Trib. Milano Sez. XIII, 19/07/2010
In tema di condominio negli edifici la regolamentazione dell’uso della cosa comune in assenza dell’unanimità deve seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art. 1192 c.c., il quale impedisce che, sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MILANO
TREDICESIMA
nella persona del giudice unico Dott. CESIRA D’ANELLA sulle conclusioni precisate ha pronunciato la seguente
Sentenza
nella causa civile iscritta al R.G. n. 1371/2007
promossa da:
C. B. (C.F. (omissis)), rappresentato e difeso dall’avv. MORANDOTTI CLAUDIO, elettivamente domiciliato in VIALE TOGLIATTI, 123 ROZZANO presso il difensore
A. P. (C.F. (omissis)), rappresentato e difeso dall’avv. MORANDOTTI CLAUDIO, elettivamente domiciliato in VIALE TOGLIATTI, 123 20089 ROZZANO presso il difensore
FRANCESCO VITRANI (C.F. (omissis)), rappresentato e difeso dall’avv. MORANDOTTI CLAUDIO e, elettivamente domiciliato in VIALE TOGLIATTI, 123 20089 ROZZANO presso il difensore
Attori
contro
COND. V.M. 26/28 FIZZONASCO DI PIEVE EMANUELE rappresentato e difeso dall’avv. PROVEZZA CLARA e elettivamente domiciliato in VIA SPARTACO, 38 20135 MILANO presso il difensore
Convenuto
Conclusioni
Come da allegati fogli di precisazione delle conclusioni
CAUSA R. G. N. 13 71/07
PRECISAZIONE DELLE CONCLUSIONI PER I RICORRENTI
Voglia il Tribunale Ill.mo, respinta ogni contraria istanza e con ogni più opportuna statuizione cosi giudicare:
NEL MERITO E IN VIA PRINCIPALE, previa revoca dell’ordinanza di rigetto dell’istanza di sospensione della delibera impugnata, accertare e dichiarare la nullità della delibera condominiale del 13.12.2006 emessa dall’assemblea del condominio convenuto, o annullarla, per violazione dell’art. 1120 e 1136 Cod. Civ. per i motivi esposti nei propri atti, in ogni caso accertare e dichiarare annullabile e illegittima la delibera impugnata in quanto realizza una divisione del bene comune in violazione degli art. 1119 e 1102 Cod. Civ. cosi come accertato in sede di causa.
– IN SUBORDINE accertare e dichiarare la nullità e/o annullabilità della delibera condominiale al punto n. 4 per genericità della stessa.
– IN VIA ISTRUTTORIA si chiede l’ammissione delle prove per interpello e testi sulle seguenti circostanze
1. Vero che, dal cortile comune si accede alle proprietà esclusive di tutti i condomini;
2. Vero che, nel cortile comune si deve consentire sia il passaggio pedonale che quello carraio;
3. Vero che, a ridosso del primo box è posto l’interruttore di apertura e chiusura sia del cancello pedonale che di quello carraio;
4. Vero che, in qualità di amministratore del condominio ho visionato l’area condominiale adibita a cortile ravvisando l’impossibilità di eseguire n.7posti auto;
5. Vero che, l’accesso carraio causa la sosta di auto all’interno del cortile impedisce il transito di mezzi di soccorso in quanto di larghezza inferiore ai mt. 3,50;
Si chiede inoltre, di essere ammessi a prova contraria sui capitoli eventualmente articolati dal convenuto con gli stessi testi.
Si indicano quali testi:
-L. Z., (omissis);
-L. P., (omissis);
-Arch. E. C., (omissis)
Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa, IVA, 4% CPA, e con attribuzione al Sottoscritto Proc.re per anticipo fattone con clausola.
TRIBUNALE DI MILANO
Dott.ssa D’Anella – Sezione XIII
Rg. 1371/07
Nel ricorso ex art. 1137 C.C. promosso da:
sigg.ri
B. C., P. A. e V. F., con l’Avv. Morandotti
-ricorrenti –
Contro
Condominio di V. M. N. 2. Fizzonasco di Pieve Emanuele, con Avv. Clara Provezza
-resistente –
Foglio di precisazione delle conclusioni per il resistente
Il Condominio di V. M. N. 2. in Fizzonasco di Pieve Emanuele (MI), in persona dell’Amministratore e legale rappresentante pro tempore, sig. G. G., come in atti rappresentato e difeso, precisa come segue le sue
conclusioni
Piaccia all’lll.mo Tribunale adito, ogni istanza ed eccezione avversa disattesa, così giudicare:
In via principale e nel merito: in considerazione della narrativa in fatto ed in diritto di cui ai precedenti scritti difensivi, confermare il provvedimento in via d’urgenza, dichiarare l’inammissibilità ai sensi e per gli effetti dell’art. 1137 C.C. di tutte le domande svolte da parte ricorrente.
