Non è responsabile il condominio per difetto di manutenzione qualora le infiltrazioni di acque meteoriche che causano danni al sottostante appartamento di manutenzione sono dovute alla veranda abusivamente edificata da un condòmino.
Cassazione Sez. III Civile 28 gennaio 2013, n. 1883
Svolgimento del processo
In data 1 marzo 2006 la Corte di appello di Napoli, decidendo sull’appello proposto dai
condomini …… ha dichiarato la nullità dell’appello, da questi proposto.
Nell’occasione la Corte territoriale ha accolto l’appello principale del Condominio di via …. ed
incidentale di … avverso la sentenza del Tribunale di Napoli del 30 maggio 2002, che aveva
escluso ogni responsabilità di .. e ha dichiarato, invece, il .. esclusivo responsabile per i danni
da infiltrazione cagionati all’appartamento del M. , con condanna alle spese di lite; ha respinto
ogni altro motivo d’appello, ivi compreso quello svolto da .. nei confronti della FONDIARIA –
SAI s.p.a. e ha compensato tra tutte le altre parti le spese del grado.
Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione il .. affidandosi a due motivi.
Resistono con controricorso .. , il Condominio, la soc. s.r.l… in liquidazione.
Il ricorrente e la … Costruzioni hanno depositato rispettive memorie.
Motivi della decisione
1.-Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e ss., 1126, 2043, 2697
e 2727 e segg. c.c.; 99, 100, 106, 112, 115 c.p.c.; omessa, insufficiente e contraddittoria
motivazione; omesso esame su punto decisivo della controversia), in estrema sintesi, il
ricorrente lamenta che erroneamente ed in modo apodittico il giudice dell’appello avrebbe
ritenuto esclusiva la sua responsabilità anche in considerazione del fatto che dalla transazione
conclusasi emergerebbe in modo chiaro che era proprio il Condominio a riconoscere la propria,
ossia di esso Condominio, responsabilità e, di conseguenza, si era impegnato a far eseguire
tutti i lavori necessari onde eliminare le infiltrazioni di acque meteoriche che avevano
danneggiato l’appartamento del M. (p.12 ricorso).
2. – Al riguardo, e per una migliore comprensione della vicenda il Collegio osserva quanto
segue.
Come si evince dalla parte narrativa della impugnata sentenza, nel 1996 si ebbe una
transazione tra il Condominio e il .., che lamentava infiltrazioni di acque meteoriche nel suo
appartamento sottostante il lastrico solare di uso esclusivo del …, che vi aveva costruito
abusivamente una veranda, con la quale transazione il Condominio si impegnava a far eseguire
a sua cura e spese tutti i lavori occorrenti per la perfetta impermeabilizzazione della terrazza di
copertura e le spese di rimessione in pristino dell’appartamento del .. . Nella transazione si
precisava che il Condominio si riservava di ripetere le somme anticipate per l’esecuzione delle
opere e di fatto, se addebitabili alla esclusiva responsabilità del condomino .. I lavori furono
commissionati ed eseguiti dalla Euro Esse Costruzioni, che li terminò nell’agosto del 1996.
Riprese le piogge, il …. constatò che l’acqua continuava ad infiltrarsi dall’alto del suo
appartamento, per cui promosse azione di danni nei confronti del Condominio, del .. , della
ditta appaltatrice, nel corso della quale venne espletata una CTU.
Il consulente, in estrema sintesi, ritenne che le infiltrazioni erano dovute alla costruzione
abusiva della veranda, perché non eseguita ad opera d’ arte (p.5 sentenza impugnata), per cui
il Pretore condannò il .. ad effettuare tutti i lavori necessari per evitare le infiltrazioni.
Successivamente il … citò il .. per il risarcimento dei danni, il quale fu autorizzato a chiamare
in giudizio il Condominio, la società appaltatrice, la SAI s.p.a., con la quale era assicurato.
Furono espletate prove orali, disposta CTU per quantificare i danni subiti.
All’esito della istruttoria il Tribunale dichiarò la esclusiva responsabilità del condominio.
La sentenza è stata integralmente formata dalla decisione oggi impugnata.
3. – Ciò posto in rilievo, dall’attento esame della prima censura appare evidente che essa si
concreta da una parte in una rivisitazione di tutti gli elementi probatori acquisiti al processo e
valutati diversamente dal giudice dell’appello e dall’altra si risolve in una condivisione
dell’argomentare del primo giudice, che il giudice dell’appello ha riformato sul capo della
ritenuta esclusiva responsabilità del … in base a molteplici considerazioni tutte condotte in
modo logico e giuridico corretto.
