Tribunale Roma, Sezione 5 civile – Sentenza 17 ottobre 2012, n. 19502
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROMA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il dott. Roberto Ghiron, in funzione di Giudice Unico di primo grado, Quinta Sezione Civile del Tribunale di Roma ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 11554/08 Ruolo Generale Contenzioso
Tra
Cr.Ma.
elettivamente domiciliata in Roma, via (…) presso lo studio degli avv. Pa.Fa. e Fr.De. che la rappresentano e difendono con procura in atti
Attrice
E
Ia.Ri.
elettivamente domiciliato in Roma, via (…) presso lo studio dell’Avv. Re.Bo. che lo rappresenta e difende con procura in margine alla comparsa
Convenuto
FATTO E DIRITTO
Con citazione ritualmente notificata l’attrice esponeva quanto segue. Di essere proprietaria di un appartamento facente parte del condominio sito in Roma, via (…). Che il convenuto era proprietario dell’appartamento sottostante il suo con annesso giardino. Che, nel mese di luglio 2007, il predetto aveva realizzato nel suo giardino un manufatto in legno della lunghezza di circa mt. 6, della larghezza di mt. 4 circa e dell’altezza di mt. 3 che si sviluppava in altezza sino al piano di calpestio del balcone di proprietà di essa attrice appoggiandosi alla facciata condominiale. Che tale opera si poneva in contrasto con il regolamento di condominio che vieta ai partecipanti al condominio di variare la destinazione delle parti comuni, di alterarne il decoro o, per i proprietari dei giardini, di eseguire costruzioni idonee a diminuire luce e vedute. Che ledeva le norme codicistiche in tema di distanze. Che era legittimata ad agire quale condomina non avendo l’assemblea deliberato nulla sul punto. Ciò premesso chiedeva che, previo accertamento delle citate violazioni, il convenuto fosse condannato alla demolizione del manufatto con il ripristino della situazione ex quo ante. In subordine chiedeva che il convenuto fosse condannato al risarcimento dei danni patiti per la menomazione del diritto di veduta e conseguente deprezzamento dell’immobile per un importo pari ad Euro 50.000,00 o diversa di giustizia. Con vittoria di spese da distrarre.
Si costituiva il convenuto chiedendo il rigetto delle avverse domande, con vittoria di spese.
Espletata ctu e subentrato l’odierno giudicante, le parti precisavano le conclusioni come in atti e, all’udienza del 15/5/2012, la causa veniva trattenuta in decisione con i termini ex art. 190 c.p.c. Si appalesa in primo luogo necessario valutare l’applicabilità delle invocate generali norme in tema di distanze e di vedute nei rapporti fra condomini.
Secondo il prevalente orientamento della S.C., in linea generale, le norme sulle distanze (artt. 873 e ss c.c.) e vedute (artt. 900 e ss c.c.) sono applicabili anche nei rapporti fra condomini in un edificio condominiale quando siano compatibili con l’applicazione delle norme particolari relative alle cose comuni (art. 1102 c.c.). Laddove vi sia contrasto (cioè laddove, in fatto, sia consentito un uso più intenso della cosa comune in ragione dei luoghi e della conformazione dell’edificio) prevalgono invece le norme speciali sulle cose comuni con conseguente inapplicabilità di quelle sulle distanze o sulle vedute (Cass. 8978/03, Cass. 22092/11) così come rigidamente disciplinate in particolare dagli artt. 873 e 907 c.c. Invero la peculiarità del condominio degli edifici, caratterizzato dalla coesistenza di una comunione forzosa con proprietà esclusive, determina, dovendosi i rapporti fra condomini ispirare a ragioni di solidarietà, la necessità di ricercare un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i condomini al fine di verificare che l’uso del bene comune da parte di ciascuno sia compatibile con i diritti degli altri. Onde, se la controversia involva anche rapporti di natura condominiale, trova applicazione esclusiva la normativa in tema di condominio degli edifici rispetto a quella che, nell’ambito dei rapporti di vicinato, stabilisce le limitazioni legali fra proprietà confinanti che sono imposte con carattere di reciprocità indipendentemente dalla verifica di un pregiudizio derivante dalla loro inosservanza (così Cass. 7044/04). Non nel senso che l’eventuale lesione del “diritto” a far osservare le distanze (cioè di dover subire conseguenze pregiudizievoli dalla creazione di intercapedini) o le vedute (cioè di dover subire una diminuzione del diritto di affaccio), che integrano limitazione legali al diritto di proprietà, non possa trovare sanzione