I balconi aggettanti, ovvero quelli che sporgendo dalla facciata dell’edificio costituiscono un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono, hanno una duplice funzione, poiché da un lato sono la proiezione dell’appartamento cui accedono, lo abbelliscono, gli danno luce ed aria e consentono al proprietario l’affaccio all’esterno, mentre dall’altro, costituiscono parte integrante e strutturale della facciata e rappresentano un elemento decorativo dell’edificio. Quanto alla ripartizione delle spese, ne consegue che competono al proprietario dell’unità immobiliare dalla quale si accede al balcone, quelle relative al piano di calpestio ed alla parte interna, mentre gravano sul condominio tutte le spese che concernono gli elementi esterni dei balconi, cioè quegli elementi che, concorrendo a conferire all’edificio le proprie caratteristiche estetiche ed architettoniche, vengono considerate parte integrante della facciata e, quindi, una parte comune dell’edificio. A carico di tutti i condomini devono essere, altresì, poste le spese di manutenzione dei sottobalconi, giacché gli stessi sono da intendersi quali parte condominiale in quanto visibili dall’esterno dell’edificio e, quindi, con funzione decorativa ed estetica per l’intero fabbricato.
Condominio – Balconi aggettanti – Duplice funzione – Spese di manutenzione – Piano di calpestio e parte interna – Proprietario – Elementi esterni e sottobalconi
Tribunale Firenze, Sezione 2 civile – Sentenza 15 settembre 2016, n. 3017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale ordinario di Firenze, sezione seconda civile, nella persona del giudice unico onorario dott.ssa Liliana Anselmo, ha pronunziato
SENTENZA CONTESTUALE
nella causa civile iscritta il 22.2.2013 e segnata dal n. 90340 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi dell’Anno 2013, promossa da
MA.LI. e CI.FR., rappresentate e difese dall’Avv. Prof. Gi.Sc., come da mandato in calce della comparsa di costituzione di nuovo difensore, elettivamente domiciliate presso il suo studio in Firenze, Viale (…)
ATTRICI
CONTRO
CONDOMINIO di VIA (…), EMPOLI (FI), in persona del suo amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall’avv. Zi.Ce., elettivamente domiciliato presso il suo studio in Empoli, Via (…), come da procura a margine della comparsa di costituzione e risposta del 28.1.2013
CONVENUTO
OGGETTO: Impugnazione delibera condominiale del 28.11.2012.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, le sigg.re CI.FR. e MA.LI., quali comproprietarie pro quota indivisa, dell’appartamento ubicato al quarto piano ed ultimo piano dell’edificio condominiale sito in Empoli, Via (…) – dotato di proprio regolamento – e della terrazza dalla quale si accede al solo detto appartamento, impugnano la delibera condominiale del 28.11.2012 (adottata in occasione dell’assemblea straordinaria tenutasi per la discussione intorno al seguente ordine del giorno: 1 – contabilità lavori eseguiti alla facciata alla data del 20.11.2012 e relativa ripartizione delle spese; 2 – manutenzione del cemento armato della gronda del fabbricato compreso il frontalino del terrazzo delle attrici; 3 – relazioni dell’amministratore in ordine allo stato dei giudizi pendenti nei confronti delle attrici circa le impugnative delle delibere del 7.3.2012 e del 14.5.2012), deducendone la nullità/annullabilità per i motivi che seguono:
– punto 1 dell’O.D.G.: l’assemblea (pur non approvando la contabilità finale dei lavori afferenti il frontalino ed il sotto – terrazzo del terrazzo a livello antistante l’edificio condominiale delle attrici, in quanto la sig.ra Ci. ha impedito ai dipendenti della ditta di effettuarli) ha approvato la contabilità dei lavori eseguiti – manutenzione del frontalino, del sotto – terrazzo e imbiancatura – posti in opera sui terrazzi, ai quali vengono addebitati; le attrici lamentano che le dette spese non avrebbero dovuto essere ripartite tra tutti i condomini, poiché avrebbero dovuto essere poste a carico dei proprietari dei balconi sui quali sono stati eseguiti (difatti i balconi aggettanti costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e appartengono in via esclusiva a questi); in particolare le attrici contestano che la somma di Euro 1.020,oo sia stata posta a loro carico e anche che la delibera sia stata adottata anche con i voti di condomini appartenenti ad altri edifici, contigui ed adiacenti al nc 20, invece che con i soli voti di chi “abita” al nc 20 (Gi., Vi., Pu.); infine ritengono che il quorum deliberativo per tale tipo di decisioni avrebbe dovuto essere quello di cui all’art. 1136 comma 4 c.c. e non quello di 1/3;
– punto 2 dell’O.D.G.: l’assemblea delibera di soprassedere alla manutenzione del frontalino e del sotto terrazzo di proprietà delle attrici, facendo presente che queste ultime “saranno ritenute responsabili sotto ogni profilo per i danni cagionati ai condomini e/o a terzi anche in ragione di eventuali distacchi da parte della struttura in cemento armato causati dalla vetustà che potessero provocare delle lesioni personali”; le attrici ritengono che tale decisione sia illegittima perché il Condominio non può decidere intorno a beni di proprietà esclusiva;
– punto 3 dell’O.D.G.: l’assemblea, nel confermare il contenuto delle delibere del 7.3.2012 e del 14.5.2012 in ordine alla necessità di effettuare il rifacimento e l’impermeabilizzazione della terrazza a livello delle sig.re Ci. e Ma. da parte dell’impresa Lg. s.r.l. anche per ovviare alle nuove infiltrazioni che iniziano a verificarsi nel sottostante appartamento; ha ribadito il principio per cui si ritiene dotata di poteri in ordine alla necessità o meno del rifacimento della terrazza aggettante nonostante che questa sia di proprietà esclusiva delle attrici; le attrici sottolineano la violazione di legge in cui incorre il Condominio in parte qua, atteso che “l’assemblea non può decidere di lavori su parti dell’edificio che sono di proprietà di un singolo condomino senza il consenso di questi”.
