In tema di condominio negli edifici, con riguardo all’area destinata al posto auto a servizio dell’immobile di proprietà del singolo condomino, il libero godimento del diritto di parcheggiare sul predetto posto servito all’appartamento ricomprende anche il diritto alla libera manovra. Conseguentemente, non può non essere ricompresa anche la possibilità – determinata dalla necessità di parcheggio – di poter usufruire anche dello spazio necessario alle manovre per poter accedere al posto auto in uso esclusivo.
Tribunale Padova, Sezione 1 civile – Sentenza 23 settembre 2015, n. 2572
Condominio – Posto auto esclusivo a servizio del singolo appartamento – Condominio negli edifici – Parti comuni e parti esclusive – Parcheggio – Area destinata a parcheggio
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PADOVA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Giudice del Tribunale di Padova, Prima Sezione civile, dott. Graziella Colussi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 8297/2009 del R.A.C.C.
da
– MA.VA. (…), con il patrocinio degli avv. GA.MA. e GA.PA. con domicilio presso il loro studio in VIA (…) 35122 PADOVA;
attrice/opponente
contro
– CONDOMINIO CO., in persona del legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell’avv. BE.GI. e BE.MA. (…) PIAZZA (…) 35012 CAMPOSAMPIERO; elettivamente domiciliato in PIAZZA (…) CAMPOSAMPIERO presso lo studio dell’avv. BE.GI.
– GI.MO. con il patrocinio dell’avv. FA.MA. e elettivamente domiciliato in P.ZZA (…) 35121 PADOVA presso lo studio dell’avv. FA.MA.
convenuti
Avente per oggetto: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare – spese condom.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La decisione vede per oggetto la causa portante rg 8297/2009 a cui è stata riunita la causa rg 14196/2009 per ragioni di opportunità ed economia processuale.
Con ricorso ex art. 1137 comma 3 c.c. – (causa rg 8297/2009) Va.Ma. impugnava la delibera di assemblea del Condominio Col Berretta con cui l’Assemblea del Condominio aveva disposto di installare una nuova rastrelliera tra i posti auto dei signori Va.Ma. e Ma. Rilevava che tale spazio era destinato a manovra e parcheggio di autovetture ed asservito in via esclusiva a 20 delle 24 unità abitative del Condominio e che la delibera doveva quindi ritenersi nulla per violazione dell’art. 1102 c.c. lamentava che l’assemblea aveva trasformato il cortile condominiale incidendo sulla destinazione d’uso ed era quindi nulla e/o annullabile per mancanza del quorum previsto dalla legge. All’udienza fissata per la discusssione sulla richiesta di sospensiva il Giudice rilevava che la delibera aveva già avuto esecuzione e rigettava quindi l’istanza di sospensiva. Si era costituito il Condominio contestando ed affermando che la delibera non aveva modificato la destinazione dell’area ma aveva semplicemente disposto la sostituzione della rastrelliera.
La causa rg 14196/2009 è stata introdotta con la notifica di atto di citazione con cui Va.Ma. conveniva avanti al Tribunale di Padova il Condominio Co. ed il condomino Mo.Gi. esponendo che:
a) Era proprietario di una unità immobiliare sita in una delle quattro palazzine che compongono il complesso immobiliare e di avere, in virtù di quanto previsto contrattualmente il diritto all’utilizzo esclusivo di un posto auto individuato con il n. (…), situato nell’area di scoperto di proprietà comune;
b) Che l’area destinata a parcheggio (uso carrabile) era adibita solo per le manovre dei mezzi ed era da intendersi destinata solo ad uso esclusivo dei proprietari dei posti auto (20 posti auto su 24 condòmini) mentre la residua porzione di area scoperta, era destinata a passaggio pedonale e a giardino;
Lamentava che:
c) L’area scoperta veniva utilizzata da parte dei “non aventi diritto”;
d) Che era stata deliberato dall’assemblea del condominio, in data 20 aprile 2005, di far tinteggiare i posti auto, al fine di consentire un miglior utilizzo dei posti auto agli aventi diritto ma che i lavori non corrispondevano affatto al disegno allegato al suo contratto di compravendita, sia per dimensioni (le misure di posti auto in diagonale sono più ampie degli altri) che per collocazione (l’angolo sud è stato disegnato un posto auto di cui non vi era traccia nella planimetria allegata agli atti).
e) Il condominio Mo. parcheggiava la propria auto illegittimamente in una area adiacente al suo posto auto a cui non aveva diritto, secondo la planimetria allegata al contratto di compravendita.
