Scioglimento del condominio

 

 

Alla stregua di una corretta interpretazione degli articoli 61 e 62 disp. att. c.c. l’autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento di un condominio solo quando il complesso immobiliare sia suscettibile di divisione, senza che si debba attuare una diversa ristrutturazione, in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale.

 

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile – Sentenza 14 ottobre 2014, n. 21686

 

Scioglimento del condominio di un edificio o gruppo di edifici – Società immobiliare – Proprietà di unità immobiliari ricomprese in uno stabile condominiale – Uso albergo – Autonomia degli impianti e dell’accesso – Sussistenza di un’autonomia strutturale – Necessità – Interferenze strutturali e materiali (fondazioni, facciata e perimetro) – Sovrapposizione di porzioni di edificio su piani sovrastanti – Ostativa alla possibilità di addivenire alla creazione di due parti di edificio indipendenti

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere

Dott. MATERA Lina – rel. Consigliere

Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 6001-2008 proposto da:

(OMISSIS) SAS, gia’ (OMISSIS) S.A.S. di (OMISSIS), gia’ (OMISSIS) S.A.S. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)

– controricorrenti –

e contro

(OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)

– intimati –

avverso la sentenza n. 28/2008 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 08/01/2007;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/07/2014 dal Consigliere Dott. LINA MATERA;

udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza dell’Avvocato (OMISSIS), difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CERONI Francesca che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 27-6-1997 l’ (OMISSIS) sas di (OMISSIS) conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Novara i singoli condomini dello stabile condominiale sito in (OMISSIS), esponendo di essere proprietaria di unita’ immobiliari ricomprese in tale stabile, adibite ad uso albergo, che erano provviste di un accesso indipendente rispetto a quello del Condominio, oltre ad usufruire di impianti autonomi e a rivestire nel loro complesso le caratteristiche di un edificio autonomo, cosi’ come richiesto dall’articolo 61 disp. att. c.c.. L’attrice chiedeva, pertanto, che venisse dichiarato lo scioglimento del condominio, con conseguente separazione delle unita’ di sua pertinenza, adibite all’esercizio dell’Hotel (OMISSIS), dalle restanti porzioni condominiali.

Si costituivano in giudizio, in qualita’ di condomini, (OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)

Integrato il contraddittorio nei confronti di altri condomini, si costituivano (OMISSIS) e (OMISSIS), mentre (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) rimanevano contumaci.

Con sentenza in data 21-4-2004 il Tribunale rigettava la domanda.

Avverso la predetta decisione proponeva appello l’ (OMISSIS) sas di (OMISSIS), gia’ (OMISSIS) sas di (OMISSIS).

Con sentenza in data 8-1-2007 la Corte di Appello di Torino rigettava il gravame. La Corte territoriale motivava la sua decisione dando atto dell’impossibilita’ di costituire delle porzioni immobiliari aventi le caratteristiche di edifici strutturalmente autonomi, data la natura strutturale degli elementi in comunione (fondazioni, perimetro, copertura, facciata, sistema fognario), di portata essenziale ed insuscettibili di separazione. Rilevava che, sotto il profilo strutturale, gli stretti collegamenti tra i due edifici (in ragione della presenza degli scarichi nei muri di tamponamento e dalle intersezioni della scala condominiale nella proprieta’ dell’attrice e della fossa dell’ascensore condominiale rispetto al piano terra di quest’ultima societa’) avvaloravano ulteriormente le difficolta’ innanzi prospettate circa la possibile individuazione di porzioni immobiliari aventi le caratteristiche di edifici strutturalmente autonomi.

Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso l’ (OMISSIS) sas di (OMISSIS), sulla base di tre motivi, tutti corredati dalla formulazione di quesiti di diritto, ai sensi dell’articolo 366 bis c.p.c., applicabile alla fattispecie in esame razione temporis.

Hanno resistito con un comune controricorso (OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)

La ricorrente ha depositato una memoria.

All’udienza del 4-12-2013 il Collegio ha assegnato alla ricorrente termine per la rinotifica del ricorso ad alcuni condomini.

La ricorrente ha provveduto a tale adempimento.