ma nel senso che la tutela di tali diritti, invece di trovare rigida predeterminazione nella legge non valutabile in concreto, debba essere contemperata con i diritti degli altri partecipanti si che, ad esempio, il diritto di veduta può ugualmente ritenersi tutelato anche se la nuova costruzione sia posta a distanza inferiore al limite legale predeterminato di tre metri a fronte di una particolare situazione dei luoghi o di un contrapposto interesse ritenuto prevalente. La norma di cui all’art. 1102 c.c. fissa, pertanto, in via esclusiva le condizioni di liceità della condotta del partecipante alla comunione ed il limite dell’estensione del diritto di ciascun comunista deve essere rinvenuto non nel sacrificare ma nel consentire il pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti senza alterazioni della cosa stessa. Di conseguenza, laddove il giudice abbia verificato che l’uso del bene comune sia avvenuto nel rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c. e del regolamento ove di natura contrattuale, deve ritenersi legittima l’opera seppur realizzata senza il rispetto delle distanze o delle vedute come rigidamente previste dalla normativa in tema di rapporti di vicinato non sembrando ragionevole che siano imposti al singolo condomino, che si serva anche delle parti comuni per migliorare il godimento del bene di proprietà individuale, limiti ulteriori oltre a quelli stabiliti dalla specifica disciplina dettata in tema di condominio e comunione.
Orbene nel caso in esame, considerato che l’opera contestata (irrilevante in quest’ambito se sia stata o meno assentita dalla p.a., v. Cass. 3031/09 ovvero se l’assemblea abbia o meno deliberato sulla stèssa non all’unanimità) insiste anche sulle parti comuni integrando una “sopraelevazione” potenzialmente idonea a recare limitazioni al diritto di affaccio degli altri partecipanti e risultando inoltre ancorata sul muro perimetrale e che quindi si applica la normativa di cui all’art. 1102 c.c. (o quella in deroga prevista dal regolamento di condominio, se contrattuale), si deve verificare se sia lesiva dei patti negoziali ovvero sia idonea a ledere il pari uso del proprietario dell’appartamento sovrastante che esercitava il diritto di veduta e che si è doluto altresì della violazione della normativa sulle distanze, di conseguenze pregiudizievoli per il decoro dell’edificio e per il valore del suo appartamento (in tale ambito limitate le contestazioni dell’attrice).
Dall’espletata ctu e dalle fotografie acquisite agli atti è innanzitutto emerso che l’opera realizzata nella sua struttura portante ha le caratteristiche della costruzione di cui all’art. 873 c.c. essendo risultata stabilmente ancorata al suolo e realizzata con materiali non facilmente amovibili quali, in particolare, il legno che ne forma la struttura e ne sorregge la copertura che è, invece, amovibile ed è in tela. Detto manufatto viola la normativa sulle distanze (art. 873 c.c.), come prevista in via generale per tutti i rapporti di vicinato, essendo stato collocato a meno di tre metri dall’appartamento degli attori.
Ma, come sopra evidenziato, tale violazione rimane irrilevante laddove parte convenuta abbia rispettato i limiti posti dall’art. 1102 c.c. e da regolamento nella valutazione dei contrapposti interessi.
Ritiene invero questo giudicante che l’opera realizzata dal convenuto, contrariamente a quanto affermato da parte attrice, non violi alcuna delle prescrizioni che regolano, in abito condominiale, l’uso delle cose comuni ed esclusive e che, quindi, sia irrilevante – per la prevalenza della normativa in tema di condominio – l’accertata violazione dei limiti previsti dal codice civile o da altre norme aventi carattere generale in tema di distanze e, in una particolare ipotesi (segnatamente quando la tenda di copertura del manufatto è aperta), di vedute.
In primo luogo è opportuno evidenziare che non appare essere stato leso il decoro dell’edificio. Dalle fotografie in atti emerge che il manufatto è stato collocato all’interno di un cortile circondato da vari palazzi non aventi particolare pregio artistico. Tale contesto, laddove i “giardini” fungono da mera utilità per gli appartamenti cui accedono e mancano connotati di pregio o linee del fabbricato che impongano il rispetto di particolari euritmie non può, invero, essere pregiudicato da un manufatto non sproporzionato, leggero, di buona fattura e di materiale e colore che si adatta ai luoghi quale quello rappresentato nella documentazione fotografica in atti.
