La locazione di unità immobiliari nel condominio: oneri accessori (L 27/07/1978, n. 392, art. 9) Rassegna giurisprudenziale

La disposizione della legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 9, comma 3, che fa obbligo al conduttore di pagare gli oneri condominali entro due mesi dalla loro richiesta, delimita nel medesimo periodo il termine massimo entro il quale il conduttore può esercitare il suo diritto di chiedere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di riparazione e di prendere visione dei documenti giustificativi, con la conseguenza che, non essendovi, in mancanza di tale istanza del conduttore, alcun onere di comunicazione del locatore, il conduttore stesso, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora, e non può quindi sospendere o ritardare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dalle indicazioni delle spese e dei criteri di ripartizione.

Cass. civ. Sez. III, 15/09/2008, n. 23673

Gli oneri condominiali dell’immobile condotto in locazione per la parte concernente l’ordinaria amministrazione ricadono interamente sul conduttore come dispone l’art. 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (cd. legge sull’equo canone), dal che discende il diritto del locatore che abbia provveduto al saldo delle somme dovute a tale titolo, alla ripetizione delle stesse dal conduttore inadempiente.

Trib. Potenza, 09/06/2008

Poichè l’opposizione a decreto ingiuntivo è devoluta dall’articolo 645 cod. proc. civ., in via funzionale e inderogabile, alla cognizione del giudice che ha adottato il decreto, l’opposizione al decreto ingiuntivo emesso dal giudice di pace, davanti al quale ai sensi dell’articolo 316 cod. proc. civ. la domanda si propone con citazione a comparire a udienza fissa, in materia esorbitante dalla sua competenza (nella specie locatizia, per il pagamento degli oneri accessori dell’immobile locato) deve essere proposta, per la dichiarazione della nullità del provvedimento monitorio, innanzi allo stesso giudice di pace con citazione e non mediante ricorso, previsto, in via generale, per la particolare materia trattata (art. 447 bis cod. proc. civ.), la cui eventuale conversione in citazione, peraltro, è ammissibile, purchè siano rispettati i termini per la notifica stabiliti dall’articolo 641 cod. proc. civ. (notificazione del ricorso stesso alla controparte nel termine di giorni quaranta). (Rigetta, Trib. Milano, 27 Giugno 2002)

Cass. civ. Sez. III Sent., 16/11/2007, n. 23813

L’art. 9, comma 3, della L. 27 luglio 1978, n. 392, la quale fa obbligo al conduttore di pagare gli oneri condominiali entro due mesi dalla loro richiesta, delimita entro il medesimo periodo il termine massimo entro il quale il conduttore può esercitare il suo diritto di chiedere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti giustificativi; ne consegue che, non essendovi, in mancanza di una siffatta istanza del conduttore, alcun onere di comunicazione del locatore, il conduttore stesso, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora e non può, quindi, sospendere, ridurre o ritardare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dall’indicazione delle spese e dei criteri di ripartizione.

Trib. Monza, 10/07/2007

Ove il conduttore ricusi il rimborso degli oneri accessori di riscaldamento adducendo a giustificazione la mancata fruizione del relativo servizio (ad esempio, per l’asserita assenza di corpi radianti all’interno dei locali occupati), occorrerà accertare, logicamente: a) se l’immobile locato è provvisto di riscaldamento e, in caso di esito negativo dell’accertamento, se b) tale immobile fruisca comunque e in maniera adeguata e sufficiente, per particolari condizioni fisiche o di collocazione o per altri fattori, del riscaldamento condominiale.

Trib. Torino Sez. VIII Sent., 14/02/2007

In relazione al pagamento delle spese accessorie e di riscaldamento di cui all’art. 9 legge n. 392/1978, non sussiste alcun rapporto obbligatorio diretto tra l’amministrazione condominiale e i singoli conduttori delle unità immobiliari facenti parte dello stabile, rapporto che invece si instaura tra la predetta amministrazione ed il singolo condomino, il quale avrà a sua volta, ex art. 9 citato, il diritto al rimborso nei confronti del proprio conduttore. L’obbligazione del conduttore di pagare le spese dei servizi condominiali rimborsandole al locatore nei termini di cui all’art. 9 in commento costituisce, pertanto, parte integrante della struttura sinallagmatica del contratto di locazione, tant’è che il suo inadempimento, qualora si versi in materia di locazioni ad uso abitativo e l’ammontare del debito superi le due mensilità di canone, può comportare, a sensi dell’art. 5 legge n. 392/1978, la risoluzione del contratto per inadempimento. Sempre dalla natura sinallagmatica di tale obbligazione discende specularmente che, ove il servizio causativo della spesa non venga materialmente fruito dal conduttore, costui non sarà tenuto a rimborsare alcunché al locatore.

Trib. Torino Sez. VIII Sent., 14/02/2007

Per principio generale applicabile ai contratti a prestazioni corrispettive, la prestazione a carico di una delle parti trova causa e giustificazione nella controprestazione prevista a carico dell’altro contraente (regola della sinallagmaticità), sicché, ove la prestazione non sia dovuta o non venga eseguita, anche la controprestazione, di riflesso, potrà essere legittimamente omessa. Tale principio vale, ovviamente, anche in materia di contratto di locazione, il quale contempla, accanto a prestazioni da considerarsi per loro natura principali (quali il pagamento del corrispettivo, per quanto concerne il conduttore, e l’obbligo di assicurare il godimento della res, per quanto riguarda il locatore), anche prestazioni accessorie, tra cui quella relativa al rimborso degli oneri accessori, prevista dall’art. 9 legge n. 392/1978.

