Conflitto di interessi e numero di deleghe all'amministratore

Trib. Genova Sez. III, 10/06/2010

In materia di condominio di edifici, l’esistenza di un conflitto di interessi è riscontrabile nella sola ipotesi in cui il singolo condomino sia portatore di un interesse personale confliggente con l’interesse della collettività, circostanza questa non riscontrabile nel caso in esame, laddove il preteso interesse in conflitto non sarebbe quello di un singolo condomino, ma dell’amministratore, delegato da parte di diversi condomini. Ugualmente infondato il motivo di impugnazione della delibera condominiale per il rilevante numero di deleghe conferite all’amministratore, in quanto non esiste per legge un limite al numero delle deleghe conferibili ad un medesimo soggetto, né risulta, nel caso in esame, l’esistenza di un regolamento di condominio che rechi tale limitazione.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI GENOVA

TERZA SEZIONE CIVILE

Nella persona del Giudice Unico Dott. EMANUELA GIORDANO

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile RG 2009/1288 promossa da:

Bu.Al., in proprio ai sensi dell’art. 86 c.p.c. domiciliato/a in Genova, via (…) presso il proprio studio;

Attore

contro

Condominio (…) Genova, in persona dell’amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato/a in Genova, via (…) presso lo studio dell’Avv. Gi.Sc. che lo/la rappresenta e difende nel presente giudizio per mandato in atti;

Convenuto

Letti gli atti di causa;

considerate le conclusioni come sopra precisate all’odierna udienza osserva:

l’attore Bu.Al., proprietario dell’unità immobiliare sita in Genova, vico (…), ha impugnato la delibera assunta dal Condominio del suddetto caseggiato in data 17.12.2008, relativa al punto 2) dell’o.d.g., avente ad oggetto “Approvazione rendiconto straordinario e relativo riparto” avente ad oggetto le spese straordinarie di rifacimento scale.

La delibera è stata impugnata per i seguenti motivi:

a) rilevante numero delle deleghe rilasciate in favore dell’amministratore, portatore di un interesse proprio e personale nella delibera;

b) violazione dei diritti dei singoli proprietari sulle parti comuni per effetto dell’esecuzione dei lavori per cui è causa e sottrazione degli stessi all’uso, anche solo potenziale, dei singoli.

In particolare: esecuzione di un controsoffitto nell’atrio condominiale che riduce di oltre il 30% il volume del vano d’ingresso; posa in opera di serramenti in alluminio, la cui presenza riduce il passaggio dell’aria e la dimensione dell’originaria apertura in muratura; mancato ripristino del cavo di antenna di proprietà dell’attore lasciato “in bando” nelle scale;

c) innovatività e grave voluttuarietà degli interventi relativi a: sostituzione di tutti i punti luce del vano scala; creazione di crene e scavi; posa in opera di serramenti prima non esistenti; coloritura in arancione delle scale, in luogo, del precedente colore bianco; rifacimento della pavimentazione di ingresso, ancora in buono stato di conservazione; installazione di un portone in alluminio identico al precedente e non conforme alle esigenze di sicurezza proprie della zona in cui è situato il caseggiato;

d) violazione dei criteri di riparto di cui all’art. 1124 c.c., in quanto il riparto approvato suddivide le spese per il lavori straordinari delle scale secondo i. medesimi millesimi utilizzati per il riparto delle spese ordinarie, escludendo i fondi, che pure hanno accesso dal vano scale.

Il motivo sub a) è infondato.

Non esiste per legge un limite al numero delle deleghe conferibili ad un medesimo soggetto né risulta l’esistenza, nel caso in esame, di un regolamento di Condominio che rechi tale limitazione.

Quanto al preteso conflitto di interessi, va evidenziato che l’esistenza di un conflitto di interessi è riscontrabile quando il singolo condomino sia portatore di un interesse personale confliggente con l’interesse della collettività. Nel caso in esame il preteso interesse in conflitto non sarebbe quello di un singolo condomino, ma dell’amministratore, delegato da parte di diversi condomini.

Tuttavia l’eventuale situazione di conflitto di interessi del rappresentante non si estende al rappresentato, salvo che non si accerti che questi non era conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato il proprio interesse, come componente della collettività, e lo abbia ritenuto conforme a quello del delegato (Cass. 22234/2004).

Con riferimento ai motivi sub b) e c), premesso che le doglianze in esame non sono pertinenti alla delibera impugnata, che non ha avuto ad oggetto l’approvazione degli, interventi contestati – già approvati nel corso di precedenti delibere, peraltro già impugnate per i medesimi motivi – va comunque ribadita la loro infondatezza.

