Qualora l’amministratore agisca per assicurare l’integrità delle parti comuni dell’edificio e del decoro condominiale, così che la sua azione deve essere inquadrata in quelle che – a mente del combinato disposto degli articoli 1130, comma 1, n. 4, e 1131, comma 1, del Cc possono essere iniziate senza la preventiva autorizzazione assembleare. Detto esonero si estende anche alle domande risarcitorie che costituiscano il logico sviluppo, in termini di ripristino monetario, delle prime. (Nella specie l’amministratore aveva convenuto in giudizio un condomino chiedendone la condanna sia al risarcimento dei danni sia all’eliminazione di alcune opere di modifica eseguite nel suo immobile, consistite nella costituzione di una soletta per ricavarne un soppalco, poggiante su uno dei pilastri portanti del fabbricato e nella sostituzione della originaria serranda di chiusura dei locali, con altra che aveva determino una lesione al decoro della galleria condominiale).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile – Sentenza 29 gennaio 2014, n. 1957
Condominio – Eliminazione di opere di modifica – Norme antisismiche – Autorizzazione dell’assemblea condominiale
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. PICARONI Elisa – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso iscritto al n.r.g. 8990/08 proposto da:
(OMISSIS) (c.f.: (OMISSIS)); rappresentato e difeso, per procura a margine del ricorso per cassazione, dall’avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell’avv. (OMISSIS) in (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
Condominio dell’isolato (OMISSIS) (p. IVA: (OMISSIS)) in persona di (OMISSIS), amministratore pro tempore; rappresentato e difeso dall’avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avv. (OMISSIS), giusta procura allegata alla memoria di costituzione , autenticata nelle firme con atto notar (OMISSIS) del 16 ottobre 2013;
– resistente con procura –
nonche’ nei confronti di:
(OMISSIS) (c.f.: (OMISSIS)), rappresentata e difesa dall’avv. (OMISSIS), in forza di procura a margine del controricorso e domiciliata ex lege presso la Cancelleria della Corte di Cassazione;
– controricorrente –
Avverso la sentenza n. 509/07 della Corte di Appello di Messina, pubblicata il 29 novembre 2007 e notificata il 29 gennaio 2008;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 10/12/2013 dal Consigliere Dott. Bruno Bianchini;
Udito l’avv. (OMISSIS), munito di delega dell’avv. (OMISSIS), per il ricorrente, che ha insistito per l’accoglimento del ricorso;
Udito l’avv. (OMISSIS) per il Condominio resistente, che ha insistito per il rigetto del ricorso;
Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SALVATO Luigi, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1 – Il Condominio sito in (OMISSIS), con atto notificato il 13 giugno 1988, cito’ innanzi al Tribunale di Messina (OMISSIS) per sentirlo condannare al risarcimento dei danni ed all’eliminazione di alcune opere di modifica eseguite nel suo immobile, sito al piano terra dello stabile, consistite nella costituzione di una soletta in cemento per ricavare un soppalco, poggiante su uno dei pilastri portanti del fabbricato e nella sostituzione della originaria serranda di chiusura dei locali, con altra che avrebbe determinato una lesione al decoro della galleria condominiale.
2 – Il convenuto si costitui’ e sostenne che nessun pericolo avrebbe potuto derivare dall’appoggio della soletta ai pilastri in quanto l’opera era stata debitamente assentita dalle autorita’ amministrative; nego’ altresi’ che vi potesse essere una alterazione in senso peggiorativo del prospetto condominiale a causa della nuova chiusura.
3 – Essendo emerso che nel 1994 il convenuto aveva venduto i locali a tale (OMISSIS) che, a sua volta, li aveva concessi in locazione ad alcuni medici che vi avevano costituito un ambulatorio, fu autorizzata la chiamata in causa dell’acquirente e la stessa, costituendosi, oltre a rifarsi alle difese del proprio dante causa, propose domanda riconvenzionale di garanzia nei confronti del predetto (OMISSIS), in caso di accoglimento delle domande del Condominio.
4 – L’adito Tribunale, con sentenza n. 562/2004, accolse entrambe le domande ripristinatorie e risarcitorie, demandando al prosieguo del giudizio la quantificazione delle somme occorrenti al ripristino – alla cui esecuzione aveva autorizzato lo stesso ente di gestione – nonche’ al risarcimento del danno.
5 – L’ (OMISSIS) propose appello, sostenendo che non sarebbe stato tecnicamente fondato l’affermare che il mezzanino, collegato al pilastro condominiale, comportasse un aumento della tensione del conglomerato della preesistente struttura, con pericolo “di crisi” per quest’ultima ne’ che la modifica della serranda avrebbe potuto determinare una variazione dell’aspetto architettonico dell’edificio; nella resistenza della (OMISSIS) e del Condominio, la Corte di Appello di Messina, pronunziando sentenza n. 509/2007, respinse il gravame, regolando di conseguenza le spese.