Trib. Torino Sez. VIII, 14/02/2007

A seguito dell’entrata in vigore della legge n. 392/1978, l’obbligazione del conduttore concernente il pagamento degli oneri accessori è divenuta parte integrante della struttura sinallagmatica del contratto, con la conseguenza che il suo inadempimento, solo se superiore a due mensilità del canone, da diritto al locatore di ottenere la risoluzione del contratto di locazione, salvo per il conduttore il potere di paralizzare tale domanda con l’eccezione di inadempimento, per non aver ottenuto dal locatore la indicazione specifica delle spese condominiali e non aver potuto esercitare la facoltà di prendere visione dei documenti giustificativi. L’art. 9 della citata legge, che fa obbligo al conduttore di pagare gli oneri condominiali entro il termine di 60 giorni dalla loro richiesta, delimita altresì entro tale periodo l’esercizio del diritto del conduttore di chiedere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione; pertanto, se il conduttore non esercita il suo diritto entro il termine di due mesi dalla richiesta di pagamento, egli deve ritenersi automaticamente in mora e non può quindi sospendere il pagamento adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dalle specifiche indicazioni di cui sopra. Il locatore, in mancanza di tale istanza del conduttore, non ha alcun onere di comunicazione (Cass. n. 540/96, Cass. n. 11838/95 e Cass. n. 4154/95).

Trib. Roma Sez. VI, 26/09/2006

Il credito del locatore per il pagamento degli oneri condominiali posti a carico del conduttore dall’art. 9 della legge sull’equo canone si prescrive nel termine di due anni indicato dall’art. 6 della legge 22 dicembre 1973 n. 841 per il diritto del locatore al rimborso delle spese sostenute per la fornitura dei servizi posti, per contratto, a carico del conduttore, in quanto tale norma, anche se inserita in una legge relativa alla proroga dei contratti di locazione degli immobili ad uso di abitazione, introduce una deroga al principio codicistico della prescrizione quinquennale del canone di locazione e di ogni altro corrispettivo di locazione fissato dall’art. 2948 n. 3 cod. civ., ed è, applicabile agli oneri accessori dovuti dal conduttore in base all’art. 9 della legge 27 luglio 1978 n. 392, senza che a ciò osti l’art. 84 di quest’ultima legge che, disponendo l’abrogazione di tutte le norme incompatibili con la legge sull’equo canone, non può essere riferita anche alla disposizione in materia di prescrizione del sopra citato art. 6, trascendendo quest’ultima il mero regime vincolistico. È inoltre manifestamente infondata l’eccezione di illegittimità costituzionale dell’art. 6 legge n. 841 del 1973, sollevata in riferimento agli artt. 3 e 24 Cost., nella parte in cui dispone che il credito del locatore per il pagamento degli oneri accessori posti a carico del conduttore (art. 9, legge n. 392 del 1978) si prescrive nel termine di due anni, non sussistendo, una irragionevole disparità di trattamento rispetto alla disciplina stabilita dall’art. 2948 n. 3, cod. civ., che fissa in cinque anni il termine di prescrizione del credito per le pigioni delle case, trattandosi di situazioni non omologhe, in quanto il credito per oneri accessori ha ad oggetto somme di importo variabile in relazione alla concreta erogazione dei servizi e la relativa spesa è confortata da una specifica documentazione, ed, inoltre, la fissazione di un più breve termine di prescrizione è giustificata dall’esigenza di contenere le relative contestazioni in un lasso temporale ragionevolmente breve. (Rigetta, App. Roma, 24 Maggio 2001)

Cass. civ. Sez. III, 12/04/2006, n. 8609

Qualora il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell’art. 2697 c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell’aver indirizzato la richiesta prevista dall’art. 9 della L. n. 392/1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l’esistenza, l’ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto.

Trib. Monza, 24/03/2006

App. Genova Sez. I, 11/02/2006

In materia di locazioni di immobili urbani destinati ad uso di abitazione, soggette alla disciplina di cui alla legge 27 luglio 1978 n. 392, è nullo ai sensi dell’art. 79 della citata legge il patto in deroga all’art. 1576 cod. civ., con il quale le parti abbiano convenuto che siano a carico del conduttore le spese per la straordinaria manutenzione occorrenti per conservare all’immobile locato l’attitudine all’uso abitativo, poiché esso integra per il locatore un indebito vantaggio in contrasto con la predeterminazione legale dei limiti massimi del canone. (Cassa con rinvio, App. Catania, 22 Dicembre 2001)

Cass. civ. Sez. III, 31/01/2006, n. 2142

In tema di locazione, l’art. 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392, applicabile anche alla locazione d’immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, riconoscendo al conduttore la facoltà d’intervenire, senza diritto di voto, nelle assemblee condominiali aventi ad oggetto delibere relative alla modificazione dei servizi comuni diversi da quelli di riscaldamento e condizionamento d’aria, pone a carico del locatore un obbligo d’informazione, il cui inadempimento legittima il rifiuto da parte del conduttore di rimborsare i maggiori oneri conseguenti a delibere adottate in sua assenza per mancata informazione, ma non incide sul sinallagma contrattuale, e non può quindi essere addotto dal conduttore quale motivo di risoluzione del contratto di locazione, nè per sospendere l’adempimento delle proprie obbligazioni, ai sensi dell’art. 1460, primo comma cod. civ. In quanto volto a tutelare l’interesse del conduttore a non sopportare maggiori spese per la fornitura dei servizi comuni, il diritto d’intervento è peraltro limitato alle sole assemblee in cui si discutano modificazioni dei predetti servizi da cui derivi una spesa o un aggravio di spesa che, in definitiva, andrà a gravare sul conduttore, e non anche alle assemblee con diverso oggetto oppure deliberanti su servizi comuni ma senza riflessi sull’onere delle spese.

