Il regolamento di condominio può imporre limiti al godimento degli immobili di proprietà esclusiva secondo criteri anche più rigorosi di quelli stabiliti dalla legge. Sono perciò da ritenersi legittime le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale che introducano restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva, ciò quand’anche tali restrizioni si traducano, come nel caso di specie, in una totale compromissione della facoltà di modificare la struttura dell’edificio (nella specie, la copertura del tetto al fine di creare lucernari, abbaini o terrazzi).
Tribunale Milano, Sezione 13 civile Sentenza 23 agosto 2012, n. 9508
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MILANO
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice
dott.ssa Maria Paola Varani
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo Grado iscritta al n. r.g. 58487/2003 promossa da:
Cond. via (…) Milano, con il patrocinio dell’avv. Ro.Ce. e, elettivamente domiciliato in Via (…) 20123 Milano presso il difensore avv. Ro.Ce.
Attore
contro
La. S.r.l., con il patrocinio dell’avv. Pa.Iv. e elettivamente domiciliato in via (…) 20122 Milano presso il difensore avv. Pa.Iv.
Convenuto
Oggetto: altri rapporti condominiali.
FATTO E DIRITTO
All’esito del processo, promosso dal Condominio di via (…) Milano che, con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio avanti il Tribunale di Milano la società condomina La. S.r.l. per sentire, previo accertamento della violazione dell’articolo 10 del regolamento contrattuale condominiale per l’avvenuta modifica del livello, inteso come quota, della copertura principale del tetto e della realizzazione di una vasta terrazza piana in luogo di un terrazzo pozzo, condannare la convenuta al ripristino del tetto ed al risarcimento dei danni subiti, giudizio nel quale si è costituita in giudizio la società convenuta per contestare la fondatezza della domanda di cui ha chiesto il rigetto e sono intervenuti, quali condomini e proprietari di due appartamenti siti nello stabile condominiale, Ro. e Pa.Ca. per richiedere l’accoglimento delle domande formulate dal condominio attore, la causa, espletata consulenza tecnica, è stata assegnata a sentenza sulle conclusioni acquisite come parte integrante del verbale di causa e precisate dalle parti avanti il Giudice estensore designato dall’udienza del 14 febbraio 2012 a sostituire il Giudice precedente,
il condominio attore ha invocato la violazione dell’articolo 10 del regolamento condominiale dal titolo “aspetto esterno dell’edificio” in punto al divieto prescritto a tutti i condomini di apportare modifiche all’aspetto esterno del fabbricato, in particolare il quarto comma di tale regolamento recita: “alle unità immobiliari dell’ultimo piano è concessa la facoltà di modificare la copertura del tetto per creare lucernari, abbaini od eventuali terrazzi “a pozzo” senza peraltro modificare il livello (inteso come quota) della copertura principale del tetto stesso”,
il Tribunale condivide l’orientamento consolidato della Corte di Cassazione secondo cui, in materia di condominio di edifici le norme del regolamento di natura contrattuale, quale quello di cui è giudizio stante l’incontestata dedotta natura del regolamento del Condominio di via (…), possono prevedere limitazioni ai diritti dei condomini, nell’interesse comune, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà (Cass. 16.10.1999 n. 11692; Cass. 25.10.2001 n. 13164; Cass. 7.1.2004 n. 23. Cass. 6.10.1999 n. 11121), come appunto si è verificato nella fattispecie mediante il citato art. 10 del menzionato regolamento condominiale,
l’applicazione di tale norma regolamentare all’intervento di recupero del sottotetto effettuato da La. S.r.l., con trasformazione di parte della copertura a falde in copertura piana a terrazzo a livello e realizzazione di una scala esterna di collegamento alla terrazza a livello, è quindi conseguente al fatto che tale intervento per le sue caratteristiche ha inciso sull’aspetto esteriore dell’edificio condominiale, a tale conclusione deve pervenirsi in base alle risultanze della consulenza tecnica depositata il 12 luglio 2007, in atti,
in base ai sopralluoghi ed all’esame degli elaborati tecnici il consulente tecnico ha accertato: la realizzazione da parte della società convenuta di un intervento di recupero del sottotetto esistente nell’immobile condominiale di via (…) in ampliamento dell’immobile sottostante di Proprietà, posto al piano quarto, con destinazione residenziale, per una superficie utile di 75,71 mq., oltre a 21,62 mq. di terrazzo piano in sostituzione di una parte del tetto esistente a falde,
l’effettuazione a tal fine di un insieme sistematico di opere, demolizioni e successive ricostruzioni, volte alla trasformazione di locali uso deposito in spazi abitativi con innalzamento della quota del tetto, altezza utile interna compresa tra centimetri 190 e 290, e dei muri perimetrali su tutti i fronti e quindi delle quote d’imposta della gronda, del colmo e delle linee di pendenza delle falde medesime,
le indagini espletate dal consulente tecnico consentono di ritenere veridici i dati offerti dal condominio attore risultanti dal fascicolo di parte, documenti da 1 a 36, e di accertare l’intervenuta violazione dell’articolo 10 del regolamento condominiale per la realizzazione dell’innalzamento della quota del tetto e di un terrazzo non a pozzo,
non ha fondamento l’eccezione circa l’assenza di responsabilità di parte convenuti per la quale le opere eseguite non costituirebbero violazione della norma regolamentare che limita l’innalzamento del tetto, avendo le stesse riguardato solo la struttura sottostante la copertura, in quanto tutte le decisioni attinenti il rifacimento del tetto e l’esecuzione dei lavori sulle coperture sarebbero state prese dal condominio,
osserva il Tribunale che non è dato riscontrare in atti alcuna presunta volontà assembleare di autorizzazione al recupero del sottotetto da parte della società convenuta secondo le modalità realizzate,
non si evince alcuna autorizzazione al recupero del sottotetto nella delibera assembleare delle 30 aprile 2002, peraltro dichiarata invalida con sentenza n. 15488/02 dal Tribunale di Milano (doc. n. 10 del fasc. di parte attrice),
va perciò accolta la domanda formulata dal Condominio di via (…) Milano di condanna della società La. S.r.l. al ripristino del tetto nello stato precedente agli interventi edili realizzati, va rigettata la domanda di condanna della società convenuta al risarcimento dei danni, da un lato, perché tale domanda era stata proposta in modo del tutto generico senza alcuna specifica descrizione di voci di danno, dall’altro, perché non risulta dai documenti prodotti che il Condominio attore abbia sopportato esborsi in conseguenza delle opere poste in essere dalla società convenuta, va rigettata la domanda formulata dagli intervenuti di condanna della società convenuta al risarcimento dei danni per il preteso deprezzamento dell’immobile di loro proprietà in quanto non provati, le spese di giudizio vanno poste a carico della parte soccombente e si liquidano come in dispositivo.
P.Q.M.
definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti così provvede, ogni altra domanda ed eccezione disattesa:
condanna
la società La. S.r.l. al ripristino del tetto del Condominio di via (…) Milano nello stato precedente agli interventi edili realizzati,
condanna
la parte convenuta a rifondere alla parte attrice ed alla parte intervenuta le spese di giudizio liquidale per ognuna nell’importo di 6.000,00 Euro, di cui Euro 3.500,00 per onorari oltre oneri accessori dovuti come per legge.
Così deciso in Milano l’1 agosto 2012.
Depositata in Cancelleria il 23 agosto 2012.
Condominio e destinazione della cosa comune