Come detto non è peraltro emerso che il manufatto violi la normativa sulle vedute lasciando, la struttura fissa del manufatto, sostanzialmente inalterate le vedute a piombo, obliqua e laterale come correttamente accertato dal ctu sul rilievo che la struttura (v. foto in atti) non è chiusa e che i travetti che sorreggono la copertura sono assai distanziati e di modesta sezione. La sola limitazione alla veduta riscontrata affacciandosi al balcone della Cristalli si realizza quando la tenda parasole è aperta. Ma, essendo tale struttura facilmente amovibile e non fissa, non rientra nel concetto di costruzione (v. art. 873 c.c.) si che non sono applicabili le norme generali in tema di vedute.
Ed inoltre, ove anche ritenuta la lesione del diritto di veduta come prevista dal codice civile avuto riguardo alle distanze minime, quando la tenda di copertura risulta aperta, la lesione, valutabile in concreto alla luce della prevalenza dell’art. 1102 c.c., non appare essere di gravità tale da dover far ritenere prevalente il diritto sotteso ove comparata con riguardo all’interesse fatto valere dal convenuto realizzando la struttura; interesse volto alla tutela della sua privacy. Invero a fronte di una copertura temporanea necessaria a tutelare un rilevante interesse che giustifica un uso più intenso dei beni comuni e cioè a proteggere coloro che fanno parte o che frequentano la terrazza del convenuto dalle intemperie e dallo sguardo dei vicini, assai numerosi attesa l’allocazione della predetta terrazza, la lesione della veduta appare assai modesta e non meritevole di tutela prevalente se si considera che l’opera contestata, la quale non è contigua ma rimane comunque a distanza dalle finestre dell’appartamento dell’attrice, non diminuisce aria e luce e limita solo la veduta in appiombo sostituendo quale “panorama”, al pavimento della terrazza, la copertura, seppur più ravvicinata, in tela del manufatto. Non risulta, inoltre, che la maggior distanza da terra fosse sfruttata ulteriormente dall’attrice (ad esempio per stendere i panni), attrice che peraltro non si è doluta di conseguenze in termini di sicurezza. Infine nessun elemento è emerso a sostegno dell’affermato diminuito valore dell’immobile, quale conseguenza della realizzazione dell’opera contestata da considerarsi pienamente lecita e realizzata per la tutela di un prevalente interesse.
Come detto nessuna violazione del regolamento di condominio risulta essere stata integrata. Invero, avuto riguardo all’art. 2, si osserva che il manufatto contestato non risulta avere mutato le dimensioni e la misura delle recinzioni (divieto previsto nel regolamento) posto che la struttura contestata non ha sostituito alcuna recinzione ma è costituita da un telaio autoportante e che nessuna contestazione (v. citazione pag. 2 laddove viene descritta l’opera controversa) è stata sollevata avuto riguardo alla sostituzione delle originarie specchiature con i pannelli grigliati descritti nella ctu.
Né risulta avere, per quanto sopra detto, cagionato una diminuzione di luce e vedute in violazione della previsione di cui al citato art. 2, peraltro limitata specificamente in regolamento alle sole “costruzioni” e “piantagioni”, posto che la struttura in legno non riduce, per quanto sopra detto, alcuna veduta e che la tenda, per la sua amovibilità, non può rientrare nel concetto di “costruzione”, inserito nella norma regolamentare. Invece, avuto riguardo all’art. 1, risulta evidente, alla luce delle considerazioni di cui sopra, che nessun mutamento della destinazione originaria delle parti comuni o modifica delle stesse risulta essere stata integrata. Non risulta invero nemmeno modificata la destinazione della parte esclusiva che ha accolto il manufatto essendo rimasta la medesima destinazione dell’area a giardino.
Si ritiene in definitiva che l’uso più intenso della cosa comune realizzato da parte convenuta non superi, in concreto, né limiti posti dal’art. 1102 c.c. né quelli regolamentari.
Le domande avanzate dall’attrice devono, pertanto, essere rigettate. La controvertibilità del caso legittima la compensazione delle spese di lite fra le parti.
Spese di ctu da attribuire nella misura del 50% a carico di ciascuna delle parti.
P.Q.M.
definitivamente decidendo, ogni ulteriore eccezione disattesa, rigetta le domande avanzate dall’attrice. Spese di lite compensate. Spese di ctu da attribuire nella misura del 50% a carico di ciascuna delle parti.
Così deciso in Roma l’1 ottobre 2012.
Depositata in Cancelleria il 17 ottobre 2012.
Condominio e destinazione della cosa comune