Cass. civ. Sez. III, 03/10/2005, n. 19308

E’ nulla, a norma dell’art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, la clausola contrattuale che obbliga il conduttore al pagamento degli oneri accessori anticipatamente determinati in modo forfettario, perchè viola il principio della specificità di essi, stabilito dall’art. 9 della stessa legge, e consente al locatore di procurarsi vantaggi che non gli spettano.

Cass. civ. Sez. III, 26/07/2005, n. 15630

In tema di danni prodotti dalla struttura originaria della cosa locata, poichè il proprietario locatore ha l’obbligo, imposto dall’art. 1575 cod. civ., di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di conservarla in condizioni che la rendano idonea all’uso convenuto, grava su di lui una presunzione di responsabilità’ che può essere vinta mediante la prova, offerta dal locatore medesimo, dell’imputabilità’ dell’evento al caso fortuito ovvero dal fatto illecito del terzo. (Nella specie la Corte Cass. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso la responsabilità del locatore perchè le infiltrazioni d’acqua, causa di danno al conduttore, provenivano da proprietà di terzi e in particolare da un terrazzino condominiale e da strada pubblica).

Cass. civ. Sez. III, 18/05/2005, n. 10389

Il principio relativo alla legittimità del pagamento delle spese per riscaldamento, svincolato dall’effettivo godimento del servizio – affermato in materia di condominio negli edifici se la relativa previsione sia contenuta nel regolamento condominiale – ove fondato sulla sola volontà delle parti, non è applicabile in via generale nell’ambito del contratto di locazione degli immobili urbani poiché, per il principio di cui all’art. 9 legge n. 392 del 1978, applicabile alle locazioni di immobili adibiti ad uso non abitativo, sono a carico del conduttore le spese relative alla fornitura del riscaldamento; ne consegue che se detta fornitura non esiste, mancando la sinallagmaticità, non è dovuto alcun corrispettivo per la stessa, nonostante che esso sia previsto in contratto. Una eventuale contraria pattuizione, quindi, – ai sensi del combinato disposto degli artt. 9 e 41 legge n. 392 del 1978 per il quale non è dovuto un onere accessorio per una fornitura se la stessa non è effettivamente prestata -, è nulla a norma dell’art. 79 legge n. 392 del 1978 e detta nullità è rilevabile anche d’ufficio a norma dell’art. 1421 c.c..

Cass. civ. Sez. III, 14/01/2005, n. 680

La pattuizione che obblighi il conduttore al versamento delle spese relative al servizio di riscaldamento per l’immobile che risulti distaccato dall’impianto centrale è nulla.

Cass. civ. Sez. III, 14/01/2005, n. 680

In materia di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da abitazione il legislatore ha limitato l’autonomia contrattuale in relazione soltanto alla durata del contratto, alla tutela dell’avviamento e alla prelazione, mentre l’ammontare del canone è rimesso alla libera determinazione delle parti, che ben possono prevedere l’obbligazione di pagamento per oneri accessori, specialmente quando questi sono strettamente connessi all’uso del bene. Ne consegue che, ai fini del procedimento di convalida di fratto per morosità, il canone è in tal caso inteso come corrispettivo comunque dovuto dal conduttore, comprensivo anche degli oneri accessori.

Cass. civ. Sez. III, 29/11/2004, n. 22369

In tema di locazione di immobili urbani, qualora il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell’art. 2697 c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell’aver indirizzato la richiesta prevista dall’art. 9 della legge n. 392 del 1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l’esistenza, l’ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto.

Cass. civ. Sez. III, 01/04/2004, n. 6403

La disposizione del comma 3 dell’articolo 9 della legge n. 392 del 1978 che fa obbligo al conduttore di pagare gli oneri condominiali entro due mesi dalla loro richiesta, delimita nel medesimo periodo il termine massimo entro il quale il conduttore può esercitare il suo diritto di chiedere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi, con la conseguenza che, non essendovi, in mancanza di tale istanza del conduttore, alcun onere di comunicazione del locatore, il conduttore stesso, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora e non può, quindi, sospendere, ridurre o ritardare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dalle indicazioni delle spese e dei criteri di ripartizione.

Cass. civ. Sez. III, 11/02/2004, n. 2664

Mentre nel caso di edificio in condominio la prescrizione del diritto del singolo condomino locatore al rimborso degli oneri accessori decorre dal momento in cui, essendo stata dall’assemblea approvato il consuntivo annuale, sorge il relativo diritto del condominio nei confronti del condomino e, correlativamente, del credito di quest’ ultimo verso il conduttore, nell’ipotesi di locatore – che sta unico proprietario dell’intero edificio e abbia la gestione delle spese per la fornitura dei servizi accessori a favore delle singole unità abitative locate – il termine prescrizionale decorre dalla chiusura della gestione secondo la cadenza in cui questa in concreto si svolge.

