Il condomino può dividere il suo appartamento in più unità ove da ciò non derivi concreto pregiudizio agli altri condomini, salva eventuale revisione delle tabelle millesimali; non osta che il regolamento contrattuale del condominio preveda un certo numero di unità immobiliari, qualora esso non ne vieti la suddivisione.
CONDOMINIO – USO DELLA PROPRIETÀ ESCLUSIVA – Suddivisione di appartamento – Legittimità – Condizioni e limiti.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile
Sentenza 24 giugno 2016, n. 13184
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Presidente
Dott. MIGLIUCCI Emilio – rel. Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. SCARPA Antonio – Consigliere
Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 19412-2011 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), IN PERSOLA DELL’AMM.RE P.T. P.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;
– controricorrente –
e contro
(OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)
– intimati –
avverso la sentenza n. 2415/2010 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 04/06/2010;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 29/04/2016 dal Consigliere Dott. EMILIO MIGLIUCCI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore della ricorrente che si riporta agli atti depositati;
udito l’Avv. (OMISSIS) difensore del controricorrente che si riporta agli atti depositati;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CELENTANO Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Il Tribunale di Roma, in accoglimento della domanda proposta dal Condominio (OMISSIS), nei confronti della condomina (OMISSIS), dichiarava illegittima la suddivisione da quest’ultima compiuta dall’appartamento di sua proprieta’ in due unita’ immobiliari nonche’ della sopraelevalione del lastrico solare.
Con sentenza dep. il 4 giugno 2010 la Corte di appello di Roma, in riforma della decisione impugnata dalla convenuta, rigettava la domanda relativamente alla, soprelevazione, confermando invece la illegittimita’ della suddivisione dell’appartamento.
Per quel che ancora interessa nella presente sede, secondo i Giudici:
– la suddivisione in due unita’ immobiliari dell’appartamento della convenuta era illegittimo, atteso che il regolamento condominiale prevedeva un edificio costituito da sole 14 unita’ immobiliari;
– la creazione di un altro appartamento non avrebbe potuto non comportare, in caso di futura vendita, l’insediamento nell’edificio di un ulteriore nucleo familiare e, quindi, una utili esazione dei beni e dei servizi comuni da parte di un numero di soggetti verosimilmente maggiore;
– la possibilita’ di suddividere gli appartamenti avrebbe potuto portare a raddoppiare i condomini, con deprezzamento del valore dell’edificio;
– la creazione di una nuova unita’ abitativa, determinando la presenta di un ulteriore condomino nello stabile, non avrebbe inciso sul regime di costituzione dell’assemblea condominiale e sulla validita’ delle deliberazioni con riferimento al computo delle maggioranze ex articolo 1136 cod. civ..
2.- Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione (OMISSIS) sulla base di sei motivi illustrati da memoria.
Resiste con controricorso l’intimato.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Il primo motivo – dopo avere premesso che l’articolo 1122 cod. civ. va coordinato con le previsioni di cui all’articolo 1102 c.c. – censura la sentenza che aveva ritenuto illegittime le opere compiute dal condomino all’interno della sua proprieta’ esclusiva pur in assenza di alcun pregiudizio per le cose comuni, non essendo stata neppure dedotta l’esistenza di regole di godimento delle parti comuni stravolte dall’aumento del numero di appartamenti.
2. Il secondo motivo denuncia che erroneamente era stato ritenuto che il regolamento condominiale prevedesse esclusivamente 14 appartamenti, essendo in esso contenuta una mera descrizione delle unita’ immobiliari esistenti e le relative quote di comproprieta’, senza alcun divieto di suddivisione: la sentenza era affetta dal vizio di motivazione laddove, dandone una lettura del significato in contrasto con il dato letterale, non aveva specificato i passi del regolamento in cui sarebbe rinvenuta una indicazione cogente sul numero delle unita’ immobiliari.
3.- Il terzo motivo censura il procedimento presuntivo con cui la sentenza aveva tratto dalla duplicazione degli appartamenti la conseguenza della utilizzazione di un numero verosimilmente maggiore di persone che sarebbero ospitati od ospitabili, circostanza, quest’ultima,in alcun modo dimostrata. La Corbe aveva ritenuto che la creazione di un nuova unita’ immobiliare avrebbe comportato l’aumento degli abitanti del Condominio quando piuttosto, a stregua del regolamento di igiene del Comune di Roma – che impone requisiti minimi di ampiezza, cubatura, areazione e illuminazione dei locali- potrebbe derivare la diminuzione e non l’aumento del numero di abitanti, atteso il necessario raddoppio dei servizi di cucina e di igiene.