Sempre nel merito, in subordine: respingere tutte le domande dei ricorrenti relative alla dedotta nullità, annullabilità o illegittimità della delibera condominiale del 13.12.06 perché inammissibili e comunque infondate in fatto e in diritto e, per l’effetto, confermare la delibera condominiale assunta in data 13.12.06.
In ogni caso: con vittoria di spese diritti onorari, oltre al rimborso forfetario delle spese al 12,5% del presente giudizio e della fase cautelare.
Con osservanza.
Milano, lì 02 febbraio 2010
Con la delibera in data 13.12.2006, relativa alla regolamentazione di appositi spazi per la sosta dei veicoli, il Condominio di V. M. 2. – Fizzonasco di Pieve Emanuele, ha deliberato quanto segue:
“A seguito della richiesta avanzata dal sign. T. e data in copia a tutti i condomini in attuazione all’art. 4 del regolamento pattizio condominiale, l’assemblea delibera guanto segue: sono concordi a parcheggiare la propria vettura davanti a tutti i box proprio al passo carraio i signori D. M. per mill. 133,84, S. per mill. 129,94, R. per mill. 129,94, T. per mill. 140,18 per un totale di mill. 533,90. Sono dissenzienti i signori P., V. B. per mill. 466,10”.
Gli attori hanno impugnato la delibera con ricorso ex art. 1137 C.C. deducendone la contrarietà al disposto di cui agli artt. 1102 e 1120 II comma C.C., in quanto la creazione dei posti auto comporterebbe una limitazione dei diritti dei singoli condomini agli spazi d’uso comune e nel contempo determinerebbe un mutamento e alterazione della cosa comune.
Parte convenuta ha eccepito l’inammissibilità della domanda, in quanto il mezzo d’impugnazione di cui all’art. 1137 C.C. riguarda esclusivamente le delibere annullabili e non quelle nulle ed ha comunque contestato la fondatezza nel merito della domanda.
Ciò premesso, il Tribunale osserva quanto segue.
L’eccezione di inammissibilità della domanda è infondata in quanto, secondo il prevalente orientamento della giurisprudenza di legittimità (cfr. ad es. Cass. 11.4.2006 n. 8440) l’impugnativa di una delibera condominiale può proporsi, indifferentemente, con il ricorso di cui all’art. 1137 C.C. o con atto di citazione, posto che entrambi i mezzi processuali sono idonei al raggiungimento dello scopo, rappresentato dalla manifestazione di volontà del condomino dissenziente di contestare la legittimità dell’operato dell’assemblea dinnanzi all’autorità giudiziaria.
Nel merito si osserva quanto segue.
L’art. 4 del regolamento condominiale oggetto di causa (prodotto da parte attrice quale doc. n. 3) pone il divieto di occupare gli spazi comuni “in qualunque modo e con qualunque oggetto” con una sola eccezione “E solamente consentita la sosta di automezzi nel cortile negli appositi spazi che verranno designati dall’amministratore o dall’assemblea.
Tali spazi dovranno essere equamente divisi tra tutte le unità condominiali”.
Conseguentemente deve ritenersi che il regolamento condominiale (pacificamente di natura contrattuale) consenta all’assemblea di autorizzare la creazione di posti auto nel cortile, purché gli spazi siano “equamente divisi tra tutte le unità condominiali”.
La disposizione del regolamento costituisce pertanto una mera applicazione del principio di cui all’art. 1102 C.C. a mente del quale ciascun condomino può utilizzare la cosa comune, purché ne sia consentito il pari uso agli altri condomini.
Peraltro nel caso di specie dagli accertamenti eseguiti dal consulente tecnico d’ufficio è emerso che la creazione di sette posti auto, autorizzata dalla delibera condominiale impugnata, costituisce in concreto violazione dell’art. 1102 C.C., in quanto non consente a tutti i condomini il pari uso della cosa comune.
