In tema di rapporti di vicinato ed all’asserita violazione delle distanze, l’operatività dell’art. 889 c.c. (distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi) trova applicazione solo in quanto compatibile con la concreta struttura dell’edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei condomini ed il giudice è chiamato a verificare se la rigorosa osservanza di tali norme non sia irragionevole, considerato che in materia condominiale, la coesistenza di più unità abitative in un unico edificio, implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi delle convivenza di tutti i condomini. In tal caso dovrà valutarsi, piuttosto, se il condomino, nel realizzare gli impianti necessari per un’effettiva abitabilità del proprio appartamento, nella specie trattasi dell’installazione di una caldaia in aderenza alla facciata dell’appartamento, rispetti la destinazione del bene ed il diritto di pari utilizzo degli altri condomini.
Tribunale Firenze, Sezione 2 civile
Sentenza 17 luglio 2013, n. 2452
PROPRIETA’ E DISTANZE – PROPRIETÀ – RISPETTO DELLE DISTANZE TRA COSTRUZIONI – CONDOMINIO E COESISTENZA DI PIÙ UNITÀ ABITATIVE – RISPETTO DELLA DESTINAZIONE DEL BENE E DEL DIRITTO DI PARI UTILIZZO DEGLI ALTRI CONDOMINI
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FIRENZE
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Luciana Breggia ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo Grado iscritta al n. r.g. 17534/2006 promossa da:
BE.BE., con il patrocinio dell’avv. PA.PI. e dell’avv. PA.AL., piazza (…), 50144 Firenze, elettivamente domiciliato in piazza (…), 50144 Firenze presso il difensore avv. PA.PI.
Attore
contro
FR.DE., con il patrocinio dell’avv. DA.AN. e dell’avv. DE.MA., VIA (…), 66010 Casacanditella, elettivamente domiciliato in viale (…), 50121 Firenze presso il difensore avv. DA.AN.
MA.VI., con il patrocinio dell’avv. SA.AL. e dell’avv. DE.MA. via (…), 66010 Casacanditella, elettivamente domiciliata in viale (…), 50121 Firenze presso il difensore avv. SA.AL.
FR.MA., con il patrocinio dell’avv. MA.MA., elettivamente domiciliata in via (…), 50129 Firenze presso il difensore avv. MA.MA.
Convenuti
RO.BE. e GI.GA., rappresentati e difesi dall’avv. BO.GI., elettivamente domiciliati in viale (…), 59100 Prato, presso il difensore avv. BO.GI.
MA. geometra PA. rappresentato e difeso dall’avv. RO.AL., elettivamente domiciliato in via (…), 50132 Firenze presso il difensore avv. RO.AL.
AX. S.p.A. rappresentata e difesa dall’avv. (…) e dall’avv. (…), elettivamente domiciliata in via (…), 50132 Firenze presso il difensore avv. BU.LU.
Terzi chiamati
SCHEDA DEL PROCESSO
1. Posizione parte attrice
Il Sig. Be. è proprietario di un fabbricato per civile abitazione di complessivi tre piani. In particolare due vedute dell’immobile si affaccerebbero su una chiostrina di pertinenza del quartiere posto al piano terreno ed avente destinazione a locale di “sbratto” e sotto tali vedute, la sorella dell’attore nel 1985, avrebbe installato una copertura in materiale plastico trasparente. Tale manufatto sarebbe stato realizzato in violazione delle norme in materia di distanze tra costruzioni ed è per questo che il Sig. Be., già con raccomandata del 1997, ne aveva richiesto l’immediata rimozione. Al posto della plastica trasparente, successivamente, sarebbe stato realizzato, nel 2004, un solaio in laterizio armato ovvero ancora più spesso del precedente. Il nuovo solaio in cemento armato sarebbe servito da appoggio per la terrazza a tasca dell’appartamento posto al primo piano di Via (…) di proprietà della Sig.ra Ma.Fr..
