Uso della cosa comune

COMUNIONE E CONDOMINIO  – Parti comuni dell’edificio – Uso

T.A.R. Toscana Firenze Sez. III Sent., 14/05/2010, n. 1455

Nel condominio tutte le modificazioni che consentono di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini, ivi compresa l’installazione sul muro di elementi ad esso estranei posti al servizio esclusivo della singola unità immobiliare, purchè non precluda agli altri condomini l’uso del muro comune e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità, sono riconducibili nell’ambito degli interventi contemplati dall’art.1102 c.c.

Svolgimento del processo

Con atto notificato il 31.10.2007 il Condominio ricorrente espone che del fabbricato condominiale fa parte una unità immobiliare sita al piano terreno, avente originarie caratteristiche di fondo, con accesso alla via pubblica tramite una saracinesca, riguardo alla quale il proprietario sig. M.N. ha presentato denuncia di inizio attività in data 16.04.2007 per interventi di ristrutturazione nella quale si prevede di “tamponare l’attuale apertura al piano terra, dotata di saracinesca ed infisso in legno con vetro singolo, al fine di ridurre le dispersioni di calore all’interno dell’appartamento, abbattere l’inquinamento acustico dovuto ai rumori della strada ed evitare il possibile disagio dovuto alla possibilità di introspezione dalla strada”, attuando una tamponatura con parete in laterizio arretrata rispetto alla facciata di cm. 15 sulla quale realizzare una porta di accesso all’abitazione con sopraluce ed una finestra tali da rispettare la verifica del rapporto aeroilluminante. Il Condominio espone, ancora, che con delibera assembleare del 22.06.2005 era stato stabilito all’unanimità di non apportare alcuna modifica alla facciata lato via Carega e di non dare, anche per il futuro, alcuna autorizzazione alla formazione di nicchie o di altre installazioni, specificando proprio, quanto ai locali al piano terra che venivano trasformati in appartamento, che avrebbero dovuto essere mantenute le caratteristiche architettoniche esterne esistenti, compresa la serranda a chiusura dei locali stessi. uso della cosa comune

Il ricorrente, premesso di considerare l’intervento di cui alla D.I.A. presentata dal sig. N. difforme dalla predetta delibera condominiale unanime nonché carente di una autorizzazione condominiale ritenuta indispensabile, impugna l’atto di data 16.04.2007 con il quale il Comune di Livorno – che aveva precedentemente avviato, a seguito di esposto del Condominio, un procedimento teso all’annullamento della D.I.A. predetta – ha revocato, viste le osservazioni presentate dall’interessato, detta comunicazione di avvio di procedimento e confermato la validità della denuncia di inizio attività.

Il Condominio deduce:1) violazione di legge – art. 4 legge n. 10/1977 – carenza di legittimazione per la presentazione della D.I.A. stante la natura di innovazione dell’opera; 2) carenza di legittimazione in considerazione della delibera condominiale 22.06.2005; 3) carenza di legittimazione per evidente presenza di pregiudizio al decoro architettonico della facciata.

Il Comune di Livorno non si è costituito.

Resiste il controinteressato M.N., che riferisce di aver acquistato un’unità immobiliare costituita da locali al piano terra, in origine fondo commerciale, uniti con vani al primo piano, frutto di scorporo da più ampia unità immobiliare; soggiunge che il locale al piano terra era chiuso frontalmente da una saracinesca e da una retrostante porta a vetri; sostiene che la sostituzione dell’infisso con una porta ed una finestra non introduce alcuna modifica a parti comuni del fabbricato, avvenendo il tamponamento all’interno della sua proprietà esclusiva, con minimali opere murarie necessarie all’ancoraggio del nuovo infisso (egli puntualizza che proprio per mantenere le caratteristiche estetiche precedenti ha presentato, il 9.08.2007, variante alla D.I.A. prevedendo di installare un unico infisso in legno e vetro costituito da un portoncino ed una finestra con sottostante pannello vetrato, divise tra loro da un montante in legno, senza alcun tamponamento in muratura visibile dall’esterno).

