In tema di danni, il danno da infiltrazione proveniente dal lastrico solare e/o terrazzo di uso esclusivo di uno dei condomini , rientra nell’ambito di operatività dell’art. 2051 c.c.. Con riguardo al Condominio grava su tutti i condomini l’obbligo di provvedere alla riparazione o ricostruzione del lastrico , sempre che detti danni non derivino da fatto imputabile soltanto al condomino. Il proprietario superficiario qualificato come ” custode” dello stesso ed alla sua responsabilità si aggiunge quella dell’assemblea condominiale e dell’amministratore quando, appunto, le cause no dipendano soltanto dal medesimo proprietario superficiario.

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Condominio – lastrico solare – infiltrazioni – danno da cose in custodia – responsabilità – Ipotesi del lastrico solare ad uso esclusivo di un condomino

Tribunale Milano, Sezione 10 civile
Sentenza 24 novembre 2016, n. 13008

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI MILANO

DECIMA CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Nadia Dell’Arciprete ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. r.g. 32698/2013 promossa, con atto di citazione ritualmente notificato,

da

CO. S.p.A. (…), con il patrocinio dell’avv. ZA.RE., elettivamente domiciliato in VIA (…) 20122 MILANO presso il difensore avv. ZA.RE.

ATTRICE

contro

COND. VIA (…) MILANO (…), con il patrocinio dell’avv. PA.MA., elettivamente domiciliato in CORSO (…) 20129 MILANO presso il difensore avv. PA.MA.

CR.DE. (…), con il patrocinio dell’avv. PA.MA., elettivamente domiciliato in CORSO (…) 20129 MILANO presso il difensore avv. PA.MA.

CONVENUTI

e

RE. (…) con il patrocinio dell’avv. AL.MA., elettivamente domiciliata in VIALE (…), 20135 MILANO presso il difensore avv. AL.MA.

CR. S.p.A. (…), con il patrocinio dell’avv. FE.PA. e FE.EN., elettivamente domiciliata in VIA (…), 20122 MILANO presso il difensore avv. FE.EN.

TERZI CHIAMATI

FATTO E DIRITTO

Premesso

che con atto di citazione ritualmente notificato la Co. SpA ha convenuto in giudizio avanti questo Tribunale il Condominio di Via (…) di Milano e De.Cr., chiedendone la condanna al risarcimento dei danni subiti nella propria unità immobiliare a seguito di infiltrazioni provenienti dall’appartamento sito al piano superiore (verosimilmente dal terrazzo) nei mesi di maggio, luglio e settembre 2012 e per il quali la Re. (compagnia di assicurazione del condominio) aveva versato 250 Euro nel dicembre 2012; ha invocato una responsabilità ex art. 2051 c.c.; ha quantificato i danni in Euro 1.620,00 quali spese per interventi urgenti già sostenuti ed in Euro 27.005,00 per il ripristino dei locali;

che si sono costituiti entrambi i convenuti per contestare an e quantum debeatur, dacché dagli accertamento effettuati mediante videoispezioni non era emersa alcuna anomalia negli impianti di scarico delle acque;

che previa autorizzazione, sono state chiamate in causa la Re. SpA e la Cr. SpA in manleva, le quali si sono costituite per evidenziare la mancanza di prova delle pretese attoree. La Re. ha comunque affermato l’avvenuto integrale risarcimento del danno, mentre la Ca. ha addotto la responsabilità unica del Condominio, oltre che l’inoperatività della polizza;

che è stata espletata la prova orale e la causa ha subito rinvii per il trasferimento del Magistrato;

che all’esito, le parti hanno chiesto fissarsi udienza di precisazione delle conclusioni e la causa è stata successivamente trattenuta in decisione.

Si osserva innanzitutto che non possono essere accolte clavarie le istanze istruttorie indicate da parte attrice nelle precisate conclusioni, avendovi la parte tacitamente rinunciato laddove all’udienza del 30.4.2015, a conclusione dell’esame delle prove orali ammesse, il procuratore della Co. ha chiesto fissarsi udienza di precisazione delle conclusioni, a cui gli altri procuratori hanno aderito.

