In tema di condominio negli edifici, affinché la delibera assembleare sia valida, non occorre che l’avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificamente gli argomenti da trattare – cosi’ da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione – nondimeno, la disposizione dell’articolo 1105 c.c., comma 3, – applicabile anche in materia di condominio di edifici e ove e’ prescritto che tutti i partecipanti devono essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare – non comporta che nell’avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione ed il risultato dell’esame dei singoli punti da parte dell’assemblea.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile
Sentenza 10 giugno 2014, n. 13047
Integrale
Condominio – Delibera assembleare – Condizioni di validità – Indicazione nell’avviso di convocazione degli argomenti da trattare – Specificazione nel medesimo avviso dello sviluppo della discussione e del risultato dell’esame dei singoli punti – Necessità – Non sussiste – Accertamento della completezza o meno dell’ordine del giorno dell’assemblea condominiale – Discrezionalità del giudice di merito – Insindacabilità in sede di legittimità
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere
Dott. PICARONI Elisa – Consigliere
Dott. ABETE Luigi – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 32010 – 2007 R.G. proposto da:
(OMISSIS) – c.f. (OMISSIS) – rappresentato e difeso, in virtu’ di procura speciale in calce al ricorso, dall’avvocato (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), (OMISSIS) in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, in virtu’ di procura speciale in calce al controricorso, dall’avvocato (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
Avverso la sentenza n. 480 del 9/29.11.2006 della corte d’appello di Messina;
Udita la relazione della causa svolta all’udienza pubblica del 2 aprile 2014 dal consigliere dott. Luigi Abete;
Udito l’avvocato (OMISSIS), per delega dell’avvocato (OMISSIS), per il condominio contro ricorrente;
Udito il Pubblico Ministero, in persona del sostituto procuratore generale dott. (OMISSIS), che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto in data 25.8.1989 (OMISSIS) citava a comparire innanzi al tribunale di Messina il condominio (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore; chiedeva che fosse dichiarata nulla per violazione di legge e del regolamento condominiale la Delib. assembleare in data 22.6.1989.
A fondamento della dedotta nullita’ evidenziava che i valori millesimali riprodotti accanto al nome di ciascun condominio erano diversi da quelli di cui alla tabella allegata al regolamento, che nel corso dell’assemblea si era provveduto all’approvazione dell’aumento delle quote millesimali nella misura del 20%, benche’ tale argomento non figurasse all’ordine del giorno, che il condomino (OMISSIS) aveva preso parte ai lavori assembleari in rappresentanza di quattro condomini in violazione dell’articolo 17 del regolamento, a tenor del quale ciascun partecipante era ammesso a ricevere non piu’ di tre deleghe.
Costituitosi, il condominio instava per il rigetto dell’avversa domanda.
Con sentenza dei 22.8/13.10.2001 il tribunale di Messina rigettava la domanda e compensava le spese di lite.
Interponeva appello (OMISSIS).
Si costituiva e resisteva il condominio.
Con sentenza n. 480 del 9/29.11.2006 la corte d’appello di Messina rigettava il gravame e condannava l’appellante al pagamento delle spese.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso (OMISSIS); ne chiede la cassazione sulla scorta di tre motivi, con ogni conseguente statuizione in ordine alle spese di lite.
Il condominio (OMISSIS) ha depositato controricorso, chiedendo dichiararsi inammissibile e, comunque, rigettarsi l’avverso ricorso; con il favore delle spese del giudizio.
Il ricorrente ha depositato memoria ex articolo 378 c.p.c..
E’ stata acquisita la delibera in data 9.1.2008 con cui l’assemblea condominiale ha autorizzato l’amministratore a resistere nel presente giudizio.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo il ricorrente deduce “violazione dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5 in relazione agli articoli 1105 e 1109 c.c.” (cosi’ ricorso, pag. 3).