Radicatosi ritualmente il contraddittorio con la costituzione del Condominio convenuto che ha contestato la domanda delle attrici di cui ha chiesto il rigetto, concessi i termini per il deposito di memorie istruttorie e respinti i mezzi istruttori con ordinanza del 31.3.2015, la causa, di carattere documentale, è stata ritenuta matura per la decisione ed è stata oggi discussa oralmente, previa assegnazione di termini per note scritte riepilogative.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Premessa
Medio tempore è accaduto che gli edifici costruiti in aderenza a quello identificato con il nc 20 – ovvero quelli contrassegnati ai civici 8 e 12 – si sono dotati ciascuno di un proprio amministratore (anche se comune al numero 20), risultano essere disciplinati da separati regolamenti e tabelle millesimali, per cui la delibera impugnata, anche alla luce della novità intervenuta, non poteva essere approvata da soggetti non appartenenti al Condominio di Via (…).
Sul motivo proposto con riferimento al punto 1 dell’ODG approvato con la delibera impugnata
I balconi “aggettanti” – come quelli di specie – sono quelli che sporgendo dalla facciata dell’edificio costituiscono un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono. Non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello1 o balconi a castello incassati nel corpo dell’edificio e che fungono da copertura per la parte sottostante), rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
La ripartizione delle spese relative a tali balconi, peraltro, è piuttosto complessa ed è fonte di frequenti contrasti in sede di assemblea condominiale.
In primo luogo, è bene ricordare che nel corso degli anni si è assistito ad un progressivo sgretolamento del principio per cui ogni spesa relativa al balcone deve essere sostenuta dal proprietario dello stesso perché il balcone costituisce un prolungamento dell’appartamento.
L’evoluzione giurisprudenziale, infatti, si è sviluppata nel senso di attribuire sempre più importanza anche alla funzione architettonica e decorativa assolta dai balconi per l’intera facciata condominiale.
Oggi è pacifico che i balconi aggettanti hanno una duplice funzione: da un lato sono la proiezione dell’appartamento cui accedono, lo abbelliscono, gli danno luce ed aria e consentono al proprietario l’affaccio all’esterno; dall’altro, costituiscono parte integrante e strutturale della facciata e rappresentano un elemento decorativo dell’edificio.
Si è ritenuto, quindi, di distinguere i vari elementi che compongono i balconi (piano di calpestio, pavimento, soletta, frontalini, parapetto, sottobalconi) e di riconoscerne la proprietà esclusiva o la proprietà condominiale a seconda della funzione assolta.
Ne consegue, secondo la prevalente dottrina e giurisprudenza, che competono al proprietario dell’unità immobiliare dalla quale si accede al balcone le spese relative al piano di calpestio ed alla parte interna del balcone, mentre gravano sul condominio tutte le spese che concernono gli elementi esterni dei balconi, cioè quegli elementi che, concorrendo a conferire all’edificio le proprie caratteristiche estetiche ed architettoniche, vengono considerate parte integrante della facciata e, quindi, una parte comune dell’edificio.
In concreto si può affermare che spettano al proprietario dell’appartamento le spese effettuate per impermeabilizzare e pavimentare a nuovo il balcone, mentre spettano a tutti i condomini (anche a quelli che eventualmente non sono proprietari di balconi) e vanno divise secondo le tabelle millesimali, le spese per il ripristino delle parti esterne dei balconi come i frontalini (parte bassa esterna dei balconi), le piantane, le fasce marcapiano, gli sporti, la ringhiera e il parapetto.
Con riferimento alle spese per i “sottobalconi”, cioè la parte inferiore del balcone, l’orientamento è oscillante.
La giurisprudenza, infatti, in alcuni casi ha affermato che le spese di manutenzione della parte sottostante il balcone sono a carico esclusivamente del proprietario dell’appartamento inferiore, potendo, idealmente, corrispondere al soffitto, di cui sarebbero un prolungamento, con conseguente applicazione dell’art. 1125 c.c., che pone a carico del proprietario del piano sottostante le spese per l’intonacatura, la tinteggiatura e la decorazione dei soffitti.
