La creazione di un vincolo di destinazione di un’unità abitativa condominiale, non esclude che l’uso del bene debba essere retribuito. La destinazione del bene al servizio delle unità abitative condominiali limita, invero, il pieno diritto di godimento del proprietario esclusivo, di talché, al fine di evitare uno spostamento patrimoniale in danno della proprietà esclusiva, qualora il godimento dell’immobile non sia presidiato da una causa gratuita (come nella specie, ove risulta destinato ad alloggio di servizio del portiere), il proprietario ha diritto a godere indirettamente del bene mediante la percezione di una somma di denaro, quale corrispettivo del godimento diretto di cui si avvantaggia il condominio attraverso l’espletamento del servizio condominiale. In tal senso, in particolare, il compenso dovuto dal condominio ai proprietari di un alloggio costituente pertinenza destinata al servizio delle unità abitative condominiali, in quanto adibito allo svolgimento del servizio di portierato, deriva la propria causa debendi da un rapporto obbligatorio analogo a quello di locazione, essendo, al pari di questo, a causa onerosa e giustificato da uno scambio periodico tra godimento del bene e corrispettivo in denaro.
Rilascio immobile – Unità abitativa condominiale – Vincolo di destinazione – Legittimità – Retribuzione dell’uso del bene – Causa debendi – Rapporto obbligatorio analogo a quello di locazione
Tribunale Taranto, Sezione 2 civile – Sentenza 2 agosto 2016, n. 2459
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TARANTO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Taranto, seconda sezione civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice, Gabriella Puzzovio, ha emesso, la seguente
SENTENZA
nella causa civile, iscritta al n. R.G. 6103 del 2008
TRA
DU. SRL, in persona del legale rappresentante n.t., rappresentata e difesa dall’avv. Pa.Ci., procuratore domiciliatario;
Attrice
E
LO.LE.
rappresentato e difeso dall’avv. Lu.Cr.Ca., procuratore domiciliatario;
Convenuto
CONDOMINIO CORSO (…) TARANTO, in persona dell’amministratore pt, rappresentato e difeso dall’avv. Ni.Ma. e Da.Co., procuratori domiciliatari;
Terzo chiamato
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato l’odierna attrice evocava in giudizio il convenuto affinché, lo stesso fosse condannato al rilascio dell’immobile illegittimamente detenuto oltre al pagamento dell’indennità per l’occupazione sine titulo dell’immobile, con vittoria di spese e competenze.
Avverso tale domanda resisteva il convenuto eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva atteso che lo stesso occupava l’immobile in quanto portiere dello stabile, cui era stato consegnato l’immobile oggetto di causa, destinato ad uso alloggio del portiere. Sulla scorta di tale narrativa chiedeva di essere estromesso dal giudizio e in via gradata che il Condominio di Corso (…), in Taranto, di cui chiedeva la chiamata in causa, fosse tenuto a manlevarlo e garantirlo.
Il condominio, terzo chiamato, si costituiva in giudizio eccependo che l’immobile oggetto di domanda di rilascio era bene comune del condominio, che in ogni caso sullo stesso gravava – un vincolo di destinazione d’uso opponibile alla società attrice e che non ricorrevano i presupposti per il rilascio e il risarcimento del danno.
Il processo veniva istruito mediante l’ascolto dei testi indotti dalle parti. All’udienza del 7.4.16 le parti precisavano le proprie conclusioni e il Tribunale tratteneva la causa in decisione concedendo i termini di cui all’art. 190 c.p.c. per la redazione di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI
Nell’ambito del presente giudizio il Tribunale è chiamato ad esaminare la domanda formulata dall’attrice proprietaria dell’immobile occupato dal Lo. con cui la stessa invocava l’accertamento dell’ingiustizia della detenzione del bene da parte dell’occupante e la sua condanna al rilascio.
Posta la questione nei suddetti termini, può ritenersi che la domanda costituisca un’azione di tipo strettamente personale.
L’istante, invero, nel caso in esame non mirava ad ottenere il riconoscimento del diritto di proprietà, bensì il recupero del possesso del bene in virtù dell’accertamento dell’illegittimità della detenzione per carenza di titolo in base al quale il convenuto deteneva il bene immobile (o perché nullo e, quindi, carente ab origine (Cass. 2210/84) o insussistente (Cass. 13605/00)).
Sulla legittimazione passiva del convenuto.
Riguardo alla questione della legittimazione passiva, va ricordato che la legitimatio ad causam consiste nell’attribuzione del potere o dovere di promuovere o subire un giudizio in ordine al rapporto sostanziale dedotto in causa, secondo la prospettazione offerta; ciò indipendentemente dalla effettiva titolarità del rapporto medesimo, afferendo detto profilo al merito della controversia.