Adduce che il giudice dell’appello ha erroneamente ritenuto “che sia le quote di spesa che il loro ammontare formano parte integrante del preventivo di spesa che costituiva… l’oggetto principe della delibera medesima” (cosi’ sentenza d’appello, pag. 4); propriamente il ricorrente ha prospettato che “i condomini presenti erano trenta su cinquantadue e che i millesimi ammontavano soltanto a 543,06” (cosi’ ricorso, pag. 5); che “nel preventivo di spesa portato all’esame dell’Assemblea con l’ordine del giorno, l’aumento del 20% non era per nulla previsto ma ha costituito una personale iniziativa del condomino Toscano, come risulta dallo stesso verbale dell’Assemblea” (cosi’ ricorso, pag. 5); che “l’articolo 1105 c.c. prescrive tassativamente che tutti i condomini devono essere informati preventivamente dell’oggetto delle deliberazioni” (cosi’ ricorso, pag. 5).
Con il secondo motivo il ricorrente deduce “violazione dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5 in relazione agli articoli 1105, 1136 e 1137 c.c.” (cosi’ ricorso, pag. 6).
Adduce che la corte messinese ha erroneamente “ritenuto ammissibile una modificazione tacita delle tabelle millesimali, che nella specie hanno natura contrattuale, in presenza di una asserita prassi condominiale derogatoria” (cosi’ ricorso, pag. 7); che, ai fini della modifica delle tabelle, “si richiede il consenso di tutti i condomini che puo’ essere espresso anche per facta concludentia, dovendo pero’, in ogni caso, la manifestazione tacita di volonta’ rapportarsi ad un comportamento univoco e concludente” (cosi’ ricorso, pag. 7); che “il Condominio non ha per nulla provato la sussistenza di una concorde e consapevole volonta’ di tutti i condomini diretta alla definitiva abrogazione delle tabelle millesimali allegate al Regolamento…..e alla sostituzione con altre diverse, con condotta univoca e coerente mentre non risulta che in nessuna assemblea fosse stata presente la totalita’ dei condomini” (cosi’ ricorso, pag. 8).
Con il terzo motivo il ricorrente deduce “violazione dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5 in relazione agli articoli 1105 e 1135 c.c.” (cosi’ ricorso, pag. 9).
Adduce che la corte di merito ha erroneamente disconosciuto il denunciato eccesso di deleghe, allorche’ ha opinato nel senso che il delegante “condomino (OMISSIS) e’ proprietario di due appartamenti unificati, anche se espressi con diversi millesimi (uno e’ in comproprieta’ con la moglie)… sicche’ il (OMISSIS) ha rispettato il Regolamento che consente al massimo tre deleghe” (cosi’ sentenza d’appello, pag. 5); propriamente il ricorrente ha prospettato che il condomino (OMISSIS) e’ comproprietario con la moglie, (OMISSIS), di un appartamento, ed (OMISSIS), a sua volta, e’ proprietaria esclusiva di altro appartamento; che, conseguentemente, la delega conferita dal (OMISSIS) al (OMISSIS) doveva essere riferita all’appartamento al primo spettante in comproprieta’ con il coniuge, sicche’ la delega dal secondo ricevuta anche per l’appartamento in proprieta’ esclusiva della (OMISSIS) violava le limitazioni di cui al regolamento condominiale; che, “escludendo le quattro deleghe affidate al condomino (OMISSIS), l’Assemblea non avrebbe potuto adottare le delibere che, invece, ha nullamente adottato” (cosi’ ricorso, pag. 11).
Immeritevole di seguito e’ il primo motivo di ricorso.
Senza dubbio, in ossequio al canone di cosiddetta autosufficienza del ricorso per cassazione, quale positivamente sancito all’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6), (al riguardo cfr. Cass. 20.1.2006, n. 1113, secondo cui il ricorso per cassazione – in forza del principio di cosiddetta “autosufficienza” – deve contenere in se’ tutti gli elementi necessari a costituire le ragioni per cui si chiede la cassazione della sentenza di merito ed, altresi’, a permettere la valutazione della fondatezza di tali ragioni, senza la necessita’ di far rinvio ed accedere a fonti esterne allo stesso ricorso e, quindi, ad elementi od atti attinenti al pregresso giudizio di merito), ben avrebbe dovuto il ricorrente riprodurre piu’ o meno testualmente il tenore dell’ordine del giorno dell’assemblea che ha adottato la deliberazione asseritamente invalida, onde consentire a questa Corte l’imprescindibile riscontro.