Il ricorrente promuoveva pertanto il presente giudizio nei confronti della sorella Be.Ro. e degli acquirenti degli immobili sigg.ri De., Vi. e Ma. e chiede che il Giudice condannasse i convenuti Vi. e De. in solido tra di loro alla eliminazione del solaio in cemento armato e dei lucernari, costruiti in violazione della disciplina sulle distanze legali (artt. 873 e 907 cc), con riserva di agire in separato giudizio per il risarcimento del danno. Chiedeva che il Tribunale condannasse inoltre i Sigg.ri De. e Vi. a regolarizzare la tubazione di sfiato delle fosse biologiche ed infine condannasse la Sig.ra Ma. alla eliminazione di una tettoia in legno e di una caldaia a gas con relativo tubo di sfiato, anch’esse poste in violazione della disciplina delle distanze legali. L’attore sottolineava come soltanto nel febbraio del 2005, la controparte, avrebbe presentato una sanatoria ex art. 39 L. R. Toscana 52/99, per la realizzazione di un solaio in cemento armato e dei lucernari, mutando unilateralmente e abusivamente lo stato dei luoghi e modificando la destinazione del locale “ad uso sbratto” in camera di abitazione.
2. Posizione Sigg.ri De. e Vi.
Con comparsa di risposta si costituivano i Sigg.ri De. e Vi. contestando in fatto e in diritto quanto dedotto da parte attrice. I coniugi convenuti riferivano che avevano acquistato dalla
Sig.ra Be. e dal Sig. Ga. l’immobile de quo. Nell’atto di compravendita (art. 4), gli stessi venditori avrebbero garantito la parte acquirente da ogni ipotesi di evizione, sia totale che parziale, dichiarando che sull’immobile in questione non gravavano ipoteche o trascrizione pregiudizievoli, che avrebbero potuto limitarne il pieno godimento. Sempre nell’atto di compravendita (art. 7), la Sig.ra Be. avrebbe dichiarato che l’unità immobiliare oggetto del presente giudizio era in perfetta regola con le disposizioni vigenti in materia edilizia ed urbanistica. L’accoglimento della domanda attorea sarebbe quindi prova del mancato adempimento sia degli obblighi di cui parte venditrice si sarebbe fatta carico sia delle disposizioni di legge in materia. Le violazioni oggetto di causa sarebbero dunque state poste in essere, non dai convenuti, ma dalla parte venditrice in violazione altresì dell’art. 1489 c.c. I convenuti chiamavano in causa i Sigg.ri Ro.Be. e Gi.Ga. Chiedevano il rigetto della domanda attorea e la condanna dell’attore al pagamento delle spese di lite e per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.
In ipotesi di accoglimento delle domande attoree i convenuti chiedevano che il Tribunale condannasse i terzi chiamati a rilevarli indenni dal giudizio e quindi a provvedere alla opere di ripristino oggetto della domanda dell’attore; riducesse il prezzo di acquisto (124.000,00 Euro) e per l’effetto condannasse i terzi chiamati alla corresponsione della somma rideterminata in favore del convenuto; condannasse i terzi chiamati al risarcimento dei danni in relazione alla mancata vendita dell’appartamento di proprietà dei convenuti (dovuta alla notifica dell’atto di citazione) e per l’effetto li condannasse al pagamento della somma di Euro 155.000,00 oltre interessi e rivalutazione monetaria. Inoltre chiedevano che il Tribunale li condannasse al risarcimento dei danni subiti per la perdita del posto di lavoro del Sig. De.Fr. (in quanto il De. aveva dato le dimissioni solo in quanto contava di vendere la propria abitazione) e per l’effetto condannarli al risarcimento dei danni connessi. In via riconvenzionale, in ipotesi di rigetto della domanda attorea, chiedevano che il Tribunale condannasse l’attore al risarcimento dei danni sopra indicati;
3. Posizione parte convenuta Ma.Fr.
Con comparsa di risposta si costituiva la Sig.ra Ma. deducendo che le violazioni lamentate sarebbero riconducibili esclusivamente alla Sig.ra Ro.Be., dante causa della comparente. Deduceva comunque che la tettoia realizzata nel 2004 ne sostituiva una preesistente addirittura risalente al 1985 con la conseguenza dell’avvenuto acquisto per usucapione della servitù relativa. Chiamava in causa la Sig.ra Be. e chiedeva, in tesi, di respingere la domanda attorea e in ipotesi, accertata la responsabilità della Sig.ra Be., condannarla a ritenere indenne la Ma. da ogni pregiudizievole conseguenza derivante dall’eventuale accoglimento della domanda attorea.
