l singolo condomino può agire qualora venga violato il regolamento o l’uso di un bene comune da compartecipante al condominio. Nella fattispecie si riteneva sussistente, a maggior ragione, la legittimazione passiva del condominio, giacché la controversia atteneva un bene comune, che era stato oggetto di più delibere dell’assemblee condominiale, prima assumendone la rimozione, poi revocando detta delibera. Di talché, essendo l’azione volta alla contestazione al condominio di delibere nulle, quantunque non fossero le stesse state impugnate, il condominio era coinvolto anche in via solidale laddove la domanda finalizzata alla dichiarazione di illegittimità e di rimozione dell’opera in esame fosse stata accolta.
Condominio – Violazione del regolamento o dell’uso di un bene comune – Possibilità di agire singolarmente – Fattispecie
Tribunale Brescia Sentenza 18 marzo 2020 n. 638
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BRESCIA
Sezione Terza
nella persona del Giudice Unico On. dr. T. Pezzotta ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 7064/16 del ruolo generale degli affari contenziosi civile
tra
Ch.An. e Sp.Mi. rappresentati e difesi giusta delega in atti dall’Avv. Da.Gi. e E.Mi. del Foro di Brescia nel cui studio eleggono domicilio attori
contro
Bi.Iv. e St.Iv. rappresentati e difesi giusta delega in atti dall’Avv. L.Mo. e Lu.Na. nel cui studio eleggono domicilio
convenuti
e contro
Condominio residenza (…) in persona dell’amministratore pro-tempore rappresentato e difeso giusta delega in atti dall’Avv. Ro. nel cui studio elegge domicilio convenuto
Oggetto: opera abusiva su parti comuni
In fatto e diritto. Con atto di citazione esponevano gli attori di essere proprietari di appartamento in località di Corteno Golgi nel complesso immobiliare Condominio Residenza (…). Condominio strutturato in quattro ingressi, che conducono al piano terra ed al primo e secondo piano mansardato. Gli attori sono proprietari dell’appartamento foglio (…) mappale (…) sub 5 al piano terra della terza scala, catastalmente identificata con i subalterni n. (…) (parti comuni) e (…) per la scala. Al primo piano la proprietà esclusiva è dei convenuti Bi./St., altresì proprietari del secondo piano mansardato. Hanno realizzato detti condomini a partire dal livello del primo piano della scala, senza autorizzazione del condominio una porta di chiusura della scala comune, che priva di luce naturale ed aria il vano scala ed impedente l’accesso al fine dell’apertura dei serramenti del vano scala. Fatto accertato dagli stessi attori alla fine anno 2014, inizio 2015. Interpellato l’amministratore sulla legittimità di detta opera, veniva portata la questione in assemblea il 26 luglio 2015 previo parere di legale. Con all’o.d.g. chiusura terza scala con porta. Emergevano varie soluzioni, offerta di chiave dei convenuti agli attori, la porta avrebbe potuto restare aperta, proposte tutte rifiutate dagli attori. Il Condominio stesso a maggioranza deliberava la rimozione del manufatto. I convenuti impugnavano la delibera anzidetta e promuovevano mediazione obbligatoria. Cui seguiva per abbandono dei condomini che avevano deliberato la rimozione, causa le spese a loro carico comunicate dall’Amministratore, la decisone degli stessi di intervenire in mediazione. L’amministratore convocava nuova assemblea il 17 ottobre 2015 con ordine del giorno sull’annullabilità del verbale 26 luglio 2015 ma in merito alla partecipazione all’udienza di mediazione. Del 22 ottobre 2015. Il 17 ottobre 2015 l’assemblea riunita vedeva la revoca della delibera 26 luglio 2015 in cui il condominio chiedeva la rimozione della porta. E conseguentemente la non partecipazione alla mediazione successiva per cessata materia del contendere. Rilevano l’impossibilità dell’assemblea di votare e decidere su un o.d.g. che non era la revoca ma la non partecipazione alla mediazione.