Ciò premesso l’attore chiedeva a) che venisse impedita la sosta di autovetture al di fuori degli spazi consentiti ed individuati nel cortile adibito a parcheggio; b) che venisse rifatta la demarcazione degli spazi adibiti a posti auto in via esclusiva, secondo la planimetria I.N.P.S. allegata all’atto di compravendita, al fine di consentire l’accesso carrabile solo ai condomini titolari ai posti auto e c) di inibire al condomino Mo. di parcheggiare l’auto nel posto auto adiacente il suo in quanto di impedimento alle manovre. infine d) chiedeva la condanna del condominio al risarcimento dei danni patiti dall’attore. Si costituivano i convenuti nella prima causa eccependo l’incompetenza per materia del Giudice di Pace. Questi, con sentenza n 2038/2009 dichiarava la propria incompetenza e rimetteva le parti avanti al Tribunale di Padova con termine di 60 giorni per la riassunzione della causa.
La causa veniva riassunta da Va.Mo. nei termini. Si costituiva il Condominio il quale contestava che vi fosse stata una errata ripartizione delle aree destinate a parcheggio all’interno del Condominio Be. e che vi fosse stata una violazione del diritto di servitù sulla porzione di scoperto individuata con il n. (…); negava che vi fosse un parcheggio abusivo da parte di altri condomini o soggetti terzi. Osservava infine che al Va. spettava il diritto di servitù attiva ad uso posto auto solo ed esclusivamente sulla porzione di scoperto individuata con il n. (…) e non sulle aree di scoperto. Si costituiva anche il convenuto Mo. il quale negava ogni addebito ed sosteneva di parcheggiare legittimamente la propria autovettura sull’area assegnatagli dalla società venditrice precisamente nel posto auto PA-113 area che era stata delimitata dalla stessa società venditrice e che era stata mantenuta anche in occasione della nuova tinteggiatura delle linee ormai sbiadite. Dopo che le parti avevano richiesto ed ottenuto una serie di rinvii pendenti trattative (ud. 16.12.2009 – 29 gennaio 2012) venivano richiesti i termini per deposito delle memorie istruttorie di cui all’art. 183 VI comma c.p.c.
Veniva disposta la riunione delle due cause suindicate e disposta CTU. Il Giudice fissava per un tentativo di conciliazione prima di conferire l’incarico al CTU.
All’udienza del 2 febbraio 2011 il Giudice illustrava una proposta transattiva e la causa veniva rinviata per valutazione delle parti in causa.
All’udienza del 4 maggio 2011 il Giudice, preso atto che l’assemblea dei Condomini non aveva raggiunto il quorum per l’approvazione della proposta conciliativa, rinviava per conferire l’incarico al CTU. All’udienza del 09 maggio 2011, dopo il deposito della CTU, il Condominio convenuto formulava una nuova proposta transattiva e la causa veniva quindi rinviata per permettere all’attore Va.Ma. una propria valutazione.
Alla successiva udienza del 28 febbraio 2012 i procuratori delle parti chiedevano un rinvio per esame della integrazione alla CTU depositata in data 19 gennaio 2012 dal CTU stesso. All’udienza successiva del 17 aprile 2012 i procuratori chiedevano rinvio pendenti trattative, così come alla successiva udienza del 28 giugno 2012.
All’udienza del 7 novembre 2012 i procuratori delle parti chiedevano concordemente che il ctu determinasse in loco, con le esatte misure e apposizione di picchetti o altri segnali, la collocazione dei posti auto come da planimetria allegata agli atti e alla tavola n. 1 del ctu. La causa vedeva ancora rinvii (udienza del 14.12.2012 perché il CTU non aveva provveduto a quanto richiesto – 28 gennaio per la richiesta di rinvio pendenti trattative – il 4 aprile perché le parti dichiaravano di avere trovato la transazione che doveva avere l’approvazione da parte dell’assemblea ed ancora in data 8 luglio 2013 e 6 novembre 2013). La causa veniva quindi assegnata a nuovo Giudice e all’udienza del novembre 2013 i procuratori chiedevano nuovo rinvio per la definizione transattiva della vertenza. All’udienza del 15 gennaio 2014, a seguito della rinuncia al mandato da parte del procuratore attoreo, la causa veniva rinviata al 23 marzo 2014 affinché lo stesso si munisse di nuovo difensore. All’udienza del 23 marzo 2014 il nuovo difensore aderiva all’astensione proclamata dall UOA e rinviata la causa al 9 maggio 2014. Alla successiva udienza del 9 maggio 2014 il procuratore del convenuto Condominio dava atto che le parti avevano raggiunto un accordo sulla transazione di cui depositava copia ma che Va. aveva comunicato di non volerla approvare.
