In tema di condominio, l’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio è propter rem, essendo strettamente connessa alla contitolarità del diritto di proprietà che i partecipanti alla comunione hanno su di esse. L’esonero delle spese condominiali per il costruttore e per le unità immobiliari invendute, solo se contenuto in un regolamento contrattuale da tutti sottoscritto al momento del rogito è legittimo e, tale tipo di liberatoria diventa vessatoria quando è prevista per un periodo illimitato.
Giudice di Pace Milano, Sezione 4 civile
Sentenza 31 ottobre 2016, n. 9920
Condominio negli edifici. Spese – Condominio negli edifici – Spese – Obbligo a contribuire – Esonero delle spese condominiali per il costruttore e per le unità immobiliari invendute – Legittimità e vessatorietà
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL GIUDICE DI PACE DI MILANO
SEZIONE CIVILE QUARTA
IN PERSONA DELLA DOTT.SSA
LARISA MARCHIORETTO
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta il giorno 24 giugno 2015 al numero di Ruolo Generale sopra indicato, promossa con atto di citazione regolarmente notificato
VERTENTE TRA
AT. S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore sig. Cl.Vi., elettivamente domiciliata in Milano, Via (…), presso lo studio dell’avv.to Gi.Fe., rappresentata e difesa, anche disgiuntamente, dagli avv.ti Gi.Ag. (…) e Al.Pe. (…) del Foro di Monza, giusta mandato a margine dell’atto di citazione;
attrice
CONTRO
CONDOMINIO RESIDENZA (…), in persona dell’Amministratore, rag. Da.Gh., elettivamente domiciliato in Milano, Via (…) presso lo studio dell’avv.to Lo.Ca. (…) che lo rappresenta e difende giusta delega a margine della comparsa di costituzione e risposta;
convenuto
OGGETTO: impugnazione di delibera assembleare.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE:
Con atto di citazione, ritualmente notificato, la At. srl., proprietaria di alcune unità (appartamenti e box) dello stabile (…), conveniva in giudizio lo stesso Condominio per sentire dichiarare nulla la delibera condominiale del 5 marzo 2015 in punto di addebito delle spese condominiali alla stessa società, in quanto la At. S.r.l., nella sua qualità di impresa committente/venditrice delle unità immobiliari site nel Condominio stesso, sarebbe esonerata, per disposizione contenuta in ogni rogito delle unità abitative vendute e nel regolamento condominiale, dal pagamento delle spese condominiali relative alle unità abitative invendute (dotate di riscaldamento autonomo).
Alla prima udienza del 13 luglio 2015 si costituiva il Condominio convenuto, eccependo, preliminarmente, l’improcedibilità della domanda stante il mancato esperimento del tentativo di mediazione ex art. 5 del D. Lgs. 28/2010 e, nel merito, l’illegittimità delle clausole che prevedono l’esonero dal concorso delle spese condominiali, per la loro vessatorietà, specificando di avere ottenuto il decreto ingiuntivo n. 33156/2013 R.G. 54030/13, avente ad oggetto le spese condominiali, mai opposto dall’odierna attrice.
La causa veniva rinviata per l’espletamento dei tentativo di mediazione all’udienza del 15 dicembre 2015 ove, preso atto dell’espletamento di detto tentativo, le parti venivano autorizzate allo scambio di memorie. Alla successiva udienza del giorno 8 marzo 2016, la causa ritenuta di natura documentale, veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni all’udienza del giorno 8 settembre 2016 ove, questo Giudice, nuovo assegnatario della causa, la tratteneva a sentenza. Dalla lettura degli atti e dei documenti di causa emerge che la delibera del Condominio convenuto, del 5 marzo 2015 di ripartizione delle spese anche in capo all’At. S.r.l., è stata emessa contrariamente a quanto stabilito nel regolamento condominiale.
E, in effetti, in detto regolamento, al punto 5 delle disposizioni transitorie, ribadito ai punti 7 e 8 delle medesime disposizioni, è testualmente scritto “La società venditrice, anche in considerazione del fatto che gli immobili sono previsti di riscaldamento autonomo e che non è prevista la portineria, non sarà tenuta al pagamento delle spese accessorie per unità immobiliari invendute e fin tanto che queste saranno di proprietà dell’impresa medesima, a decorrere dalla data di costituzione del condominio” (punto 5) e “per le unità immobiliari invendute e considerato che le singole unità sono dotate di riscaldamento autonomo, la società venditrice è esentata dal concorso delle spese condominiali tutte” (punto 6) e ancora “per le unità immobiliari invendute e considerato che le singole unità sono dotate di riscaldamento autonomo, la società venditrice è esentata dal concorso delle spese condominiali tutte” (punto 7).