Per costante giurisprudenza, in tema di istruzione probatoria spetta alla parte attivarsi per l’espletamento del richiesto mezzo istruttorio, sicché ove la parte rimanga inattiva, chiedendo la fissazione dell’udienza di precisazione delle conclusioni senza più instare per tale espletamento, manifesta l’implicita volontà di rinunciare (da ultimo Cass. n. 15537/2015).

Inoltre, oggetto della presente causa è la richiesta risarcitoria per le infiltrazioni verificatesi dal lastrico solare nei mesi di maggio, luglio e settembre 2012. All’udienza del 28.9.2016, fissata per la precisazione delle conclusioni dietro richiesta concorde dei procuratori delle parti, la difesa della Co. ha affermato che il 16.6.2016 si era verificato un nuovo fenomeno infiltrativo nei locali della società ed ha prodotto il sopralluogo tenutosi nel contraddittorio anche del Condominio e della De. E per tali rilievi, il difensore ha insistito per l’espletamento di una CTU.

Ma simile richiesta non può trovare accoglimento, stante la già evidenziata preclusione e l’impossibilità di correlare il recente episodio a quelli del 2012, dato il lungo lasso di tempo trascorso senza che si siano verificati altri episodi di tale natura, nonostante presumibili fenomeni atmosferici e senza che, nelle more, appaia modificato lo stato dei luoghi.

E’ principio ormai pacifico in giurisprudenza che la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o uso esclusivo va attratta nell’ambito di operatività dell’art. 2051 c.c.. Il proprietario superficiario è qualificato come “custode” dello stesso ed alla sua responsabilità si aggiunge quella dell’assemblea condominiale e dell’amministratore, dacché in tema di condominio di edifici il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato, per cui l’obbligo di provvedere alla riparazione o ricostruzione del lastrico solare, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c. (Cass. n. 3465/2012; Cass. n. 18164/2014 e dal ultimo Cass. SS UU n. 9449/2016).

Occorre ora enucleare le risultanze processuali.

La De. ha affermato di aver visto, successivamente ad ultimo episodio del settembre, sul soffitto dello studio in fondo al corridoio Co. delle macchie. Ha riferito di aver effettuato dei lavori di riposizionamento del pavimento sul terrazzo nel 2010 e nessun ulteriore lavoro nel 2012.

Il Concas – Amministratore del Condominio – ha affermato di aver visionato la sala riunioni ed un ufficio posto sotto il terrazzo della De., notando delle macchie di umidità sul controsoffitto e la mancanza di quadretti nel controsoffitto del corridoio, di aver fatto verificare il bocchettone dello scarico che era funzionante, di aver posto il lattoniere per motivi precauzionali.

Il teste Bo. – architetto incaricato dalla Co. – ha affermato di aver eseguito un sopralluogo il 7.5.2012 e di aver visto dell’acqua dal soffitto, senza però poter affermare se l’acqua provenisse dall’appartamento De.; con il rappresentante del Condominio avevano effettuato un sopralluogo sul terrazzo della De., notando foglie e ristagni d’acqua sul pavimento ed ha confermato le foto sub 9 in atti. Era stata rilevata l’assenza di materiale di protezione (lattoneria) sulla sommità del muro perimetrale sul terrazzo del 5 piano al quale era addossata la copertura del magazzino attrezzi della De. (foto 9 o 12) e l’Amministratore del Condominio era intervenuto facendo inserire la lattoniera sul muro scoperto; ma poi vi erano state altre e più estese infiltrazioni nel luglio e nel settembre 2012.

Nella relazione del 26.2.2014 del Bo. è riferito che non erano state accertate le effettive cause delle infiltrazioni, ma si era constatato che il manto di impermeabilizzazione della terrazza De. era in cattivo stato di manutenzione, ravvisandosi in esso una possibile causa, come pure l’occlusione del sistema di raccolta e smaltimento delle acque meteoriche, la presenza di elevati carichi concentrati su piccole porzioni della terrazza, i punti di discontinuità sulla pavimentazione della terrazza, le pendenze insufficienti, il nodo strutturale tra pavimentazione e muratura esterna. Ha aggiunto che il Bo. aveva riferito di un rimedio temporaneo di impermeabilizzazione eseguito dalla De. nell’ottobre – novembre del 2012.