Provvedeva il Giudice a formulare una proposta transattiva che non trovava l’accoglimento delle parti e la causa veniva quindi rinviata al 27 febbraio 2015 per l’assunzione delle prove testimoniali Esaurita l’istruttoria venivano precisate le conclusioni e la causa è stata trattenuta in decisione trattenuta per la decisione.
DIRITTO
E’ circostanza pacifica che a favore dell’appartamento dell’attore Va.Ma. è asservito in perpetuo ex art. 1062 c.c. una porzione di scoperto individuata con il numero (…) ad uso posto auto, come risulta dall’art. 5 del contratto di compravendita; circostanza peraltro, non contestata dai convenuti. A tal proposito ritiene questo giudice che il libero godimento del diritto di parcheggiare sul posto servito all’appartamento ricomprenda anche il diritto alla libera manovra, con conseguente necessità di poter usufruire anche dello spazio necessario alle manovre per poter accedere al posto auto in uso esclusivo.
La CTU espletata ha chiarito quale fosse la posizione originaria dei vari posti auto asserviti a servitù attiva a favore dei vari 20 appartamenti, le dimensioni e ha accertato che la linea a demarcazione dei vari posti auto che ha trovato al momento dell’indagine non rispettano affatto le aree individuate con i vari contratti di compravendita. La nuova demarcazione dei posti auto che si trova a sud – obiettivamente – aveva impedito e impediva o rendeva più difficoltose le manovre di entrata ed uscita della auto nel posto auto (…).
I convenuti Condominio Co. e il Condomino Mo. si sono costituiti chiedendo il rigetto della domanda di provvedere a nuova demarcazione dei posti auto secondo titolo, affermando che la nuova demarcazione non aveva mutato la situazione precedente, ma di ciò non hanno fornito prova alcuna.
La domanda attorea di riconoscimento del diritto di poter godere dello spazio con libero spazio per le manovre va riconosciuto e il Condominio va pertanto condannato a ripristinare lo stato come risulta dai vai atti di acquisto e riportati nella tavola n. 1 del CTU; Parte attrice ha altresì diritto al risarcimento del danno per tutti i disagi patiti nell’esercitare il suo diritto di servitù che si liquida in via equitativa in Euro 600,00 per ciascun anno dalla data della nuova demarcazione (20 aprile 2005) dei posti auto e determinati ad oggi in Euro 6.300,00 che si pone a carico dei convenuti in parti uguali al 50%.
Le ulteriori domande di parte attrice vanno rigettate. Va precisato che l’attore ha esclusivamente la proprietà dell’immobile ed il diritto di servitù attiva sul posto auto assegnato (…) di cui ha l’uso esclusivo. La restante area scoperta, adibita a zona di manovra, accesso pedonale e verde rimane di proprietà comune ed in uso comune a tutti i condomini. Da un lato parte attrice sostiene che la parte di cortile adibita ad area di manovra e parcheggio è destinata ad uso esclusivo dei proprietari dei posti auto (20 posti auto su 24 proprietari di appartamenti) e chiede che venga impedito ai non titolari del diritto al posto auto e a terzi l’accesso all’area scoperta condominiale, dall’altro il Condominio sostiene che lo spazio relativo all’area, ad esclusione della porzione asservita, rimane di proprietà comune di tutti i condomini la cui gestione rimane in capo all’assemblea condominiale che è sovrana e può liberamente stabilire l’uso di tali spazi nel rispetto dei singoli diritti di servitù di ciascun acquirente.