Il ricorso è stato posto in decisione all’udienza del 14.01.2010. uso della cosa comune

Motivi della decisione

Oggetto dell’impugnazione è il provvedimento con il quale l’ufficio edilizia privata del Comune di Livorno, che aveva avviato, in seguito ad esposto del condominio, procedimento per l’annullamento della D.I.A. presentata da un condomino per la sostituzione di un infisso in legno e vetro al piano terra con un tamponamento in laterizio inglobante una porta ed una finestra, ha concluso il procedimento revocando la comunicazione di avvio del medesimo e confermando la validità della D.I.A., in quanto ha ritenuto sussistere la contestata legittimazione del condomino in ordine all’opera progettata.

Il condominio ricorrente deduce l’illegittimità del provvedimento a motivo della affermata carenza in capo al condomino di legittimazione per presentare la D.I.A. in considerazione a) della pretesa natura di innovazione dell’opera, b) del contrasto della soluzione progettata con quanto stabilito con deliberazione condominiale unanime, c) del pregiudizio al decoro architettonico della facciata.

Tali censure non persuadono.

Il provvedimento impugnato analizza la questione della necessità nella specie dell’assenso dei condomini alla luce della giurisprudenza della Corte di Cassazione in tema di distinzione tra attività riconducibili, in senso tecnicogiuridico, al campo delle innovazioni di cose comuni, sottoposte alle limitazioni di cui all’art. 1120 c.c., e modifiche tese al miglior godimento della cosa comune, senza alterarne la destinazione o impedire ad altri condomini di farne parimenti uso, contemplate dall’art.1102 c.c. (in particolare viene richiamato l’avviso secondo il quale non compie attività riconducibile al concetto di innovazione il condomino che, operando sul porzione del muro esterno, trasforma una finestra in porta finestra ovvero crea una veduta o la elimina); conclude nel senso che nel caso di specie si tratta di una consentita modificazione di cosa comune a norma dell’art. 1102 c.c., ossia di opere connesse all’uso normale della cosa comune, che “non richiedono il previo assenso dei condomini in relazione agli aspetti pubblicistici dell’attività edilizia, con particolare riguardo alle norme che prevedono la verifica dell’esistenza – in capo al richiedente – di un titolo attributivo dello jus edificandi sull’immobile oggetto di trasformazione edilizia (art. 4 della legge n. 10 del 1977 e art. 11 del D.P.R. n. 380 del 2001)”.

Questa Sezione si è già espressa, nel solco della giurisprudenza, (v. sentenza 29.04.2009 n. 724, concernente fattispecie relativa alla installazione di canna fumaria), nel senso della riconducibilità all’ambito degli interventi contemplati dall’art. 1102 c.c. di tutte le modificazioni che consentono di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini, ivi compresa l’installazione sul muro di elementi ad esso estranei posti al servizio esclusivo della singola unità immobiliare, purchè non precluda agli altri condomini l’uso del muro comune e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità.

Tali criteri valgono anche nel caso di specie ed a maggior ragione, tenuto conto che l’intervento che il condomino si propone riguarda non tanto il muro perimetrale condominiale ma la parte interna del varco di uso esclusivo di accesso alla proprietà individuale, mantenendo all’esterno la serranda esistente, mentre questioni concernenti la validità di delibere condominiali o la relativa interpretazione (nella specie non può dirsi di manifesta evidenza un contrasto dell’intervento con la delibera invocata dal condominio ricorrente) attengono ad aspetti schiettamente privatistici che esulano dalla giurisdizione di questo tribunale così come, in precedenza, dall’ambito delle competenze istruttorie dell’amministrazione in punto di verifica della legittimazione all’intervento edilizio. uso della cosa comune

Il ricorso va, pertanto, respinto.

Le spese del giudizio, tenuto conto della natura della controversia e che non si è costituita l’amministrazione, possono essere compensate tra le parti presenti in causa.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana, definitivamente pronunciando sul ricorso in epigrafe, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Firenze nella camera di consiglio del giorno 14 gennaio 2010 con l’intervento dei Magistrati:

Angela Radesi, Presidente

Andrea Migliozzi, Consigliere

Silvia La Guardia, Consigliere, Estensore