Come inquadrare l’assicurazione globale del fabbricato in ambito condominiale? Si tratta di una una questione a prima vista teorica, che però ha importanti ricadute pratiche, dal momento che l’assicurazione globale del fabbricato rappresenta una fattispecie peculiare in ambito condominiale. Nonostante la si ritenga, a torto, un’assicurazione a copertura dei danni, la “globale fabbricati” rappresenta, pur con le dovute peculiarità del caso, una polizza per la responsabilità civile. La finalità della polizza, infatti, è quella di garantire il patrimonio dei condòmini che possano essere chiamati a rispondere per danni causati da mancata custodia di parti comuni del caseggiato o di parti private (ad esempio tubature che perdono o intonaci dei balconi che si staccano).
L’amministratore, pertanto, procede alla stipula per conto dei condòmini, collettivamente, per quanto concerne le parti comuni, e singolarmente, per quanto concerne le parti private; i due profili danno luogo al termine “globale”. Proprio questa tipologia di assicurazione (responsabilità civile) ha indotto un recente indirizzo della Cassazione in materia.
La Suprema corte (da ultimo Sentenza 15872/2010) ha stabilito (rifacendosi alla precedente 8233/07) che la stipula dell’assicurazione del caseggiato non rientra tra gli atti conservativi dell’amministratore, per i quali non è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea, non rientrando nel novero degli atti materiali (rifacimento urgente di tetti, muri portanti eccetera) o di quelli giudiziari (azioni contro comportamenti illeciti).
Serve la delibera assembleare, dunque. La Cassazione, peraltro, lascia uno spiraglio a favore dell’assicuratore con il quale l’amministratore abbia stipulato un contratto, consentendo la ratifica da parte dell’assemblea che approva il rendiconto. La Cassazione, infatti, ha affermato che la ratifica può essere anche tacita, per cui non è neppure necessario uno specifico argomento all’ordine del giorno.
A entrambe le pronunce della Cassazione, però, si potrebbe obiettare che, se la stipula del contratto assicurativo non rientra tra le competenze dell’amministratore in quanto non tutela le parti comuni bensì il patrimonio dei singoli condomini, allora anche l’eventuale delibera esulerebbe dai poteri dell’assemblea in quanto non rientrerebbe tra i poteri previsti dall’articolo 1135 del Codice civile, con conseguente nullità del provvedimento. La normativa del condominio, infatti, limita l’attività dell’amministratore e dell’assemblea alla gestione della parti comuni, con esclusione di ogni competenza sui patrimoni dei singoli.
Fonte: il sole 24 ore
TESTO INTEGRALE DELLE SENTENZE RICHIAMATE:
Cassazione civile , sez. III, 06 luglio 2010 , n. 15872
Fatto
1.- Con decreto ingiuntivo n. 74 del 2003 il giudice di pace di Bassano del Grappa ingiunse al condominio “(OMISSIS)” di pagare all’Ina Assitalia s.p.a. la somma di Euro 1.845,56 quale rata di premio relativa ad una polizza assicurativa del ramo globale fabbricati civili.
Il condominio propose opposizione deducendo:
a) di essere receduto dal contratto con lettera raccomandata del 28.7.2001 e di averlo efficacemente fatto prima della scadenza decennale; tanto perchè doveva considerarsi inefficace, ex art. 1469 bis c.c., l’art. 7 delle condizioni generali di assicurazione laddove prevedeva che il solo assicuratore e non anche l’altro contraente potesse recedere anticipatamente dal contratto (in caso di sinistro);
b) che l’amministratore aveva concluso il contratto di assicurazione in difetto di rappresentanza, giacchè si verteva in ipotesi di contratto di durata ultranovennale, riconducibile agli atti di straordinaria amministrazione, per i quali occorre una deliberazione assembleare che li autorizzi;
c) che, in ogni caso, le spese processuali si sarebbero dovute compensare in ragione del difetto delle sollecitazioni di pagamento che la società assicuratrice aveva invece sostenuto di aver fatto.
