Vietato aprire un bar se il regolamento condominiale statuisce che non possono essere collocate nell’edificio attività che possono arrecare disturbo o molestie alla tranquillità dei singoli condòmini
Tribunale di Milano, XIII sez. civ., 21.10.2015 n. 11944
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al N. 15354/2011 R.G. promossa da:
Condominio X, con il patrocinio dell’avv. COLLINI MAURO e dell’avv. NOLI CALVI
ALESSANDRA (NLOLSN63A41F205U) VIA DE TOGNI, 10 20123 MILANO, con elezione di
domicilio in VIA DE TOGNI, 10 20123 MILANO presso l’avvocato suddetto
ATTORE
contro
X e Y con il patrocinio dell’avv. ROSSI PAOLO, con elezione di domicilio in VIA FONTANA, 17
20122 MILANO presso lo studio dell’avvocato suddetto
CONVENUTE
X, con il patrocinio dell’avv. BORIO FRANCESCA PAOLA, con elezione di domicilio in
PIAZZALE DE AGOSTINI, 3 20146 MILANO presso lo studio dell’avvocato suddetto
CONVENUTA
OGGETTO: altri rapporti condominiali – immissioni di rumore.
CONCLUSIONI: come da fogli depositati telemáticamente.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione regolarmente notificato il Condominio X via X, Milano, conveniva in giudizio
X e Y, quali condomine proprietarie dell’unità immobiliare ad uso commerciale, nonché la X s.n.c.,
che esercitava quale conduttrice dell’immobile suddetto l’attività di bar in ambito condominiale. Il
Condominio chiedeva la condanna delle convenute far cessare e cessare l’attività dell’esercizio
commerciale di cui sopra e, in subordine, ad adottare le misure idonee ad eliminare le immissioni di
rumore.
Le condomine proprietarie dell’unità immobiliare negavano che il regolamento vietasse la
destinazione a bar dei locali e negavano anche che le lamentate immissione rumorose fossero
riconducibili all’attività propria del bar gestito dalla X snc; concludevano per il rigetto delle
domande proposte nei loro confronti e, in subordine, chiedevano di essere garantite e tenute indenni
dalla X snc.
Il G.I., dopo una prima precisazione delle conclusioni, rimetteva la causa in istruttoria e disponeva
c.t.u. fonometrica, all’esito della quale, precisate nuovamente le conclusioni, tratteneva la causa in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In corso di causa l’attività di bar in contestazione e le immissioni rumorose lamentate dal
Condominio sono cessate.
E’, quindi, cessata anche la materia del contendere. Non può, infatti, essere condivisa la tesi
dell’attore secondo cui permarrebbe l’interesse del Condominio all’accertamento dell’illegittimità
della destinazione a bar di unità immobiliari ricomprese nello stabile. Tale interesse, infatti, è
divenuto del tutto astratto, per lo meno in senso giuridico, atteso che la condizione dell’azione
proposta (l’interesse a richiedere il provvedimento) deve permanere fino alla pronuncia e che
l’interesse deve essere concreto: nel caso di specie l’interesse ad agire coincide con l’interesse alla
cessazione dell’illegittima destinazione d’uso compiuta dalle condomine convenute e attuata dalla X
snc, nonché alla cessazione delle immissioni rumorose; destinazione e immissioni che, come è
pacifico, sono venute meno.
Va, quindi, dichiarata la cessazione della materia del contendere.
In ordine alle spese va riconosciuta la soccombenza virtuale a carico di tutte le convenute: in
particolare, a carico delle condomine per non aver rispettato il divieto di destinare i locali ad attività
idonea a violare sistematicamente i divieti imposti dal regolamento condominiale.
