L’amministratore condominale nell’esercitare il suo potere dovere di tutelare posizioni giuridiche del condominio non è altresì tenuto, sotto propria responsabilità, a conseguire, nel concreto svolgimento di attività dovuta, la soluzione economicamente più conveniente per l’ente di gestione. (nella specie, con mandato dell’assemblea, l’amministratore aveva immediatamente promosso azione di recupero credito verso alcuni condomini nonostante, di lì a poco, la transazione con l’impresa creditrice avrebbe reso superflua l’azione e conseguentemente anche le spese legali).
TRIBUNALE DI GENOVA
Sentenza del 3.7.10
Depositata il 31.8.10
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per l’attore in opposizione :
“Piaccia al il Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis, previa,
qualora ritenuta necessaria la rimessione in istruttoria della causa
al fine di esperire C.T.U. contabile che, analizzati i bilanci
condominiali, il contratto di appalto e gli importi effettivamente
alla impresa C., quantifichi le somme dovute dai singoli condomini
per i lavori straordinari di rifacimento del terrazzo condominiale:
– nel merito dichiarare nullo e/o inefficace e/o illegittimo e
comunque revocare il decreto ingiuntivo opposto, con ogni pronuncia
accessoria e susseguente e, conseguentemente, accertare e dichiarare
che nulla è dovuto dall’opponente Condominio Via M. P. agli Avvocati
Paolo Gatto e Cristina Fabbri;
– in via subordinata ridurre l’importo dovuto da conchiudente
condominio nella misura ritenuta dal medesimo giudicante, tenuto
conto delle risultanze di causa;
– nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande proposte dai
convenuti opposti condannare il terzo chiamato G. T., con domicilio
in Genova Via G., a tenere indenne e manlevare il conchiudente
condominio;
– ancora nel merito respingere le domande tutte proposte nei
confronti del conchiudente condominio dal terzo chiamato G. T., in
quanto infondate in fatto e in diritto e comunque non provate;
– vinte le spese e competenze di causa.
4) in accoglimento della spiegata domanda riconvenzionale accertare
e dichiarare che il Condominio di Via P., in persona
dell’amministratore pro-tempore, è debitore nei confronti del
predetto conchiudente e, conseguentemente, condannarlo al pagamento
in favore dello stesso della somma di euro 37.854,23, coss come
indicata nella C.T.P. della Rag. L., e comunque di un importo non
inferiore ad euro 18.325,07, oltre rivalutazione e interessi dai
singoli pagamenti effettuati dal V. sino al saldo, il tutto entro il
limite di euro 52.000,00;
5) Vinte le spese di entrambe le fasi del giudizio, con spese di
C.T.U. e di C.T.P. a carico integrale del Condominio di Via P..
Per l’opposto:
Piaccia al tribunale Ill.mo: Respingere l’opposizione o, in
subordine, condannare il condominio di Via M. P. al pagamento della
somma di euro 8.301,57, o a quella diversa che sarà ritenuto, oltre
interessi dal dovuto al saldo e con vittoria delle spese di lite
della fase monitoria e di opposizione.
Per il chiamato:
Piaccia al tribunale Ill.mo: Respingere la domanda avversaria; in
accoglimento della domanda riconvenzionale, condannare il condominio
di Via M. P. al pagamento, a favore di T. G., della somma di euro
2.906,70 a titolo di anticipazioni nella gestione del condominio,
oltre interessi e spese legali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La causa può essere decisa sulla base della seguente evidenza di fatto che emerge essenzialmente per via documentale.
Nel luglio del 2001 il condominio di Genova Via P.incaricò l’impresa C. Asfalti dell’esecuzione di lavori sul compendio immobiliare di sua spettanza (impermeabilizzazioni).
Nell’autunno del 2002 il condominio ebbe a contestare il ritardo dell’impresa nell’adempimento.
Il rapporto si sciolse definitivamente alla fine del 2005 con transazione in base alla quale risultò dovuto all’impresa un corrispettivo molto minore di quanto preventivato (circa 10.000 euro).
Medio tempore, tuttavia, in esecuzione del deliberato delle assemblee del 13.4.05 e del 14.6.05 l’amministratore condominiale, Sig. T., poi dimessosi, aveva agito per il recupero delle quote del preventivo di spesa per i lavori avverso i condomini morosi.
I due professionisti, convenuti opposti in questa sede, avevano quindi ottenuto cinque decreti ingiuntivi avverso i morosi nei versamenti suddetti, decreti concessi tra il maggio ed il luglio del 2005 (e quindi prima della transazione coll’impresa). I decreti non erano stati opposti.
In questa sede, col DI opposto del 1.12.05 richiedono al proprio cliente (il condominio beneficiario dei decreti inoppugnabili) il pagamento delle loro spettanze, per la somma complessiva di euro euro 8.301,57.
