Gli atti di trasferimento di diritti reali su immobili sono nulli, ai sensi dell’art. 40, secondo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, sia nel caso in cui gli immobili oggetto di trasferimento non siano in regola con la normativa urbanistica (nullità di carattere sostanziale), sia quando dagli atti di trasferimento non risulti la circostanza della regolarizzazione in corso (nullità di carattere formale).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile – Sentenza 5 dicembre 2014, n. 25811
Acquisto di immobile – Irregolarità edilizie insanabili – Art. 40 co 2 l. 47/85 – Immobili non in regola con la normativa urbanistica – Principio della nullità degli atti di trasferimento – Regolarizzazione in corso – Circostanza non risultante dagli atti di trasferimento – Nullità di carattere formale – Sussistenza nel caso di specie
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – rel. Presidente
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 13580-2009 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS);
– intimata –
avverso la sentenza n. 1670/2008 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 17/04/2008;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/11/2014 dal Presidente Dott. ROBERTO MICHELE TRIOLA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 12/15 novembre 1999 (OMISSIS) conveniva (OMISSIS) davanti al Tribunale di Roma, chiedendo che venisse accertata la nullita’ dell’acquisto effettuato dalla convenuta con atto in data 3 dicembre 1989 di un immobile in (OMISSIS), in considerazione delle irregolarita’ edilizie non sanabili dell’edificio.
Con sentenza in data 10 luglio 2002 il Tribunale di Roma rigettava la domanda.
(OMISSIS) proponeva appello, che veniva rigettato dalla Corte di appello di Roma con sentenza in data 17 aprile 2008 in base alla seguente motivazione:
… la Legge n. 47 del 1985, articolo 40, comma 2, cosi’ prescindendo dalla regolarita’ sostanziale del bene sotto il profilo urbanistico, vale a dire dalla conformita’ o meno dell’immobile alla concessione (Cass. 5898/04), fa discendere la nullita’ degli atti di trasferimento di diritti reali di edifici e loro parti, per quanto interessa, dall’omessa menzione degli estremi della licenza edilizia da parte dell’alienante, ovvero dalla mancata allegazione della relativa domanda di sanatoria, con allegata la prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione. Orbene, posto che tali adempimenti risultano compiutamente assolti nel rogito di compravendita del 4 dicembre 1989 e nel successivo atto di conferma del 17 febbraio 1993, laddove per l’appunto, figurano gli estremi della licenza urbanistica e, parimenti, e’ allegata copia dell’istanza della concessione in sanatoria, corredata dalla ricevuta di pagamento delle due prime rate della tassa di oblazione, e’ in effetti da ritenere che non sussistano gli estremi per dichiarare la nullita’ dell’atto, come del resto gia’ opinato dal Tribunale. Il rilievo teste’ svolto, in primo luogo, importa cosi’ la non pertinenza delle censure dell’appellante circa la non veridicita’ dei riferimenti ai lamentati abusi, riscontrabili nel rogito e nell’istanza di sanatoria, trattandosi per l’appunto di una fattispecie esulante dalla suddetta comminatoria di nullita’ e che, ai sensi del suddetto articolo 40, comma 1 nel caso in cui la sanatoria non sia accordata, comportera’ piuttosto la sola demolizione delle parti abusive del manufatto.
Al di la’ della sostanziale genericita’ di tali ulteriori censure, poi, analoghe considerazioni valgono anche a proposito dell’eccessivo formalismo che inficerebbe l’interpretazione adottata dal Tribunale in merito all’articolo 40, comma 2 posto che, come sopra evidenziato, la fattispecie dedotta dall’odierno appellante sembra viceversa ricadere nella previsione del comma 2, stesso articolo.
Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione, con tre motivi, (OMISSIS). (OMISSIS) non ha svolto attivita’ difensiva in questa sede.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo il ricorrente deduce che la sentenza impugnata sarebbe dovuta entrare nel merito della domanda di sanatoria, rilevando le inesattezze e false attestazioni nella stessa contenute (come accertate dalla C.T.U.) e stabilire che gli abusi realizzati avevano dato vita ad una autonoma costruzione, assolutamente diversa da quella progettata con riferimento alla quale era stata rilasciata la licenza edilizia, per cui detta sanatoria non poteva conseguire accoglimento da parte del Comune e gli abusi edilizi perpetrati sull’immobile sarebbero rimasti tali, e quindi non poteva assolutamente esserle riconosciuta la possibilita’ prevista dalla Legge n. 47 del 1985 di legittimare e rendere commerciabile l’immobile derivato da quegli abusi.
Il motivo e’ fondato.
Questa S.C. ha avuto occasione di recente di affermare, discostandosi dal proprio precedente orientamento, che la non perfetta formulazione della Legge 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 40, comma 2, consente tuttavia di affermare che dalla stesa e’ desumibile il principio generale della nullita’ (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunge una nullita’ di carattere formale per gli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica o per i quali e’ in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi (sent. 17 ottobre 2013 n. 23591). La Corte di appello di Roma non si e’ attenuta a tale principio. Il secondo motivo, con il quale il ricorrente si duole del fatto che la Corte di appello di Roma non abbia tenuto conto delle conclusioni cui era pervenuto il C.T.U. in ordine alla incommerciabilita’ dell’immobile, ed il terzo motivo, con il quale il ricorrente deduce che la sentenza impugnata non ha tenuto conto della confessione di (OMISSIS) in ordine alla perpetrazione degli illeciti edilizi, vengono ad essere assorbiti.
In relazione al motivo accolto la sentenza impugnata va cassata, con rinvio, per un nuovo esame, ad altra sezione della Corte di appello di Roma, che provvedera’ anche in ordine alle spese di questo grado di giudizio.
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo motivo del ricorso, con assorbimento degli altri motivi; cassa la sentenza impugnata a rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Roma, anche per le spese del giudizio di legittimita’.
fonte: altalex
Condominio e destinazione della cosa comune