale affermazione si desume che i condomini non intendessero contestare gli incarichi affidati alla convenuta opposta né, tanto meno, le opere svolte dalla stessa.
Tale presunzione trova conferma anche nel contegno assunto dal Condominio nel presente giudizio, il quale non ha mai allegato la carenza di legittimazione del V. a stipulare il contratto di cui è causa, limitandosi lo stesso a sollevare tale contestazione in relazione alla sola clausola relativa al prezzo dei lavori, clausola che, peraltro, è inserita nel medesimo testo contrattuale (cfr. doc. 13 Parte Convenuta opposta).
Ebbene, alla luce di tali argomentazioni assume rilievo un’ulteriore, decisiva, circostanza.
All’esito della consulenza tecnica preventiva, il perito provvedeva ad una quantificazione dell’importo dovuto per le opere realizzate da T., individuandolo in una somma nettamente inferiore rispetto a quella richiesta dalla società stessa, ovvero Euro 2.200,00 anziché la somma di Euro 4.800,00 pattuita (cfr. pagg. 7 e 8 Relazione CTU).
A tal proposito va, infatti, osservato che, pur disponendo l’art. 1657 cod. civ. che “Se le parti non hanno determinato la misura del corrispettivo né hanno stabilito il modo di determinarla, essa è calcolata con riferimento alle tariffe esistenti o agli usi; in mancanza, è determinata dal giudice”, la giurisprudenza ha precisato che il giudice può stabilire “la misura del corrispettivo nell’ipotesi in cui le parti, pur avendolo pattuito, non ne hanno provato la differente misura, rispettivamente dedotta, oppure quando l’appaltatore o l’esecutore dell’opera non abbia fornito la prova della congruità della somma richiesta, alla stregua della particolare natura e dell’entità dell’opera stessa, relativa alla specificità dei lavori” (cfr. Cass. Sent. 28 luglio 2000 n. 9926).
Di conseguenza, poiché a fronte degli esiti della predetta perizia parte convenuta opposta non ha fornito alcuna prova, né, tanto meno, alcuna spiegazione in relazione ai fattori che avrebbero influito sull’ammontare del preventivo di Euro 4.800,00, deve ritenersi che non sia stata dimostrata la congruità del corrispettivo pattuito.
Pertanto, il prezzo delle opere deve essere determinato tenendo conto, in particolare, delle risultanze della consulenza tecnica.
Ebbene, a tale ultimo proposito, deve precisarsi che il valore da prendere in riferimento al fine di stabilire il congruo corrispettivo dei lavori svolti deve essere individuato nella somma di Euro 2.200,00, relativa al valore dell’opera così come realizzata da T. in virtù del contratto di appalto (cfr. pagg.7 e 8 Relazione CTU), essendo imputabile al Condominio la decisione di ordinare la rimozione della struttura.
Di conseguenza, alla luce di tali argomentazioni, l’attore opponente deve essere condannato al pagamento delle opere realizzate da T., il cui valore risulta ammontare ad Euro 2.200,00.
4. Le spese del presente giudizio sono liquidate come da dispositivo secondo i parametri stabiliti dal D.M. n. 55 del 2014 e seguono la soccombenza.
Stanti gli esiti del presente giudizio, le spese relative alla consulenza tecnica d’ufficio devono essere poste in via definitiva a carico di parte attrice.
P.Q.M.
Il Tribunale di Treviso, in composizione monocratica e nella persona del Giudice dott. Alberto Barbazza, definitivamente pronunciando sull’opposizione al decreto ingiuntivo n. 928/2012 emesso in data 12 aprile 2012, proposta da Condominio T. H. nei confronti di T.A. S.p.a., così provvede:
– in parziale accoglimento dell’opposizione, revoca il decreto ingiuntivo n. 928/2012 emesso in data 12 aprile 2012;
– condanna il Condominio T. H., in persona dell’amministratore pro tempore, al pagamento, in favore di T.A. Spa, della somma di Euro 2.200,00 oltre a CPA ed IVA di legge ed oltre interessi legali dalla data della domanda al saldo;
– pone le spese di CTU, individuate nella somma già liquidata con decreto del 19 febbraio 2015 a carico di parte attrice opponente in via definitiva;
– condanna l’attore opponente al pagamento delle spese di lite che liquida nella somma complessiva di Euro 2.000,00 oltre spese generali, IVA e Cp.
Così deciso in Treviso il 23 marzo 2017.
Depositata in Cancelleria il 24 marzo 2017.
Condominio e destinazione della cosa comune