Cass. civ. Sez. III, 18/11/2003, n. 17424

È manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 6 della legge n. 841 del 1973 prospettata, in riferimento all’art. 3 Cost. e in relazione all’art. 2948 c.c., in ragione del diverso regime di prescrizione che la sua applicazione agli oneri accessori inerenti a locazione stipulata dallo I.A.C.P. comporta rispetto al regime di prescrizione applicantesi agli oneri accessori di locazione disciplinata dalla legge n. 392 del 1978 (ai sensi della quale tali oneri sono entrati a far parte di un’obbligazione pecuniaria posta a carico del conduttore e a favore del locatore, il cui inadempimento dà parimenti luogo a risoluzione del contratto), in quanto, sotto il profilo della disparità di trattamento, essa è logicamente errata nella premessa, ponendo a confronto situazioni oggettive la cui pur diversa regolamentazione giuridica, uniformemente applicata a tutti i soggetti giuridici, non determina discriminazione sociale. E la questione di costituzionalità risulta fondata sotto il profilo della ragionevolezza, giacché le situazioni giuridiche a confronto sono sostanzialmente disomogenee, stante la diversa natura stessa delle due obbligazioni, quella principale di pagamento del canone e quella aggiuntiva di pagamento degli oneri accessori.

Cass. civ. Sez. III, 18/03/2003, n. 3988

Cass. civ. Sez. III, 10/02/2003, n. 1953

Il termine di prescrizione degli oneri accessori a carico del conduttore decorre dalla data di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori e non da quella di approvazione del consuntivo.

Cass. civ. Sez. III, 10/02/2003, n. 1953

Nei contratti di locazione di immobili urbani, il diritto del locatore al pagamento degli oneri condominiali posti a carico del conduttore dall’art. 9 legge n. 392 del 1978 si prescrive nel termine di due anni indicato dall’art. 6 L. 22 dicembre 1973, n. 841

Cass. civ. Sez. III, 10/02/2003, n. 1953

Il credito del locatore per il pagamento degli oneri condominiali posti a carico del conduttore dall’art. 9 L. n. 392 del 1978 si prescrive nel termine di due anni indicato dall’art. 6 L. 22 dicembre 1973 n. 841.

Cass. civ. Sez. III, 29/01/2003, n. 1291

In tema di locazione di immobili, è manifestamente infondata l’eccezione di illegittimità costituzionale dell’art. 6 della legge n. 841 del 1973, sollevata in riferimento agli artt. 3 e 24 della Costituzione, nella parte in cui dispone che il credito del locatore per il pagamento degli oneri accessori posti a carico del conduttore (art. 9 della legge n. 392 del 1978) si prescrive nel termine di due anni; non sussiste, infatti, una irragionevole disparità di trattamento rispetto alla disciplina stabilita dall’art. 2948, n. 3, c.c., che fissa in cinque anni il termine di prescrizione del credito per le pigioni delle case, trattandosi di situazioni non omologhe, in quanto il credito per oneri accessori ha ad oggetto somme di importo variabile in relazione alla concreta erogazione dei servizi e la relativa spesa è confortata da una specifica documentazione, ed, inoltre, la fissazione di un più breve termine di prescrizione è giustificata dall’esigenza di contenere le relative contestazioni in un lasso temporale ragionevolmente breve.

Cass. civ. Sez. III, 29/01/2003, n. 1292

Mentre nel caso di edificio in condominio la prescrizione del diritto del singolo condomino-locatore al rimborso degli oneri accessori decorre dal momento in cui, essendo stata dall’assemblea approvato il consuntivo annuale, sorge il relativo diritto del condominio nei confronti del condomino e, correlativamente, del credito di quest’ultimo verso il conduttore, nell’ipotesi di locatore – che sia unico proprietario dell’intero edificio e abbia la gestione delle spese per la fornitura dei servizi accessori a favore delle singole unità abitative locate – il termine prescrizionale decorre dalla chiusura della gestione secondo la cadenza in cui questa in concreto si svolge.

Cass. civ. Sez. III, 29/01/2003, n. 1291

Il credito relativo al pagamento degli oneri condominiali, previsti nell’art. 9 della legge 27 luglio 1978, n, 392 a carico del conduttore, si prescrive nel termine di due anni, a norma dell’art. 6 legge n. 841 del 1973, a prescindere dalla individuazione del termine eccepito dal debitore.

Trib. Pozzuoli, 15/01/2003

Il credito relativo al pagamento degli oneri condominiali, previsti nell’art. 9 l. 27 luglio 1978 n. 392 a carico del conduttore, si prescrive nel termine di due anni, a norma dell’art. 6 l. n. 841 del 1973, a prescindere dalla individuazione del termine eccepito dal debitore

Trib. Napoli, 15/01/2003

La disposizione del comma 3 dell’art. 9 della L. 27 luglio 1978, n. 392- la quale fa obbligo al conduttore di pagare gli oneri condominiali entro due mesi dalla loro richiesta – delimita entro il medesimo periodo il termine massimo entro il quale il conduttore può esercitare il suo diritto di chiedere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti giustificativi; ne consegue che non essendovi, in mancanza di una siffatta istanza del conduttore, alcun onere di comunicazione del locatore, il conduttore stesso, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora alla stregua del principio dies interpellat pro homine e non può, quindi, sospendere, ridurre o ritardare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dall’indicazione delle spese e dei criteri di ripartizione.

Trib. Desio, 15/01/2003

Nella nozione di corrispettivo convenuto che, ai sensi dell’art. 1591 c.c., il conduttore dell’immobile, cessata la locazione, è tenuto a pagare fino al rilascio della cosa locata, deve intendersi ricompresa ogni obbligazione pecuniaria pattuita, e quindi anche gli oneri condominiali contrattualmente posti a suo carico.