Il consulente tecnico d’ufficio, infatti, dopo aver attentamente esaminato lo stato dei luoghi, ha specificato che il Condominio in esame si compone di sette unità immobiliari, alcune delle quali realizzate in aderenza. Il cortile comune, dove l’assemblea condominiale ha inteso creare sette posti auto, ha una “lunghezza di circa 65,00 m… ed una larghezza utile di circa 4,95 m… pertanto “considerato che la larghezza media del cortile è di m. 4,95 e che vi possono essere veicoli in entrata ed in uscita, appare di tutta evidenza che le auto-vetture parcheggiate avanti le autorimesse non possono sporgere oltre m. 1,45 dal filo dei fabbricati.
Considerato che un’autovettura media ha una lunghezza di m. 4,50 circa e che gli spazi posti avanti le autorimesse hanno una profondità che va da m. 2,51 a m. 3,50 (eccezion fatta per l’autorimessa che affaccia sullo spiazzo) ne consegue che le autovetture sporgerebbero tra 1,00 e 1,99 m. rispetto al filo dei fabbricati”
Ciò posto, il consulente tecnico d’ufficio, dopo aver effettuato tutte le misurazioni occorrenti, ha accertato che, sebbene “dal punto di vista tecnico è possibile la realizzazione di sette posti auto ” in concreto tale realizzazione determinerebbe “degli squilibri sull’area destinata a parcheggi e sulla loro posizione”.
In particolare mentre i posti auto creati davanti alle unità immobiliari identificate con i nn. 1, 2, 3 4 e 5 possono ospitare autovetture di diverse dimensioni (rispettivamente di m. 2,60 per le unità immobiliari nn. 1 e 2; 3,50 m. per quelle nn. 3 e 4; 5 m. per quella n. 5) un’eventuale autovettura parcheggiata davanti all’unità immobiliare n. 6 “ostacolerebbe l’accesso ai due cancelli pedonali”, mentre un’autovettura parcheggiata davanti all’abitazione n. 7 “ostruirebbe l’accesso al cancello” (così pag. 8 della relazione).
In tal modo, pertanto, la creazione di sette posti auto viene a determinare squilibri tra i vari condomini, in quanto lo spazio assegnato è differente per ciascun condomino, con conseguenze qualitative che incidono sulla possibilità di utilizzare la cosa comune, quale parcheggio per autovetture di differenti dimensioni e caratteristiche.
Inoltre la creazione dei setti posti auto viene a ridurre notevolmente l’uso del cortile per alcuni dei condomini (i proprietari delle unità immobiliari situate ai numeri 6 e 7) in quanto viene ad essere intralciato l’accesso ai cancelli pedonali e al passo carraio.
Pertanto le modalità con cui si è data attuazione al regolamento condominiale evidenziano come la delibera sia affetta da vizi di nullità per contrarietà al disposto di cui all’art. 1102 C.C. (cfr. in senso analogo la pronuncia della Suprema Corte n. 26226/06, che ha ribadito come “In tema di condominio negli edifici la regolamentazione dell’uso della cosa comune in assenza dell’unanimità deve seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art. 1102 C.C., il quale impedisce che, sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri”.
Non si ravvisa invece la nullità della delibera per violazione del disposto di cui all’art. 1102 C.C. in quanto, secondo il prevalente orientamento della giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. 8.11.2004 n. 21287) è consentito all’assemblea condominiale cortile a parcheggio, in quanto tale utilizzazione non comporta un mutamento della destinazione della cosa, ma soltanto una diversa modalità di utilizzazione del bene comune.
Per tali motivi deve dichiararsi la nullità delibera impugnata per violazione del disposto di cui all’art. 1102 C.C.
Il pagamento delle spese di lite, liquidate come da dispositivo, segue la soccombenza.
Le spese debbono essere distratte in favore dell’avv. Claudio Morandotti, antistatario.
Le spese di c.t.u., liquidate con separato decreto, gravano definitivamente a carico di parte convenuta.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa:
dichiara la nullità della delibera assunta dal condominio di V. M. 2. Fizzonasco di Pieve Emanuele in data 13.12.2006 al punto 4) dell’ordine del giorno;
condanna il condominio convenuto a rifondere le spese processuali avversarie, che liquida nel complessivo importo di euro 6.714,28 (euro 436,28 spese es., euro 10,00 spese imp., euro 1.759,00 diritti, euro 4.509,00 onorari) oltre rimborso forf. 12,5%, iva e cpa, somma da distrarsi in favore dell’avv. Claudio Morandotti, antistatario;
pone le spese di c.t.u., liquidate con separato decreto, definitivamente a carico di parte convenuta.
Così deciso in Milano, il 17.7.2010
Depositata in cancelleria il 19 luglio 2010
Condominio e destinazione della cosa comune