La società assicuratrice resistette all’opposizione, sostenendo:
al) l’inapplicabilità dell’art. 1469 bis c.c., in quanto introdotto da una legge (6 febbraio 1996, n. 52) successiva alla conclusione del contratto;
b1) la non qualficabilità della conclusione di un contratto di assicurazione come atto di straordinaria amministrazione e, comunque, l’intervenuta ratifica del contratto da parte dell’assemblea per facta concludentia, essendo stati approvati i rendiconti annuali prevedenti la relativa spesa per i premi assicurativi, peraltro regolarmente pagati per anni.
2.- Il giudice di pace respinse l’opposizione con sentenza n. 884 del 2003 ed il tribunale di Bassano del Grappa ha rigettato l’appello del condominio con sentenza n. 105/05, avverso la quale il condominio ricorre per cassazione affidandosi a quattro motivi.
Resiste con controricorso l’Ina-Assitalia, che propone ricorso incidentale, fondato su un unico motivo ed illustrato anche da memoria.
Diritto
1.- I ricorsi vanno riuniti, in quanto proposti avverso la stessa sentenza.
2. Con i primi due motivi – congiuntamente illustrati – il ricorrente deduce violazione o falsa applicazione degli artt. 1130, 1131, 1135 e 1136 c.c., in relazione alla reiezione dei motivi di appello coi quali aveva dedotto che l’amministratore era privo di poteri rappresentativi in ordine alla sottoscrizione di un contratto ultranovennale e che l’assemblea non avrebbe potuto ratificarlo.
Sostiene l’erroneità in diritto dell’opinione del Tribunale che poichè un contratto di assicurazione, ancorchè di durata decennale, non diminuisce il patrimonio, si deve negare che l’amministratore, per poterlo concludere, avesse necessità dell’autorizzazione dell’ assemblea; nonchè di quella ulteriore che, nondimeno, nel caso in esame è ravvisabile una ratifica dell’operato dell’amministratore da parte dell’assemblea condominiale, che ha dato esecuzione al contratto e ha approvato i rendiconti annuali comprendenti il premio di assicurazione.
Sotto il primo profilo, desume dalla annualità della gestione del patrimonio comune prevista dalla legge l’inefficacia di un contratto che impegni il condominio (per una durata superiore) senza il supporto dell’unanime volontà dei condomini.
Sotto il secondo, nega che una ratifica possa essere integrata dalla mera approvazione del bilancio annuale, se la ratifica non sia stata espressamente posta all’ordine del giorno dell’assemblea.
A sostegno dei propri assunti invoca una diversa sentenza dello stesso tribunale (che aveva conformemente deciso, richiamandosi ai principi enunciati da Cass., n. 7706/96), nonchè i principi enunciati da Cass., nn. 3159/93, 1640/97, 4831/94, 1286/97, 1720/81), concludendo nel senso che “l’amministratore di condominio non può, se non espressamente autorizzato dall’assemblea deliberante all’unanimità o con maggioranza qualificata, impegnare i condomini in un contratto la cui durata esuli (dal)la gestione annuale”; e che, inoltre, l’assemblea convocata “per l’approvazione del rendiconto annuale non ha il potere di ratificare, a maggioranza, un atto che presupponga poteri di amministrazione straordinaria”.
2.1.- Il primo profilo di censura è manifestamente infondato laddove si assume che per la conclusione di un contratto di durata ultrannuale occorra l’unanimità dei consensi dei partecipanti alla comunione.
E’ invece corretto (ma infruttuosamente, come di seguito si chiarirà) l’assunto che, per la conclusione di un contratto di assicurazione, l’amministratore deve essere autorizzato dall’assemblea. Tanto alla luce del principio – enunciato da Cass., Sez. 2^ Civ., 03/04/2007, n. 8233 – secondo il quale “l’amministratore del condominio non è legittimato a stipulare il contratto d’assicurazione del fabbricato se non sia stato autorizzato da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti alla comunione.
Infatti, la disposizione dell’art. 1130 c.c., comma 1, n. 4), obbligando l’amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione, perchè questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la suddetta norma avendo, viceversa, come suo unico e diverso fine, quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato”.