Cass. civ. Sez. III, 04/12/2002, n. 17201

Nel periodo intercorso tra l’entrata in vigore del d.l. n. 69 del 1989, che ha escluso dall’esenzione i.v.a. le locazioni di immobili strumentali per le imprese, e l’entrata in vigore del d.l. n. 331 del 1993, che ha previsto l’imposizione dell’i.v.a. agli oneri accessori delle locazioni, il rimborso degli oneri accessori dovuto dal conduttore alle imprese locatrici non costituiva materia imponibile per l’applicazione dell’i.v.a., in quanto in detto periodo gli oneri accessori delle medesime locazioni continuavano a costituire un’obbligazione personale del conduttore imposta direttamente dalla legge.

Cass. civ. Sez. III, 26/04/2002, n. 6089

E’ nulla, a norma dell’art. 79 l. 27 luglio 1978 n. 392, la clausola contrattuale che obbliga il conduttore al pagamento degli oneri accessori anticipatamente determinati in modo forfettario, perchè viola il principio della specificità di essi, stabilito dall’art. 9 della stessa legge, e consente al locatore di procurarsi vantaggi che non gli spettano (nella specie, in relazione a un contratto qualificato dalle parti come “stipulato ai sensi dell’art. 11, comma 2, della legge 359 del 1992”, ma privo della rinuncia del locatore alla facoltà di disdetta alla prima scadenza, la detta pattuizione relativa agli oneri è stata ritenuta ulteriore conferma che la locazione non rientrava fra quelle legittimamente stipulate in deroga alle norme imperative sull’equo canone).

Cass. civ. Sez. III, 08/03/2002, n. 3431

Il locatore, al fine di ottenere dal conduttore il rimborso degli oneri accessori, non è tenuto a consegnare copia della documentazione relativa, dovendo soltanto consentire che il conduttore ne prenda visione.

Trib. Roma, 25/09/2001

Il diritto del locatore al rimborso da parte del conduttore degli oneri accessori sorge solo se la prestazione accessoria sia stata effettivamente resa.

Trib. Roma, 25/09/2001

E’ infondata la q.l.c., in riferimento agli art. 25 comma 2, 52 comma 3, 21, 24 comma 2, 112 e 3 cost., dell’art. 183 c.p.m.p., che prevede il reato di manifestazioni e grida sediziose, per la dedotta violazione del principio di legalità, a causa della mancanza di determinatezza e tassatività della fattispecie incriminatrice. Sulla base del risalente e ormai consolidato indirizzo della giurisprudenza costituzionale (sentt. n. 15 del 1973, 120 del 1957, 30 del 1982, 126 del 1985, 24 del 1989; ord. n. 57 del 1982), seguito dalla giurisprudenza comune, gli estremi per qualificare come “sediziosa” la condotta incriminata risultano determinati con sufficiente precisione, essendo le manifestazioni e grida sediziose penalmente rilevanti solo quelle che denotano oggettivamente ostilità e ribellione nei confronti delle istituzioni e dell’ordinamento militare, espresse in circostanze di fatto e con modalità tali da essere idonee a suscitare reazioni violente e sovvertitrici dell’ordine e della disciplina militare, e non quelle che esprimono generico malcontento, ovvero forme di protesta, di critica e di dissenso, che siano esercizio del diritto di manifestare pubblicamente e liberamente il proprio pensiero, riconosciuto anche ai militari (art. 9 l. n. 382 del 1978); nè sussiste disparità di trattamento fra civili e militari, perchè la diversità di disciplina tra ordinamento penale comune, dove il reato di grida e manifestazioni sediziose stato depenalizzato, e militare rileverebbe solo laddove non fosse riscontrabile una differenza di oggettività giuridica dell’illecito, che nel reato militare si specifica in relazione alla tutela della disciplina e alla coesione delle Forze armate.

Corte cost., 21/11/2000, n. 519

L’amministratore di un condominio può riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente dai condomini, restando esclusa un’azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità condominiali. Solo dopo aver effettuato il pagamento, il locatore avrà diritto di rivalsa nei confronti del conduttore; peraltro, il credito di rivalsa del locatore permane inesigibile se non sia stato assolto l’onere di adeguata giustificazione delle spese sotto il profilo dell’indicazione dei criteri di riparto e con l’offerta in visione dei relativi documenti.

Trib. Nocera Inferiore, 06/05/1999

Nel caso di unità immobiliari ubicate in edificio appartenente per intero al proprietario-locatore, il diritto di questi a ripetere dai conduttori gli oneri accessori di cui all’art. 9, L. n. 392 del 1978 si prescrive in due anni (ex art. 6, L. n. 841 del 1973), decorrenti dal termine del singolo esercizio annuale.

Trib. Milano Sez. X, 21/12/1998

La sanzione di nullità, prevista dall’art. 79 della l. n. 392 del 1978 investe non solo le pattuizioni dirette ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello dovuto, ma anche quelle che gli riconoscono altri non legittimi vantaggi in contrasto con le disposizioni delle norme sull’equo canone, avendo lo scopo di impedire che il conduttore, pur di assicurarsi il godimento dell’immobile, sia indotto ad accettare condizioni lesive dei suoi diritti. Detta norma va, dunque, applicata con riferimento a qualsivoglia clausola contenuta nel contratto di locazione, compresa quella che obbliga il conduttore al pagamento degli oneri accessori in misura superiore a quella prevista dall’art. 9 della l. n. 392 del 1978.

Cass. civ. Sez. III, 12/10/1998, n. 10081

Il locatore il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 l. 27 luglio 1978 n. 392 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell’amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l’onere di specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo all’uopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l’esibizione a norma degli art. 210 e ss. c.p.c.