6 – Osservo’ la Corte distrettuale che dalla disposta consulenza tecnica sarebbe emerso che il mezzanino, poggiante su una trave di sostegno, incastrata nei pilastri condominiali e sulla quale era stato posto un serbatoio dell’acqua, avrebbe determinato un trasferimento del carico su ognuna delle due strutture di sostegno comuni, con cio’ aumentando la tensione di esercizio del conglomerato del quale esse erano composte, di tal che non si sarebbe potuto escludere che, in caso di sisma, detto materiale potesse frantumarsi in corrispondenza del punto di collegamento tra il trave ed i pilastri; osservo’ altresi’ il giudice dell’impugnazione – sempre sulla scorta della relazione dell’ausiliare – che l’ingegnere che aveva predisposto il progetto e curato l’esecuzione della nuova opera non aveva presentato alcun calcolo strutturale; nego’ poi la Corte territoriale che potesse rivestire efficacia esonerativa il decreto del 4 aprile 2007 – prodotto assieme alla comparsa conclusionale – dell’assessorato dei lavori Pubblici – Dipartimento Ispettorato Tecnico della Regione Sicilia – con il quale si era evidenziato che le opere in questione si sarebbero conformate alla normativa di cui alla Legge n. 724 del 1964, in conformita’ al parere espresso dal Genio Civile di Messina – atteso che tale provvedimento si riferiva ad opere inserite in un edifico ad una elevazione fuori terra e senza un previo accertamento della situazione venutasi a creare a causa dell’inserimento della trave di sostegno del mezzanino nelle strutture portanti dell’edificio condominiale.
7 – Venne altresi’ confermato il giudizio di non conformita’ al decoro complessivo del fabbricato della nuova chiusura dei locali al piano terra, in ragione della difformita’ delle altre serrande per colore e tipologia delle decorazioni in ferro.
8 Per la cassazione di tale decisione l’ (OMISSIS) ha proposto ricorso, affidandolo a sette motivi, illustrati da successiva memoria; la (OMISSIS) ha risposto con controricorso; il Condominio si e’ costituito con memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1 – Con il primo motivo viene denunziata la violazione e falsa applicazione degli articoli 1130 e 1131 cod. civ., in combinato disposto con l’articolo 75 c.p.c., comma 3, sia in relazione al vizio di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, sia – denunciando la conseguente nullita’ della sentenza e/o del procedimento – a quello contemplato dall’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4: do’ a cagione del fatto che l’amministratore del condominio sarebbe stato privo della legitimatio ad causam non essendo stato autorizzato alla proposizione del giudizio – di appello – dall’assemblea dei condomini
1.a – Il mezzo e’ infondato in quanto l’amministratore agi’ per assicurare l’integrita’ delle parti comuni dell’edificio e del decoro condominiale, cosi’ che la sua azione doveva essere inquadrata in quelle che, a mente del combinato disposto dell’articolo 1130 c.c., n. 4 e articolo 1131 c.c., comma 1, possono essere iniziate senza la preventiva autorizzazione assembleare: va aggiunto che detto esonero si estende anche alle domande risarcitorie che costituiscano il logico sviluppo, in termini di ripristino monetario, delle prime (in termini: Cass. Sez. 2, n. 23065/2009).
2 – Con il secondo motivo, articolato in piu’ proposizioni, viene dedotta: a – la violazione e falsa applicazione degli articoli 2907 e 2697 cod. civ., in combinato disposto degli articoli 99, 112, 115 e 116 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3; b – la nullita’ della sentenza e/o del procedimento per le medesime violazioni, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4; l’esistenza di un vizio di motivazione – nelle sue tre manifestazioni di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 – per difettosa valutazione delle emergenze istruttorie.
2.a – Deduce la parte ricorrente che non corrisponderebbe alle emergenze di causa quanto affermato dalla Corte territoriale, in merito alla mancata produzione del progetto in sanatoria ed alla mancata esecuzione dei calcoli di raffronto tra la tensione originaria e quella originata dall’aggravio di peso per la collocazione sul mezzanino del serbatoio dell’acqua
2.a.1 – Il motivo cosi’ come prospettato non e’ ammissibile in quanto il vizio denunciato non riguarderebbe la esposizione dell’iter logico seguito per pervenire ad una contestata valutazione dei dati istruttori ma sarebbe diretto a far valere l’erronea percezione di eventi o circostanze incontestabilmente escluse o indubitabilmente accertate ex actis, cosi’ deducendosi l’esistenza di un vizio revocatorio a’ sensi dell’articolo 395 c.p.c., n. 4.
2.a.2 – Deduce altresi’ parte ricorrente che la Corte distrettuale non avrebbe rilevato che, per mero errore materiale “di digitazione in fase di stesura da parte dell’ufficio competente” sarebbe stato indicato, nel decreto dell’Assessorato dei Lavori Pubblici, che l’edificio interessato dalla contestata immutazione sarebbe stato costituito da un solo piano, attestazione che non avrebbe trovato corrispondenza nei fatti e sarebbe stata facilmente riscontrabile dalla rettifica di quel decreto, successivamente prodotta, dalla quale sarebbe emersa la indicazione specifica al fabbricato per il quale era causa: cio’ avrebbe determinato la violazione, da parte del giudice dell’appello, del suo potere-dovere di emettere decisioni solo alla stregua di elementi di fatto ritualmente presenti in atti.