Tale concetto è stato ribadito anche nei rogiti di acquisto delle unità site nel Condominio. La norma contenuta nell’art. 1123 del codice civile ha carattere dispositivo. Ciò vuol dire che essa trova applicazione laddove le parti non abbiamo diversamente stabilito. In questo modo si dà “opportunità ai partecipanti al condominio di decidere in piena autonomia i criteri di ripartizione delle spese più equi nella loro situazione. Solo l’eventuale mancanza di accordi interpartes, quindi, consente l’applicazione delle disposizioni codicistiche. La prima cosa che è necessario verificare, nel caso de quo, è la presenza o meno di un regolamento condominiale o di una delibera assembleare che dispongano sull’argomento, poiché per derogare al criterio legale di ripartizione delle spese sarà necessario il consenso di tutti i partecipanti al condominio. Consenso che dovrà risultare dal regolamento condominiale (contrattuale) oppure da una delibera assembleare votata da tutti i condomini, così come da un accordo sottoscritto da tutti anche al di fuori dell’assemblea.
Si tratta, in sostanza, di un vero e proprio contratto che le parti sottoscrivono per regolare un rapporto giuridico e che, nel caso di specie, esiste ed è stato specificamente allegato al rogito e firmato dalle parti acquirenti.
Pertanto, fino a quando non verrà mutato il regolamento condominiale e la libertà delle parti in materia è così ampia che in sede di accordo i condomini potranno convenire di ripartire le spese nel modo che riterranno più opportuno senza alcun ostacolo se non quello della stessa liceità dell’accordo, trattandosi, come detto prima, di un contratto e quindi sarà quella la disciplina cui fare riferimento, fino a quel momento, l’attuale regolamento fa stato tra i condomini, prevedendo l’esonero dal pagamento delle spese condominiali della At. S.r.l., nonostante il regolamento sia stato predisposto dalla stessa At. S.r.l., prima di vendere le unità immobiliari.
Pertanto, l’esonero delle spese condominiali per il costruttore e per le unità immobiliari invendute, se contenuto in un regolamento “contrattuale” da tutti sottoscritto al momento del rogito è legittimo.
La Cassazione ha però ribadito che simile liberatoria diventa vessatoria quando è per un periodo illimitato; ha infatti indicato che può raggiungere una durata massima di due anni se non è stata sottoscritta nel regolamento contrattuale con le obbligatorie “due firme” ai sensi degli art. 1341 e 1342 cod. civ. per espressa accettazione. Oltretutto, nel periodo in cui l’unità immobiliare non partecipa alle spese condominiali, la stessa non gode della partecipazione all’utilizzo dei beni comuni (Cass. sez. II., 25.3 2004. n. 5975; sez. II, 16.12.1988 n. 6844: sez. II, 23.12.1988 n. 7039).
Questo Giudice, però, non ritiene vessatoria la clausola, peraltro sottoscritta non solo nel rogito ma anche nel regolamento allegato allo stesso, poiché si riscontra una sostanziale parità di posizioni tra le parti oggi in causa, che crea una sinallagma non squilibrato.
Ad abundantiam, la Suprema Corte ha enunciato il seguente principio: “L’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio è “propter rem”, essendo strettamente connessa alla contitolarità del diritto di proprietà che i partecipanti alla comunione hanno su di esse, con la conseguenza che deve presumersi l’efficacia reale anche della clausola del regolamento di condominio, di natura contrattuale, con cui la singola unità immobiliare venga esonerata, in tutto o in parte, dal contributo nelle spese stesse – salvo che dalla clausola non risulti la inequivoca volontà di concedere l’esenzione solo a colui che, in un determinato momento, sia proprietario del bene e deve quindi ritenersi che detta clausola sia operante anche a favore dei successori, a titolo universale o particolare, del condomino in favore del quale l’esenzione era stata prevista” (Cass. sez. 2, n. 6844 del 16.12.1988).
Alla luce di quanto innanzi argomentato, la domanda attorea è accolta e, conseguentemente, la delibera assembleare di ripartizione delle spese del 5 marzo 2015 deve essere dichiarata nulla nella parte in cui essa prevede il pagamento delle spese condominiali in capo all’odierna attrice, poiché tale pagamento è espressamente escluso sia dal regolamento condominiale che dai rogiti di acquisto delle singole unità.
In ordine alle spese di lite, esse seguono la soccombenza ai sensi dell’art. 91 c.p.c. e vengono liquidate in base alla difficoltà della controversia e all’impegno profuso.
P.Q.M.
Il Giudice di Pace, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
ACCOGLIE
la domanda attorea e, per l’effetto,
DICHIARA
la nullità della delibera assembleare di ripartizione delle spese del 5 marzo 2015 nella parte relativa all’imputazione delle stesse anche a At. S.r.l.;
DICHIARA
altresì, che l’attrice non è tenuta a partecipare alle spese condominiali per le ragioni di cui in premessa;
CONDANNA
il Condominio (…) alla rifusione delle spese sostenute dall’attrice At. S.r.l., liquidate in complessivi Euro 1.005,34 di cui Euro 135,34 per spese ed Euro 870,00 per compensi professionali ex D.M. 140/2012, oltre Iva, c.p.a. e spese generali.
Così deciso in Milano il 27 settembre 2016.
Depositata in Cancelleria il 31 ottobre 2016.
Condominio e destinazione della cosa comune