In altri casi, invece, è stato sostenuto che le spese di manutenzione dei sottobalconi debbono essere poste a carico di tutti i condomini poiché i sottobalconi sarebbero una parte condominiale in quanto visibili dall’esterno dell’edificio e, quindi, con funzione decorativa ed estetica per l’intero fabbricato.
Quest’ultimo orientamento sembra ormai condivisibile, anche alla luce della giurisprudenza della Corte di Cassazione che ha confermato che i balconi aggettanti non possono considerarsi neppure in parte di proprietà del proprietario dell’appartamento sottostante.
E’ da considerare ius receptum con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini che i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa e possono sussistere anche a prescindere dall’esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante e non soddisfano un’utilità comune e neppure una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (Cass. n. 12.2.2001 n. 1959 e Cass. N. 14576 del 30/07/2004; Cass. n. 587 del 12.1.11; Cass. n. 15913 del 17/07/2007; Cass. Sez. II, 30.3./30.4.2012 n. 6624 RV. 622451; Cass. 1156 del 29.5.2015).
Ne consegue l’impossibilità di applicare, anche in via analogica, l’art. 1125 c.c. al fine di stabilire i criteri di ripartizione delle spese di manutenzione del sottobalcone che, quindi, dovrebbero gravare o solo sul proprietario del balcone o su tutti i condomini, a seconda che i sottobalconi vengano considerati di proprietà esclusiva o di proprietà condominiale.
Orbene, mentre con riferimento ai frontalini pare agevole definirli elementi decorativi della facciata condominiale e quindi le spese sostenute per la loro manutenzione debbono essere ripartite tra tutti i condomini (e quindi l’importo di Euro 138, comprensivo di iva, deve essere diversamente suddiviso e non imputato a carico solo di parte attrice), la somma di Euro 1.020,00 (rifacimento sottobalcone ed imbiancatura) dovrà essere imputata o a carico di tutti i condomini o a carico dei proprietari del balcone aggettante riparato, a seconda di come tale parte del balcone sia stato considerato dal Condominio.
Nell’esaminare il Regolamento condominiale prodotto agli atti (alcuna rilevanza all’uopo rivestono le consulenze redatte dall’arch. Mo. e dall’ing. Ma., entrambi CTU in altre cause promosse dalle attrici, sulle cui conclusioni questo giudice non concorda), ci si avvede che non esiste alcun diretto riferimento alla regolamentazione di tale aspetto (salvo un accenno alla verniciatura delle ringhiere all’art. 28 a nulla valendo l’art. 26 che si riferisce ai tetti, docce e muri maestri), per cui valgono i principi generali che escludono la presunzione di condominialità del sottobalcone, non avendo tale elemento alcuna valenza strutturale nell’edificio; definitivamente le opere di manutenzione dei balconi medesimi competono ai corrispondenti proprietari.
Le opere di manutenzione dei balconi aggettanti competono esclusivamente al proprietario dell’appartamento e nel caso in cui il cattivo stato di manutenzione degli elementi di finitura dell’estradosso delle solette del balcone, da individuarsi nei “correntini” coevi alla pavimentazione, comportino problemi di infiltrazioni all’appartamento sottostante, è onere del proprietario del balcone ripristinare lo stato di salubrità e sanare il danno.
Dunque la delibera è nulla in parte qua (motivi 1 e 3 dell’O.D.G.) essendo intervenuta a disciplinare beni di proprietà esclusiva del singolo condomino.
Sul punto 2 dell’O.D.G.
La delibera è corretta; la responsabilità dei danni procurati a terzi da cose di proprietà esclusiva è delle attrici, laddove accertata la diretta riferibilità dei danni subiti da terzi alle condizioni di manutenzione del sottobalcone; situazione che radica in capo alle proprietarie la diretta responsabilità.
Le spese processuali di parte attrice sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto che non è stata svolta attività istruttoria, seguono la soccombenza; vengono liquidate secondo il criterio del valore della causa, inferiore ad Euro 1.100.
P.Q.M.
Il Tribunale ordinario di Firenze, Sezione seconda civile, definitivamente pronunciando, in accoglimento delle domande delle sigg.re CI.FR. e MA.LI., dichiara l’invalidità della delibera condominiale adottata il 28.11.2012 dal Condominio di Via (…), Empoli, Firenze, ne, punti 1 e 3 dell’Ordine del Giorno approvati, mentre va confermata nel punto 2 dell’O.D.G.
Liquida in favore del procuratore di parte attrice la somma di Euro 700 a titolo di compenso professionale, oltre le spese vive, iva, cap, rimborso forfetario del 15% e nel suo complesso la relativa somma viene posta a carico del Condominio soccombente.
Sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.
Così deciso in Firenze il 15 settembre 2016.
Depositata in Cancelleria il 15 settembre 2016.
Condominio e destinazione della cosa comune