Colla citazione in opposizione il condominio contrasta, come segue, l’avversaria pretesa. Pur non contestando il credito maturato dai professionisti il condominio nega il valido conferimento del mandato e, in parte tardivamente, denuncia l’inutilità fattuale, e quindi il carattere colposo, della condotta dell’amministratore che aveva incaricato l’Avv. Gatto del recupero, posto che, nell’ottica di detta transazione, vi sarebbe stata riscossione superiore al dovuto.
Il Sig. T. è stato quindi chiamato in causa per tener indenne il Condominio
A sua volta costituitosi il T. ha richiesto, in via riconvenzionale, il pagamento di sua spettanze per rimborsi di anticipi per euro 2906,70 allegando la delibera condominiale del 23/2/06.
La pretesa recata dal decreto è fondata. In nulla scalfita dagli argomenti dell’opposizione. Sono in atti i verbali che conferivano il potere di agire all’amministratore (ancora in carico al momento del rilascio dei mandati) e pertanto risulta realmente e proficuamente svolta attività in favore del condominio. In ordine alle spese dei decreti il condominio potrà rivalersi sui condomini in allora morosi, in ordine alle somme capitali ben potrà deliberare di non incassarle, o rimborsarle, visto che – a posteriori – la riscossione si è dimostrata eccessiva.
L’azione di recupero dell’amministratore appare esente da ogni colpa.
Si deve osservare che l’art. 63 delle disp. Att. del c.c. autorizza la riscossione mediante ingiunzione immediatamente esecutiva per ogni tipo riparto spese votato dall’assemblea, quindi anche in base al preventivo.
L’obbligazione intesa a consentire al condominio una adeguata provvista pare autonoma rispetto a quella principale di sopportare definitivamente i costi. Si è, in pratica, di fronte ad una obbligazione d’acconto, che contribuisce poi alla definizione dell’entità dell’obbligazione finale, ovvero, in caso di eccesso, dà origine ad un indebito obiettivo.
L’amministratore poteva quindi procedere al recupero in base al preventivo e la sua azione non pare in alcun modo illecita.
Unicamente sotto il profilo dell’opportunità, considerato che era pacificamente intervenuta una sospensione sine die dei lavori, e che quindi la riduzione del versamento da fare all’impresa appariva prevedibile, la sua condotta può essere definita poco opportuna (anche sotto il profilo della probabile utilità, in termini di risparmio globale, di una ulteriore dilazione ai morosi). L’amministratore condominiale tuttavia non è un amministratore societario e non è tenuto a modulare l’esercizio dei propri poteri-doveri in un’ ottica di massimizzazione dell’utilità del condominio posto che l’ente di gestione che lo esprime non ha finalità lucrative, e neppure natura economica.
Non è quindi possibile alcuna imputazione all’amministratore in persona del costo delle procedure monitorie attivate quando ancora la transazione coll’impresa non era conclusa (ma solo prevedibile) e quindi quando l’originario riparto preventivo della spesa aveva pieno vigore.
Al massimo pare equo reputare che, adendo le vie legali nonostante la diversa (e probabilmente evidente) possibilità di transazione con l’impresa, l’amministratore abbia posto, con fatto proprio, anche se non significativamente colposo, una seria premessa della presente lite con conseguente possibilità di compensare, sul punto, le spese nei suoi confronti.
La domanda riconvenzionale dell’amministratore non presenta profili di inammissibilità. Essa non è certo una riconvenzionale tipica (dipendente dalla principale per oggetto e titolo), anzi è una domanda indipendente da quella principale anche sotto il profilo subiettivo, posto che in nulla coinvolge il convento opposto (attore sostanziale). In pratica la domanda ha introdotto un’autonoma causa tra convenuti della quale il giudice ben poteva non autorizzare la congiunta trattazione, in relazione alla quale, tuttavia, non appaiono intervenute violazioni del contraddittorio, che, invece, risulta essersi regolarmente sviluppato.
La domanda riconvenzionale è anche fondata.
Anche ove non valesse quale riconoscimento di debito in senso formale il verbale di assemblea del 23.2.06 almeno fornisce prova del fatto che il credito dell’amministratore venne a storica esistenza. Avrebbe allora dovuto essere il condominio a provarne l’estinzione, cosa che, invece, non ha fatto in alcun modo.
Sul punto le spese di lite vanno riconosciute in favore dell’amministratore le spese di lite siccome verso i professionisti opposti.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunziando,
CONFERMA il Decreto Ingiuntivo opposto.
CONDANNA il Condominio opponente alla rifusione delle spese di lite degli opposti (creditori in solido), spese che si liquidano in euro 1.228,00 per diritti e 1.150,00 per onorari oltre a rimborso forfetario, iva e cpa;
CONDANNA lo stesso a versare al terzo chiamato T. G. la somma di euro 2.906,70 oltre a interessi legali dalla domanda giudiziale al saldo;
CONDANNA lo stesso a versare 1/3 delle spese di lite al terzo chiamato, spese che si liquidano in misura pari a quella dei convenuti opposti.
Genova 3 luglio 2010
ILGIUDICE
Dott. Paolo Gibelli
Condominio e destinazione della cosa comune