Nel condominio, in tema di possesso, l’utilizzazione da parte dei condomini di un’area condominiale ai fini del parcheggio non è tutelabile con l’azione di reintegrazione per l’esperimento della quale occorre un possesso qualsiasi anche se illegittimo ed abusivo purchè abbia i caratteri esteriori di un diritto reale. Quello, invece, del parcheggio, costituisce una tipica ipotesi di diritto personale dei proprietari non rientrante, dunque, nella categoria citata.
Comunione e condominio – parti comuni – uso e godimento
Trib. Trento, 15/01/2010
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TRENTO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Trento, in composizione monocratica in persona del Giudice Onorario di Tribunale Dott.ssa Erica Fiorini, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 363 del ruolo generale degli affari civili contenziosi per l’anno 2007 promossa
da
(omissis) rappresentato e difeso dall’avv. (omissis), elettivamente domiciliato nello studio dello stesso in Trento via (omissis), come da mandato in calce all’atto di citazione notificato di data 17/01/2007
Parte attrice
contro
Condominio (omissis), in persona dell’amministratore pro tempore rag. (omissis), rappresentato e difeso dall’avv. (omissis), elettivamente domiciliato nello studio dello stesso in Trento via (omissis) some da mandato a margine della comparsa di costituzione e risposta
Parte convenuta
In punto: impugnazione di delibera assembleare.
Svolgimento del processo
Con atto di citazione di data 17/01/2007, l’attore, sig. (omissis) ha convenuto in giudizio il condominio (omissis) in persona dell’amministratore pro – tempore, al fine di far accertare e dichiarare la nullità e/o l’annullamento delle delibere assembleari assunte rispettivamente in data 2/11/1999 e 11/5/2005, nella parte in cui, la prima ha approvato la realizzazione di opere di copertura dei posti macchina e, la seconda, confermando la prima, ha disposto l’assegnazione nominativa ed esclusiva dei posti macchina, compresi quelli coperti, ai diversi condomini.
L’attore, infatti, ha sostenuto l’illegittimità della delibera impugnata con la quale è stato statuito, senza l’unanimità dei consensi, che parte dello spazio comune – l’area cortilizia di pertinenza del condominio – è stata divisa ed attribuita individualmente a ciascun condomino in uso esclusivo, facoltizzando altresì la costruzione di autorimesse in corrispondenza dello spazio così individualmente assegnato, costituendo ciò, a parere dello stesso attore, un’innovazione e, pertanto, in palese violazione dell’art. 1120 c.c.
Si è costituito ritualmente il condominio (omissis), con comparsa di costituzione e risposta di data 11/4/2007, chiedendo il rigetto di ogni e qualsiasi domanda proposta, rilevando innanzitutto, con riferimento alla delibera assunta in data 2/11/1999, il difetto di legittimazione attiva del sig. (omissis) in quanto all’epoca non era condomino ed anche in virtù del fatto che il suo dante causa non ha impugnato nei termini previsti la predetta delibera. Oltre a ciò, ha sostenuto, il convenuto, che la seconda delibera impugnata, ossia quella del 2005, ha sostanzialmente confermato quanto statuito con quella del 1999, divenendo pertanto inoppugnabile.
In secondo luogo, ha altresì affermato che i vizi lamentati sono vizi di annullabilità con conseguente decadenza dell’attore dal proporre impugnazione al riguardo per mancata impugnazione tempestiva.
Inoltre, parte convenuta ha sostenuto l’inammissibilità dell’impugnazione anche perché risulta che in data 5/11/2002 l’assemblea del condominio, con il voto favorevole dello stesso (omissis), ha approvato il regolamento condominiale ed in particolare la clausola secondo la quale “… nel piazzale comune è vietato parcheggiare l’auto al di fuori dei posti assegnati tenendo presente che l’uso delle tettoie è esclusivamente adibito a parcheggio dell’auto e non ad altri scopi”.
Da ultimo, ha altresì evidenziato che le decisioni assembleari, oggi impugnate, non hanno fatto altro che disciplinare un uso frazionato del bene comune al fine di garantire il pari uso dei condomini in conformità alla destinazione data al bene comune dalla volontà dei partecipanti.
Il giudice, alla prima udienza di comparizione in data 1/06/2007 concedeva i termini di cui all’art. 183, co. 6 c.p.c., così come richiesti dalle parti, rinviando per l’assunzione dei provvedimenti di cui all’art. 183 co. 7 c.p.c. all’udienza del 14/12/2007.
Alla successiva udienza, il giudice si riservava in ordine all’ammissione dei mezzi di prova e, a seguito di ordinanza riservata, ammetteva la prova per interrogatorio formale e per testi con le limitazioni di cui alla stessa, riservandosi all’esito dell’assunzione delle prove orali l’eventuale ammissione di CTU tesa all’accertamento dei luoghi e alla descrizione dei manufatti, fissando all’uopo l’udienza del 9/05/2008, differita su concorde istanza delle parti alla successiva udienza del 3/10/2008.
Alla predetta udienza, assunti i testi, i procuratori delle parti chiedevano fissarsi udienza per la precisazione delle conclusioni, che effettivamente venivano rassegnate all’udienza del 3/04/2009 e, concessi i termini massimi di legge per il deposito di comparse conclusionali e di repliche, la causa veniva trattenuta in decisione.
Motivi della decisione
La domanda svolta da parte attrice appare manifestamente infondata e va pertanto respinta.
Innanzitutto, occorre rilevare che l’attore fonda la propria azione di impugnazione delle delibere assembleari sul presupposto che le stesse sono affette da nullità in quanto l’assemblea ha attribuito individualmente a ciascun condomino uno spazio esclusivo per il parcheggio dell’autovettura, spazio parzialmente coperto dai manufatti realizzati, con conseguente esclusione degli altri condomini dall’utilizzo dell’area così occupata con ciò comportando il sorgere dei presupposti per l’acquisto del diritto di proprietà per usucapione degli spazi così assegnati ed utilizzati in via esclusiva.