Coerentemente a tali affermazioni sostiene la Suprema Corte che “la legittimazione “ad causam” dal lato passivo (o legittimazione a contraddire) costituisce un presupposto processuale, cioè una condizione affinché il processo possa giungere ad una decisione di merito, e consiste nella correlazione tra colui nei cui confronti è chiesta la tutela e la affermata titolarità, in capo a costui, del dovere (asseritamente violato), in relazione al diritto per cui si agisce, onde il controllo del giudice al riguardo si risolve nell’accertare se, secondo la prospettazione del rapporto controverso data dall’attore, il convenuto assuma la veste di soggetto tenuto a “subire” la pronuncia giurisdizionale. Quando, invece, il convenuto eccepisca la propria estraneità al rapporto giuridico sostanziale dedotto in giudizio, viene a discutersi, non di una condizione per la trattazione del merito della causa, qual è la “legittimatio ad causam”, ma dell’effettiva titolarità passiva del rapporto controverso, cioè dell’identificabilità o meno nel convenuto del soggetto tenuto alla prestazione richiesta dall’attore. Tale ultima questione concerne il merito della causa: per cui il giudice che riconosca fondata detta eccezione, correttamente decide la controversia, non con una pronuncia di rito sulla regolare costituzione del contraddittorio, ma con una sentenza di rigetto nel merito della domanda dell’attore per difetto di titolarità passiva del rapporto sostanziale dedotto in causa. (Cass. civ., Sez. I, 06/04/2006, n. 8040). Per meglio dire la legittimazione attiva o passiva, il cui difetto è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del procedimento, deve essere intesa rispettivamente come il diritto potestativo di ottenere una decisione di merito e il dovere di subirla, e va quindi riscontrata mediante la comparazione tra l’allegazione di un rapporto ed il paradigma giuridico, nel profilo soggettivo, al quale il rapporto è riconducibile.
Le questioni attinenti alla legitimatio ad causam restano pertanto distinte da quelle, rilevabili solo su eccezione di parte (in quanto tali soggette alle limitazioni e alle preclusioni stabilite dal codice di rito), relative all’appartenenza all’attore (o al convenuto) del diritto controverso, che ineriscono, invece, alla effettiva titolarità del rapporto sostanziale dedotto in giudizio (in termini Cass. civ., Sez. I, 29/09/2006, n. 21192, Mass. Giur. It., 2006, CED Cassazione, 2006).
Orbene, nella fattispecie il contenuto personale dell’azione impone di considerare come effettivo legittimato passivo solo colui che s’assumeva detenere ingiustificatamente l’immobile.
In altre parole, sul presupposto della titolarità dell’immobile, l’attrice istante ha agito solo per ottenerne il rilascio e l’indennità.
Ebbene, così impostati i termini della questione, non venendo in considerazione alcun accertamento sulla proprietà del bene, l’unico soggetto tenuto a subire le conseguenze del decisum doveva essere colui che si allega occuparlo in via abusiva. Tanto premesso è evidente che l’attrice ha correttamente evocato in giudizio il convenuto quale occupante l’immobile per cui è causa.
Sulla presunzione di comunione e sul vincolo di destinazione dell’alloggio di servizio.
Nell’ambito del presente giudizio è emerso che:
– l’edificio presente lungo corso (…) costruito nel 1967 era costituito da otto piani, nono attico e alloggio del portiere in terrazza;
– sin dall’epoca della realizzazione l’alloggio posto al decimo piano era occupato dal portiere dello stabile (cfr. dichiarazioni testimoniali);
– l’intera proprietà dello stabile venne ceduta nel corso degli anni dapprima in favore di Al. e poi in favore della società So. S.r.l. (così come riconosciuto dal terzo chiamato);
– nel giugno 2005 la So. srl, unica proprietaria dell’edificio, frazionava la proprietà dell’immobile cedendolo a diversi acquirenti che negli atti di acquisto accettavano il regolamento condominiale predisposto contrattualmente dall’esclusivo proprietario;
– il regolamento condominiale, richiamato nei singoli atti di vendita stipulati conteneva l’espressa riserva di proprietà dell’alloggio di servizio ubicato al decimo piano del condominio, escludendolo dalle parti comuni;
– con contratto del 28.01.2008, la proprietà dell’immobile ubicato al decimo piano dell’edificio di Corso (…) veniva ceduta in favore della Du., nell’atto veniva anche specificato che l’immobile risultava occupato sine titulo da Lo.Le.
Alla luce di tali elementi il Tribunale ritiene di poter escludere la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. sul locale posto al decimo piano dell’edificio di corso (…), essendo legittima la riserva di proprietà a favore dell’originario proprietario individuata nel regolamento di condominio, all’atto di costituzione del condominio e richiamata negli atti di trasferimento della proprietà.