Fatto che la partecipante all’assemblea Sp.Mi. ebbe a far rilevare. Ciò detto gli attori decisero che era necessario impugnare detta delibera di revoca e hanno promosso mediazione contro il condominio. E mediazione contro i convenuti per la pretesa apposizione della porta. Nuova assemblea del 27 dicembre 2015 ha posto all’o.d.g. la partecipazione alla mediazione del 22 ottobre 2015, quanto la formale conferma del verbale 17 ottobre 2015 e ratifica della volontà di revoca del punto 5 del verbale assembleare del 26 luglio 2015, al fine di sanare l’eventuale illegittimità della delibera 17 ottobre 2015. Agiscono gli attori per far acclarare l’illegittimità dell’apposizione della porta sul vano scala comune con condanna alla rimozione. Lamentando che sarebbe apposizione senza assenso condominiale, una innovazione vietata se sottoposta al vaglio assembleare e comportamento dei convenuti Bi./St. illegittimo per un preteso uso più intenso della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 cod. civ.. Anche il legale che rese il parere ai convenuti avrebbe affermato la contrarietà all’art. 7 del regolamento quanto dell’art. 1120 cod. civ., alla luce di detta trasformazione da uso comune a esclusivo. Lamentano sostanzialmente gli attori che vi è stata la violazione dell’art. 1120 cod. civ., per innovazione vietata, che non è questione di condominio parziale, dunque allargata all’intera compagine condominiale che all’unanimità avrebbe dovuto esprimersi se del caso a favore dell’installazione. Quanto meno, regolando l’uso di una cosa comune, avrebbe dovuto esprimersi l’assemblea con un voto di maggioranza. Violando detto manufatto peraltro la possibilità di luce e aria alla scala, che rappresenta ed è luogo di transito per tutti i box sottostanti dall’interno dell’edificio. Contestando anche la mancanza di atti conservativi da parte dell’amministratore. Chiedono dunque la condanna alla rimozione della porta anche nei confronti del condominio.
Si sono costituiti i convenuti Bi./St.. Eccepivano in via preliminare la nullità dell’atto di citazione per omissione e incertezza nell’esposizione dei fatti e degli elementi di diritto sui cui è fondata la domanda. Eccepivano comunque la legittimità della collocazione della porta. Lamentano di aver avvertito, al momento dell’acquisto dei loro immobili (primo piano e mansarda al secondo) sia l’amministratore quanto gli stessi attori ricevendone un sostanziale assenso. Contestano che la porta collocata nel secondo tratto di scala acceda solamente agli immobili dei convenuti, che il vano scale è dotato di una finestra che è minima fonte di luce e che aria e luce derivano essenzialmente dall’atrio del piano terra. Non presentando alcuna problematica di visibilità, con luce naturale e artificiale. La porta avrebbe una funzione di sicurezza poiché peraltro il portone d’ingresso della scala 3 è utilizzato da tutti i condomini per accedere ai box interrati dunque sempre aperto. Sulle delibere sarebbero passate in giudicato per mancanza di impugnazione e la modifica da loro apportata sarebbe in realtà (non innovazione) ma tesa a rendere più comodo il godimento della cosa comune. La violazione del regolamento di igiene della regione Lombardia (come lamentato dagli attori) non sussisterebbe, laddove il Comune di Corteno Golgi ha attestato la regolarità della porta, le cui chiavi sono state messe a disposizione. Chiedono la responsabilità ex art. 96 c.p.c. degli attori per la definitività delle delibere non impugnate e dunque nella sostanza un comportamento legittimo.
Si e costituito anche il Condominio che deduceva che i convenuti Bi./St. avevano eseguito l’intervento, semplicemente consegnando dopo le lamentele una chiave all’amministratore da mettere a disposizione degli attori. Veniva, su parere legale chiesto dal Condominio, indetta l’assemblea del 17 ottobre 2015 al fine della sostanziale revoca della prima delibera di rimozione della porta adottata nella riunione del 26 luglio 2015 e così ritenendo che avrebbe per l’effetto rimossa la necessità di partecipazione alla mediazione del 22 ottobre 2015. Quale mutata volontà dell’assemblea, come ritiene essere avvenuto. Ossia che l’assemblea prima ha deciso la rimozione ma poi ha mutato volontà revocando detta decisione. E nella vicenda nulla apporterebbe oltre quanto l’amministratore ha fatto anche spendendosi per una soluzione pacifica. Lamenta la propria legittimazione passiva, ma dichiara la propria volontà all’esecuzione comunque del provvedimento giudiziario. Lamenta altresì anche che le delibere assunte configurano la cessata materia del contendere, anche alla luce dello spirato termine per l’impugnazione da parte degli attori, rendendo la delibera 17 ottobre 2015 efficace perché ora inattaccabile. Con non accoglimento della
soccombenza virtuale a carico del Condominio. Infine un sostanziale e corretto comportamento dell’amministratore sia in prima assemblea del 26 luglio 2015, dopo ampia discussione, quanto con la seconda dell’ottobre 2015.