Cass. civ. Sez. III, 04/06/1998, n. 5485

Dovendo il conduttore effettuare il pagamento degli oneri accessori entro due mesi dalla richiesta del locatore ex art. 9, terzo comma, L. n. 392 del 1978, è entro tale termine che il medesimo può esercitare il diritto di richiedere la distinta delle spese e l’indicazione dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti giustificativi, restando, diversamente, automaticamente in mora.

Trib. Milano Sez. X, 09/04/1998

E’ nulla la clausola contrattuale che obbliga il conduttore al pagamento degli oneri accessori determinati forfettariamente, perchè viola il principio della specificità di essi, stabilito dal comma ultimo dell’art. 9, l. 27 luglio 1978 n. 392, e consente al locatore di procurarsi vantaggi che non gli spettano (art. 79, stessa legge).

Cass. civ. Sez. III, 16/12/1997, n. 12718

In tema di locazione di immobili, qualora un servizio condominiale (nella specie, servizio di pulizia) venga prestato in maniera inadeguata, il conduttore dell’appartamento sito nello stabile al quale detto servizio si riferisce può eccepire nei confronti del proprietario – locatore la sua inadempienza e chiedere giudizialmente di essere esonerato dal pagamento delle relative spese.

Cass. civ. Sez. III, 17/11/1997, n. 11388

In tema di locazione di immobili, qualora il servizio condominiale (nella specie, servizio di pulizia) venga prestato in maniera inadeguata, il conduttore dell’appartamento sito nello stabile al quale detto servizio si riferisce può eccepire nei confronti del proprietario – locatore la sua inadempienza e chiedere giudizialmente di essere esonerato dal pagamento delle relative spese.

Cass. civ. Sez. III, 17/11/1997, n. 11388

Il credito del locatore per il pagamento degli oneri accessori posti a carico del conduttore dall’art. 9 l. 27 luglio 1978 n. 392 si prescrive nel termine di due anni di cui all’art. 6 l. 22 dicembre 1973 n. 841, avendo introdotto tale norma una deroga al principio codicistico della prescrizione quinquennale del canone di locazione e di ogni altro corrispettivo di locazione fissato dall’art. 2948 n. 3 c.c. Ciò non osta l’art. 84 della legge sull’equo canone che, disponendo l’abrogazione di tutte le norme con essa incompatibili, non può essere riferito anche alla disposizione in materia di prescrizione del citato art. 6.

Cass. civ. Sez. III, 12/11/1997, n. 11163

In tema di separazione personale dei coniugi, il giudice ha facoltà di determinare l’assegno periodico di mantenimento, che un coniuge è obbligato a versare in favore dell’altro, in una somma di denaro unica o in più voci di spesa, le quali, nel loro insieme e correlate tra loro, risultino idonee a soddisfare le esigenze del coniuge in cui favore l’assegno è disposto, rispettando il requisito generale di determinatezza e determinabilità dell’obbligazione (art. 1346 c.c.). Pertanto, il coniuge può essere obbligato a corrispondere, oltre a un assegno determinato in somma di denaro, anche altre spese, quali quelle relative al canone di locazione per la casa coniugale e ai relativi oneri condominiali, purchè queste spese abbiano costituito oggetto di specifico accertamento nel loro ammontare e vengano attribuite nel rispetto dei criteri sanciti dal primo e comma 2 dell’art. 156 c.c.

Cass. civ. Sez. I, 30/07/1997, n. 7127

Il pagamento dei canoni di locazione successivo alla domanda giudiziale del locatore di risoluzione per inadempimento non vale a sanare la morosità del conduttore ai sensi dell’art. 55 della legge sull’equo canone, ove non comprenda anche il pagamento degli oneri accessori (contributi condominiali) e delle spese del procedimento.

Cass. civ. Sez. III, 19/12/1996, n. 11367

In tema di locazione di immobili urbani la cosiddetta autoriduzione del canone e cioè il suo pagamento in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita, in relazione alla dedotta esorbitanza di tale ultima misura rispetto all’importo inderogabilmente fissato dalla legge, costituisce un fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore. Tale autoriduzione integra un inadempimento grave secondo la valutazione fattane dal legislatore con l’art. 2 d.l. 30 dicembre 1988 n. 551 conv. in l. 21 febbraio 1989 n. 61, quando l’importo complessivo non pagato superi, anche se riferito agli oneri accessori, quello di due mensilità di affitto.

Cass. civ. Sez. III, 04/11/1996, n. 9543

In materia di locazioni di immobili urbani destinati ad uso di abitazione, soggette alla disciplina di cui alla l. 27 luglio 1978 n. 392, è nullo ai sensi dell’art. 79 della citata legge il patto in deroga all’art. 1576 c.c., con il quale le parti abbiano convenuto che siano a carico del conduttore le spese per la straordinaria manutenzione occorrenti per conservare all’immobile locato l’attitudine all’uso abitativo, poichè integra per il locatore un indebito vantaggio in contrasto con la predeterminazione legale dei limiti massimi del canone.

Cass. civ. Sez. III, 09/10/1996, n. 8812

La «tassa» dovuta alla P.A. per l’occupazione del suolo pubblico corrispondente al passo carraio rientra negli oneri accessori posti per legge a carico del conduttore, rientrando nella categoria residuale prevista dall’art. 9, L. n. 392 del 1978 e costituita dalla «fornitura di altri servizi comuni.

Trib. Milano, 29/04/1996

Ove, cessata la locazione, il conduttore continui ad occupare l’immobile con rapporto dunque di mero fatto, qualificabile come occupazione senza titolo, non trovano applicazione gli art. 9 e 10 l. n. 392 del 1978.

