Corte d’Appello Roma, Sezione 4 civile – Sentenza 10 ottobre 2012, n. 4956
ANNULLAMENTO DELIBERA CONDOMINIALE, REGOLAMENTO – CONDOMINIO – REGOLAMENTO – MODIFICHE – UNANIMITÀ – SUSSISTENZA NECESSITÀ – TRASCRIZIONE – NECESSITÀ
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D’APPELLO DI ROMA
QUARTA SEZIONE CIVILE
così composta:
dr. Giuseppe Santoro – Presidente –
dr. Sebastiano Neri – Consigliere –
dr.ssa Maria Grazia Serafin – Consigliere rel. –
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al numero 2014/05 e vertente
Tra
Ca.Ma., con domicilio eletto in Roma, Piazza (…), presso lo studio dell’avv. Fr.Ca., rappresentante e difensore per procura a margine dell’atto di appello
Parte appellante
E
Condominio in Roma, Via (…), in persona dell’amministratore, con domicilio eletto in Roma, Via (…), presso lo studio dell’avv. An.In., rappresentante e difensore per procura a margine della comparsa di costituzione e risposta
Parte appellata
Oggetto: annullamento delibera condominiale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza n. 8045/04 il Tribunale di Roma ha respinto la domanda svolta da Ma.Ca. per sentir dichiarare la nullità della delibera assunta in data 7 giugno 1990 dall’assemblea del Condominio in Roma, Via (…), che aveva statuito circa la legittimità della sosta delle autovetture nelle aree condominiali, e ha disposto la compensazione delle spese di lite.
Avverso detta sentenza, Ma.Ca. ha proposto appello, chiedendo che – in riforma della citata pronuncia – fossero accolte le conclusioni spiegate in primo grado, ossia la dichiarazione di nullità della citata delibera assembleare e l’accertamento che l’amministratore era tenuto ai sensi dell’art. 1130 c.c. a curare l’osservanza del regolamento di condominio; con vittoria delle spese di lite del doppio grado di giudizio.
Instaurato il contraddittorio, si è costituito il Condominio in Roma, Via (…), in persona dell’amministratore, che ha contestato la fondatezza dell’impugnazione e ne ha chiesto il rigetto, assumendo che l’assemblea non aveva apportato alcuna modifica al regolamento di condominio ma si era limitata ad interpretarne il tenore, ai fini di un migliore godimento delle parti comuni.
La causa, istruita con produzione di documenti, è stata trattenuta per la decisione sulla base delle conclusioni che le parti hanno rassegnato riportandosi a quelle formulate nei rispettivi scritti difensivi, come sopra riportate, all’udienza del 25 settembre 2012 ed è stata decisa nella camera di consiglio tenutasi in pari data.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L’appello proposto da Ma.Ca. avverso la sentenza n. 8045/04 emessa dal Tribunale di Roma è fondato e merita accoglimento.
Occorre premettere che la delibera assembleare oggetto dell’impugnazione proposta da Ma.Ca. è intervenuta sulla materia disciplinata dall’art. 7 del Regolamento condominiale del 29 luglio 1987 che così recita: “è fatto espresso divieto di occupare la strada interna, i passaggi e i locali di uso e proprietà comune, ad eccezione delle occasionali occupazioni per trasporto, sgombero e momentaneo deposito merci”.
La decisione assembleare di consentire il parcheggio sulle strade interne dell’area condominiale dà luogo ad una vera e propria modifica della previsione regolamentare, non potendosi condividere l’assunto sostenuto dalla parte appellata secondo cui la delibera avrebbe una mera portata interpretativa dell’art. 7.
Non vi è dubbio, infatti, che la mera sosta per il tempo occorrente per occasionali operazioni di trasporto, sgombero e momentaneo trasporto di merci sia cosa ben diversa dal parcheggio, che si caratterizza per la stabilità dell’occupazione dello spazio comune.
Ora, la natura contrattuale del regolamento di condominio, riportato negli atti di compravendita dei singoli condomini e regolarmente trascritto, impone che le modifiche allo stesso siano deliberate con l’unanimità dei proprietari.
La delibera in esame è stata, invece, assunta – come documentato in atti – a maggioranza.
Eventuali comportamenti concludenti di tolleranza espressi nel tempo da alcuni dei condomini non spiegano alcuna rilevanza nella vicenda oggetto di causa.
Le modifiche del regolamento contrattuale, laddove in particolare comportino un aggravio della posizione di alcuni dei comproprietari con l’imposizione di oneri di carattere reale, non solo devono essere adottate all’unanimità ma devono osservare la forma scritta ad substantiam e vanno trascritte nei registri immobiliari ai fini dell’opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti ubicati nello stabile condominiale (Cass. SS. UU. 943/99).
In riforma della decisione assunta dal Tribunale di Roma e in accoglimento dell’appello proposto, va dichiarata quindi la nullità della delibera assembleare del 7 giugno 1990 nella parte relativa alla disciplina del parcheggio delle vetture nelle aree comuni.
Nessun provvedimento deve intervenire in ordine alla domanda di accertamento che “l’amministratore, ai sensi dell’art. 1130 c.c., ha l’onere di curare l’osservanza del regolamento di condominio” atteso che – in difetto di una qualsiasi deduzione in ordine ad eventuali violazioni della norma citata – la domanda si profila come una mera petizione di principio, essendo evidente che l’amministratore del condominio deve rispettare il disposto dell’art. 1130 c.c.
Le spese, che seguono la soccombenza del doppio grado di giudizio, si liquidano come da dispositivo.
PER QUESTI MOTIVI
definitivamente pronunciando, ogni altra contraria istanza disattesa, in riforma della sentenza n. 8045/04 emessa dal Tribunale di Roma, così provvede:
1. – dichiara la nullità della delibera assembleare del Condominio in Roma, Via (…), in data 7 giugno 1990 nella parte in cui autorizza il parcheggio delle vetture nelle aree comuni;
2. – condanna la parte appellata alla rifusione delle spese di lite del doppio grado di giudizio, che liquida per il primo in complessivi 2.300,00 Euro, di cui 200,00 Euro per esborsi, e per il secondo in complessivi 1.950,00 Euro, di cui 200,00 Euro per esborsi, oltre accessori.
Così deciso in Roma il 25 settembre 2012.
Depositata in Cancelleria il 10 ottobre 2012.
Condominio e destinazione della cosa comune