2.a.3 – anche questo profilo e’ inammissibile perche’, da un lato e nuovamente, si tratterebbe, secondo prospettazione, di un errore revocatorio; dall’altro perche’ il conforto documentale solo oggi prodotto, non e’ ammissibile, non rientrando nel novero dei documenti producibili in sede di legittimita’; in terzo luogo perche’ la parte e’ carente di interesse a far valere la suddetta censura nel momento in cui la Corte distrettuale non solo ha preso in esame il documento ma lo ha valutato altresi’ nella sua concludenza e rilevanza, dunque affermandone per implicito la riferibilita’ all’immobile condominiale.
2I.a.4 – Non sussiste infine il vizio di omesso esame di documentazione essenziale – rappresentata dalla valutazione di conformita’ alle norme antisismiche alla ristrutturazione del ricorrente, come esposta nel decreto amministrativo sopra esaminato – perche’ al contrario la stessa venne esaminata ma se ne escluse la concludenza al fine dell’accoglimento della domanda (cfr. fol 8 della decisione appellata) dal momento che non sarebbe emerso che nella disamina che precedette il rilascio (a tredici anni di distanza) della certificazione, si fossero prese in considerazione le interazioni tra l’opus novum e le strutture in cui esso si andava a collegare.
3 – Con il terzo motivo viene articolata una critica all’utilizzo ed alla utilizzabilita’ della consulenza tecnica di ufficio eseguita in primo grado, dal momento che l’ausiliare non avrebbe eseguito i prescritti calcoli e/o le conseguenti verifiche statiche circa l’opera eseguita dal ricorrente.
3.a – Il mezzo denunzia percio’: 1 – la violazione delle norme sulla CTU – articoli 62 e 194 c.p.c.; articoli 90 e 92 disp. att. c.p.c., anche con effetto sulla validita’ della sentenza e del procedimento e, 2 – triplice vizio di motivazione per la mancata redazione dei rilievi e calcoli statici da parte del consulente di ufficio.
3.a.1 – Il mezzo e’ inammissibile perche’ critica la metologia seguita dal CTU sulla base dei rilievi del CIP senza esporli per esteso, cosi’ determinando una mera non condivisione dei suoi approdi interpretativi dei dati di causa, omettendo altresi’ di riportare i quesiti che vennero posti all’ausiliare; del tutto errato poi – pur seguendo l’impostazione difensiva – e’ l’addurre la nullita’ della sentenza e dell’intero procedimento per la non condivisione del modusprocederteli dell’ausiliare.
4 – Con il quarto motivo si denunzia l’ultrapetizione in cui sarebbe incorso il giudice dell’impugnazione – collegando nuovamente ai vizi di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4, la violazione dell’articolo 2907 cod. civ., in relazione agli articoli 99 e 112 c.p.c. – avendo il Tribunale disposto che, a fronte della domanda a che i lavori di ripristino (del mezzanino e della serranda) fossero effettuati dal convenuto, aveva invece deciso che fossero eseguiti dal Condominio a spese dell’ (OMISSIS): il motivo e’ inammissibile per novita’ della deduzione difensiva, atteso che parte ricorrente neppure deduce che la relativa questione sarebbe stata posta a base di un motivo di appello.
5 – Con il quinto motivo si denunzia la omessa considerazione che – per quello che riguardava l’efficacia lesiva del decoro condominiale per effetto del mutamento della forma e del colore della chiusura dei locali del ricorrente – l’immutazione sarebbe intervenuta dopo che altri condomini avevano, autonomamente, minato la armoniosa continuita’ estetica della galleria condominiale: il mezzo e’ inammissibile perche’ deduce questione che non risulta affrontata nell’appello e che, comunque, involge una indagine di merito inibita alla Corte.
6 – Con il sesto motivo si denunzia la violazione delle norme sostanziali circa il risarcimento dei danni che non sarebbero stati dimostrati: il mezzo e’ infondato in quanto l’accertamento della sussistenza di opere potenzialmente dannose per la statica dell’edificio condominiale e concretamente lesive della sua estetica era in astratto idoneo a sorreggere la condanna generica al risarcimento dei danni, essendo riservato all’esito dell’eventualmente intrapreso giudizio sul quantum debeatur la verifica della concreta sussistenza di un pregiudizio risarcibile.
7 – Con il settimo motivo si censura la statuizione sulle spese: il mezzo e’ assorbito perche’ l’appello si e’ confermato privo di fondamento.
8 – La ripartizione dell’onere delle spese e’ determinata dalla soccombenza, secondo la liquidazione esposta in dispositivo.
P.Q.M.
LA CORTE
Rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento delle spese che liquida, per ciascuna parte costituita, in euro 2.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi.
Condominio e destinazione della cosa comune