Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. RUSSO Libertino Alberto – Presidente
Dott. CARLEO Giovanni – rel. Consigliere
Dott. SESTINI Danilo – Consigliere
Dott. ROSSETTI Marco – Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 7271/2011 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura in calce al ricorso;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), C/O SIG.RA (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura a margine del controricorso;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 359/2009 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI, depositata il 27/01/2010 R.G.N. 437/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 01/07/2014 dal Consigliere Dott. GIOVANNI CARLEO;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FINOCCHI GHERSI Renato, che ha concluso per l’inammissibilita’ e in subordine il rigetto.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata in data 30 gennaio 2007 (OMISSIS), premesso di aver condotto in locazione per uso commerciale, previo corrispettivo di euro 6.600,00 all’anno, l’immobile sito in (OMISSIS), in virtu’ di contratto stipulato il 15 gennaio 2003 con (OMISSIS), conveniva in giudizio la locatrice al fine di ottenere la riduzione del canone in ragione di vizi della locata ed il risarcimento dei danni in conseguenza del limitato godimento del bene, rilasciato il 2 marzo 2005. In esito al giudizio in cui si costituiva la locatrice resistendo alla domanda, il Tribunale adito rigettava la domanda attrice. Avverso tale decisione il soccombente proponeva appello ed in esito al giudizio, in cui si costituiva l’appellata la Corte di Appello di Cagliari con sentenza depositata in data 27 gennaio 2010 respingeva l’appello del (OMISSIS) nonche’ la domanda di risarcimento ex articolo 96 c.p.c., proposta dalla (OMISSIS). Avverso la detta sentenza il (OMISSIS) ha quindi proposto ricorso per cassazione articolato in sei motivi. Resiste la (OMISSIS) con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con la prima doglianza, deducendo la violazione dell’articolo 1578 c.c., il ricorrente ha censurato la sentenza impugnata per aver la Corte di Appello “falsamente interpretato la clausola del contratto tra l’odierno ricorrente (OMISSIS) e (OMISSIS) secondo cui il locale era in perfetto stato di manutenzione. Orbene, tale clausola dovrebbe essere interpretata nel senso che la proprietaria del locale commerciale si impegna a mantenere l’immobile che ha concesso in locazione in perfetto stato di manutenzione”.
La censura e’ inammissibile alla luce dell’evidente incompatibilita’ logica e giuridica tra la dedotta violazione dell’articolo 1578 c.c. e la pretesa errata interpretazione di una clausola contrattuale, che di per se’ postula la deduzione (nella specie, non effettuata) della violazione dei criteri interpretativi di cui all’articolo 1362 c.c. e segg..
Passando alla seconda doglianza per violazione della Legge n. 626 del 1994, articolo 6, va rilevato che, ad avviso del ricorrente, la Corte avrebbe trascurato che il contratto de quo era nullo per impossibilita’ giuridica dell’oggetto ai sensi degli articoli 1346 e 1418 c.c., presentando l’immobile vizi che impedivano il noleggio e la concessione in uso di macchine, attrezzature di lavoro e di impianti rispondenti alla legislazione vigente.
Inoltre – il rilievo sostanzia la terza doglianza, articolata sotto il profilo della violazione degli articoli 1460, 1571 e 1575 c.c. – la Corte territoriale non avrebbe rilevato che il mancato rispetto delle norme igienico sanitarie, urbanistiche e di sicurezza sul luogo del lavoro costituivano inadempimento del locatore ex articolo 1575 c.c..
Le doglianze, che vanno trattate unitariamente a ragione della connessione da cui sono legate, sono infondate e vanno quindi disattese.
L’infondatezza discende dalla considerazione che, secondo l’orientamento di questa Corte, nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attivita’ che egli intende esercitarvi, nonche’ al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non e’ configurabile alcuna responsabilita’ per inadempimento a carico del locatore, e cio’ anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato (Cass. n. 1735/2011, n. 13395/07, n. 5836/07). Ne deriva pertanto il rigetto delle doglianze appena esaminate.
Passando alle successive ragioni di censura, va osservato che con la quarta doglianza, per violazione e mancata applicazione dell’articolo 1375 c.c., il ricorrente ha lamentato che la locatrice, quindici giorni dopo la stipula del contratto, aveva reso una dichiarazione presumibilmente falsa affermando che lo stato del locale corrispondeva alle normative igienico sanitarie, di sicurezza sul lavoro e urbanistiche vigenti; con la quinta doglianza, ha inoltre lamentato l’errata interpretazione della sentenza 8303/2008 della Suprema Corte; con l’ultima doglianza ha infine lamentato che i giudici di appello avrebbero dato un’errata lettura della documentazione allegata in riferimento all’articolo 360 c.p.c., n. 3.
Tutte le doglianze, riportate nella loro essenzialita’, sono inammissibili, sia pure per ragioni diverse.
L’inammissibilita’ della quarta doglianza deriva dal rilievo che il ricorrente, pur fondando le ragioni di censura su una dichiarazione resa dalla locatrice quindici giorni dopo la stipula del contratto di locazione, non ha osservato l’onere della specifica indicazione ai sensi dell’articolo 366, n. 6, previsto dalla norma a pena di inammissibilita’ del ricorso, avendo omesso di specificare nel ricorso stesso in quale sede processuale il documento cui accenna sarebbe stato prodotto. Ed appena il caso di chiarire che indicare un documento significa, necessariamente, oltre che specificare gli elementi che valgono ad individuarlo, dire dove e’ rintracciabile nel processo. (cfr Cass. ord. 29279/08). Sul punto, le Sezioni Unite hanno ribadito che la specifica indicazione richiesta postula che si individui dove sia stato prodotto nelle fasi di merito, e, in ragione dell’articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 4, che esso sia prodotto in sede di legittimita’ (Sez. Un. 28547/08, 23019/07).
L’inammissibilita’ della successiva doglianza deriva dalla considerazione che, essendo il giudizio di cassazione un giudizio a critica vincolata, delimitato dai motivi di ricorso, il singolo motivo assume una funzione identificativa condizionata dalla sua formulazione tecnica con riferimento alle ipotesi tassative di censura formalizzate con una limitata elasticita’ dal legislatore.
Pertanto, la tassativita’ e la specificita’ del motivo di censura esigono una precisa formulazione, di modo che il vizio denunciato rientri nelle categorie logiche di censura enucleate dal codice di rito e deve ritenersi pertanto inammissibile un motivo fondato sull’errata interpretazione di una sentenza della Suprema Corte.
Quanto all’ultima censura, l’inammissibilita’ deriva dal rilievo che, come risulta dalla intestazione del motivo di impugnazione, il ricorrente ha lamentato l’errata lettura ed interpretazione della documentazione allegata in riferimento all’articolo 360 c.p.c., n. 3, mentre l’errata interpretazione di documenti e’ deducibile, invece, solo come vizio motivazionale ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5. E cio’, sempre in relazione al mancato o deficiente esame di fatti decisivi e controversi (deduzione del tutto mancante nella specie), non potendo consistere in un apprezzamento dei fatti e delle prove documentali in senso difforme da quello preteso.
Considerato che la sentenza impugnata appare esente dalle censure dedotte, ne consegue che il ricorso per cassazione in esame, siccome infondato, deve essere rigettato.
Al rigetto del ricorso segue la condanna del ricorrente alla rifusione delle spese di questo giudizio di legittimita’, liquidate come in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimita’ che liquida in complessivi euro 7.700,00 di cui euro 7.500,00 per compensi, oltre accessori di legge e spese generali, ed euro 200,00 per esborsi.
Condominio e destinazione della cosa comune