A tal riguardo, preliminarmente, parte convenuta ha eccepito la decadenza dell’attore dal proporre impugnazione contro le delibere in questione per decorrenza del termine di cui all’art. 1137 c.c. in quanto i vizi dallo stesso lamentati sarebbero vizi di annullabilità.
La suddetta eccezione va disattesa e pertanto respinta.
Infatti, la sentenza della Cass. Civ. n. 4806 del 7/03/2005 testualmente ha affermato che “sono da ritenersi nulle … (tra le altre) le delibere che incidono sui diritti individuali, sulle cose e sui servizi comuni …”, rientrando in tale concetto le delibere qui impugnate.
Analizzando ora il merito della questione, in primis, appare evidente come le delibere impugnate, applicando il criterio di cui all’art. 1102 c.c. hanno disciplinato un uso frazionato del bene comune al fine di garantire il pari uso di tutti i condomini alla destinazione data, da sempre, all’area comune quale parcheggio di autovetture.
A tal proposito, basti rilevare come nessuna prova è stata addotta né fornita da parte attrice con riferimento all’assunto, sostenuto nell’atto di citazione, secondo cui solo alcuni dei condomini potevano parcheggiare l’auto nei posti individuati di cui all’area cortilizia comune mentre altri ne venivano esclusi.
Non condivisibile è, poi, la tesi di parte attrice secondo la quale “le strutture” erette a copertura dei posti macchina assegnati sarebbero veri e propri “manufatti stabilmente infissi al suolo ed aggettanti sopra di esso”.
La suddetta circostanza è stata, peraltro, smentita dal teste di parte attrice sig. Fr.Lu., il quale, assunto all’udienza del 3/10/2008, ha negato che la struttura fosse costituita da un box in metallo, precisando altresì che nessuno gli aveva mai negato di parcheggiare l’auto proprio in quegli spazi con ciò confermando, diversamente da quanto asserito da parte attrice, che era stato adottato un criterio dell’uso frazionato del bene comune garantendo così il pari uso da parte di tutti i condomini dello spazio destinato a parcheggio.
Oltre a ciò, rileva altresì, che lo stesso attore, in data 5/11/2001 in sede di assemblea dei condomini, ha aderito all’approvazione del regolamento condominiale ed, in particolare dell’articolo secondo cui “nel piazzale comune è vietato parcheggiare l’auto al di fuori dei posti assegnati tenendo presente che l’uso delle tettoie è esclusivamente adibito al parcheggio dell’auto e non ad altri scopi”.
Considerato che tale approvazione avvenuta in data 5/11/2002 è successiva alla delibera del 2/11/1999, qui impugnata, risulta evidente tanto che il sig. (omissis) ha fatto acquiescenza alla precedente delibera quanto che il regolamento condominiale così approvato è da intendersi quale presupposto della successiva delibera assunta in data 11/05/2005 di cui è causa.
Occorre, altresì, osservare come il presunto acquisto della proprietà per usucapione troverebbe la sua ratio, secondo l’assunto di parte attrice, nelle delibere impugnate che hanno attribuito individualmente a ciascun condomino uno spazio esclusivo per il parcheggio dell’autovettura.
A tal riguardo, va rilevato però che il nostro sistema giuridico ritiene che siffatta convenzione negoziale vada inquadrata nell’ambito del diritto d’uso ovvero nello schema del contratto di locazione o dei contratti affini, quali l’affitto o il comodato.
La giurisprudenza di legittimità ha, all’uopo, precisato che “… in tema di possesso, l’utilizzazione da parte dei condomini di un’area condominiale ai fini di parcheggio non è tutelabile con l’azione di reintegrazione per l’esperimento della quale occorre un possesso qualsiasi anche se illegittimo ed abusivo, purché avente i caratteri esteriori di un diritto reale, laddove, con riferimento al parcheggio dell’auto, la comodità di parcheggiare l’auto per specifiche persone deve valutarsi in un vantaggio del tutto personale dei proprietari (Cass. Civ. 20409/2009; Cass. Civ. 1551/2009)”.
Dunque, nella fattispecie de quo, la decisione assunta dall’assemblea che ha attribuito individualmente a ciascun condomino uno spazio esclusivo per il parcheggio dell’autovettura non può essere intesa come costitutiva dei presupposti necessari al fine dell’acquisto della proprietà per usucapione in quanto va piuttosto inquadrata nell’ambito del diritto d’uso ovvero nello schema del contratto di locazione o dei contratti affini quali l’affitto o il comodato.
Infatti, il diritto che rileva dalla lettura delle delibere assembleari, ovverosia quello riconosciuto a tutti i condomini di parcheggiare l’auto nel posto assegnato, è solo di natura personale.
Da quanto esposto, all’integrale rigetto delle domande attoree consegue la soccombenza di parte attrice al pagamento delle spese di lite che si liquidano come da dispositivo.
P.Q.M.
Il Tribunale di Trento, in composizione monocratica, ogni diversa o contraria domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
– respinge la domanda proposta da parte attrice nei confronti del condominio (omissis) in quanto infondata in fatto e in diritto;
– condanna parte attrice al pagamento delle spese di lite che si liquidano nella complessiva somma di Euro 3.700,00, di cui Euro 50,00 per spese, Euro 1.650,00 per diritti ed Euro 2.000,00 per onorari, oltre 12,5% spese generali ed accessori di legge.
Così deciso in Trento il 12 gennaio 2010.
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Condominio e destinazione della cosa comune