2.2.- Resta peraltro da stabilire se possa riguardarsi come ratifica del contratto concluso dall’amministratore non investito del relativo potere dall’assemblea la circostanza che per molti anni il premio fosse stato regolarmente pagato (il contratto risale al 1995) mediante l’approvazione annuale dei rendiconti di spesa da parte dell’assemblea dei condomini.
Soccorre in proposito – e va riaffermato – il principio secondo il quale, se il negozio da ratificare non richiede la forma scritta, la ratifica stessa può consistere in qualsiasi atto o comportamento da cui risulti in maniera chiara ed univoca la volontà del dominus di far proprio il negozio concluso in suo nome e per suo conto da chi era privo di poteri rappresentativi (cfr., ex coeteris, Cass., nn. 408/06, 6937/04, 12750/03, 3071/98, 249/97, 9638/94). Il relativo accertamento spetta al giudice di merito ed è incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua ed esente da vizi logici e giuridici.
Nella specie, è implicito che ricorra anche l’ulteriore requisito della conoscenza da parte dell’altro contraente della intervenuta ratifica (così, tra le altre, Cass., n. 15699/06), giacchè la reiterata esecuzione del contratto coi pagamenti periodici del premio era ovviamente nota all’assicuratore, cui il premio veniva versato sulla scorta di (non contestate) conformi deliberazioni dell’assemblea.
Nè, vertendosi in ipotesi di ratifica tacita, sarebbe stato necessario che l’argomento fosse espressamente posto come tale all’ordine del giorno dell’assemblea dei condomini (si sarebbe in tal caso trattato di ratifica espressa);
così come va radicalmente escluso – secondo quanto s’è sopra accennato – che la conclusione di un contratto di assicurazione di un fabbricato da parte dell’amministratore richieda il consenso di tutti i condomini, potendo invece essere deliberato dall’assemblea, anche se di durata ultranovennale, con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., commi 2 e 4 (dunque, con la stessa maggioranza sia in prima che in seconda convocazione) giacchè, pur eccedendo l’ordinaria amministrazione, non rientra nell’ambito delle innovazioni, per le quali soltanto l’art. 1136 c.c., comma 5, prevede una maggioranza ancora più qualificata.
Il ricorrente non sostiene che i bilanci condominiali (preventivi o consuntivi) siano stati approvati con maggioranza semplice, anzichè con quella qualificata cui si è fatto appena riferimento (maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio ex art. 1136 c.c., commi 2 e 4), che è diversa da quella di cui all’art. 1136 c.c., comma 5 (maggioranza dei partecipanti al condominio e due terzi del valore dell’edificio), sicchè non offre concreti elementi per escludere che la ratifica per fatti concludenti sia concretamente intervenuta, come ritenuto dal giudice del merito con apprezzamento che non è fatto segno di censura sotto il profilo del vizio della motivazione.
Ne consegue che la parziale correttezza del primo profilo di censura è irrilevante, essendo infondato il secondo profilo, attinente alla assorbente ratio decidendi relativa alla intervenuta ratifica, che comunque comporta l’efficacia del contratto nei confronti del condominio e, dunque, il rigetto del motivo.
3.- Col terzo e col quarto motivo – anch’essi congiuntamente illustrati – è denunciata violazione o falsa applicazione degli artt. 1469 bis e 1899 c.c., per avere il tribunale ritenuto che la prima disposizione non potesse trovare applicazione in quanto introdotta successivamente alla data di conclusione del contratto.
Si sostiene che l’art. 1469 bis, si applichi anche ai contratti di durata conclusi antecedentemente alla sua entrata in vigore ma i cui effetti permangono al tempo di vigenza della novella, come ritenuto dalla giurisprudenza di merito.
E si afferma, in secondo luogo, che l’art. 1899 c.c., prevedendo che dopo un decennio le parti possono recedere dal contratto d’assicurazione nonostante patto contrario, non intende con questo prescrivere che le polizze assicurative debbano avere necessariamente durata decennale.