Il teste Bo. – tecnico di cantiere incaricato dalla De. – ha dichiarato di aver effettuato un sopralluogo dopo l’episodio del maggio 2012. Ha aggiunto che nel controsoffitto del corridoio degli uffici Co. era collocato l’impianto di condizionamento, che il locale caffetteria era ubicato sotto appartamento della De. e non sotto il terrazzo, che nel periodo ottobre/novembre 2012 aveva eseguito due sopralluoghi, con prova di allagamento del terrazzo, chiudendo lo scarico e facendo defluire l’acqua dal pluviale e tale allagamento non aveva causato alcun tipo di infiltrazione al piano sottostante (v. anche relazione del 23.11.2012). Richiamato dal Giudice successivamente, il teste ha affermato che la guaina liquida era stata posta sul terrazzo circa un anno prima rispetto alla relazione. Di contro nella relazione a sua firma è fatto presente di una” recente” ripavimentazione del terrazzo, previa interposizione di una guaina liquida.

La teste To. – dipendente di attrice – ha dichiarato di aver visto nel maggio 2012 le il infiltrazioni che avevano interessato anche l’ufficio ove ella lavorava; altri episodi infiltrativi si erano verificati nel luglio 2012; ha riconosciuto le foto sub 10 e sub 12, rappresentanti lo stato dei luoghi dopo le infiltrazioni del luglio e del settembre 2012.

E1 dunque pacifico che si siano verificate le infiltrazioni nel corso del 2012.

Quanto alle cause, esse devono essere riportate quanto meno ai difetti di impermeabilizzazione del terrazzo, atteso che comunque la guaina era stata riposizionata dopo gli episodi del settembre – come è da ritenersi provato in base a quanto sopra enunciato – e in seguito nessun’altra infiltrazione era stata denunciata; se non quella recente del giugno 2016, ma non oggetto del presente giudizio ed eventualmente da accertare in altra sede.

Attesa la prova dell’avvenuto danno, come dalla deposizione dei testi e dalle foto allegate, si procede alla stima in termini equitativi, poiché sono stati prodotti solo preventivi e valutazioni di parte e limitatamente agli oneri per formazione del cantiere, spostamento e ricovero mobili, fornitura e posa delle quadrotte, tinteggiature e pulizie: prudenzialmente si liquidano 6 12.000,00 già attualizzati e che appaiono compatibili con i danni conseguenti le ripetute infiltrazioni, già detratta la somma di 250 Euro versata dall’Assicurazione.

Pertanto il Condominio e la De. sono condannati in solido al pagamento della predetta somma in favore dell’attrice.

Con diritto di manleva a carico delle compagnie di assicurazioni convenute – sempre entro i limiti dei massimali di polizza -, sia nei confronti della Re., il cui accordo conservativo era intervenuto solo per un episodio, sia nei confronti di Cr., essendo prevista la “garanzia ricorso terzi acqua” ed operante la copertura ai sensi della clausola sub 44.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale definitivamente pronunziando, contrariis reiectis,

1) condanna il Condominio di Via Hugo 2/4 di Milano e De.Cr. al pagamento in solido in favore della Co. della somma di Euro 12.000,00, oltre interessi legali dalla sentenza;

2) condanna i predetti convenuti in solido alla rifusione delle spese processuali in favore dell’attrice, che si liquidano in Euro 450,00 per spese ed Euro 4.800,00 per compensi, oltre 15% rimborso forfetario, iva e cpa;

3) condanna la Re. e la Cr. a tenere manlevati rispettivamente Condominio e la De. delle somme da questi versate alla Co. forza della presente sentenza, oltre alla rifusione delle spese processuali in favore dei predetti, che si liquidano in Euro 4.800,00 per compensi, oltre 15% rimborso forfetario, iva e cpa.

Così deciso in Milano il 24 novembre 2016.

Depositata in Cancelleria il 24 novembre 2016.

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