Valore della descrizione dell’immobile nel contratto di locazione

Alla descrizione dell’immobile locato effettuata in contratto (art. 1590, secondo comma, cod. civ.), alla quale pure autorevole dottrina assegna la qualificazione di reciproca confessione tra le parti circa il suo contenuto ricognitivo, non può che essere attribuito valore probatorio preminente, dato che lo scopo di essa è quello di precostituzione della prova in ordine alla qualità, alla quantità ed allo stato dei beni concessi in godimento, proprio per consentire al conduttore, nel corso del rapporto, di fissare la portata esatta del dovere di diligenza, che deve osservare nell’uso del bene locato, e per evitare, all’esito della cessazione della locazione, contestazioni in ordine al contenuto della prestazione di restituzione dovuta dal conduttore stesso.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 27 giugno – 29 novembre 2013, n. 26780
Presidente Trifone – Relatore Chiarini

Svolgimento del processo

Il Tribunale di Pordenone, con sentenza pubblicata il 16 febbraio 2007, rigettava la domanda con la quale la società Immobiliare Rosanna sas di Pagotto Antonio & C, che aveva concesso in locazione ad uso diverso dall’abitazione alla società Security Metal srl un suo immobile in (omissis) , all’esito della risoluzione del rapporto e dopo che del bene era avvenuto il rilascio, ai sensi dell’art. 1590 cod. civ. reclamava dalla società conduttrice e dalla società Lloyd Adriatico spa (che, in luogo del deposito cauzionale, aveva prestato a tal fine fideiussione a favore della stessa conduttrice) il risarcimento dei danni – Euro 26.849,00 – per il deterioramento arrecato alla res locata e non dovuto al normale suo uso, accertato dal C.T.P. nominato dallo stesso Tribunale.
Il Tribunale riteneva che la società locatrice non avesse dato la prova del fatto costitutivo della pretesa e che l’ascrivibilità alla società conduttrice dei danni riscontrati dal consulente tecnico d’ufficio era da escludere sulla scorta della prova orale espletata.
Sul gravame della società soccombente, articolato in unica censura, provvedeva la Corte d’appello di Trieste con la sentenza depositata il 13 ottobre 2007 e quivi denunciata, la quale, in riforma di quella del Tribunale, condannava la società conduttrice a pagare, a titolo di danni ex art. 1590 cod. civ., la somma complessiva di Euro 6.297, 56, oltre gli interessi di legge dalla domanda e le spese del doppio grado del giudizio.
I giudici dell’appello rilevavano che, in sede di stipulazione del contratto, la società conduttrice aveva dichiarato di avere visitato i locali oggetto della locazione e di averli trovati esenti da vizi ed in buono stato locativo.
Consideravano che tale dichiarazione integrava a tutti gli effetti la “descrizione”, cui si riferisce la norma dell’art. 1590 cod. civ..
Ritenevano che detta descrizione costituiva confessione stragiudiziale con il valore di prova legale, vincolante sia nei confronti della parte, che l’aveva resa, sia per il giudice, sicché la stessa conduttrice non avrebbe potuto sostenere di avere ricevuto l’immobile nelle stesse condizioni in cui l’aveva restituito ed aveva, perciò, l’obbligo di ripristinare l’immobile nello stato di buona manutenzione, salvo il degrado da addebitare a fatto della locatrice, come il controsoffitto dello spogliatoio le cui condizioni erano dovute alle infiltrazioni provenienti dalla copertura – la cui manutenzione, straordinaria, spettava alla locatrice – e la pavimentazione, non eseguita a regola d’arte all’origine, si che gli avvallamenti già presenti si erano aggravati, ma non oltre l’uso normale del bene (capannone industriale).
Pertanto la conduttrice doveva esser condannata soltanto al risarcimento per il danneggiamento di alcune colonne di calcestruzzo, dei sanitari, per la mancanza delle manichette di alcuni idranti, per la rottura di 6 vetri retinati, per un totale di Euro 6.297,56.
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso la società Security Metal srl, che ha affidato l’impugnazione, illustrata anche con memoria, ad un unico mezzo.
La società Immobiliare Rosanna snc di Pagotto Antonio & C. ha resistito con controricorso.

Motivi della decisione

Con l’unico motivo di ricorso – deducendo la violazione e la falsa applicazione di legge con riferimento agli art. 1590, 2735 e 2733 cod. civ. nonché l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio attinente il valore di atto confessorio della dichiarazione inserita nel contratto di locazione, con travisamento dei fatti – la società ricorrente lamenta che il giudice del merito non avrebbe potuto assegnare qualificazione e valenza confessoria alla dichiarazione secondo cui i locali concessi in locazione erano esenti da vizi ed in buono stato locativo, mancando l’animus confitenti in quanto mera dichiarazione di stile nei contratti di locazione, volta ad esonerare il locatore da responsabilità per difetto, revoca diniego di autorizzazioni o concessioni, e contenente un giudizio tecnico – giuridico.
Assume, di conseguenza, che il giudice avrebbe dovuto valutare le prove assunte.
Sostiene che la corretta valutazione della prova orale avrebbe dovuto fare emergere che la c.d. descrizione dello stato dell’immobile costituiva semplice clausola di stile e che, contrariamente ad essa, la condizione di degrado della res locata preesisteva alla stipulazione del contratto.
Infatti in particolare il teste C. aveva dichiarato di avere eseguito alcuni interventi per le perdite derivanti dalla copertura del tetto e dagli scarichi pluviali ed i testi B. e Ba. avevano attestato la preesistenza di buche e avvallamenti sul pavimento, le cui piastrelle erano anche in parte rotte.
La censura, rispetto alla quale il formulato quesito di diritto appare ai limiti dell’ammissibilità, non è fondata.
Alla c.d. “descrizione” dell’immobile locato effettuata in contratto (art. 1590, secondo comma, cod. civ.), alla quale pure autorevole dottrina assegna la qualificazione di reciproca confessione tra le parti circa il suo contenuto ricognitivo, non può che essere attribuito valore probatorio preminente, dato che lo scopo di essa è quello di precostituzione della prova in ordine alla qualità, alla quantità ed allo stato dei beni concessi in godimento, proprio per consentire al conduttore, nel corso del rapporto, di fissare la portata esatta del dovere di diligenza, che deve osservare nell’uso del bene locato, e per evitare, all’esito della cessazione della locazione, contestazioni in ordine al contenuto della prestazione di restituzione dovuta dal conduttore stesso.
Detta ratio decidendi è stata quella proprio adottata dal giudice d’appello, il quale, peraltro, ha osservato come, ove anche detta descrizione fosse mancata, neppure poteva dirsi superata la presunzione di legge della consegna in buono stato, salvo che per il pregresso degrado della copertura e del pavimento, corrispondentemente alle testimonianze che la ricorrente ha qui richiamato, ed in ragione delle quali la somma stimata per il ripristino dal C.T.P. è stata notevolmente ridotta.
Pertanto il ricorso deve essere rigettato e la soccombente società ricorrente deve essere condannata a pagare le spese del presente giudizio di legittimità, giusta la liquidazione di cui in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente a pagare le spese del giudizio di cassazione, che liquida in Euro 1.300 per compensi, oltre accessori come per legge.