Locazione e vizi dell’immobile: può il conduttore sospendere il pagamento del canone di locazione?

 

 

LOCAZIONE – LOCAZIONE – CONDUTTORE – RIDUZIONE O DIMINUZIONE DEL GODIMENTO DEL BENE – IMPOSSIBILITÀ DI NON VERSARE O RIDURRE UNILATERALMENTE IL CANONE – ASSENZA TOTALE DELLA CONTROPRESTAZIONE DA PARTE DEL LOCATORE – SOSPENSIONE TOTALE O PARZIALE DEL VERSAMENTO DEL CANONE – LEGITTIMITÀ – APPLICAZIONE DELL’ART. 1460 C.C. – NECESSARIA PROPORZIONE TRA I RISPETTIVI INADEMPIMENTI – FATTISPECIE – VIZI DELL’IMMOBILE – CONTINUATO GODIMENTO DELL’IMMOBILE – IRRILEVANZA DELL’INIZIALE E PARZIALE ABUSIVITÀ DELL’IMMOBILE LOCATO – ILLEGITTIMITÀ DELL’OMISSIONE DEI CANONI POSTA IN ESSERE DALLA CONDUTTRICE

Il conduttore non può astenersi dal versare il canone, né può ridurlo unilateralmente, nell’ipotesi in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò vale anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che comporta uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Del resto, il principio di sinallagmaticità richiede, anche nell’ambito di applicazione dell’art. 1460 c.c., una proporzione tra i rispettivi inadempimenti. Di talché, nell’ipotesi in cui il conduttore abbia comunque continuato a fruire dell’immobile locato, pur in presenza di vizi, non può considerarsi legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale condotta non sarebbe proporzionale all’inadempimento del locatore. Orbene, stante quanto sopra detto, nel caso di specie, è la stessa conduttrice a confermare, da un lato, che le infiltrazioni, per la quali la stessa affermava di non aver più pagato i canoni di locazione, interessavano solo una parte dell’immobile e, dall’altro lato, di aver continuato ad occupare il predetto immobile anche nel periodo di integrale sospensione dei pagamenti. Altresì, è irrilevante, ai fini del legittimo esercizio dell’eccezione di cui all’art. 1460 c.c., l’asserita iniziale e parziale abusività dell’immobile poi sanata. Ciò perché il contratto di locazione ha ad oggetto il godimento del bene, tanto che l’inadempimento del locatore rilevante per il conduttore è solo quello che inficia appunto il suddetto godimento, mentre sono di per sé irrilevanti i vizi formali o amministrativi laddove essi incidano unicamente sul titolo di proprietà o sull’astratta commerciabilità del bene e non interferiscano sull’utilizzabilità materiale dell’immobile. Ne consegue l’illegittimità dell’integrale omissione dei canoni posta in essere dalla conduttrice oppostasi alla convalida di sfratto.

Tribunale Monza – Sentenza 12 dicembre 2012, n. 3278