I sottoblaconi sono parte integrante della facciata, quindi, rientrano fra le parti comuni dell’edificio

Tribunale di Novara – Sentenza del 29 aprile 2010

Motivi della decisione

Assume priorità logica la decisione sul merito delle doglianze attoree, e quindi sul carattere comune o meno dei frontalini e della soletta dei balconi.

Entrambe le parti hanno ricordato l’orientamento giurisprudenziale per cui il rivestimento del parapetto e della soletta possono essere beni comuni solo se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata.

Nel caso oggetto del presente giudizio, dal verbale di assemblea prodotto da parte attrice come doc. 1 si trae come l’assemblea avesse deciso di tenere fuori dal criterio di riparto millesimale – e quindi di adottare il criterio di riparto per singole proprietà – i lavori di rifacimento della pavimentazione ed impermeabilizzazione dei singoli balconi, proprio in considerazione del fatto che tali lavori non riguardassero parti comuni dell’edificio.

Secondo l’attore, il criterio di riparto personale avrebbe dovuto riguardare anche il rifacimento dei frontalini esterni e della parte sottostante i balconi.

Ad avviso di questo Giudice, la doglianza del sig. (…) non può trovare condivisione in quanto gli interventi di ristrutturazione sui frontalini ed il sottobalcone nel caso di specie appaiono chiaramente finalizzati ad una funzione estetica e di decoro architettonico dell’edificio.

Si consideri, in particolare, che l’intervento era stato deliberato a fronte di un evidente stato di degrado dei frontalini, come risulta dalla documentazione fotografica allegata dal condominio e non contestata da controparte.

A fronte dell’evidente disfacimento del rivestimento sui sottobalconi e sui frontali mostrato dal corredo fotografico, non può dubitarsi dell’essenziale funzione di risanamento dell’estetica e della gradevolezza dell’edificio, a vantaggio dell’intero condominio, trattandosi di parti esteriori dell’immobile e quindi di elementi che, concorrendo a conferire all’edificio le proprie caratteristiche estetiche ed architettoniche, devono essere considerate parte integrante della facciata e, pertanto, una parte comune dell’edificio.

In tal senso sono del resto orientate la giurisprudenza e la dottrina prevalenti, in seno alle quali può dirsi ormai consolidato l’indirizzo secondo cui spettano al proprietario dell’appartamento le spese effettuate per impermeabilizzare e pavimentare a nuovo il balcone, mentre spettano a tutti i condomini, (anche a quelli che eventualmente non sono proprietari di balconi) e vanno divise secondo le tabelle millesimali, le spese per il ripristino delle parti esterne dei balconi come i frontalini (parte bassa esterna dei balconi), le piantane, le fasce marcapiano, gli sporti, la ringhiera e il parapetto, ecc.

Più discussa la questione in relazione ai sottobalconi; tuttavia questo Giudice ritiene meritevole di accoglimento l’orientamento per cui anche le spese relative ai sottobalconi debbono essere poste a carico di tutti i condomini poiché gli stessi vanno considerati una parte condominiale in quanto visibili dall’esterno dell’edificio e, quindi, con funzione decorativa ed estetica per l’intero fabbricato.

Accertato, dunque, che le parti di edificio oggetto di analisi devono essere considerati beni comuni, nessuna deliberazione assembleare sul punto era necessaria in proposito in quanto i criteri di ripartizione delle spese condominiali sono legislativamente fissati (art. 1123 c.c.), mentre l’approvazione dei condomini è necessaria solo ove si intenda derogare a tali criteri (cfr. Cass. Sez. I, sentenza n. 2164 del 24/07/1973).

Pertanto, il primo motivo di impugnazione (dissenso sui criteri di riparto discussi in assemblea) deve giudicarsi infondato.

Alla medesima conclusione deve giungersi in relazione all’asserita mancanza di una valida deliberazione sui lavori di manutenzione da eseguire: il verbale di assemblea attesta chiaramente l’approvazione all’unanimità della ditta incaricata dell’effettuazione dei lavori e del preventivo dalla stessa proposto (il dissenso dell’attore riguarda, lo si rammenta, il solo criterio di riparto delle spese).

Quanto al motivo di impugnazione per cui nel verbale di assemblea non sarebbero indicati i nominativi dei condomini votanti, favorevoli, contrari o astenuti, la lettura del verbale prodotto in causa smentisce tale allegazione in quanto nella prima pagina del verbale sono riportati tutti i nomi dei condomini intervenuti e la votazione viene espressa “all’unanimità” per ciò che concerne la ditta appaltatrice ed il preventivo; in particolare, per quest’ultima votazione si legge che “dopo discussione i convenuti scelgono la soluzione B”, espressione che, in relazione al contesto letterale, deve ritenersi pienamente equivalente a quella precedentemente richiamata (“all’unanimità”); del resto, la considerazione della natura e dei fini di un processo verbale condominiale inducono a ritenere affatto necessari rigidi formalismi letterali.

Per le medesime considerazioni, l’ordine del giorno (“decisioni per interventi su balconi lato strada, scelta del fornitore, tempi di lavorazione, attivazione pratica, sconti IRPEF 36%”) appare idoneo a rendere edotti dell’oggetto su cui l’assemblea sarebbe stata chiamata a deliberare; e, del resto, l’indicazione dei criteri di riparto non era necessaria non essendo in programma alcuna deliberazione di deroga ai criteri normativamente previsti.

Per tutti questi motivi, la deliberazione assembleare impugnata deve considerarsi esente da vizi, con conseguente rigetto della domanda.

Si ritengono sussistenti giusti motivi per l’integrale compensazione delle spese di lite trattandosi di questione (quella del carattere comune o meno dei beni oggetto di deliberazione assembleare) su cui si registrano diversi orientamenti giurisprudenziali.

P.Q.M.

Il Tribunale di Novara in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, rigetta la domanda; compensa integralmente tra le parti le spese di giudizio.

Fonte: www. altalex.com