Infatti, l’esercizio di attività di somministrazione all’esterno dei locali, ben nota alle condomine, è
pienamente documentato (v. doc.7 della X snc: concessione del Comune a X snc per l’occupazione
di suolo pubblico in via X. Milano, con tavoli, sedie, tappeto, irradiatori di calore…). La circostanza,
comunque, che gli avventori che si trovavano all’esterno dell’esercizio provocassero rumori,
schiamazzi e quant’altro in ore notturne è, del pari pacifica, tanto che le convenute si sono sempre
difese negando che le suddette fonti di disturbo fossero riferibili all’attività del bar. Peraltro, avendo
la X snc ottenuto autorizzazione all’apertura fino a notte inoltrata (cioè, fino alle ore 2) per ben
quattro giorni alla settimana (doc.6 della X snc medesima) e con estensione dell’attività all’esterno
dei locali (sul marciapiede antistante lo stabile condominiale), è innegabile che i rumori provocati
dalla clientela fossero assolutamente riconducibili all’attività in questione. Che, poi, il vociare e gli
schiamazzi superassero la soglia di normale tollerabilità è comprovato dal cartello affisso dalla
stessa X snc all’ingresso del locale (v. docc.8 e 11 della parte). L’art.8 del regolamento
condominiale (doc.4 dell’attore) vieta “qualunque fatto che possa arrecare … molestia o disturbo” e,
comunque, vieta di destinare i negozi ad usi non “adeguati al decoro generale” e che rechino
“disturbo – sia per rumori che esalazioni o altro – … alla restante parte del fabbricato”.
Alla luce di quanto precede risulta, in primo luogo, che l’Amministratore era ed è certamente
legittimato processualmente ad agire per il rispetto del regolamento, come riconosciuto dalla
costante giurisprudenza della S.C.: ” L’amministratore di condominio, essendo tenuto a curare
l’osservanza del regolamento di condominio (art. 1130, primo comma, n. 1, cod. civ.), è legittimato
ad agire e a resistere in giudizio per ottenere che un condomino non adibisca la propria unità
immobiliare ad attività vietata dal regolamento condominiale contrattuale (nella specie, bar
ristorante), senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare assunta con la
maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, cod. civ., la quale è richiesta soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell’amministratore stesso” (Cass. Sentenza
n.21841/2010).
In secondo luogo, risulta evidente che la pretesa fatta valere dall’attore si presentava fondata nei
confronti di tutte le convenute: della X snc per l’attività di disturbo; delle altre convenute per aver
consentito la destinazione dell’immobile di loro proprietà all’esercizio di attività lesiva del diritto
alla tranquillità sancito nel regolamento e particolarmente disturbante per le modalità e gli orari di
apertura del locale in concreto praticati.
La domanda di garanzia impropria proposta dalle condomine nei confronti della X snc non avrebbe
potuto essere accolta in quanto, rispetto alla violazione del regolamento sopra evidenziata, le
convenute in questione risultano aver tenuto un comportamento omissivo rilevante e che sarebbe
stato, di per sé, fonte di responsabilità in proprio.
Infatti, le stesse, oltre ad aver consentito la destinazione a bar con le modalità e gli orari di apertura
sopra detti, non risulta abbiano assunto le necessarie cautele idonee a scongiurare il disturbo e il
rumore manifestatisi. Anche nel contratto di locazione prodotto, nel quale era subentrata la X snc,
non risulta inserita alcuna clausola di tutela della quiete condominiale e di rispetto del regolamento.
Sempre ai fini della soccombenza virtuale va, poi, evidenziato che nessuna delle convenute si è
premurata di comunicare l’avvenuta cessazione della destinazione (locazione) e delle immissioni,
costringendo a proseguire negli accertamenti istruttori, segnatamente quelli della c.t.u., e causando
costi inutili che, ora, vanno certamente posti a carico solidale delle convenute medesime.
La liquidazione delle spese di giudizio segue come da dispositivo.
PQM
Il Giudice, definitivamente pronunciando, in contraddittorio, così decide:
1) Dichiara cessata la materia del contendere.
2) Condanna in solido le convenute X, Y, e X snc a rifondere al Condominio attore le
spese della c.t.u. e di c.t.p. anticipate dall’attore stesso e risultanti da fatture, nonché le spese di
giudizio, liquidate in € 422,00 per esborsi ed € 7.254,00, oltre rimborso spese generali 15% ed oneri
di legge.
3) Rigetta la domanda di garanzia impropria proposta dalle convenute X e Y nei confronti
della X s.n.c.
Milano 22 ottobre 2015.
Il Giudice
Dott. Marco Manunta
Condominio e destinazione della cosa comune