In corso di causa concessi i termini per memorie ex art. 183 VI comma, non dato ingresso a fase istruttoria la causa trattenuta in decisione.
La vicenda come dedotta dalle singole parti attiene al thema decidendum relativo alla collocazione di porta da parte dei convenuti, che parti attrici ritengono in modo illegittimo, trattandosi di una innovazione e non di uso migliore di parte comune, quanto muterebbe l’uso di quella parte (scala d’accesso pertinente al loro immobile, quanto ai box di tutto il condominio). Ex adverso le parti convenute ribadiscono che non si tratta di innovazione, ma solo di miglior godimento della cosa comune. Sullo stato dei luoghi nulla quaestio sul fatto che la collocazione della porta sia stata ubicata nella seconda rampa di scale che accede al primo piano e poi l’accesso al secondo piano mansardato, il tutto quali immobili di proprietà esclusiva dei convenuti Bi./St.. Che ritengono detta collocazione (blindata la porta) tesa alla sicurezza dei loro immobili, laddove il portoncino sarebbe sempre aperto a motivo dell’uso collettivo d’accesso all’interrato dei box. Diversamente dagli altri tre che accedendo solo a proprietà esclusive e resterebbero sempre chiusi. Al piano terra è presente l’immobile degli attori e il portoncino d’ingresso di questa scala 3 (quattro in totale nel complesso) permette l’accesso ai box anche agli altri condomini delle altre scale. Lo stato dei luoghi è stato corredato da molteplici fotografie. Quelle attoree tese alla dimostrazione che le lagnanze sono fondate poiché detta porta impedirebbe la luce e l’aria, quelle altre invece al contrario nulla in tal senso comprometterebbero anche per luce artificiale e per aria proveniente dal portoncino. Il Condominio, convenuto nel giudizio ha dato la propria disponibilità, al di là dell’eccezione di carenza di legittimazione, ad eseguire quanto il provvedimento da emettere dovesse sanzionare la rimozione. Oltre a ribadire che l’amministratore, fatto questo che gli attori contestano, si sia prestato al fine di una soluzione pacifica fra le parti. Parte attrice ha chiesto preliminarmente il rigetto dell’eccezione di nullità dell’atto di citazione formulata dalla difesa dei convenuti, e nel merito: accertare e dichiarare – anche nei confronti del condominio – l’illegittimità dell’apposizione della porta da parte dei Sigg. Bi. e St. a chiusura del pianerottolo condominiale comune del primo piano, nel vano scale sub.50; per l’effetto ordinarne la rimozione della porta e l’esecuzione dei ripristini necessari per riportare il vano scale e pianerottolo nella condizione anteriore all’installazione della porta, il tutto a cura e spese dei Sigg. Bi. e St., ma con provvedimento coercibile anche nei confronti del condominio, quale titolare del bene comune sul quale l’opera illegittima è stata realizzata che – allo stato – non si è attivato per la tutela dall’abuso, si che in caso di inerzia dei Sigg. Bi. e St. gli attori possano far valere il diritto all’esecuzione dell’obbligo di fare anche nei confronti del condominio. Le domande dei convenuti vedono in via pregiudiziale e preliminare dichiarare la nullità dell’atto introduttivo del giudizio e nel merito respingersi tutte le domande attoree in quanto infondate in fatto ed in diritto; condannare gli attori al risarcimento dei danni subiti dagli odierni convenuti, ex art. 96 c.p.c., quantificati nella misura di almeno 5.000,00 = ovvero nella diversa somma che l’Ill.mo Giudice vorrà determinare, anche in via equitativa. In ogni caso con condanna di spese ed onorari. Il Condominio ha concluso con domanda pregiudiziale di carenza di legittimazione passiva e la sua estromissione dal giudizio e nel merito il rigetto tutte le domande formulate nei suoi confronti. In ordine alla domanda di nullità dell’atto di citazione come formulata dai convenuti si deve ritenere non fondata. Diversamente già in prima udienza di comparizione se così fosse stato ritenuto sarebbe stato necessario ordinare l’integrazione di detto atto, che in realtà appare assolutamente ben circostanziato e che ha permesso la piena difesa dei convenuti. Quanto alla carenza di legittimazione passiva del Condominio non si ritiene possa essere accolta. Attiene infatti all’organismo di gestione (il Condominio)su parte comune, che ha comunque trattato la fattispecie con più delibere prima assumendone la rimozione (della porta), poi revocando detta delibera. Potendosi configurare che l’azione volta attiene alla contestazione al Condominio di delibere nulle, anche se l’azione non vede impugnazione di esse. Ma coinvolgendolo anche in via solidale se la domanda verrà accolta. Si osserva che si tratta di una parte comune e vi è il principio che anche il singolo condomino possa agire qualora venga violato il regolamento o l’uso di un bene comune da compartecipante al condominio. Ossia a dire che nel caso di specie per la configurazione in diritto, se ritenuta l’innovazione sarebbe vietata dall’art. 1120 ultimo comma cod. civ., per come ritenuta da parte attrice.