Le doglianze relative al controsoffitto e alla posa di serramenti in alluminio sono infondate, in quanto le opere in questione non comportano alcuna violazione dei diritti dei singoli proprietari sulle parti comuni e rientrano nell’ambito della discrezionalità rimessa all’assemblea in ordine alle determinazioni relative alle cose comuni, sulla quale non è ammesso alcun sindacato da parte dell’autorità giudiziaria.

La doglianza relativa al mancato ripristino del cavo di antenna di proprietà dell’attore, a prescindere dalla sua fondatezza, non ha alcuna ricaduta sulla validità delle delibere per cui è causa.

Con riferimento al punto c), le opere in esame non costituiscono innovazione ma semplice intervento di manutenzione straordinaria. Le doglianze sollevate da parte attrice, in riferimento a tali interventi attengono tutte al merito della delibera, che non può costituire oggetto di sindacato da parte dell’autorità giudiziaria.

Con riferimento alla doglianza sub d), il Condominio convenuto ha eccepito che le spese relative all’atrio e alle scale sono sempre state suddivise per la manutenzione, ordinaria in parti uguali e per la manutenzione straordinaria in forza dei millesimi di proprietà, in entrambi i casi, con esclusione dei fondi e dei negozi, esonerati da sempre dalla partecipazione a tali esborsi; che tale criterio era stato approvato nel corso degli anni anche dallo stesso attore, il quale aveva approvato alcuni lavori straordinari alle scale, le cui spese erano state ripartite sempre in base al suddetto criterio, senza criterio, senza contestazione alcuna; che, pertanto, per effetto dell’applicazione pacifica e consolidata nel tempo di tali criteri di suddivisione, gli stessi dovevano intendersi approvati all’unanimità per “facta concludentia” in deroga alla disciplina di cui all’art. 1124 c.c.

L’assunto sostenuto dal Codominio non è condivisibile.

I rendiconti prodotti in giudizio recano voci di spesa, afferenti alle scale, relative, in massima parte, all’illuminazione delle stesse (consumo Enel, sostituzione lampadine, riparazione impianto elettrico, installazione plafoniere) e alla pulizia.

Tali spese, per giurisprudenza costante, non configurano spese per la conservazione delle parti comuni; tendenti cioè a preservare l’integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (per le quali trovano applicazione gli artt. 1123comma I e 1124 comma I c.c. ma di spese utili la permettere, ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie.

Tali spese vanno pertanto ripartite in base all’uso che ciascun condomino può fare delle parti comuni in questione, secondo il criterio fissato dall’art. 1123 comma II c.c., salvo deroga convenzionale.

I criteri adottati nel corso degli anni dal Condominio convenuto per il riparto di tali spese, relative all’illuminazione ed alla pulizia delle scale, anche in deroga alle disposizioni di legge, non sono quindi, applicabili alle spese di manutenzione e ricostruzione delle stesse.

Con riferimento a queste ultime non si è venuta creando nel corso degli anni per “facta concludentia” alcuna convenzione derogatoria al criterio legale di quell’articolo 1124 comma I c.c.

Va infatti rilevato che le uniche spese inserite nella colonna ILLUMINAZIONE SCALE/LAVORI nei vari rendiconti prodotti, diverse dalle spese di illuminazione, sono relative a interventi di riparazione del portone, correttamente ripartiti in base all’art. 1123 primo comma CC.

Soltanto due interventi, a far data dal 1978, hanno interessato propriamente lavori di manutenzione delle scale: si è trattato, in particolare, della sostituzione di un gradino nel 1988 e del ripristino dell’intonaco e dell’imbiancatura delle scale nel 1997, spese entrambe ripartite in base ai millesimi di proprietà.

Tali interventi sono tuttavia troppo episodici per configurare un’applicazione consolidata nel tempo di criteri di suddivisione derogatori rispetto a quelli legali, approvati per facta concludentia.

Il motivo di impugnazione in esame deve pertanto essere accolto, con conseguente annullamento della delibera di approvazione del riparto in esame adottata dall’assemblea condominiale in data 17.12.2008, relativamente al punto all’ordine del giorno.

Le spese di giudizio, attesa l’infondatezza di tutti i restanti motivi di impugnazione, sono compensate per 1/4 poste per i restanti 3/4 carico di parte convenuta.

Il Giudice, respinta ogni diversa istanza ed eccezione, annulla la delibera adottata dall’assemblea del Condominio convenuto in data 17.12.2008 relativamente al punto 2 all’ordine del giorno;

– condanna parte convenuta al pagamento delle spese di giudizio nella misura di 3/4, quota che liquida in Euro 90,00 per esborsi, Euro 975,00 per diritti e Euro 1.500,00 per onorari, oltre spese generali ed oneri di legge, dichiarando la compensazione delle stesse per il restante 1/4.

Sentenza provvisoriamente esecutiva per legge.

Così deciso in Genova, il 10 giugno 2010.

Depositata in Cancelleria il 10 giugno 2010.