Clausola secondo cui il rapporto locatizio cessa alla seconda scadenza

Tribunale Salerno, sez. I, 29 ottobre 2010

È valida e produce l’effetto voluto dai contraenti la clausola con cui, nello stipulare un contratto di locazione di immobile per uso abitativo, le parti stabiliscono che alla seconda scadenza, fissata in conformità dell’art. 2, comma 1, l. 9 dicembre 1998, n. 431, esse non intendono rinnovare il contratto, laddove sia formulata in modo tale da far conoscere inequivocabilmente al conduttore che, a quella scadenza, il rapporto locativo cesserà anche in mancanza di ulteriore disdetta.

 

Repubblica Italiana

In nome del popolo Italiano

Tribunale di Salerno

Il TRIBUNALE DI SALERNO, I sezione civile, in composizione

monocratica nella persona del dott. Antonio Scarpa, all’udienza del

29 ottobre 2010, esaurita la discussione e udite le conclusioni

delle parti, ha pronunciato, ai sensi dell’art. 429, comma 1°,

c.p.c., la seguente

SENTENZA

nella causa n. 2619/09 R.G. in materia di locazione, vertente tra

XXX, rappresentata dal difensore Avv. O. Milanese attrice

e

YYY, rappresentata dal difensore Avv. C. Volpe convenuta

dando lettura del dispositivo e dalla esposizione delle ragioni di

fatto e di diritto della decisione nei termini che seguono.

 

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

 

XXX ha intimato sfratto per finita locazione nei confronti di YYY, per la scadenza del 1 maggio 2009, in relazione all’immobile sito in Salerno, Via F. C. n. 98, piano I°. Il contratto venne stipulato con decorrenza dal 2 maggio 2001 e con durata quadriennale, prevedendosi convenzionalmente sub art. 3 l’esclusione del rinnovo tacito per le scadenze successive alla prima e dunque l’esonero della locatrice dall’obbligo di dare disdetta. La locatrice poneva a sostegno della propria domanda esplicitata in atto di intimazione tale clausola di rinuncia alla rinnovazione tacita, nonché comunicazione di disdetta del 3 febbraio 2009. Sull’opposizione dell’intimata, il Giudice negava il rilascio provvisorio ai sensi dell’art. 665 c.p.c.. Disposto il mutamento del rito, l’attrice nella memoria integrativa ex artt. 667 e 426 c.p.c. del 30 giugno 2010 ha modificato la propria domanda, ponendo a sostegno della pretesa di rilascio per la medesima scadenza del 1° maggio 2009 altresì una precedente disdetta spedita con raccomandata alla Tranchino nel domicilio di via C. n. 98, Salerno il 7 agosto 2008, raccomandata di cui, dalla allegata documentazione, risulta essere stato dato avviso alla destinataria in data 11 agosto 2008, con conseguente giacenza e restituzione al mittente.

 

Rimeditando quanto osservato nell’ordinanza ex art. 665 c.p.c. del 6 novembre 2009, va tuttavia ritenuta valida la clausola con la quale le parti, sub art. 3 del contratto di locazione abitativa, stabilirono che, alla scadenza legale successiva al primo rinnovo, esse non intendevano rinnovare il contratto stesso, giacché formulata in modo da far conoscere inconfondibilmente all’inquilina che alla data del 1° maggio 2009 il rapporto locativo sarebbe cessato anche in mancanza di ulteriore disdetta (cfr. Cass. 15 maggio 1995, n. 5314). Va invero riconosciuta alle parti la facoltà, nello stipulare il contratto di locazione, di disporre sui modi della cessazione del rapporto, essendo l’efficacia dell’atto di disdetta correlata solo alla sua efficacia notificativa (ovvero alla sua idoneità ad assicurare l’effettiva conoscenza, da parte dell’inquilino, della futura cessazione del rapporto alla sua scadenza). In mancanza di un divieto formale, ovvero di contrasto con gli assetti di interesse tutelati dalla legislazione speciale, appare infondata l’asserzione che postuli una disdetta necessariamente successiva al perfezionamento del contratto.

 

Invero, l’art. 2 della l. n. 431/1998, prima ancora che preoccuparsi della univocità e della serietà della disdetta, e dell’effettiva conoscenza da parte dell’inquilino della futura cessazione del rapporto alla scadenza, evidentemente tutela la stabilità del conduttore nella casa di abitazione. La predisposizione di una disdetta contestuale alla stipulazione del contratto, ovvero, come nel caso in esame, di una clausola di non rinnovabilità della locazione, non serve allora soltanto ad impedire la rinnovazione del rapporto, producendo una vicenda estintiva dello stesso, ma provvede a programmare convenzionalmente il contemperamento dei reciproci interessi e comportamenti propri del locatore e del conduttore, collegati al momento della cessazione della locazione. Siffatta clausola di non rinnovabilità risulta del tutto compatibile con le locazioni abitative regolate ai sensi dell’art. 2 l. n. 431/1998. Ciò rende superflua la verifica della tempestività della disdetta comunque inoltrata dalla Villanova.

 

Deve pertanto ordinarsi il rilascio dell’immobile per finita locazione, indicandosi al 1° maggio 2009 la scadenza del contratto, nonché fissarsi, tenuto conto delle condizioni delle parti e delle ragioni per cui è disposto il rilascio, nonché del tempo trascorso dalla disdetta, la data per il rilascio stesso ex art. 56 l. n. 392/1978 (come modificato dall’art. 7 bis della l. n. 269/2004, che ha convertito il d. l. 240/2004) entro termine non anteriore al 31 dicembre 2010 .

 

 

P.Q.M.

 

Il Tribunale di Salerno I sezione civile, definitivamente pronunziando sulla domanda di risoluzione per finita locazione, proposta da XXX nei confronti di YYY,

 

dichiara risolto per finita locazione alla scadenza del 1° maggio 2009 il contratto intercorso tra le parti e relativo all”immobile sito in Salerno, Via F. C. n. 98, piano I°, ordinandone a YYY il rilascio in favore di XXX;

 

fissa la data dell’esecuzione a norma dell’art. 56 l. n. 392/1978 non anteriore al 31 dicembre 2010;

 

condanna YYY a XXX le spese processuali sostenute, che liquida, per ciascuno di loro, in euro 60,00 per esborsi ed in euro 1.000,00 per diritti ed onorari, oltre IVA e contr. Cassa prev..

 

Salerno, 29 ottobre 2010

 

Il Giudice dott. Antonio Scarpa