In ogni caso, affinche’ la delibera dell’assemblea condominiale sia valida, e’ si’ necessario che l’avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificamente gli argomenti da trattare – cosi’ da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione – nondimeno, la disposizione dell’articolo 1105 c.c., comma 3, – applicabile anche in materia di condominio di edifici e ove e’ prescritto che tutti i partecipanti devono essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare – non comporta che nell’avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione ed il risultato dell’esame dei singoli punti da parte dell’assemblea.
Al contempo si evidenzia che l’accertamento della completezza o meno dell’ordine del giorno dell’assemblea condominiale – nonche’ della pertinenza della deliberazione dell’assemblea al tema in discussione indicato nell’ordine del giorno contenuto nel relativo avviso di convocazione – e’ demandato all’apprezzamento del giudice del merito, insindacabile in sede di legittimita’ se adeguatamente motivato (cfr. Cass. 27.3.2000, n. 3634).
In tal guisa non solo deve disconoscersi l’asserita violazione della disposizione di cui all’articolo 1105 c.c., comma 3 ma devesi, in pari tempo, ritenere che la corte messinese, ancorche’ concisamente, abbia al riguardo adeguatamente e sufficientemente motivato la propria statuizione.
Infatti l’aumento delle quote condominiali ben poteva ex ante prospettarsi quale fisiologico sviluppo e naturale esito dell’esame e dell’eventuale approvazione del bilancio preventivo relativo all’anno 1989.
Cosicche’ correttamente la corte di merito ha affermato che “sia le quote di spesa che il loro ammontare formano parte integrante del preventivo di spesa”.
Destituito di fondamento e’ il secondo motivo di ricorso.
Va evidenziato che la disciplina della ripartizione delle spese condominiali contenuta in un regolamento di natura contrattuale, puo’ essere innovata, in base al principio dell’autonomia contrattuale enunciato dall’articolo 1322 c.c., da una nuova convenzione, la quale, non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta ai sensi dell’articolo 1350 c.c., ma richiede il consenso di tutti i condomini, consenso che puo’ essere espresso anche per facta concludentia, dovendo, pero’, in ogni caso la manifestazione tacita di volonta’ rapportarsi ad un comportamento univoco e concludente, dal quale possa desumersi, per il comune modo di intendere, un determinato volere con un preciso contenuto sostanziale (cfr. Cass. 16.7.1991, n. 7884).
Su tale scorta si rileva che la corte distrettuale ha debitamente puntualizzato che anche il ricorrente, in qualita’ di amministratore del condominio, aveva negli anni pregressi utilizzato le differenti tabelle millesimali.
In tal guisa la corte d’appello di Messina ha implicitamente e tuttavia univocamente assunto che (OMISSIS) fosse ben consapevole dei diversita’ dei criteri e delle collegate tabelle delle quali, nella medesima veste, aveva fatto uso.
Si rileva, inoltre, che il ricorrente di certo non e’ legittimato a dedurre il difetto, reale o presunto, del consenso degli altri condomini.
Del pari non merita seguito il terzo motivo di ricorso.
Al riguardo va rimarcato che correttamente il giudice di secondo grado ha esplicitamente dato atto che l’irregolarita’ denunciata in relazione all’eccedente numero di deleghe conferito al condomino (OMISSIS), “ove esistente,… non avrebbe influito sulla maggioranza qualificata raggiunta”.
Difatti, contrariamente a quanto assume (OMISSIS), dal quorum avrebbero dovuto sottrarsi, al piu’, i millesimi – 18,54 – inerenti all’appartamento di esclusiva proprieta’ di (OMISSIS), ossia della condomina la cui delega, siccome prefigura lo stesso ricorrente (cfr. pag. 11), il (OMISSIS) non avrebbe potuto ricevere, sicche’ il quorum – in quanto eguale a 524,52 – sarebbe stato in ogni caso superiore alla meta’ del valore dell’edificio.
Il rigetto del ricorso giustifica la condanna del ricorrente al pagamento delle spese.
La liquidazione segue come da dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente a rimborsare al condominio controricorrente le spese del presente giudizio che liquida in euro 2.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi.
Condominio e destinazione della cosa comune