All’esito della discussione svoltasi alla nuova udienza del 3-7-2014 la ricorrente ha depositato brevi note di replica alle conclusioni del Pubblico Ministero.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1) Con il primo motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli articoli 61 e 62 disp. att. c.c. e dell’articolo 1117 c.c., in relazione agli articoli 12 e 14 disp. gen. (preleggi) ed agli articoli 1117-1139 c.c.. Rileva che una corretta interpretazione degli articoli 61 e 62 disp. att. c.c. porta ad escludere che, come invece ritenuto dalla Corte di Appello, l’istituto dello scioglimento del condomino, previsto dalle norme citate, abbia carattere eccezionale.. Si tratta, al contrario, di regole di portata generale, in base alle quali in ogni condominio, purche’ siano rispettati i quorum indicati nell’articolo 61 c.c., i condomini possono sollecitare lo scioglimento del condominio medesimo, purche’ sussistano, nel caso concreto, le condizioni stabilite dalla legge, tra le quali e’ compresa la possibilita’ che siano lasciate in comune anche parti fondamentali e strutturali dell’edificio, quali, ad es., fondazioni, scarichi neri e bianchi, tetti.

Il motivo si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto, ai sensi dell’articolo 366 bis c.p.c., applicabile al ricorso in esame ratione temporis: “Dica la Corte se gli articoli 61 e 62 disp. att. c.c., con riferimento agli articoli 1117-1139 c.c., siano di portata generale in quanto applicabili ad ogni condominio, e se abbia errato la Corte territoriale dichiarando che gli articoli 61 e 62 disp. att. c.c..

abbiano carattere eccezionale, e conseguentemente se la Corte territoriale abbia violato le norme degli articoli 61 e 62 disp. att. c.c. rendendole inapplicabili alla fattispecie in esame”.

1a) Con i secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 61 disp. att. c.c.. Sostiene che la Corte di Appello ha errato nel ritenere l’impossibilita’ dello scioglimento del condominio in ragione delle “sovrapposizioni” di piani e delle “interferenze” sulle proprieta’ esclusive. Rileva che l’articolo 61 non prevede che i due o piu’ edifici risultanti dallo scioglimento di un originario condominio unitario siano tra loro nettamente separati dal punto di vista strutturale, e che, pertanto, la sovrapposizione di piani non e’ un ostacolo alla divisione del condominio, laddove il concetto di “interferenze” e’ un concetto metagiuridico, non rinvenendosi in alcuna delle norme che regolano la materia.

Il quesito di diritto posto e’ il seguente: “Dica la Corte se ai sensi dell’articolo 61 disp. att. c.c. sia corretto sostenere che il legislatore abbia normativamente previsto lo scioglimento del condominio in senso orizzontale (“divisione per paino o per porzione di piano”) e, conseguentemente, che sia errato valorizzare la circostanza della presenza di “sovrapposizioni ai vari piani” e di “interferenze” (le quali ultime tra l’altro non trovano cittadinanza nel nostro diritto positivo) quali indici di mancanza di autonomia degli edifici e quindi di impossibilita’ giuridica di pervenire allo scioglimento del condominio”.

1b) Con il terzo motivo la ricorrente si duole della violazione e falsa applicazione dell’articolo 62 disp. att. c.c., anche in relazione all’articolo 1117 c.c.. Sostiene che la Corte di Appello ha erroneamente fatto riferimento alla necessita’ di future servitu’ in caso di accoglimento della domanda, in quanto l’attrice non ha mai chiesto la costituzione di servitu’, che, comunque, non e’ affatto necessaria ai fini dello scioglimento del condominio, atteso che l’articolo 62 disp. att. permette in modo piu’ semplice e lineare di sciogliere il condominio mantenendo comuni talune delle parti indicate dall’articolo 1117 c.c.. Rileva, inoltre, che, contrariamente a quanto affermato dal giudice di appello, il citato articolo 62, nel consentire di sciogliere il condominio mantenendo comuni talune delle parti indicate dall’articolo 1117 c.c., si riferisce indistintamente a tutti gli elementi indicati da tale ultima norma, e non va, pertanto, limitato solo alle parti “poco importanti” o comunque non indispensabili a livello strutturale.

Il quesito di diritto viene cosi’ formulato: “Dica la Corte se, interpretando correttamente l’articolo 62 disp. att. c.c., anche in relazione all’articolo 61 disp. att. c.c. e articolo 1117 c.c., si debba ritenere legittimo sciogliere un condominio senza la costituzione di servitu’ non preesistenti alla causa, ma dichiarando in comune alcune parti gia’ di proprieta’ condominiale; dica altresi’ la Corte se il rinvio operato dall’articolo 62 disp. att. c.c. verso l’articolo 1117 c.c. sia “aperto” alla dichiarazione di comunione senza alcuna limitazione a questa o quella parte indicata nell’articolo 1117, essendo invece corretto ritenere che ciascuna di tali parti possa essere dichiarata comune, senza alcuna eccettazione derivante dalla natura strutturale di una parte, o da qualunque ulteriore classificazione della parte stessa”.

2) I tre motivi, che per ragioni di connessione possono essere trattati congiuntamente, sono infondati.