3.1.- L’ultimo assunto è puntuale ma assolutamente inidoneo a travolgere l’affermazione del tribunale – del tutto corretta in diritto – che l’art. 1899 c.c., disciplina la durata del contratto, sicchè la clausola che quella durata contempla non ha carattere vessatorio ai sensi dell’art. 1341 c.c., comma 2.
Il primo assunto è, invece, in deciso contrasto col principio – che va riaffermato – secondo il quale l’art. 1469 bis cod. civ., e segg., con esclusione delle disposizioni che pongono regole processuali, non sono applicabili ai contratti stipulati prima della loro entrata in vigore, in virtù del generale principio della irretroattività della legge (Cass., nn. 13339/99, 11200/2003, 10086/01, la quale chiarisce come le nuove regole sostanziali poste dalle disposizioni introdotte dalla L. 6 febbraio 1996, n. 52, art. 25, sono applicabili solo ai contratti rinnovatisi tacitamente nella vigenza della legge stessa).
A sostegno dell’opposta tesi non vengono dal ricorrente prospettate ragioni diverse da quelle già in precedenza esaminate e disattese da questa corte.
4.- Col ricorso incidentale la società assicuratrice si duole, deducendo violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., in riferimento all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, che il tribunale abbia, in accoglimento del relativo motivo di appello del condominio, compensato le spese del primo grado sul rilievo, del tutto insufficiente a giustificare la decisione anche in relazione alle tensioni già instauratesi tra le parti, che il ricorso per decreto ingiuntivo non era stato preceduto da alcuna sollecitazione di pagamento.
4.1.- Il motivo è infondato, costituendo un potere discrezionale del giudice del merito quello di compensare le spese processuali, nella specie non poste a carico della parte totalmente vittoriosa, come pure la ricorrente erroneamente assume, giacchè il relativo divieto concerne non le spese proprie ma quelle dell’altra parte.
Non è poi affatto privo di intrinseca ragionevolezza che, ai soli fini della compensazione, il giudice del merito abbia in sostanza ritenuto che, prima di domandare la tutela giurisdizionale di un diritto, è opportuno che un sollecito sìa fatto, quand’anche si tratti di obbligazione portable, da adempiere presso il domicilio del creditore. Tanto in linea con l’idea che il processo deve costituire non la via necessariamente immediata di realizzazione di un diritto quante volte “si abbia ragione” e solo perchè la si abbia, ma che vadano comunque preventivamente percorse, se agevoli e non gravatorie, le possibili strade suscettibili di indurre il debitore allo spontaneo adempimento; nella prospettiva di una società nella quale lo Stato – anche al fine di rendere possibile la realizzazione del principio della giusta durata del processo, posto dal novellato art. 111 Cost. – sia richiesto dal cittadino di esercitare il potere giurisdizionale solo se ve ne sia effettivamente bisogno.
5.- I ricorsi sono conclusivamente respinti.
Le spese seguono la prevalente soccombenza del condominio, stante il carattere secondario della questione posta col ricorso incidentale.
Inizio documento
P.Q.M.
LA CORTE DI CASSAZIONE riunisce i ricorsi, li rigetta e condanna il ricorrente principale alle spese del giudizio di cassazione, che liquida in Euro 1.200,00 di cui Euro 1.000,00 per onorari, oltre alle spese generali ed agli accessori dovuti per legge.
Così deciso in Roma, il 21 maggio 2010.
Depositato in Cancelleria il 6 luglio 2010
Cassazione civile , sez. II, 03 aprile 2007 , n. 8233
Fatto
La società per azioni SIAD Assicurazioni (in seguito incorporata per fusione nella s.p.a. Aurora e poi nella s.p.a. Meieaurora) convenne, davanti al Tribunale di Napoli, il Condominio del fabbricato, sito in tale città alla via (OMISSIS), per la condanna al pagamento dei premi annuali, scaduti e non pagati, relativi alla polizza del contratto d’assicurazione dell’immobile.