Quanto alla domanda ex art. 96 c.p.c., laddove le ragioni portate in un giudizio, benché anche non accolte appaiano giustificare l’azione svolta la temerarietà della lite non è configurabile, stante il necessario accertamento giudiziale della pretesa avanzata, salvo una palese e infondata ab origine domanda. E non rileva che due delibere siano passate in giudicato perché mai impugnate dagli attori o dai convenuti. Si tratta di comprendere quale configurazione giuridica dare all’opera effettuata dai convenuti. Il regolamento condominiale all’art. 7 prodotto vieta opera “esterna che modifichi l’architettura, la struttura o l’aspetto dell’edificio e delle proprietà comuni o che rendano alcune parti inservibili all’uso ed al godimento anche di un solo condomino”. Si rammenta che nell’assemblea del 26 luglio 2015 vi fu la proposta di consegna delle chiavi di detta porta, quanto del lasciarla aperta. Legale incaricato dai convenuti ebbe a fornire parere di sostanziale illegittimità nella collocazione della porta, salvo fornire la chiave di essa al condomino interessato. In quell’occasione i condomini votarono per la rimozione. L’assemblea del 17 ottobre 2015, ante partecipazione alla mediazione del 22 del medesimo mese e anno, ha visto un o.d.g. quale “discussione in merito alla partecipazione o meno del condominio all’udienza del 22 ottobre 2015 in camera di conciliazione a Brescia riguardante l’annullabilità del verbale assembleare del 26 luglio 2015. Delibera conseguente. ” In quella riunione, dopo discussione nella quale é stata data la spiegazione che per far cessare la materia del contendere sarebbe stato necessario revocare la delibera la punto n. 5 del verbale 26 luglio 2015, venne “… quindi indetta votazione per stabilire se revocare o meno tale delibera: favorevoli alla revoca…..per un totale di 626,90 mm……….Quindi è deliberato a maggioranza dell’Assemblea che il Condominio non parteciperà all’udienza del 22 ottobre 2015. Viene comunque ribadito che l’apposizione della scala non è ritenuta giusta nei confronti dei signori Ch. e si diffida qualunque condomino ad intraprendere azioni simili in futuro”. Al punto b dell’o.d.g. dell’assemblea del 27 dicembre 2015 la “conferma del verbale del 17 ottobre 2015 (punto 1) e formale ratifica della già espressa volontà assembleare di cui al predetto verbale del 17 ottobre 2015 di revoca di delibera assunta al punto 5 del verbale di assemblea del 26 luglio 2015, ai fini della cessazione della materia del contendere tra i Signori Ch./Sp. e Bi./St..”.