Questa Corte ha gia’ avuto modo di rilevare che, a norma degli articoli 61 e 62 disp. att. c.c., lo scioglimento del condominio di un edificio o di un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, in tanto puo’ dare luogo alla costituzione di condomini separati, in quanto l’immobile o gli immobili oggetto del condominio originario, possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, quand’anche restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 c.c.. Il tenore della norma, riferito all’espressione “edifici autonomi”, esclude di per se’ che il risultato della separazione si concreti in una autonomia meramente amministrativa, giacche’, piu’ che ad un concetto di gestione, il termine “edificio” va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di piu’ condomini, deve essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo. La sola estensione che puo’ consentirsi a tale interpretazione e’ quella prevista dall’articolo 62 citato, il quale fa riferimento all’articolo 1117 c.c. (parti comuni dell’edificio, in quanto destinate in modo permanente al servizio generale e alla conservazione dell’immobile, riguardato sia nel suo complesso unitario che nella separazione di edifici autonomi). In questo ultimo caso, l’istituzione di nuovi condomini non e’ impedita dalla permanenza, in comune delle cose indicate dall’articolo 1117, la cui disciplina d’uso potra’ formare oggetto di particolare regolamentazione riferita alle spese e agli oneri relativi. Al di fuori di tali interferenze di carattere amministrativo espressamente previste dalla legge, se la separazione del complesso immobiliare non puo’ attuarsi se non mediante interferenze ben piu’ gravi, interessanti la sfera giuridica propria di altri condomini, alla cui proprieta’ verrebbero ad imporsi limitazioni, servitu’ o altri oneri di carattere reale, e’ da escludere, in tale ipotesi, che l’edificio scorporando possa avere una propria autonomia strutturale, pur essendo eventualmente autonoma la funzionalita’ di esso riferita alla sua destinazione e gestione amministrativa (Cass. 18-7-1963 n. 1964).

La necessita’ di un’autonomia intesa in senso strutturale e’ stata ribadita con una recente decisione, con la quale e’ stato affermato che, alla stregua di una corretta interpretazione degli articoli 61 e 62 disp. att. c.p.c., l’autorita’ giudiziaria puo’ disporre Io scioglimento di un condominio solo quando il complesso immobiliare sia suscettibile di divisione, senza che si debba attuare una diversa ristrutturazione, in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale (Cass. 19-12-2011 n. 27507).

Nella specie, la Corte di Appello, uniformandosi agli enunciati principi di diritto, ha correttamente escluso la possibilita’ di costituire delle porzioni immobiliari aventi la caratteristica di edifici strutturalmente autonomi, in considerazione dello stato dei luoghi, caratterizzato da sovrapposizioni ai vari piani e da interferenze di natura strutturale ricollegabili, tra l’altro, alle intersezioni della scala condominiale nella proprieta’ dell’ (OMISSIS) e della fossa dell’ascensore condominiale rispetto al piano terra di quest’ultima societa’.

La valutazione espressa al riguardo dal giudice del gravame appare conforme alle obiettive risultanze della consulenza tecnica d’ufficio (v. pag. 9 della sentenza impugnata), da cui e’ emerso che, pur possedendo l’Hotel (OMISSIS) un elevato grado di autonomia non solo di destinazione ma anche funzionale (in considerazione dell’accesso indipendente, degli allacciamenti e contatori distinti alla rete dell’acqua potabile, del gas e dell’energia elettrica e dell’assenza di comunicazioni tra le due porzioni ideali in cui lo stabile andrebbe diviso), il corpo di fabbrica condominiale presenta una serie di interferenze materiali e strutturali (intese come confinanza all’interno dello stesso piano tra le unita’ rispettivamente di proprieta’ esclusiva dell’ (OMISSIS) e degli altri condomini) e sovrapposizioni di porzioni di edificio, su piani sovrastanti, di unita’ di proprieta’ esclusiva dell’attrice e di altri condomini.

Orbene, appare evidente, per le ragioni in precedenza esposte, che la presenza di siffatte interferenze materiali, involgenti elementi strutturali essenziali (quali le fondazioni, la facciata, il perimetro) risulta di per se’ ostativa, a prescindere da ogni ulteriore elemento preso in considerazione dalla Corte territoriale, alla possibilita’ di pervenire alla costituzione di due parti di edificio indipendenti, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale.

Alla luce di tali rilievi, di carattere determinante, s’impone il rigetto del ricorso, apparendo irrilevante ogni altra questione prospettata dalla ricorrente.

3) Segue, per rigore di soccombenza, la condanna della ricorrente al pagamento delle spese sostenute dai resistenti nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.

Nei confronti degli altri intimati, che non hanno svolto attivita’ difensive, non vi e’ pronuncia sulle spese.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in euro 3.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.