l proprietario del bene locato ha l’obbligo di consegnare al conduttore la res in buono stato di manutenzione, nonché di conservarla in condizioni che la rendano più idonea all’uso convenuto, ex art. 1575, n. 1 e 2, c.c., con la conseguenza che su di esso grava una presunzione di responsabilità che può essere vinta mediante la prova della imputabilità dell’evento dannoso al caso fortuito, ovvero al fatto illecito del terzo. In particolare, invocata, da parte del conduttore, la responsabilità del locatore per infiltrazioni nell’immobile condotto in godimento, la prova liberatoria su questi gravante deve certamente ritenersi fornita ogni qualvolta emerga che le infiltrazioni predette siano riconducibili a vizi di costruzione del fabbricato ed alla omessa riparazione del terrazzo a livello e non, invece, ad alterazioni attinenti allo stato di conservazione e di manutenzione del bene locato. Nella descritta ipotesi, nella specie ricorrente, il locatore deve andare esente dalla responsabilità a suo carico invocata, per aver egli dimostrato la imputabilità al fatto del terzo dei danni lamentati. Per le esposte ragioni la pretesa risarcitoria nella fattispecie avanzata dalla conduttrice è inevitabilmente destinata al rigetto, ferma restando la sua autonoma legittimazione ad esperire l’azione di responsabilità nei confronti dell’autore del danno, ex art. 1585, comma secondo, c.c.. Né essa può giovarsi del fatto che il locatore ha chiamato in causa il condominio in cui è ubicato l’immobile, obbligato ex art. 1226 c.c. alla manutenzione del terrazzo a livello, indicandolo come unico responsabile dei danni di che trattasi.
Tribunale di Foggia – Sentenza 9 febbraio 2013, n. 202
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FOGGIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Danilo Chieca, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta sul ruolo generale degli affari contenziosi sotto il numero d’ordine 3146 dell’anno 2006, vertente
Tra
An.La., titolare dell’istituto di bellezza “El.”, corrente in Foggia al viale (…), elettivamente domiciliata in Foggia alla via (…) presso lo studio dell’avv. Ni.Sa., dal quale è rappresentata e difesa, giusta procura a margine dell’atto di citazione;
– Attrice –
E
Pa.Pi., elettivamente domiciliato in Foggia al viale (…) presso lo studio dell’avv. Fr.De., dal quale è rappresentato e difeso, giusta procura stesa in calce alla copia notificata dell’atto di citazione e in calce all’atto di citazione per chiamata in causa di terzo;
– Convenuto – chiamante in causa –
Nonché
Condominio “Ni.” sito in Foggia al viale (…), in persona dell’amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Foggia al corso (…) presso lo studio dell’avv. An.Fa., dal quale è rappresentato e difeso, giusta procura a margine della comparsa di risposta;
– Terzo chiamato in causa –
Oggetto: risarcimento danni.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione spedito per la notificazione a mezzo del servizio postale in data 25.7.2006 La.An., nella qualità di titolare dell’istituto di bellezza “El.”, corrente in Foggia al viale (…), ha convenuto in giudizio, davanti a questo Tribunale, Pi.Pa., locatore dell’immobile in cui essa attrice svolge la propria attività commerciale, chiedendo: “1) accertarsi e dichiararsi la responsabilità del Sig. Pa.Pi. ex art. 1516 del c.c. per tutti i danni provocati all’istante e di cui alla premessa dell’atto di citazione; 2) condannare lo stesso al risarcimento dei danni a titolo di danno emergente ex art. 1578, 2 comma, (c.c.) subiti dall’istante per la complessiva somma di Euro 3.100,00, di cui Euro 3.000,00 a titolo di spese da sostenersi per la ristrutturazione del locale ed Euro 100,00 per spese mediche sostenute, oltre al risarcimento dei danni da lucro cessante per sviamento della clientela, da determinarsi in via equitativa, oltre interessi legali; 3) condannare, infine, il convenuto al pagamento delle spese, competenze ed onorari di giudizio”.
Radicatosi il contraddittorio, si è tempestivamente costituito in giudizio il Pa., il quale ha contestato la fondatezza dell’avversa pretesa, assumendo che la responsabilità per i danni lamentati dall’attrice deve essere attribuita in via esclusiva al Condominio di cui fa parte l’immobile in questione, che all’uopo ha dichiarato di voler chiamare in causa.
Con decreto ex art. 269, 2 comma, c.p.c. reso in data 17 – 19.1.2007 il giudice ha fissato una nuova udienza allo scopo di consentire al convenuto la citazione del terzo nel rispetto dei termini di comparizione di cui all’art. 163 bis c.p.c.
Compiuto l’incombente, si è tardivamente costituito il Condominio “Ni.” sito in Foggia al viale (…), in persona dell’amministratore pro tempore, il quale, a sua volta, ha contestato la fondatezza della domanda proposta nei suoi confronti dal chiamante. Espletata l’istruttoria del caso, il Tribunale ha trattenuto la causa in decisione, sulle conclusioni delle
parti, come in epigrafe riportate.