Giudice di pace Prato, 15/04/1996

Nei contratti di locazione di immobili urbani, il diritto del locatore al pagamento degli oneri condominiali posti a carico del conduttore dall’art. 9 l. n. 392/78 si prescrive nel termine di due anni indicato dall’art. 6 l. 22 dicembre 1973 n. 841. Il conduttore che abbia partecipato o comunque sia stato posto in condizione di partecipare – in luogo del condomino – locatore, ai sensi dell’art. 10 l. 392/78 – all’assemblea condominiale che ha deliberato in tema di spese e modalità di gestione del servizio di riscaldamento e di condizionamento d’aria, non può sottrarsi all’obbligo di rimborsare al locatore le suddette spese adducendo contestazioni in ordine al funzionamento dei menzionati servizi, a meno che fornisca la prova che la mancanza o deficienza del riscaldamento (o del condizionamento d’aria) derivi da difetti o guasti della parte dell’impianto di proprietà esclusiva del locatore (cioè quella a partire dalla diramazione dell’impianto ai locali di sua esclusiva proprietà) la cui riparazione sia posta dalla legge a carico di quest’ultimo.

Pret. Alessandria, 21/11/1995

Dalla normativa sulle locazioni (art. 1575 c.c. 5, 9 e 10 l. 27 luglio 1978 n. 392) può desumersi che la questione degli impianti e servizi concernenti gli immobili, in quanto attinenti al godimento ed alla manutenzione del bene, appartiene di regola al locatore e che il conduttore può eccezionalmente incidere sulla gestione del solo servizio di riscaldamento e di condizionamento d’aria unicamente nell’ambito di assemblee di condomini o, nel caso di unico proprietario dell’edificio, di inquilini. Ne consegue che in ipotesi di unico proprietario ed unico inquilino dell’immobile, in mancanza di un’assemblea, non è possibile ipotizzare un diritto partecipativo del conduttore alla questione del servizio di riscaldamento o condizionamento d’aria, la quale, proprio in virtù di detta mancanza, fa capo direttamente al proprietario-locatore (nella specie la S.C. ritenendo quelli enunciati principi regolatori della materia dei rapporti tra locatore e conduttore e che in assenza di un inadempimento imputabile non può sussistere un danno risarcibile ha cassato la sentenza del giudice conciliatore che aveva condannato l’unico proprietario a risarcire il danno procurato all’unico conduttore dell’edificio, per avere il primo omesso di convocare il secondo ai fini delle deliberazioni relative alla gestione del servizio di riscaldamento).

Cass. civ. Sez. III, 30/05/1995, n. 6078

In tema di condominio negli edifici, dal combinato disposto degli art. 1137 c.c. 9 e 10 della l. 27 luglio 1978 n. 392 si desume che il conduttore, il quale abbia partecipato all’assemblea condominiale avente ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d’aria o sia stato posto in condizione di parteciparvi, contribuendo alla relativa deliberazione, non può, nel caso che abbia omesso di impugnare la deliberazione stessa, sottrarsi dal rimborsare al condomino-locatore le menzionate spese, a meno che non provi, nel caso che lamenti la mancanza o l’insufficienza della relativa fornitura, che esse derivino da difetti o guasti della parte dell’impianto di esclusiva proprietà del condomino locatore stesso (art. 1117 c.c.), la cui riparazione sia posta dalla legge a carico di quest’ultimo (art. 1575 e 1576 c.c.)

Cass. civ. Sez. III, 22/04/1995, n. 4588

In tema di locazione di immobili urbani ad uso abitativo, l’art. 1 bis della l. 21 febbraio 1989 n. 61 – a norma del quale il conduttore, durante il periodo di sospensione dell’esecuzione, è tenuto a corrispondere una somma mensile pari all’ammontare del canone dovuto al momento della cessazione del contratto, maggiorato del 20%, oltre agli oneri accessori di cui all’art. 9 della l. 27 luglio 1978 n. 392 – considera in mora il conduttore non soltanto durante il periodo di sospensione dell’esecuzione stabilito dall’art. 1 della medesima legge, ma per tutto il periodo successivo alla condanna di rilascio, fino alla riconsegna effettiva dell’immobile, in virtù dell’espresso richiamo all’art. 1591 c.c.

Cass. civ. Sez. III, 03/04/1995, n. 3913

Quella prevista dall’art. 10 della l. 27 luglio 1978 n. 392 è un’assemblea condominiale allargata alla partecipazione, per determinate materie (spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento dell’aria), dei conduttori, i quali, su queste, deliberano in luogo dei condomini. Trattasi di un’ipotesi di sostituzione legale del conduttore al locatore, ispirata dal principio che, poichè le spese di riscaldamento gravano su di lui (art. 9 della legge n. 392 del 1978), il conduttore è maggiormente interessato alle relative deliberazioni. Ne consegue che le predette disposizioni si riferiscono solo ai rapporti tra locatore e conduttore, mentre il condominio, essendo privo di un’azione diretta nei confronti del conduttore – tant’è che l’art. 5 della legge stessa prevede la risoluzione del contratto di locazione, a favore del solo locatore, se il conduttore non gli rifonde gli oneri accessori a suo carico – può rivolgersi solo ai condomini per il rimborso delle spese condominiali.