Deve affermarsi che tanto l’art. 5 del contratto di compravendita che il regolamento condominiale chiariscono la questione: l’art. 5 del contratto di compravendita recita “”la parte acquirente prende atto ed accetta, per sé ed aventi causa, che porzione dell’area condominiale è destinata dalla società venditrice ad area di manovra e parcheggi e che questi ultimi, ai sensi della’rt 1062 c.c., sono asserviti in via esclusiva a favore delle singole unità…”. Tale clausola deve leggersi nel senso che la società venditrice ha individuato l’area di manovra e di parcheggio e concede l’uso esclusivo del posto auto destinato a parcheggio “E’ chiaro che non viene assegnato l’uso esclusivo dell’area scoperta destinata dal venditore ad area di manovra”. Va pertanto rigettata la domanda di consentire l’accesso carrabile al cortile solo ed esclusivamente ai condomini titolari di servitù di posti auto;
Quanto alle domande di “impedire che nel cortile condominiale adibito a parcheggio le autovetture di terzi o seconde vetture dei titolari di servitù venissero posteggiate al di fuori degli spazi a ciò destinati, occupando aree adibite a verde o a passaggio pedonale, eventualmente installando dispositivi idonei o dissuasori” soccorre il regolamento condominiale. L’art. 10 lettera K dispone infatti che “le strade interne a servizio dei fabbricati sono destinate all’uso dei residenti in genere aventi rapporti con i residenti, con facoltà di farle oggetto di transito pedonale e veicolare: precisamente, il transito veicolare è esclusivamente riservato ai residenti per le operazioni di trasloco e quelle di carico e scarico di colli pesanti o voluminosi, i veicoli dovranno essere condotti a passo d’uomo ed è fatto divieto assoluto di sosta per un tempo eccedente quello necessario alle operazioni precedentemente descritte”.
Il rispetto di quanto previsto nel regolamento spetta all’amministratore del Condominio e non è stata fornita in causa prova dell’omissione da parte dell’amministratore stesso al richiamo degli eventuali trasgressori al rispetto del regolamento e all’uso delle cose comuni, Ben potrà l’assemblea Condominiale, opportunamente convocata, decidere per l’applicazione di sanzioni che l’amministratore potrà applicare ai trasgressori;
Quanto alla collocazione della rastrelliera,
L’attore chiedeva che venisse rimossa la rastrelliera di bicicletta collocata tra il (…) e il (…) e che venisse collocata laddove si trovava in origine. Egli aveva impugnato la delibera di assemblea del 25 giugno 2009 con la quale il condominio decideva di “posizionare la rastrelliera acquistata tra i due posti auto di Va. e Ma.”; L’attore ne chiedeva la rimozione affermando che la presenza delle bicicletta costituiva una difficoltà nelle manovre. Il CTU ha dichiarato che sarebbe cosa buona togliere la rastrelliera porta bici per dar modo a Va. di eseguire manovre con la sua auto ma tale problema risulta superato dall’ordine all’Amministratore di procedere alla demarcazione dei posti auto per il ripristino della situazione come da titoli sia per ubicazione che per dimensione.
In secondo luogo, l’attore chiedeva la eliminazione delle biciclette sostenendo che la delibera assembleare aveva modificato la destinazione del cortile; detta delibera, oltre che contraria al disposto di cui all’art. 1120 c.c. e 1136 c.c. – sostiene l’attore – non era stata approvata neppure con il quorum previsto dalla legge per la sua valida adozione.
Costituitosi il Condominio questi ha contestato l’assunto attoreo affermando che con la delibera sono state semplicemente sostituite due rastrelliere già dislocate sullo spazio sito tra i posti (…) e (…); che non vi era stata alcuna modifica della destinazione d’uso e nessun pregiudizio all’uso ai singoli condomini. Si sarebbe trattato quindi di una operazione di manutenzione ordinaria di sostituzione rastrelliere preesistenti usurate.