La.An., nella qualità di titolare dell’istituto di bellezza “El.”, ha chiesto la condanna del convenuto Pi.Pa., locatore dell’immobile in cui essa istante svolge la propria attività commerciale, al risarcimento dei danni cagionati dalle infiltrazioni d’acqua verificatesi all’interno del detto locale in data 3.4.2005.
A fondamento della domanda l’attrice ha richiamato le disposizioni contenute negli artt. 1576, 1 comma, e 1578, 2 comma, c.c., le quali, rispettivamente, prevedono l’obbligo del locatore di “eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”, e “di risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.
Tanto premesso, osserva il Tribunale che, in tema di danni prodotti dalla struttura originaria della cosa, poiché il proprietario locatore ha l’obbligo di consegnare al conduttore la res locata in buono stato di manutenzione e di conservarla in condizioni che la rendano idonea all’uso convenuto (ex art. 1575 c.c. nn. 1 e 2 c.c.), grava su di lui una presunzione di responsabilità che può essere vinta mediante la prova dell’imputabilità dell’evento al caso fortuito ovvero al fatto illecito del terzo (cfr. Cass. n. 10389/05: nella specie, il Supremo Collegio ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso la responsabilità del locatore, in quanto le infiltrazioni d’acqua, causa di danno al conduttore, provenivano da proprietà di terzi, e in particolare da un terrazzino condominiale e da strada pubblica).
Ora, le indagini peritali compiute in corso di causa dal c.t.u. ing. Vi.Ca. hanno consentito di appurare: che le infiltrazioni di cui si discute “sono di due tipologie, riconduciti li a cause diverse”; che, segnatamente, “la prima è dovuta a fenomeni di capillarità di acqua piovana o umidità ascendente, che risale attraverso la muratura di chiusura esterna del piano terra adibito ad istituto di bellezza, ed interessa in massima parte in basso l’angolata interna del piano terra”; che “la causa di dette infiltrazioni è da addebitarsi a difetti costruttivi di pendenza preesistenti alla costruzione del
manto bituminoso del cortile e della superficie del marciapiede adiacente al pianoterra, nonché a inidonea impermeabilizzazione tra il paramento murario del piano terra rivestito in pietra e la pavimentazione esterna”; che “la seconda tipologia di infiltrazioni è quella dovuta alle acque provenienti dall’alto e discendenti a causa della rottura della impermeabilizzazione (del terrazzo) a livello del piano di copertura, terrazzo a livello di proprietà dell’appartamento in terzo piano”; che il descritto fenomeno si è verificato in quanto “le acque piovane, anziché essere smaltite dal tubo pluviale incassato nella muratura sulla pavimentazione esterna del cortile recintato, a causa della rottura, in parte sono state incanalate all’interno della medesima muratura, nella parte compresa tra il tubo di scarico delle acque meteoriche e le pareti che lo contengono”, sicché “l’acqua ha percolato internamente e attraverso le murature, dal piano copertura del secondo piano fino al piano terra, e si è raccolta alla base del paramento murario; essa, non potendo fuoriuscire all’esterno sul cortile, è rimasta al suo interno e ha imbibito la muratura adiacente alla tubazione, danneggiando sia la parete interna compresa tra le porte poste sul prospetto sud del fabbricato, sia il soffitto del vano massaggi”; che, “inoltre, in piccola parte, l’acqua ha danneggiato anche il mezzanino di cartongesso compreso tra la reception e il vano massaggi in basso”; che “i danni prodotti alla muratura del piano terra è indubbio che… sono dovuti alla rottura della impermeabilizzazione, ma è vero anche che, se il pluviale fosse stato costruito esternamente al fabbricato, i danni da infiltrazioni alle murature e soffitto del piano terra non ci sarebbero stati”; che, conseguentemente, “la tubazione incassata rappresenta quantomeno una concausa riguardo al danno prodotto alla muratura del piano terra”; che, inoltre, “i danni sarebbero stati marginali alle murature del piano terra se in corso di costruzione fosse stata prevista una via di fuga alternativa all’acqua predisponendo dei fori in prossimità dello sbocco a terra del pluviale” (pagg. 22 – 25 della relazione peritale depositata in data 12.2.2008). Sulla scorta delle conclusioni raggiunte dal prefato consulente, le quali appaiono pienamente condivisibili, in quanto adeguatamente argomentate e immuni da vizi logici e di metodo, deve escludersi la responsabilità del convenuto Pa. in relazione ai danni lamentati dall’attrice. Invero, in base alle risultanze istruttorie, le infiltrazioni d’acqua che hanno interessato l’immobile condotto in locazione dalla An. sono da ricondurre a vizi di costruzione del fabbricato e alla omessa riparazione del terrazzo a livello dell’appartamento posto al terzo piano dello stabile, e non invece ad alterazioni attinenti allo stato di conservazione e di manutenzione del bene locato.
