Comunione e condominio – Assemblea – Delibere – Lavori di manutenzione straordinaria
Tribunale Salerno, 04 gennaio 2010
La delibera assembleare in ordine alle riparazioni straordinarie deve determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero il prezzo dei lavori e le opere da compiersi, sia pure non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa. I condomini non possono, però, sollecitare il sindacato dell’autorità giudiziaria sulla delibera di approvazione dei lavori straordinari, censurando l’opportunità della scelta dell’appaltatore operata dall’assemblea, per aver accettato un preventivo di spesa meno vantaggioso di quello contenuto in altra offerta; né possono impugnare la decisione assembleare sostenendo l’inutilità o l’irrazionalità dei lavori approvati. Com’è noto, il controllo del giudice sulle delibere delle assemblee condominiali è limitato al riscontro della legittimità, in base alle norme di legge o del regolamento condominiale, e giunge fino alla soglia dell’eccesso di potere, mentre non può mai estendersi alla valutazione del merito ed alla verifica delle modalità di esercizio del potere discrezionale spettante all’assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini.
La delibera assembleare in ordine a riparazioni straordinarie di edificio in condominio, da assumere con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 comma 4 c.c., ha inoltre come elemento essenziale ed inscindibile la scelta dell’impresa cui commettere la esecuzione dei lavori, date le rimarchevoli conseguenze, nei riguardi del condominio, ricollegabili alla convenienza ed alla puntuale esecuzione o meno del contratto d’appalto. La scelta dell’appaltatore e la spesa correlata alla stipula dell’appalto per l’esecuzione dei lavori sono destinate a divenire vincolanti per tutti i condomini soltanto dopo l’approvazione assemblare con la prescritta maggioranza.
Sentenza per esteso:
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso depositato il 18 maggio 2007 M.I., O.A., A.M.F., P.L.V., D.M., M.D.C.M., G.M., E.P., qualificatisi condomini del fabbricato costituente il CONDOMINIO EDILSAL DI VIA C.C.,BATTIPAGLIA (SA) , hanno convenuto il medesimo Condominio, per sentir dichiarare l’invalidità della delibera assembleare del 20 aprile 2007 con cui era stata scelta l’impresa EDIL SIMONE s.a.s. per l’esecuzione dei lavori straordinari di ristrutturazione con l’approvazione di maggioranza pari a 491,67 millesimi, dopo che con precedente delibera dell’8 novembre 2006 l’assemblea aveva già affidato alla stessa impresa i lavori in oggetto, subordinandone però la definitiva indicazione alla accettazione da parte della stesa appaltatrice di alcune condizioni contrattuali (inerenti una riduzione del prezzo delle opere), invece non accettate dalla EDIL SIMONE.
Il Condominio convenuto si costituiva deducendo variamente l’infondatezza dell’impugnativa.
In difetto di deduzioni istruttorie, la causa è stata riservata in decisione ex artt. 190 e 281 quinquies c.p.c. all’udienza del 12 ottobre 2009.
L’impugnativa risulta fondata.
Invero, la stipula, in nome e per conto del condominio, di un contratto di appalto attinente a lavori ed opere sulle parti comuni dell’edificio condominiale, nei limiti della manutenzione ordinaria, rientra tra le attribuzioni dell’amministratore, e quindi non richiede l’apposita preventiva deliberazione dell’assemblea dei condomini. Occorre invece l’autorizzazione dell’assemblea (o, comunque, l’approvazione mediante sua successiva ratifica), e con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, co. 4°, c.c., ove l’appalto consista in riparazioni straordinarie di notevole entità, quali quelle oggetto di lite.
La delibera assembleare in ordine alle riparazioni straordinarie deve determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero il prezzo dei lavori e le opere da compiersi, sia pure non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa. I condomini non possono, però, sollecitare il sindacato dell’autorità giudiziaria sulla delibera di approvazione dei lavori straordinari, censurando l’opportunità della scelta dell’appaltatore operata dall’assemblea, per aver accettato un preventivo di spesa meno vantaggioso di quello contenuto in altra offerta; né possono impugnare la decisione assembleare sostenendo l’inutilità o l’irrazionalità dei lavori approvati. Com’è noto, il controllo del giudice sulle delibere delle assemblee condominiali è limitato al riscontro della legittimità, in base alle norme di legge o del regolamento condominiale, e giunge fino alla soglia dell’eccesso di potere, mentre non può mai estendersi alla valutazione del merito ed alla verifica delle modalità di esercizio del potere discrezionale spettante all’assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini.
La delibera assembleare in ordine a riparazioni straordinarie di edificio in condominio, da assumere con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 comma 4 c.c., ha inoltre come elemento essenziale ed inscindibile la scelta dell’impresa cui commettere la esecuzione dei lavori, date le rimarchevoli conseguenze, nei riguardi del condominio, ricollegabili alla convenienza ed alla puntuale esecuzione o meno del contratto d’appalto. La scelta dell’appaltatore e la spesa correlata alla stipula dell’appalto per l’esecuzione dei lavori sono destinate a divenire vincolanti per tutti i condomini soltanto dopo l’approvazione assemblare con la prescritta maggioranza.
Pertanto, avendo subordinato l’assemblea del Condominio Edilsal, con la delibera dell’8 novembre 2006 del Condominio Edilsal, la designazione della EDIL SIMONE sas alla accettazione da parte di questa di determinate condizioni contrattuali, individuandosi in difetto l’appaltatore in altra impresa, ovvero la COGED s.r.l., la scelta definitiva della EDIL SIMONE sas, che non aveva nel frattempo accettato le clausole di prezzo prescritte, non poteva essere deliberata dall’assemblea del 20 aprile 2007 che con la stessa suindicata maggioranza (arg. da Cassazione civile, sez. II, 26 gennaio 1982, n. 517), restando annullabile la decisione adottata (che di fatto modificava il programma obbligatorio rispetto a quello auspicato dall’assemblea dell’8 novembre 2006) col voto favorevole di 491,67 millesimi.
L’indicata soluzione assorbe le ulteriori questioni prospettate dalle parti.
Le spese vengono regolate secondo l’esito di soccombenza.
P.Q.M.
Il TRIBUNALE DI SALERNO, definitivamente pronunciando in ordine alla causa in epigrafe
accoglie la domanda proposta da M.I., O.A., A.M.F., P.L.V., D.M., M.D.C.M., G.M., E.P. nei confronti del CONDOMINIO EDILSAL DI VIA C.C.,BATTIPAGLIA (SA) e annulla la deliberazione presa dall’assemblea del CONDOMINIO EDILSAL DI VIA C.C.,BATTIPAGLIA (SA) in data 20 aprile 2007 nel punto relativo alla scelta della EDIL SIMONE s.a.s. per l’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria;
condanna il CONDOMINIO EDILSAL DI VIA C.C.,BATTIPAGLIA (SA) a rimborsare a M.I., O.A., A.M.F., P.L.V., D.M., M.D.C.M., G.M., E.P. le spese processuali sostenute, che liquida per ciascuno degli attori in euro 18,10 per esborsi, euro 116,00 per diritti ed euro 153,00 per onorario, oltre rimborso forfetario spese, IVA e cassa avv..
Così deciso in Salerno il 4 gennaio 2010
Condominio e destinazione della cosa comune