Canone locazione: quando il conduttore può legittimamente astenersi dal pagamento

 

In tema di locazione, il conduttore non ha la possibilità di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nell’ipotesi in cui si verifichi una riduzione od una diminuzione nel godimento del bene locatogli, anche se ciò sia riconducibile ad un fatto del locatore. In tal senso, si evidenzia come la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima solo se venga a mancare completamente la controprestazione del locatore, costituendo, diversamente, un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Del resto, in ossequio al principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede. Ne deriva che il conduttore, qualora abbia continuato a fruire dell’immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi sopravvenuti, non può sospendere l’intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi solo una riduzione del canone purché proporzionata all’entità del mancato godimento, in applicazione analogica del disposto dell’art. 1584 c.c., ovvero la richiesta di risoluzione del contratto per sopravvenuta carenza di interesse. (Nella fattispecie, in applicazione dei predetti principi, poiché non è stato dimostrato alcun ridotto godimento dell’immobile da parte della resistente e, risultando l’inadempimento di quest’ultima non proporzionale a quello del locatore che si era attivato per dare inizio alle operazioni di rimozione e bonifica dei manufatti oggetto di locazione, non si è ravvisato alcun inadempimento colpevole della ricorrente, mentre, l’inadempimento della resistente in ordine al pagamento del canone è rimasto privo di giustificazione, con conseguente condanna della medesima a versare alla ricorrente una data somma a titolo dei canoni inevasi).

Tribunale Milano, Sezione 13 civile – Sentenza 22 ottobre 2013, n. 13224