Favorevoli al punto b) ….. Per un totale di 532,11 mm.. Osserva questo giudicante che la realizzazione della chiusura delle scale della scala 3 come realizzata dai convenuti appare essere un’innovazione ex art. 1120 cod. civile IV comma, laddove muta lo stato della parte comune a vantaggio dell’esclusività dei convenuti. Vietato dal regolamento e quanto meno anche ritenuto non “giusta” anche dall’assemblea. Si deve infatti ritenere che se solo si potesse fare riferimento ad un miglior godimento della parte comune, che indiscutibilmente appare essere, la scala in questione, e dunque non una innovazione, non vi sarebbe questione perché comunque i condomini tutti non verrebbero lesi nel loro uso. Ma solo un miglior uso anche di uno solo dei condomini, lasciando ai restanti comunque un pieno e potenziale utilizzo. Nel caso di specie la porta altera l’uso della scala d’accesso al primo e secondo piano, laddove e questo appare essere un tema centrale dell’uso, è presente finestra che rende le scale stesse cieche, impedendo il passaggio dell’aria e della luce. Dalle fotografie prodotte si evidenzia che ciò rende un uso del bene alla collettività condominiale più problematico, oltre evidentemente un maggior costo per energia elettrica dell’illuminazione artificiale. Non appare peraltro che il portoncino d’ingresso rappresenti soluzione di per sé sufficiente a supplire le conseguenze della collocazione della porta, poiché si rammenta anche la proposta in assemblea di collocazione di ulteriore illuminazione artificiale, come portata dai convenuti. Le fotografie prodotte dagli stessi appaiono scattate, almeno parte di esse in situazione di oscurità esterna e la luce artificiale bene supplire alla utilizzazione delle scale in questione. Ma non solo con orari notturni che si deve valutare la situazione, ma con orari diurni. E’ presente appena dopo la porta in questione finestra che appare fornire
luce e aria sufficiente all’aerazione delle scale, anche ai fini igienici delle stesse. Non appare neanche irrilevante che il regolamento d’igiene prodotto in atti dagli attori, preveda che le scale che collegano più di due piani compreso il piano terra devono essere aerate e illuminate direttamente dall’esterno a mezzo di finestre. Appare evidente lo scopo realizzativo della costruzione con la finestra che oggi la porta oscura. E della possibilità degli attori di accedere al fine di aprire detta finestra. Si intravede peraltro anche un minor uso per i condomini che accedono ai box, apparendo la necessità di un costante uso di illuminazione artificiale, in quanto scala di per sé tendenzialmente oscura. Peraltro la fornitura della chiave, messa a disposizione dai convenuti per gli attori non appare una soluzione particolarmente valida. Essi dovrebbero ogni qual volta aprire detta porta blindata per far passare luce e aria, quanto la sua costante apertura nella sostanza vanifica non solo, se del caso la pretesa maggior sicurezza degli immobili dei convenuti, ma anche la sua collocazione a questo punto ininfluente. Si è preso atto che si tratta di luogo di villeggiatura e dunque certamente non abitato tutto l’anno dai condomini e non è fuori luogo ritenere che detta finestra collocata oltre la porta conferisce anche l’aria delle intere scale con un maggior profilo di igiene a queste parti comuni. Pregiudicate, almeno in parte da una porta chiusa in assenza dei condomini. Si conclude dunque per la realizzazione di opera che ha la natura di innovazione vietata ex art. 1120 cod. civ., dal regolamento, quanto non approvata dal Condominio, benchè esso abbia revocato la delibera di approvazione alla rimozione, non volendo nella sostanza entrare nella lite fra le parti. Ma come detto opera che lo stesso ha ritenuto non corretta. La domanda degli attori deve essere accolta, con la condanna alla rimozione del manufatto. Alla soccombenza seguono le spese di lite a favore degli attori, ma compensate con il convenuto Condominio.
P.Q.M.
Il Tribunale di Brescia,
ogni diversa istanza od eccezione disattesa, definitivamente pronunciando, contrariis reiectis,
accertato che si tratta di innovazione ex art. 1120 IV comma cod. civ., condanna le parti convenute Bi. e Iv.St. alla rimozione della porta da essi collocata a loro cura e spese;
laddove non dovessero provvedere i convenuti, in via solidale il condominio, trattandosi di parte comune, provvederà sempre a spese di parte convenuta onerata alla rimozione dalle scale comuni della porta collocata dai condomini Bi. e St..
Respinte tutte le altre domande.
Condanna alle spese di lite i convenuti Bi. e St. in favore degli attori quantificate in Euro 7.000,00 ed alle occorrende di legge.
Compensa le spese di lite fra gli attori ed il Condominio.
Così deciso in Brescia il 12 marzo 2020.
Depositata in Cancelleria il 18 marzo 2020.
Condominio e destinazione della cosa comune