4. Il quarto motivo denuncia il ragionamento meramente presuntivo compiuto dai Giudici laddove avevano fatto in modo apodittico riferimento al deprezzamento dell’immobile in caso di raddoppio dei condomini, non potendo al riguardo utilizzarsi le nozioni di fatto di comune esperienza.
5. Il quinto motivo lamenta l’erroneo riferimento alla incidenza della divisione sul regime di costituzione dell’assemblea e sulle relative maggioranze, senza tenere conto delle norme che regolano la costituzione delle assemblee e senza esplicitare quale sarebbe la ricaduta sugli altri condomini: evidenzia al riguardo che la circostanza relativa all’aumentato numero di condomini sarebbe calmierata con il mantenimento del quantita’ complessiva dei millesimi e che l’articolo 69 disp. att. c.c., comma 2, consente il riequilibrio delle quote di proprieta’ ogni volta che imitino le condizioni di una parte dell’edificio.
6. I motivi – che, per la stretta connessione,, possono essere esaminati congiuntamente – sono fondati.
L’articolo 1122 c.c., nel tasto ratione temporis applicabile, disciplina l’ipotesi in cui il condomino realizzi opere e innovazioni nella proprieta’ esclusiva: consente l’esercizio dei poteri dominicali senpreche’ non arrechi pregiudizio alle parti comuni (e comunque nel rispetto dell’altrui proprieta’ esclusiva del vicino). Il condomino ha il diritto di godere e disporre dell’appartamento, apportandosi modifiche o trasformazioni che ne possano migliorare la utilizzazione, con il limite di non ledere i diritti degli altri condomini (Cass. 2493/1967; 2683/1980). In sostanza, al fine di verificare la legittimita’ dell’intervento edilizio compiuto nell’appartamento, occorre accertare se tale realizzazione abbia determinato o sia comunque in concreto, seppure potenzialmente, in grado di arrecare pregiudizio all’utilizzazione e al godimento della cose comuni che ai sensi dell’articolo 1102 cod. civ. spetta ai comproprietari.
Orbene, in base agli accertamenti posti a fondamento della ritenuta illegittimita’ della suddivisione dell’appartamento della convenuta, i Giudici hanno fatto riferimento a eventuali, ipotetiche e piu’ intense utilizzazione della cosa comune che, in caso di vendita di una delle unita’ immobiliari cosi’ realizzate, l’inserimento di un nuovo nucleo familiare nell’edificio condominiale avrebbe comportato senza peraltro verificare in concreto (e dare conto della) effettiva incidenza che l’aumentato numero di condomini avrebbe determinato sull’uso delle cose comuni: al riguardo sarebbe stata necessaria una indagine che avesse tenuto necessariamente conto della ubicazione, della struttura e dalle dimensioni dell’edificio condominiale con la descrizione in particolare delle parti comuni, in modo da accertare la potenziale compromissione dei diritti degli altri condomini per effetto del concorrente uso di un ulteriore nucleo familiare; il che non potrebbe desumersi dalla menzione nel regolamento condominiale contrattuale della (mera) esistenza di sole 14 unita’, senza che sia stato in alcun modo accertata alcuna prescrizione vincolante o, meglio, alcun divieto di suddivisione degli appartamenti.
Per quel che concerne l'(eventuale incidenza) sulla costituzione dell’assemblea e la formazione delle maggioranze che potrebbe derivare in futuro dall’inserimento di un ulteriore condomino, se da un lato la partecipazione al condominio in base alla complessiva somma dei millesimi sarebbe comunque inalterata, l’articolo 69 disp. att. c.c., n. 2), nel testo anteriore alla modifica di cui alla L. n. 220 del 2012, consentiva la revisione delle tabelle millesimali per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, quando era notevolmente alterato il valore proporzionale dei piani; il testo, attualmente vigente introdotto dalla L. n. 220 del 2012, prevede che, quando per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superficie o di incremento dalle unita’ immobiliare, e’ alterato per piu’ di un quinto il valore proporzionale della unita’ immobiliare, e’ possibile la revisione delle tabelle millesimali nel caso in cui la somma dei valori dei due appartamenti superi di un quinto il valore originario dell’appartamento.
Ora, indipendentemente dalla non applicabilita’ della normativa vigente al momento dei fatti di causa, si impone anche una interpretazione evolutiva della disciplina, che consente di ritenere la legittimita’ delle opere di suddivisione dell’appartamento, nel rispetto evidentemente dei diritti degli altri condomini la sentenza va cassata con rinvio, anche per le spese della presente fase, ad altra sezione della Corte di appello di Roma.
P.Q.M.
Accoglie il ricorso cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese della presente fase, ad altra sezione della Corte di appello di Roma.
Condominio e destinazione della cosa comune