In tal senso, infatti, secondo la consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, condivisa dal Tribunale, le parti dell’edificio condominiale (locali per la portineria e l’alloggio del portiere), indicate nell’art. 1117 n. 2 c.c. sono, a differenza dei beni descritti ai nn. 1 e 3 del citato art. 1117 c.c., suscettibili di utilizzazione individuale, in quanto la loro destinazione al servizio collettivo dei condomini non si pone in termini di assoluta necessità. Pertanto, occorre accertare nei singoli casi se l’atto, che li sottrae alla presunzione di proprietà comune, contenga anche la risoluzione o il mantenimento del vincolo di destinazione derivante dalla loro natura, configurandosi, nel secondo caso, l’esistenza di un vincolo obbligatorio propter rem fondato su una limitazione del diritto del proprietario, che è suscettibile di trasmissione in favore dei successivi acquirenti dei singoli appartamenti anche in mancanza di trascrizione (Cass. 6474/05 4435/2001; 5167/1936).
Tanto premesso è evidente che nella specie il Regolamento condominiale allegato in atti pur riservando la proprietà dell’immobile posto al decimo piano in favore dell’originaria esclusiva proprietaria, So. srl, prevedeva il mantenimento del vincolo di destinazione del bene in parola. Tanto emerge sia dalla qualificazione giuridica impressa nel regolamento condominiale, nell’ambito del quale il locale posto al decimo piano dell’edificio veniva definito come alloggio di servizio, che dalla destinazione originariamente individuata e mantenuta di fatto nel tempo in ordine a detto immobile (cfr. dichiarazioni testimoniali). Tali elementi complessivamente considerati consentono di ritenere provata l’esistenza di un vincolo di destinazione fondato su una limitazione del diritto del proprietario. Ciò detto, ferma la validità della costituzione del vincolo di destinazione dell’immobile in parola occorre ora valutare la richiesta formulata in sede di memorie 183 comma sei n. 1 c.p.c., la quale ad avviso del Tribunale costituisce una mera precisazione della domanda, con cui l’attrice chiedeva in via subordinata in caso di accertamento del vincolo di destinazione il pagamento di un corrispettivo per l’uso del bene. Tale domanda deve esser accolta.
E’ noto invero che la creazione di un vincolo di destinazione non esclude che l’uso del bene in parola debba esser retribuito (Cass. 18596 del 2012).
Ed infatti, la destinazione del bene al servizio delle unità abitative condominiali limita il pieno diritto di godimento del proprietario esclusivo. Di conseguenza, per evitare uno spostamento patrimoniale in danno della proprietà esclusiva, qualora, come nella specie, il godimento dell’immobile non sia presidiato da una causa gratuita (che nel caso in esame non risulta sussistere), il proprietario avrà diritto a godere indirettamente del bene mediante la percezione di una somma di denaro, quale corrispettivo del godimento diretto di cui s’avvantaggia il condominio attraverso l’espletamento del servizio condominiale. In tale prospettiva, il compenso dovuto dal condominio ai proprietari di un alloggio – costituente pertinenza destinata al servizio delle unità abitative condominiali, in quanto adibito allo svolgimento del servizio di portierato, deriva la propria “causa debendi” da un rapporto obbligatorio analogo a quello di locazione, essendo, al pari di questo, a causa onerosa e giustificato da uno scambio periodico tra godimento del bene e corrispettivo in denaro.
Al riguardo, la liquidazione del corrispettivo può esser effettuata tenendo conto del valore locativo del bene.
Ciò premesso considerato che, l’attrice ha offerto prova del presunto valore locativo dell’immobile allegando la proposta di locazione formulata dalla Ag. S.r.l. in favore della Du. del 29.5.2008, non giunta a buon fine a causa dell’occupazione dell’immobile; che il valore locativo dell’immobile, in difetto di criteri alterativi allegati dalle parti nonché di ulteriori elementi di giudizio inerenti le specifiche condizioni manutentive dell’immobile in oggetto, può valere come criterio orientativo di determinazione del corrispettivo ritenendo questo giudice necessario operare equitativamente una congrua riduzione di 1/2 (e, pertanto, Euro 500,00 al mese), è evidente che il Condominio dovrà esser condannato al pagamento del corrispettivo in parola nella misura di Euro 500,00 al mese da luglio 2008.
Le spese di lite considerata la complessità delle questioni trattate possono esser interamente compensate tra le parti sussistendo i giusti motivi di cui all’art. 92 c.p.c. ratione temporis applicabile.
Il Tribunale di Taranto in funzione di Giudice monocratico.
P.Q.M.
definitivamente pronunciando, con sentenza provvisoriamente esecutiva, ogni altra istanza disattesa:
1) rigetta la domanda principale di rilascio e di pagamento dell’indennità di occupazione sine titulo;
2) accoglie la domanda proposta in via subordinata dall’attrice e per le ragioni di cui in narrativa condanna il Condominio convenuto al pagamento in favore dell’attrice del corrispettivo di Euro 500,00 al mese da luglio 2008, per l’uso del bene di proprietà esclusiva dell’attrice;
3) compensa interamente le spese di lite tra le parti. Dichiara la presente sentenza esecutiva ex lege.
Così deciso in Taranto il 26 luglio 2016.
Depositata in Cancelleria il 2 agosto 2016.
Condominio e destinazione della cosa comune