Opere architettoniche eseguite contro il regolamento di condominio

 

 

 

La condanna al ripristino di opere architettoniche che siano state eseguite contro il regolamento di condominio vale anche per i nuovi proprietari non presenti all’epoca dei lavori.

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile – Sentenza 4 febbraio 2014, n. 2441

COMUNIONE E CONDOMINIO – CONDOMINIO – INNOVAZIONI E MODIFICHE

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GOLDONI Umberto – Presidente

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere

Dott. MATERA Lina – Consigliere

Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere

Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sui ricorsi iscritti ai nn.r.g. 11829/07 ed 11855/07 proposti da:

1. (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS));

2. (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS));

3. (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS));

4. (OMISSIS) ved. (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS));

5. (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS));

La quarta e la quinta, eredi di (OMISSIS), la quarta gia’ in giudizio in proprio;

6. (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS));

7. (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS));

parti tutte rappresentate e difese dall’avv. (OMISSIS); elettivamente domiciliate presso la Cancelleria della Suprema Corte di Cassazione, giusta le procure speciali allegate alla comparsa di costituzione di nuovo difensore, datata 7 maggio 2012;

– ricorrenti –

contro

8- (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS));

9 – (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS));

parti rappresentate e difese dagli avv.ti (OMISSIS) ed (OMISSIS); elettivamente domiciliate in (OMISSIS), presso lo studio dell’avv. (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso incidentale;

– Ricorrenti incidentali – proc reg. gen n. 11855/07 –

nonche’ nei confronti di:

10 – (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS)) rappresentato e difeso dall’avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso l’avv. (OMISSIS), giusta procura speciale in calce al controricorso;

– controricorrente – procc reggen nn. 11829/07 ed 11855/07 –

e di

(OMISSIS); (E ALTRI OMISSIS)

– parti intimate –

Avverso la sentenza n. 289/2006 della Corte di Appello di Firenze;

depositata il 22 febbraio 2006 e non notificata Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 05/12/2013 dal Consigliere Dott. Bianchini Bruno;

Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL CORE Sergio, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS), proprietario di un appartamento in un fabbricato sito in (OMISSIS), cito’, nel settembre 1999, innanzi al locale Tribunale, (OMISSIS), piu’ altri condomini, chiedendo che fossero tutti condannati ad eliminare diverse opere – costituite per la maggior parte dei casi, nella chiusura di logge-balconi con vetrate e, per due coppie di condomini, nella trasformazione di un resede coperto a piano terra in un vano chiuso e nella trasformazione di una finestra in una porta finestra – sulle proprieta’ esclusive, in quanto eseguite in violazione di una specifica prescrizione di regolamento che vietava ogni “alterazione architettonica”; chiese inoltre che le parti convenute fossero condannate al risarcimento dei danni – da liquidarsi in separata sede – e che fossero eventualmente modificate le tabelle millesimali a cagione di tali immutazioni.

I convenuti si costituirono eccependo la prescrizione dell’azione – risalendo dette immutazioni al periodo 1981-1984-; la carenza di interesse del (OMISSIS) che, in taluni casi, avrebbe autorizzato dette opere; la insussistenza di un pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio. In via riconvenzionale chiesero la condanna dell’attore alla riduzione in pristino di alcune modifiche dallo stesso apportate.

L’adito Tribunale, con sentenza n. 736/2003: a – dichiaro’ la carenza di legittimazione passiva di due condomini – (OMISSIS) e (OMISSIS) – in quanto non piu’ proprietari al momento della notifica della citazione, avendo essi venduto l’appartamento a (OMISSIS) ed a (OMISSIS), parti nel giudizio; b – dichiaro’ prescritto il diritto fatto valere dall’attore; c – respinse le domande riconvenzionali contro il medesimo proposte ; d – condanno’ il predetto al pagamento delle spese.

Il (OMISSIS) impugno’ tale decisione che venne riformata dalla Corte di Appello di Firenze con sentenza n. 289/2006, depositata il 22 febbraio 2006, con cui gli appellati vennero condannati alla rimozione dei manufatti; venne pero’ respinta la domanda di risarcimento dei danni e dichiarata assorbita quella di modifica delle tabelle millesimali; tutti gli appellati vennero condannati a rifondere le spese di lite sostenute dal (OMISSIS).