Dalla documentazione risulta che: a) in data 20 aprile 2005 l’assemblea condominiale aveva deliberato di installare una porta bici di 24 posti una a ridosso della palazzina n. 4 e altre due a confine con la caserma; b) con delibera del 04 maggio 2006 era stato deliberato di spostare le rastrelliere assegnandole ad ogni singolo fabbricato. L’assemblea decideva altresì che i motocicli avrebbero potuto parcheggiare in prossimità dei singoli fabbricati di residenza evitando di occupare zone di transito delle persone. C) In data 25 maggio 2009 l’Assemblea deliberava di posizionare una rastrelliera tra i due posti auto, nello spazio oggetto di contestazione da parte dall’attore. Dall’istruttoria è emerso che nello spazio occupato dall’attuale rastrelliera per biciclette esistesse un’altra rastrelliera di dimensioni più piccole: La circostanza è provata sia dalle foto dimesse dal Condominio che dalle prove testimoniali: il teste Ca. ha confermato di avere visto nel posto auto (…) la rastrelliera di bici lunga 4 metri e che prima era collocata una rastrelliera di dimensioni più piccole….; Il teste To.St., amministratore per un certo periodo del condominio (vedasi delibera del 2005 e 2006) ha dichiarato di ricordare una delibera in merito al luogo ove doveva essere collocata una rastrelliera delle biciclette, delibera avvenuta su sua iniziativa per non avere problemi nel futuro. Il teste dalla Bo.Ge. anch’egli amministratore per un periodo, ricorda una “delibera che autorizzava il collocamento della rastrelliera lunga al posto di due rastrelliere monoposto cioè piccole e rotte, non fisse a terra”. Vi è prova, quindi, che vi era stata già una delibera per collocare la rastrelliera, anche se di dimensioni inferiori, e mai impugnate. In ogni modo, la giurisprudenza ha avuto modo di pronunciarsi più volte sulla distinzione tra modifica ed innovazione, affermando che “la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all’entità e qualità dell’incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico – giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto” (Cassazione civile, Sezione II, Sentenza del 23 ottobre 1999, n. 11936).
Orbene, considerato che lo spazio destinato alla rastrelliera non è in uso esclusivo di alcuno, l’uso del cortile per il ricovero delle biciclette certo non comporta di per sé un mutamento della destinazione del bene comune in quanto, essendo la destinazione tipica e primaria del cortile quella di dare aria e luce agli edifici che vi si affacciano, tale funzione non viene né limitata e né alterata dalla presenza delle biciclette.
Per pari uso deve invece intendersi non un uso identico o addirittura contestuale del bene comune, ma quel qualsiasi altro miglior uso che gli altri condomini possono convenientemente fare in altra parte della cosa comune. Una volta rispettati tali due presupposti indispensabili per legittimare un uso particolare del bene comune, ecco che, in assenza di un preciso divieto contenuto nel regolamento, è impedito ai condomini di opporsi alla presenza delle biciclette nel cortile. Spetta all’assemblea decidere le modalità del ricovero delle biciclette in cortile, in ordine allo spazio – all’interno del cortile – dove lasciare le biciclette La relativa delibera rientra tra quelle riguardanti l’ordinaria gestione del bene comune, talché ben può essere assunta con la cosiddetta maggioranza semplice, cioè con un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio.
Nel caso di specie risulta che la rastrelliera è stata posizionata in modo tale da non pregiudicare il libero passaggio dei condomini nel cortile, nonché, eventualmente, l’accesso di autovetture ed è stata approvata dall’assemblea regolarmente.
Per quanto sopra esposto, considerato che va accolta solo parzialmente la domanda di parte attrice, le spese devono essere rimborsate all’attore solo nella misura di 1/5 dell’importo di Euro 10.343,00 così determinato con riferimento al valore di causa indeterminato – complessità media e cioè Euro 2.068,60 oltre spese generali iva e cpa che pone a carico dei convenuti in parti uguali in solido tra loro,
P.Q.M.
Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,
1) condanna il Condominio Co. al rifacimento delle linee di demarcazione dei posti auto come risultano dall’allegata planimetria al contratto di compravendita e corrispondenti alla tavola n. 1 del CTU, rispettandone ubicazione e dimensioni;
2) condanna i convenuti al risarcimento dei danni a favore dell’attore della somma di Euro 6.300,00 che pone a carico degli stessi in parti uguali per la giusta metà;
3) condanna i convenuti al pagamento a favore dell’attore della somma di Euro 2.068,60 oltre spese generali, cpa ed iva che pone a carico dei convenuti per la metà,
4) Pone in via definitiva le spese di C.T.U. a carico dei convenuti in parti uguali.
Così deciso in Padova il 23 settembre 2015.
Depositata in Cancelleria il 23 settembre 2015.
Condominio e destinazione della cosa comune