Il condomino, in via generale, deve contribuire nella spesa la cui necessità maturi e risulti quando egli è proprietario di un piano o di una porzione di piano facente parte del condominio. Orbene, dato che l’obbligo nasce occasione rei e propter rem, chi è parte della collettività condominiale in quel momento deve contribuire. All’uopo, risulta rilevante l’origine della spesa cui il condomino deve contribuire. Ed infatti, nell’ipotesi di spesa necessaria alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio od alla prestazione di servizi nell’interesse comune, l’obbligazione sorge ex lege unitamente alla necessità di provvedere ai predetti interventi od, al più, con l’esecuzione effettiva dell’attività gestionale mirante alla manutenzione, alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell’edificio od alla prestazione di servizi nell’interesse comune nel nome di un’esigenza collettiva apprezzata dall’amministratore che può erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio. Nell’ipotesi, invece, di spese per la manutenzione straordinaria e per le innovazioni, che devono essere preventivamente determinate dall’assemblea nella loro quantità e qualità e nell’importo degli oneri che ne conseguono, la delibera condominiale che dispone l’esecuzione dei predetti interventi, assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino, con la conseguenza che l’obbligo di contribuire alle spese deriva, non dall’esercizio della funzione amministrativa rimessa all’amministratore nel quadro delle appostazioni di somme contenute nel bilancio preventivo, ma direttamente dalla delibera dell’assemblea. In definitiva, in entrambi i casi, il soggetto tenuto al pagamento delle spese è titolare dell’immobile facente parte del condominio al momento del sorgere dell’obbligazione che, nella prima ipotesi, si verifica al momento in cui le opere si rendono necessarie, ovvero vengono realizzate direttamente dall’amministratore autorizzato dalla stessa legge in base all’art. 1135 c.c.; nella seconda ipotesi, trattandosi di opere non necessarie o, comunque, diversamente determinabili per qualità e quantità, sarà invece necessario il manifestarsi della volontà dell’assemblea per far sorgere l’obbligazione, cosicché la stessa graverà sul proprietario del bene al momento della delibera. A fronte di quanto detto, nel caso concreto, si è rilevato come tanto al momento della delibera quanto al momento dell’esecuzione dei lavori risultavano proprietari dell’immobile i venditori che, pertanto, erano responsabili per le relative obbligazioni nei confronti del codominio, in base all’art. 63 disp.att.c.c. che stabilisce la solidarietà tra venditore ed acquirente dell’unità immobiliare sita nel condominio limitatamente ai contributi relativi all’anno in cui è avvenuta la successione tra condomini ed a quello precedente. Tra l’altro, tale solidarietà opera esclusivamente tra condomino e condominio, essendo pacifico che tra acquirente e venditore opera, come ribadito nel caso concreto, il principio generale delle personalità delle obbligazioni, in base al quale il venditore risponde delle obbligazioni sorte quando era proprietario, salvo diversa pattuizione. Qualora poi ci sia un terzo che vanti un credito nei confronti del condominio, quale ente di gestione che opera in rappresentanza dei proprietari delle singole unità immobiliari, esso potrà agire nei confronti dei soggetti che, al momento in cui lo stesso creditore agisce hanno un diritto reale sull’immobile che fa parte dello stabile condominiale. In definitiva, il terzo creditore del condominio può agire in danno del condomino anche se quest’ultimo ha acquistato la qualifica di condomino dopo che la relativa obbligazione sorse, onde non pregiudicare il terzo che, certamente, avrebbe maggiori difficoltà laddove dovesse agire contro i proprietari dell’immobile all’epoca in cui l’obbligazione sorse.
Il terzo che vanta un credito nei confronti del condominio può agire in danno del nuovo acquirente per le obbligazione sorte antecedentemente all’acquisto della proprietà. L’acquirente potrà poi esercitare il diritto di rivalsa nei confronti del venditore. Nel caso di specie, si trattava di un mancato pagamento per lavori di manutenzione su un immobile effettuati da una società tra il 1991 e il 1994. L’immobile era stato acquistato nel 2008 da una signora la quale si era vista notificare un atto di precetto per oltre 100mila euro relativo a tali lavori. Il tribunale di Salerno ha ritenuto non applicabile l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile che limita la responsabilità ai contributi non versati dal precedente proprietario per l’anno in corso e quello precedente: le obbligazioni relative alle spese per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio hanno il carattere di obbligazioni propter rem, con la conseguenza che esse accompagnano il titolare del diritto reale.
Tribunale di Salerno, Sezione 3 civile – Sentenza 4 novembre 2014
COMUNIONE E CONDOMINIO – AZIONI GIUDIZIARIE – TERZO CHE VANTA UN CREDITO NEI CONFRONTI DI UN CONDOMINIO – AZIONE CONTRO IL NUOVO ACQUIRENTE
Condominio e destinazione della cosa comune