Locazione: la previsione di obbligazioni di natura "principale" (esecuzione di opere di miglioramento ed addizione) unitamente al pagamento del canone di locazione

Cass. civ. Sez. III, 31/05/2010, n. 13245

In tema di locazione ad uso non abitativo, non altera di per sé l’equilibrio contrattuale, in modo da configurare una elusione dell’art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, la previsione pattizia che pone a carico del conduttore, quali obbligazioni entrambi principali ed avvinte da nesso sinallagmatico, il pagamento del canone e l’esecuzione di talune opere di miglioramento e di addizione dell’immobile locato, là dove l’obbligazione di pagamento, nel rispetto dell’art. 32 della citata legge, sia determinata tenuto conto dell’altra prestazione, giacché, da un lato, ai sensi della medesima legge n. 392, la determinazione del canone è libera e, dall’altro, le disposizioni di cui agli artt. 1592 e 1593 cod. civ., in quanto non imperative, sono derogabili dalle pattuizioni contrattuali, non costituendo, altresì, l’art. 1587 cod. civ. un ostacolo all’autonomia contrattuale nell’inserimento di altre obbligazioni di natura “principale” nell’unico contratto di locazione. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva dichiarato risolto un contratto di locazione di un immobile, da adibire a camping, per inadempimento del conduttore all’obbligo di realizzare determinate opere di miglioramento dello stesso immobile, reputando siffatta obbligazione di carattere principale, unitamente a quella di pagamento del canone di locazione). (Rigetta, App. Brescia, 27/12/2005)

Cass. civ. Sez. III, 09/02/2007, n. 2901

In materia di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da abitazione, l’ammontare del canone è rimesso alla libera determinazione delle parti, avendo il legislatore limitato l’autonomia contrattuale solamente in relazione all’aggiornamento del canone medesimo e all’entità del deposito cauzionale (artt. 32, 11 e 41 legge n. 392 del 1978), sicché soltanto la pretesa di somme ulteriori rispetto a quella originariamente pattuita incorre nella sanzione di nullità prevista dall’art. 79 legge n. 392 del 1978, in quanto volta ad attribuire al locatore veri e propri aumenti del canone. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto legittima la pattuizione complessiva iniziale del canone sulla base di quanto stabilito nel contratto e in una “scrittura integrativa in pari data”, accordi confermati dalle parti in occasione della cessione del contratto di locazione a nuovo conduttore). (Rigetta, App. Roma, 18 Luglio 2002)