Gli elementi esterni ai balconi, se adempiono alla funzione di ornamento all'edificio, sono parti comuni

Trib. Bologna Sez. III, 20/05/2010

In materia condominiale, devono considerarsi parti comuni gli elementi esterni degli affacci e segnatamente dei balconi quali in particolare i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini ed i pilastrini, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI BOLOGNA

TERZA SEZIONE CIVILE

nella persona del giudice unico Dott. Marco Marulli ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I grado iscritta al n. 7004/2007 R.G. promossa

da:

Sg.Gi. elettivamente domiciliato presso l’Avv.to Al.Mo. che lo rappresenta e difende

Attore

contro

Condominio di Via (…) Casalecchio di Reno elettivamente domiciliato presso l’Avv.to Pi.To. che lo rappresenta e difende elet.

Convenuto

In punto a “130051 Comunione e condominio”.

 

Svolgimento del processo

1.1. Con ricorso depositato il 26 aprile 2007, Sg.Gi. impugnava la deliberazione assunta dal condominio convenuto in data 29 marzo 2007 e chiedeva che ne fosse dichiarata la nullità poiché a) portante l’approvazione del rendiconto relativo a lavori straordinari mai in precedenza deliberati, b) adottata in violazione dei quorum previsti dall’art. 1136, comma quarto e c) contenente una ripartizione delle spese non esattamente rispettosa della natura dei beni interessati.

 

1.2. Costituitosi il condominio, che si opponeva all’accoglimento della domanda, facendo altresì rilevare che la deliberazione impugnata era stata ratificata con successiva deliberazione in data giugno 2007, lo Sg., con altro ricorso depositato il 24 luglio 2007, impugnava pure questa seconda delibera per i motivi di cui ai precedenti punti a) e c) e ne chiedeva del pari l’annullamento.

 

1.3. La causa, di seguito all’ordinanza riservata in atti, istruita solo su documenti, era posta in decisione scaduti i termini dell’art. 190 c.p.c..

 

Motivi della decisione

2. Occorre intanto dire che, ancorché anche la deliberazione del giugno 2007 sia stata fatta oggetto di impugnativa, gli effetti sananti di essa quanto al motivo sub b) della pregressa impugnazione, non appaiono revocabili in dubbio per quanto già si scrisse nell’ordinanza sopra citata e per quanto si crede in giurisprudenza (cfr. Cass. civ. Sez. II, 10.2.2010, n. 2999), atteso che la deliberazione, adottata da 24 condomini su 34 e da 718,25 millesimi della proprietà generale con cui è stata ratificata la deliberazione 29 marzo 2007, risulta approvata per gli effetti dell’art. 2377 comma ottavo in conformità di quanto a previsto dalla legge. E riguardo a ciò, come detto, lo Sg. non solleva invero alcuna specifica obiezione.

 

3.2. Peraltro neppure il motivo sub a) che l’impugnante svolge congiuntamente avverso entrambe le delibere impugnate merita adesione.

 

Non corrisponde infatti al vero che l’approvazione del rendiconto riguardasse lavori mai deliberati, al contrario constando dalle produzioni documentali del resistente che l’assemblea dei condomini già in altre due precedenti occasioni ovvero nelle riunioni tenutesi 1 – 11 maggio 2006 e il 15 marzo 2005 si era occupata dell’argomento deliberando l’esecuzione di lavori di sistemazione dei balconi oggetto poi del riparto di cui ora si duole l’impugnante. Del tutto infondatamente, però, dal momento che tanto nell’una che nell’altra occasione entrambe le delibere concernenti l’oggetto di cui si discute erano state approvate senza registrare il dissenso dello Sg., che evidentemente aveva concorso alla loro approvazione con il proprio voto favorevole. Il motivo non sarebbe fondato neppure se lo Sg. pretendesse suo tramite di allegare un difetto di informazione, posto che l’adozione del piano di riparto è avvenuta sotto la voce varie ed eventuali, senza cioè che se ne facesse menzione per espresso in uno specifico punto di ordine del giorno. La pregressa conoscenza della questione che l’impugnante poteva vantare per aver partecipato ed approvato le precedenti deliberazioni assembleari con cui i lavori erano stati autorizzati e l’articolata illustrazione dell’argomento di cui da prova il verbale della riunione non permettono infatti di ritenere che lo Sg. abbia partecipato alla riunione del 29 marzo 2007 senza disporre della iuxta et informata coscentia in ordine a quanto si sarebbe discusso.

 

3.3. E’ fondato invece il motivo sub c). Lamenta al riguardo lo Sg. che alcune voci di spesa vale a dire il lavori di tinteggiatura esterna del parapetto, il fissaggio dei pannelli con barra filettata al telaio esistente, il rinforzo degli attacchi a parete del parapetto, il ripristino del frontalino, la fornitura di piantoni e la posa in opera delle bandinelle, sarebbero state attribuite ai condomini proprietari dei singoli balconi e non ripartite tra tutti i condomini, malgrado gli elementi interessati fossero destinati a decoro del fabbricato quindi a presidio della proprietà generale.

 

E’ noto che la giurisprudenza occupandosi del punto ha da tempo affermato che gli elementi esterni degli affacci e segnatamente dei balconi quali in particolare i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini ed i pilastrini, sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti (cfr. Trib. Roma Sez. V Sent., 7.4.2009; Trib. Genova Sez. III, 23.2.2006; Trib. Milano Sez. VIII, 28.4.2005).

 

Ora, malgrado la funzione decorativa dei detti particolari sia contestata, dalle fotografie prodotte in atti dalla difesa ricorrente si evince proprio questa verità ossia che gli elementi in questione assolvono nel contesto complessivo dell’edificio ad una precipua funzione decorativa. Ciò è particolarmente evidente per i parapetti esterni che si inseriscono nel prospetto dell’edificio e che per le caratteristiche strutturali, in quanto abbracciano in modo continuativo l’intero fronte di affaccio dei balconi, e per caratteristiche cromatiche, in quanto creano con la propria colorazione più chiara una nota di variazione rispetto alla tonalità più scura del fabbricato, ne rendono più gradevole la percezione esteriore e contribuiscono perciò a delinearne in modo precipuo il generale assetto decorativo.

 

Ne discende quindi, sull’incontestato presupposto che le spese relative al rifacimento di detti elementi siano state ripartite non già tra tutti i condomini, ma in proporzione tra i proprietari dei singoli aggetti, che in parte qua la deliberazione impugnata sia stata adottata in violazione del criterio di ripartizione degli oneri delineato dall’art. 1123, alla cui cogenza nel caso specifico, quando non sia la stessa assemblea che approva il riparto a derogarvi espressamente senza opposizioni, non può certo fare ombra la prassi contraria osservatasi in altre precedenti occasioni.

 

4. Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza respinta così decide:

 

Accoglie le domande proposte da Sg.Gi. nei confronti di Condominio Via (…) Casalecchio di Reno con ricorsi notificati il 31 maggio 2007 e 2 ottobre 2007 e, per l’effetto, dichiara la nullità delle deliberazioni assembleari del condominio convenuto in data 29 marzo 2007 e 15 giugno 2007 limitatamente al punto 6 della prima e al punto 2 della seconda e condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite che liquida in favore di parte ricorrente in Euro 250,00 per spese, Euro 2800,00 per competenze ed onorari, oltre Iva, Cpa e art. 14 t.p..

 

Così deciso in Bologna, il 6 aprile 2010.

 

Depositata in Cancelleria il 20 maggio 2010.