Il convenuto, costituitosi in giudizio, si oppose all’accoglimento della pretesa negando di essere obbligato al pagamento dei premi con l’argomento che il contratto di assicurazione era stato concluso da un amministratore, privo del potere di sottoscrivere l’atto, non essendo stato autorizzato da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti alla comunione.
Il Tribunale, con sentenza del 18 giugno 1999, accolse la domanda condannando il Condominio a pagare alla società assicuratrice la somma di L. 1.300.000.
Il soccombente propose appello sostenendo che il Tribunale aveva erroneamente ritenuto che la conclusione del contratto d’assicurazione, essendo finalizzata alla conservazione dell’edificio condominiale, rientrasse, ai sensi dell’art. 130 c.c., n. 4 tra le attività che l’amministratore può compiere senza l’autorizzazione dell’assemblea dei condomini.
L’appellata resistette al gravame e, con impugnazione incidentale, chiese la condanna del Condominio al pagamento di una somma di denaro maggiore di quella liquidata dal Tribunale.
La Corte d’appello di Napoli, con sentenza del 17 gennaio 2001, ha accolto il gravame principale, e, in riforma della decisione di primo grado, ha rigettato la domanda della società assicuratrice e compensato tra le parti le spese dei due gradi del giudizio.
Secondo la Corte la domanda della società era infondata perchè l’art. 130 c.c., n. 4 che conferisce all’amministratore del Condominio il potere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, non era applicabile alla conclusione del contratto d’assicurazione dell’immobile.
La società Meiaeuropa ha proposto ricorso per cassazione sorretto da due motivi illustrati con memoria.
Il Condominio resiste con controricorso.
Diritto
Con il primo motivo si denunzia la violazione degli artt. 1128, 1130, 1131 e 1133 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 e si sostiene che la Corte di d’appello ha erroneamente ritenuto che l’amministratore del Condominio non sia legittimato a concludere il contratto d’assicurazione del fabbricato, se non abbia ricevuto l’autorizzazione dell’assemblea dei partecipanti alla comunione, perchè non ha considerato che la sua stipulazione, avendo come scopo la conservazione della cosa comune, rientra tra i compiti assegnatigli dall’art. 130 c.c., n. 4.
Con il secondo motivo, al primo strettamente connesso, denunziandosi l’insufficiente motivazione della sentenza impugnata (art. 360 c.p.c., n. 5), si sostiene che la Corte d’ appello ha ritenuto che la conclusione del contratto d’ assicurazione del fabbricato non rientra tra i poteri propri dell’amministratore e richiede, quindi, la preventiva autorizzazione dell’assemblea dei condomini, perchè ha erroneamente interpretato la norma dell’art. 1130 c.c., comma 4 affermando che essa si riferisce soltanto agli atti direttamente volti alla conservazione dei diritti sulla cosa comune, mentre avrebbe dovuto interpretare la disposizione nel senso che lo amministratore è legittimato a compiere anche tutti gli atti che, come il contratto di assicurazione, abbiano lo scopo di garantire l’integrità dell’immobile su cui i diritti sono esercitati, in quanto conservare la materialità della cosa significa anche conservare e tutelare i diritti su di essa.
Entrambi i motivi sono infondati, perchè la questione, posta all’esame di questa Corte, deve risolversi nel senso che l’amministratore del Condominio non è legittimato a concludere il contratto d’assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto la autorizzazione da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti alla comunione. A questa conclusione deve pervenirsi per la decisiva ed assorbente considerazione che la disposizione dell’art. 1130 c.c., comma 4 obbligando l’amministratore (l’amministratore deve compiere) ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d’assicurazione, perchè questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell’art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato.
Pertanto il ricorso deve essere rigettato avendo la Corte d’appello interpretato in modo giuridicamente corretto la norma dell’art. 130 c.c., comma 4.
Le spese di questo giudizio devono compensarsi per la sussistenza di giusti motivi.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, il 18 marzo 2007.
Depositato in Cancelleria il 3 aprile 2007
Condominio e destinazione della cosa comune