La Corte territoriale pervenne a tale decisione osservando che il divieto di alterare la struttura architettonica del fabbricato era contenuto in una clausola di regolamento da definirsi contrattuale, vincolante per tutti i condomini – e quindi anche per l’acquirente dell’immobile non partecipe dell’immutazione stessa -, cosi’ che non si sarebbe potuto ritenere assentita una sua deroga in virtu’ di una delibera assembleare a maggioranza; osservo’ inoltre che l’azione proposta dal (OMISSIS) era esplicazione del diritto dominicale di costui e quindi non era prescrittibile; nel merito giudico’ che i manufatti posti in essere dalle parti appellate concretassero una modifica dell’architettura di insieme del fabbricato, ledendone il decoro architettonico. Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso (OMISSIS) ed altri sei condomini, sulla base di tre motivi; hanno altresi’ proposto ricorso incidentale (OMISSIS) e (OMISSIS); il (OMISSIS) ha svolto controricorsi avverso entrambi i detti ricorsi; gli altri sette condomini intimati non hanno svolto difese; e’ stata disposta – ed eseguita nei termini indicati dalla Corte – nuova notifica del ricorso alle parti (OMISSIS) e (OMISSIS): questi ultimi non hanno articolato difese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso principale e quello incidentale vanno uniti in quanto proposti contro una medesima sentenza.

La gravata decisione, essendo stata depositata il 22 febbraio 2006, non rientra nell’ambito di applicazione dell’articolo 366 bis c.p.c., che riguarda le sentenze pubblicate dal 3 marzo 2006 al 4 luglio 2009 (data di abrogazione della norma per effetto della Legge n. 69 del 2009): nella trattazione dei ricorsi non si prenderanno dunque in esame i pur articolati quesiti di diritto.

– ricorso n.r.g. 11829/2007 –

1 – Con il primo ed il connesso secondo motivo viene denunziata la violazione dell’articolo 1102, dell’articolo 1108, comma 1; articolo 1120 cod. civ. in cui sarebbe incorsa la Corte fiorentina nel negare che al singolo condomino siano consentite le innovazioni che non alterino il decoro architettonico dell’edificio: cio’ a seguito di una non condivisa interpretazione dell’articolo 4 del regolamento condominiale (“E’ espressamente vietata ogni trasformazione che comporti alterazioni architettoniche…”) che comporterebbe, per la Corte del merito, il divieto di qualsiasi modifica, a prescindere dalla sua incidenza su detto profilo estetico.

1a – Detti mezzi vengono articolati nelle seguenti proposizioni: 1 – il decoro architettonico dell’edificio condominiale e’ concetto di relazione che, ponendosi come limite alla libera espressione del diritto dominicale del singolo condomino, deve essere interpretato con criteri di maggiore o minore rigore , in relazione al pregio ed alle caratteristiche del fabbricato; 2 – l’articolo 4 deve pertanto essere interpretato alla luce di tale principio, ravvisandosene una violazione solo se le opere immutative abbiano assunto un carattere negativo rispetto all’estetica del fabbricato; 3 – per la loro caratteristica le mere strutture mobili – elementi a vetri ripiegabili “a soffietto”- a chiusura dei balconi, non potevano determinare tale impatto negativo; 4 – in applicazione delle norme sopra indicate i condomini, con Delib. 19 gennaio 1984, con l’adesione del (OMISSIS), avevano deciso di dar incarico ad un’unica appaltatrice di eseguire le suddette chiusure, al fine di ottenere un effetto ottico omogeneo.

2 – Con il terzo motivo viene denunziata la violazione dell’articolo 832 cod. civ. assumendosi che la censurata interpretazione della previsione contrattuale determinerebbe una non consentita compressione del diritto di proprieta’ del singolo condomino sulla parte esclusiva.

3 – I motivi sopraesposti possono essere esaminati congiuntamente, stante la loro stretta correlazione argomentativa.

3.a – Gli stessi non sono conformi allo schema legale portato dall’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3 perche’ quello che viene sindacato non e’ la portata astratta dell’ambito applicativo delle norme suindicate quanto piuttosto, da un lato, l’interpretazione di una clausola contrattuale – al fine di valutare se il concetto di “alterazione architettonica” debba essere interpretato anche nella prospettiva dell’incidenza estetica della innovazione; e, dall’altro, – una volta riscontrata interpretazione meno rigorosa- la verifica della sussistenza del pregiudizio estetico.

3.a.1 – La prima censura doveva pero’ passare attraverso la denunzia della violazione delle norme di ermeneutica negoziale ed il secondo rilievo presupponeva una valutazione di fatto che non e’ consentita in questa sede di legittimita’; non e’ stato poi sollevato alcun rilievo critico in merito all’eventuale vizio di motivazione in cui sarebbe incorsa, sui medesimi punti, la Corte territoriale; il terzo profilo non e’ fondato perche’ l’articolo 832 cod. civ. descrive il contenuto del diritto dominicale in se’ considerato ma non disciplina la interferenza tra l’esercizio delle facolta’ in cui esso si esplica ed il diritto dei partecipanti al condominio a godere delle parti comuni, – che invece trova regolazione specifica nell’articolo 1117 c.c. e segg. – il quale si pone come limite esterno alla piena manifestazione della facolta’ di uti et abuti sulla cosa propria.