Cass. civ. Sez. II, 13/01/1995, n. 384

Salvo patto contrario sono a totale carico del conduttore le spese contemplate tra gli “oneri accessori” di cui all’art. 9 legge n. 392/1978 (nella specie relative al servizio di riscaldamento) e deliberate dall’assemblea condominiale ex art. 10 l. equo-canone, in quanto rientranti tra le “spese necessarie … per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne” (art. 1123 c.c., commi 1 e 2), non costituendo, le stesse, vincolo alcuno per il soggetto (locatore) che non abbia contribuito a determinarle.

Cass. civ. Sez. II, 13/01/1995, n. 384

La richiesta di rimborso ex art. 9 l. n. 392 del 1978 può essere proposta dal locatore, per la prima volta, anche con l’atto di chiamata in causa del conduttore per la rivalsa, nel giudizio pendente tra il proprietario ed il condominio; in tal caso l’onere di indicare analiticamente le spese e di offrire in visione i documenti giustificativi può essere assolto anche con la produzione in giudizio dei conteggi e degli altri documenti e con la loro allegazione ai fascicoli di causa.

Giudice conciliatore Caltanissetta, 27/12/1994

La sentenza pronunciata dal conciliatore secondo equità, ai sensi dell’art. 113 c.p.c., nel testo modificato dall’art. 3 l. 30 luglio 1984 n. 399, il quale attiene alla decisione nel merito, fermo restando l’obbligo dell’osservanza delle norme processuali, può essere impugnata con il ricorso per cassazione soltanto per violazione dei limiti del giudizio di equità, costituiti dalle norme della Costituzione, dai principi generali dell’ordinamento e da quelle norme che esprimono i principi regolatori della materia, intesi come linee essenziali della disciplina giuridica del rapporto dedotto in causa. Pertanto, se il rispetto di tali limiti sia stato accertato o se il loro mancato rispetto non sia stato denunziato, nessuna censura è proponibile in ordine alla determinazione equitativa della regola sostanziale in base alla quale la controversia è stata decisa (nella specie, in applicazione del principio surriportato, la S.C. ha dichiarato improponibile la censura con la quale si lamentava che il conciliatore aveva ritenuto che la prescrizione quinquennale di cui all’art. 2948 n. 3) c.c. riguarda esclusivamente il corrispettivo della locazione e non altre spese imputabili al rapporto locativo, quali le spese condominiali, quelle di riscaldamento e la tassa rifiuti).

Cass. civ. Sez. III, 24/11/1994, n. 9986

La disposizione del comma 3 dell’art. 9 della l. 27 luglio 1978 n. 392 – la quale fa obbligo al conduttore di pagare gli oneri condominiali entro due mesi dalla loro richiesta – delimita entro il medesimo periodo il termine massimo entro il quale il conduttore può esercitare il suo diritto di chiedere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonchè di prendere visione dei documenti giustificativi. Ne consegue che, non essendovi, in mancanza di una siffatta istanza del conduttore, alcun onere di comunicazione del locatore, il conduttore stesso, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora alla stregua del principio “dies interpellat pro homine” e non può, quindi, sospendere, ridurre o ritardare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dall’indicazione delle spese e dei criteri di ripartizione.

Cass. civ. Sez. III, 24/11/1994, n. 9980

E’ immune da vizi la sentenza del giudice conciliatore che, in sede di regolamento equitativo di rapporti obbligatori, quali sono quelli nascenti dal contratto di locazione, stabilisca che il pagamento degli oneri accessori dovuti per legge dal conduttore è subordinato al preventivo esame da parte dell’assemblea dei conduttori, trattandosi di statuizione coerente con i principi della materia, in quanto si risolve nel dare attuazione concreta alla partecipazione dei conduttori medesimi alla gestione della cosa locata e non annulla il diritto del locatore di ottenere il pagamento dei canoni, di pretendere che la cosa locata non venga alterata nel corso del rapporto, di conseguirne la riconsegna alla scadenza di questo e di chiedere al conduttore il pagamento degli oneri medesimi.

Cass. civ. Sez. III, 03/06/1994, n. 5383

Quando dal locatore siano già state chieste in giudizio al conduttore le somme contrattualmente dovute per rimborso di spese condominiali, e quest’ultimo si sia reso moroso anche nel pagamento di ulteriori somme maturate dopo il bilancio consuntivo, l’estensione della domanda al pagamento degli ulteriori crediti determina non una mutatio, ma una emendatio libelli, rimanendo immutata la causa petendi (inadempimento dell’obbligazione contrattuale) già dedotta in giudizio ed essendo solamente ampliato il petitum inteso come oggetto mediato della domanda, che rimane inalterato nella sua individualità ontologica.

Cass. civ. Sez. III, 29/04/1994, n. 4165

L’inciso “salvo patto contrario”, contenuto nell’art. 9 della l. 27 luglio 1978 n. 392 che pone, di norma, a carico del conduttore gli oneri accessori, non può avere efficacia per i contratti stipulati precedentemente all’entrata in vigore della legge medesima – sia per le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione, sia per quelli adibiti ad uso diverso – atteso che la deroga in favore del conduttore del carico di tali oneri, presuppone che le parti, nella stipulazione del contratto di locazione abbiano potuto valutare, nella vigenza del “nuovo” regime dell’equo canone, la convenienza o meno della predetta deroga.

Cass. civ. Sez. Unite, 30/03/1994, n. 3132

La disciplina dettata dall’art. 9, legge n. 392/1978, in tema di oneri accessori, è applicabile anche ai contratti in corso al momento dell’entrata in vigore della legge medesima.

Cass. civ. Sez. Unite, 30/03/1994, n. 3132

La locazione di unità immobiliari nel condominio: oneri accessori (L 27/07/1978, n. 392, art. 9) Rassegna giurisprudenziale

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