Per innovazioni della cosa comune, ai sensi dell’articolo 1120 del Cc, devono intendersi le modificazioni materiali di essa che ne importino l’alterazione dell’entità sostanziale o il mutamento della sua originaria destinazione, con conseguente implicita incidenzasull’interesse di tutti i condomini; in particolare, l’apertura di un varco nel muro perimetrale, per esigenze del singolo condomino, è consentito quale uso più intenso del bene comune, con eccezione del caso in cui tale varco metta in comunicazione l’immobile del condomino con altra unità immobiliare attigua, pur di proprietà del medesimo, ma ricompresa in un diverso edificio condominiale, considerato che, in tal caso, il collegamento tra unità abitative determina la creazione di una servitù.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile
Sentenza 30 giugno 2014, n. 14807
Condominio – Esigenze del singolo – Apertura di un varco su muro condominiale da parte di un condomino – Ammissibilità – Condizioni – Collegamento di unità immobiliari site in diversi edifici – Liceità – Esclusione – Fatto Illecito – Prova del danno – Necessità – Alterazione della destinazione originaria di una parte comune – Rimessione in pristino dello stato dei luoghi – Risarcimento del danno
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. NUZZO Laurenza – rel. Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 25116-2008 proposto da:
(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO VIA (OMISSIS), IN PERSONA DELL’AMM.RE IN CARICA P.T. – P.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), 12, presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 1214/2007 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 12/09/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/04/2014 dal Consigliere Dott. LAURENZA NUZZO;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del controricorrente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CERONI Francesca che ha concluso per l’inammissibilita’, in subordine, il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 5.2.2000 il Condominio di Via (OMISSIS), conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Firenze, la condomina (OMISSIS), proprietaria di un appartamento sito al piano rialzato del fabbricato condominiale, esponendo che la stessa aveva abusivamente realizzato un varco, apponendovi una porta, nel muro condominiale e realizzando un illegittimo collegamento tra detto fabbricato e altri immobili estranei al condominio, di proprieta’ esclusiva della convenuta, consistenti in un giardino resede ed un manufatto ivi insistente.
Il Condominio chiedeva che la (OMISSIS) fosse condannata alla chiusura di detta apertura ed alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi oltre al risarcimento dei danni.
Si costituiva la (OMISSIS) contestando le pretese di parte attrice. Con sentenza del 25.08.2003 il Giudice Unico del Tribunale di Firenze accoglieva la domanda proposta dal Condominio dichiarando l’illiceita’ dell’apertura realizzata dalla convenuta, nel tratto di muro perimetrale delimitante l’androne dello stabile a confine con il giardino resede di proprieta’ esclusiva della convenuta stessa, condannando la (OMISSIS) alla chiusura di detta apertura ed alla rimessione in pristino del muro dello stabile condominiale, oltre alla refusione delle spese processuali.
Avverso tale decisione la (OMISSIS) proponeva appello cui resisteva il Condominio di Via (OMISSIS). Espletata C.T.U.,con sentenza depositata il 12.9.2007, la Corte di Appello di Firenze rigettava l’appello confermando la sentenza di primo grado e condannando l’appellante al pagamento delle spese del grado. Osservava la Corte territoriale, per quanto qui ancora interessa, che la presenza della porta avrebbe impedito l’uso della parete perimetrale per appoggio biciclette e altro ed, inoltre, l’apertura del varco avrebbe reso, di fatto, indipendenti, dotandoli di autonomo accesso alla pubblica via, i locali della ex legnaia, cosicche’ l’androne avrebbe potuto essere utilizzato anche per il passaggio di una ulteriore famiglia, “rispetto al numero di quelle normalmente partecipanti al condominio”, con conseguente alterazione della destinazione originariamente impressa all’androne del rapporto di equilibrio tra tutti i condomini nel godimento dell’androne dello stabile condominiale, in violazione dell’articolo 1102 c.c..
Per la cassazione di tale decisione propone ricorso (OMISSIS) formulando due motivi. Resiste con controricorso il Condominio via (OMISSIS).