E valga il vero.
In perfetta adesione alle risultanze processuali, il giudice a quo ha posto in rilievo:
a) la CTU ha accertato che le infiltrazioni derivavano da una serie di fattori, riconducibili,
comunque, alla scarsa tenuta degli attacchi tra la guaina bituminosa di rivestimento del
terrazzo di copertura e le soglie della veranda del .. ;
b) le conclusioni del CTU erano suffragate da un’ ampia e dettagliata ricostruzione dei fatti ed
in particolare dal fatto che le infiltrazioni si verificavano solo durante le precipitazioni,
meteorologiche ed i raccordi tra la superficie di impermeabilizzazione ed i tubi discendenti non
erano stati eseguiti a regola d’arte, con una soluzione di continuità tra l’impermeabilizzazione
del terrazzo di copertura ed il perimetro verticale della veranda;
c) la CTU individuò “con sicurezza” una delle cause nel sistema ideato per lo smaltimento delle
acque meteoriche dalla copertura in veranda (p.12-13 sentenza impugnata). Questa attenzione
puntuale ai dati di fatto rilevati dalla CTU evidenziano di per sé la logica deduzione che le
infiltrazioni non erano dovute a difetto di manutenzione addebitabile al condominio.
Andava, quindi, esclusa ogni responsabilità del condominio, anche perché – ed è circostanza
dirimente – non contrastata nemmeno dalla censura, che allorché il …. diede esecuzione
all’ordinanza cautelare, il problema ebbe a cessar (p.14 sentenza impugnata).
Ne consegue che tutto il contenuto della doglianza, che, come si evince, dalla sua
formulazione, si ancora all’argomentazione del primo giudice (p. 13 – 15 ricorso) per giungere
a ritenere responsabile il Condominio, con il conforto di decisioni di questa Corte, non coglie la
ratio decidendi e rispetto ad essa si configura eccentrico.
Infatti, dalla scrupolosa CTU e dalla ordinanza cautelare eseguita dal .., il giudice a quo ha
escluso e non poteva fare diversamente ogni responsabilità del condominio.
In altri termini, non sono risultati elementi tali da ritenere applicabili gli artt. 1026, 2697, 2051
c.c., in quanto la origine delle infiltrazioni è risultata addebitabile alla esecuzione non a regola
d’arte della veranda, mentre è emerso che il condominio non aveva effettuato, a seguito della
citata transazione, lavori di manutenzione a suo carico che avrebbero potuto determinare il
fatto dannoso.
Né, quindi, si può parlare di vizio di motivazione, così come dedotto.
4. – Di qui, l’assorbimento del secondo motivo (violazione e falsa applicazione degli artt. 106,
269, 99, 112 c.p.c. e 1665 e 1667 e segg., 2043 c.c.; omessa, insufficiente, contraddittoria
motivazione; omesso esame di punto decisivo della controversia in relazione all’art. 360 n. 5
c.p.c.), con il quale il ricorrente si duole del fatto che erroneamente il giudice dell’appello
avrebbe respinto la sua domanda di garanzia nei confronti della società appaltatrice, che aveva
eseguito i lavori di impermeabilizzazione della copertura del terrazzo, per la semplice
considerazione che nessun vizio in quella esecuzione è stato accertato che determinasse le
infiltrazioni, che, invece, sono state attribuite alla non perfetta installazione della abusiva
veranda e alla mancanza di raccordo della impermeabilizzazione stessa tra la veranda,
installando la quale era onere del R. assicurarsi il perfetto raccordo con il terrazzo (p. 12
sentenza impugnata).
Quindi, non sussiste alcun errore di diritto, né alcun vizio motivazionale, in riferimento anche
alle prove fotografiche, nonché nemmeno sotto il profilo dell’omesso esame di un punto
decisivo per il giudizio (rapporto tra impermeabilizzazione e infiltrazioni ), in quanto questo
punto è stato valutato.
Ne consegue che il ricorso va respinto e le spese che seguono la soccombenza vanno liquidate
come da dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente
giudizio di cassazione, che liquida in Euro 4000/00 di cui Euro 200 per spese in favore del M. e
4000/00 in favore del condominio, di cui Euro 200 per spese, oltre accessori come per legge
per ciascuno dei resistenti; condanna il ricorrente al pagamento delle suddette spese nella
misura di Euro 4.700/00 di cui Euro 200 per spese oltre accessori come per legge a favore
della …. s.r.l..
Condominio e destinazione della cosa comune