3.a.2 – Non e’ delibabile in questa sede il presunto consenso dato dal (OMISSIS) all’effettuazione delle opere, come neppure la incidenza della delibera di autorizzazione sulla liceita’ della condotta dei condomini, atteso che non e’ stato riportato il contenuto dell’uno ne’ quello dell’altra, in violazione del principio di specificita’ del ricorso.

– ricorso n.r.g. 11855/2007 –

4 – Con il primo motivo i (OMISSIS) – (OMISSIS) denunziano il vizio di violazione o falsa applicazione degli articoli 81 e 112 c.p.c. in cui sarebbe incorsa la Corte fiorentina non pronunziandosi sull’eccezione preliminare riproposta in appello in ordine alla loro carenza di legittimazione passiva, avendo venduto l’appartamento oggetto di precedenti lavori innovativi, in epoca anteriore alla notifica della citazione.

4.a – Il motivo – in disparte dall’erronea indicazione normativa (che: 1 – l’articolo 81 c.p.c. riguarda la sostituzione processuale di chi agisca in nome proprio per far valere un diritto altrui e non gia’ il caso di chi venga ritenuto erroneamente legittimato assieme ad altri per condotte ascrivibili solo al terzo, pure chiamato in giudizio; 2 – l’articolo 111 c.p.c. disciplina la successione del diritto controverto avvenuta nel processo e non prima dell’instaurazione di esso) – e’ infondato, nei termini appresso esposti.

4.a.1 Va innanzi tutto messo in evidenza che, come ricordato nel mezzo, il Tribunale dichiaro’ la carenza di legittimazione dei ricorrenti incidentali a resistere all’azione del (OMISSIS) per l’avvenuta cessione dell’appartamento alle parti, rimaste intimate in fase di legittimita’, (OMISSIS) e (OMISSIS), dopo il compimento di piccole immutazioni su spazi condominiali – nella specie: chiudendo un piccolo spazio innanzi a detto immobile con una veranda a vetri-; a fronte di cio’ la Corte territoriale, confondendo acquirenti e venditori, estese la pronunzia di rimozione anche ai secondi, assumendo che i (OMISSIS) – (OMISSIS) (autori delle innovazioni) sarebbero stati invece solo acquirenti dell’appartamento che recava gia’ tali modifiche, stante la natura reale della intrapresa azione ; nello stesso tempo rigetto’ la domanda risarcitoria e dichiaro’ assorbita quella relativa alla modifica delle tabelle dei millesimi.

4.a.2 – Cio’ posto deve ritenersi che la condanna dei ricorrenti incidentali, in solido con le parti che da loro avevano acquistato, prima dell’inizio del presente procedimento, l’appartamento, doveva interpretarsi non gia’ come pretermissione della eccezione di carenza di legittimazione dai primi avanzata bensi’ – pur se su presupposti di fatto errati – come rigetto implicito della medesima, impedendo dunque che potesse in questa sede farsi valere un vizio di omessa pronunzia; in ogni caso poi la legittimazione dei (OMISSIS) – (OMISSIS) non avrebbe potuto esser negata, non foss’altro per le domande risarcitorie proposte dal (OMISSIS) che non erano collegate all’anteriorita’ della cessione dell’appartamento rispetto all’inizio del procedimento.

4.a.3 Poste queste premesse, se la legittimazione passiva andava confermata ai limitati effetti di cui sopra, il rigetto intervenuto in appello delle istanze risarcitorie ha fatto venir meno ogni interesse dei ricorrenti incidentali anche in ordine alla ripartizione delle spese di lite perche’ essi, nei gradi di merito, si ponevano comunque come parti sostanzialmente soccombenti.

5 – Con il secondo motivo e per le medesime ragioni viene censurata la condanna di essi ricorrenti incidentali al pagamento delle spese di lite, pur non sussistendo la loro soccombenza: su tale censura valgano le considerazioni appena sopra espresse.

6 – Il terzo, il quarto ed il quinto motivo sono identici a quelli fatti valere dai ricorrenti principali e vanno dichiarati inammissibili per le ragioni sopra illustrate ai par. 3.a.1 e 3.a.2.

7 – Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come indicato in dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE

Riunisce i ricorsi; rigetta il ricorso principale e quello incidentale; condanna in via solidale le parti ricorrenti a rifondere le spese in favore di (OMISSIS), liquidandole in euro 1.700,00 di cui euro 200,00 per esborsi.