MOTIVI DELLA DECISIONE
La ricorrente deduce:
1) nullita’ della sentenza ex articolo 360 c.p.c., n. 4, in relazione all’articolo 112 c.p.c., per mancata corrispondenza fra il chiesto ed il pronunciato, avendo la Corte di merito fondato la decisione su una causa petendi estranea alle richieste ed eccezioni delle parti, laddove la sentenza impugnata aveva ravvisato nell’apertura del varco in questione l’alterazione dell’equilibrio fra i condomini nel godimento dell’androne comune; il condominio aveva fatto valere l’illiceita’ dell’apertura del varco con riferimento all’estraneita’, del giardino resede e del manufatto ivi insistente, allo stabile condominiale, circostanza che avrebbe comportato la costituzione, in fatto, di una servitu’ di passaggio a carico dell’androne comune ed a favore di beni in proprieta’ esclusiva della (OMISSIS), senza fare riferimento, quindi, ad un piu’ intenso e squilibrante uso dell’androne. La censura si conclude con il quesito: “se e’ ravvisabile la nullita’ della sentenza per violazione dell’articolo 112 c.p.c. e dunque per non corrispondenza fra chiesto e pronunciato laddove il rigetto della domanda abbia luogo con riferimento ad una causa pretendi non formulata dall’appellato, ma liberamente individuata dal giudice con argomentazioni e qualificazioni proprie, riferite fra l’altro ad ipotesi non rinvenibili nei precedenti giudizi”;
2) violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 1102 c.c.; la stessa C.T.U., svolta in appello aveva escluso che dall’apertura nel muro condominiale potessero derivare, anche potenzialmente, limitazioni all’uso comune di tale muro e, del resto, la possibilita’ di appoggiarvi biciclette non incideva sulla destinazione ne’ sull’uso comune dell’androne, posto che la funzione di tale parte comune del condominio (consentire ai condomini di accedere alle proprieta’ esclusive dalla pubblica via) era rimasta inalterata. A conclusione della censura viene formulato il quesito: ” se e’ ravvisabile violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 1102 c.c. laddove si ritenga illegittima l’apertura di un varco su muro condominiale da parte di un condomino, pur in assenza di alterazione della destinazione della cosa comune e di impedimento agli altri partecipanti di farne un uso secondo il loro diritto”. Il primo motivo di ricorso e’ infondato, posto che il Condominio attore aveva fondato la domanda richiamando entrambe le cause petendi indicate dalla ricorrente, lamentando, fra l’altro, che la realizzazione, da parte della (OMISSIS), della porta in questione, ledeva “il diritto di uso e/o godimento degli altri condomini della parte comune interessata all’apertura”;nel giudizio di appello la (OMISSIS) ribadiva la doglianza sulla illegittimita’ della realizzazione della porta sul muro perimetrale in quanto lesiva del diritto di godimento degli altri condomini sulla parte comune(androne condominiale) interessata dall’apertura e la sentenza impugnata riteneva illegittima, ex articolo 1102 c.c., detta apertura in quanto determinava “una rilevante alterazione della destinazione originariamente impressa all’androne”.
Non e’ dato, quindi, configurare il dedotto vizio di ultrapetizione.
Merita, invece, accoglimento la seconda censura. Secondo la giurisprudenza di questa Corte per innovazioni della cosa comune, ai sensi dell’articolo 1120 c.c., devono intendersi le modificazioni materiali di essa che ne importino l’alterazione dell’entita’ sostanziale o il mutamento della sua originaria destinazione, con conseguente implicita incidenza sull’interesse di tutti i condomini; in particolare, l’apertura di un varco nel muro perimetrale, per esigenze del singolo condomino, e’ consentita quale uso piu’ intenso di bene comune, con eccezione del caso in cui tale varco metta in comunicazione l’immobile del condomino con altra unita’ immobiliare attigua, pur di proprieta’ del medesimo, ma ricompressa in un diverso edificio condominiale, considerato che, in tal caso, il collegamento tra unita’ abitative determina la creazione di una servitu’ (Cass. n. 3035/2009; n. 9036/2006; n. 240/97). Orbene, nel caso di specie, la Corte di merito, dopo aver disposto C.T.U. volta ad accertare l’appartenenza del giardino e del manufatto al fabbricato condominiale,cui si accederebbe anche dalla porta contestata, ne ha ignorato l’esito, ravvisando un uso illegittimo del bene comune, avuto riguardo al fatto che la porta oggetto di causa ” impedirebbe l’uso della parete per appoggio di biciclette o altro e l’aggravio dell’uso dell’androne “per il passaggio di un’ulteriore famiglia, rispetto al numero di quelle normalmente partecipanti al condominio”; tale ipotesi sarebbe, pero’, inidonea a configurare una diversa destinazione dell’androne rispetto a quella originaria, consistente nel permettere, attraverso l’androne stesso, il passaggio per raggiungere le proprieta’ esclusive dei condomini.
L’incongruita’ e la carenza di motivazione della sentenza impugnata con riferimento a quanto rilevato, comporta l’accoglimento del secondo motivo di ricorso con conseguente rinvio della causa ad altra sezione della Corte di Appello di Firenze che dovra’ attenersi ai principi giurisprudenziali sopra riportati quanto alla individuazione della violazione dell’articolo 1102 c.c., provvedendo anche alla statuizione sulle spese del presente giudizio di legittimita’.
P.Q.M.
La Corte rigetta il primo motivo,accoglie il secondo; cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte di Appello di Firenze anche per le spese del giudizio di legittimita’.
Condominio e destinazione della cosa comune