Il locatore è perciò riuscito a fornire la prova liberatoria su di lui gravante, ovvero quella della imputabilità dei danni per cui è causa al fatto del terzo. Per le ragioni esposte, la pretesa risarcitoria avanzata dalla conduttrice è inevitabilmente destinata al rigetto, ferma restando la sua autonoma legittimazione ad esperire l’azione di responsabilità nei confronti dell’autore del danno, ai sensi dell’art. 1585, 2 comma, c.c. (cfr., ex multis, Cass. 17881/11; Cass. n. 12220/03; Cass. n. 5859/82).
Né essa può giovarsi del fatto che il locatore ha chiamato in causa il Condominio in cui è ubicato l’immobile obbligato ex art. 1126 c.c. alla manutenzione del terrazzo a livello -, indicandolo come unico responsabile dei danni di che trattasi.
Se, infatti, è vero che, in linea di principio, nell’ipotesi in cui il convenuto chiami in causa un terzo, deducendo che lo stesso è il soggetto tenuto a rispondere della pretesa dell’attore, la domanda di quest’ultimo si estende automaticamente al terzo, pur in mancanza di apposita ed espressa istanza, dovendosi individuare il vero responsabile nel quadro di un rapporto oggettivamente unitario (cfr., ex multis, Cass. n. 15563/04; Cass. n. 3643/04; Cass. n. 16935/03), è nondimeno vero, però, che l’enunciato principio di diritto non può trovare applicazione allorquando il chiamante faccia valere nei confronti del chiamato un rapporto diverso da quello prospettato dall’attore come causa petendi (cfr. Cass. n. 1748/05, in cui viene chiarito che, in particolare, detto principio non opera, “ove l’azione… sia di natura risarcitoria, qualora venga dedotto un titolo di responsabilità del terzo verso l’attore diverso da quello da lui invocato, al fine non già dell’affermazione della responsabilità diretta ed esclusiva del terzo verso l’attore sulla base del rapporto dedotto dal medesimo, bensì allo scopo di ottenere, sulla base del diverso rapporto di responsabilità dedotto, il rilievo dalla responsabilità invocata dall’attore con la domanda introduttiva della lite”; id., Cass. n. 25559/08). Considerato, quindi, che nel nostro caso la An. ha agito contro il Pa. invocando la responsabilità contrattuale gravante sul locatore ex artt. 1576 e 1578 c.c., è fuor di dubbio che il titolo di responsabilità di natura extracontrattuale dedotto dal convenuto nei confronti del Condominio chiamato in causa sia completamente diverso da quello sul quale si fonda la pretesa attorea.
La domanda di riduzione del corrispettivo ex art. 1578, 2 comma, c.c. per la prima volta formulata dall’attrice nella memoria ex art. 183, 6 comma, n. 1 c.p.c. depositata in data 2.7.2007 è inammissibile, essendo la detta memoria “limitat(a) alle sole precisazioni o modificazioni delle domande, delle eccezioni e delle conclusioni già proposte” e non potendo con la stessa introdursi domande nuove (cfr. Cass. n. 8989/12, secondo cui “la prima udienza di trattazione e le memorie di cui all’art. 183 cod. proc. civ. possono essere utilizzate solo per precisare le domande e le eccezioni già formulate, e non per introdurre nel giudizio nuovi temi di indagine che non siano conseguenza diretta delle difese avversarie”; id., Cass. Sez. Un. n. 3567/11).
Tale istanza non avrebbe comunque potuto trovare accoglimento, alla luce delle emergenze processuali surriferite, pur sempre presupponendo l’accertamento della responsabilità del conduttore per i vizi della cosa locata. Si ravvisano giusti motivi per compensare interamente le spese processuali tra le parti, ai sensi dell’art. 92, 2 comma, c.c., stante l’originaria situazione di obiettiva incertezza in ordine alle cause delle infiltrazioni, superata soltanto a seguito degli accertamenti peritali disposti ed espletati in corso di causa; incertezza confermata dalla linea difensiva assunta dal convenuto Pa., il quale sin dall’inizio si è dichiarato disponibile ad “adempiere a quanto lamentato dall’istante… nel caso che dalla C.T.U. richiesta dall’attrice dovesse emergere che i danni sono a lui ascrivibili”. Restano definitivamente a carico della An. le spese di c.t.u., come in atti liquidate.
P.Q.M.
Il Tribunale di Foggia – prima sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da La.An., titolare dell’istituto di bellezza “El.”, corrente in Foggia al viale (…), con atto di citazione spedito per la notificazione a mezzo del servizio postale in data 25.7.2006, nei confronti di Pi.Pa., con la chiamata in causa del Condominio “Ni.”, sito in Foggia al viale (…), in persona dell’amministratore pro tempore, uditi i procuratori delle parti, contrariis reiectis, così provvede:
1) rigetta la domanda risarcitoria proposta dalla An.;
2) dichiara inammissibile la domanda di riduzione del corrispettivo formulata in corso di causa dall’attrice;
3) dichiara interamente compensate tra le parti le spese processuali;
4) pone definitivamente a carico dell’attrice le spese di c.t.u., come in atti liquidate.
Così deciso in Foggia il 31 gennaio 2013.
Depositata in Cancelleria il 9 febbraio 2013.
Condominio e destinazione della cosa comune