4. Posizione terzi chiamati Sigg.ri Be.Ro. e Ga.Gi.
Con comparsa di costituzione e chiamata in causa di terzo si costituivano i signori Be.Ro. e Ga.Gi. contestando in fatto e in diritto le domande di parte attrice dal momento che nessuna lesione sarebbe derivata dalla realizzazione delle opere sull’immobile per cui è causa. In ogni caso chiamavano in causa il Geom. Ma.Pa. in quanto progettista e direttore dei lavori e chiedevano in via principale di respingere la domanda attorea e di conseguenza anche quella avanzata dai convenuti nei confronti dei comparenti. In ipotesi, ove venisse accolta anche parzialmente la domanda dell’attore, respingere le domande avanzate dai Sigg.ri Ga. e Be. In subordine di condannare il Geom. Pa. a provvedere a quanto richiesto dall’attore nei confronti dei coniugi De. e Vi.
5. Posizione terzo chiamato in causa Geom. Ma.Pa.
Si costituiva il terzo chiamato Geom. Pa. chiedendo in via preliminare la nullità dell’atto di causa in quanto assolutamente generico ed indeterminato, dal momento che nell’atto di chiamata in causa nulla veniva indicato circa le eventuali mancanze professionali; di essere autorizzato alla chiamata in causa della compagnia assicurativa AX., con la quale ha stipulato la polizza di responsabilità civile professionale. Nel merito respingere la domanda in garanzia proposta nei suoi confronti dai Sigg.ri Be. e Ga. e comunque ogni altra domanda proposta contro di lui e condannare la AX. all’integrale refusione in favore del Geom. Pa.
6. Posizione terzo chiamato in causa AX. assicurazione.
Si costituiva il terzo chiamato in causa AX. contestando la responsabilità addebitata all’assicurato e comunque rilevando la insussistenza della copertura assicurativa nel caso di specie dal momento che, secondo la lettera (N) delle condizioni di polizza, l’assicurazione non coprirebbe i danni conseguenti al mancato rispetto di vincoli urbanistici, di norme edilizie e di altri vincoli imposti dalle pubbliche autorità.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Innanzitutto occorre valutare la questione relativa all’asserita violazione delle distanze delle opere realizzate dai convenuti rispetto all’immobile dell’attore.
– In particolare si tratta la ristrutturazione di una ‘chiostrina’ con posizione di un solaio in laterizio armato, in gran parte occupato da due grandi lucernai che si sporgono sensibilmente sopra il solaio.
– Il nuovo solaio servirebbe da appoggio per la terrazza a tasca dell’appartamento posta al primo piano di Vai (…), già di Ro.Be. e poi della convenuta Fr.Ma.. Al di
sopra della superficie della terrazza è stata collocata una tettoia in legno che va ad insistere sul muro di proprietà esclusiva dell’attore e costituisce una violazione delle distanze legali.
– L’attore lamenta la violazione della distanza di tre metri prevista dall’art. 907 c.c. per le vedute con riferimento alla tettoia e all’abbassamento della terrazza di 20 cm. Inoltre la nuova tubazione di sfiato della caldaia a gas dell’appartamento della sig. Ma. violerebbe la distanza legale di cui all’art. 889 c.c. essendoci solo 50 cm tra la tubazione e la sovrastante finestra del vano cucina dell’attore.
– Chiede pertanto che la convenuta Ma. sia condannata alla eliminazione della tettoia e della caldaia a gas con relativo tubo di sfiato e la remissione in pristino della terrazza.
– Nei confronti di Vi. e De. chiede di regolarizzare le tubazioni di sfiato delle fosse biologiche e di eliminare il solaio in cemento armato e i lucernai che pure violano le distanze ex art. 907 c.c.
2. Oltre a tali domande vi sono altre domande da decidere tenuto conto:
– della chiamata in causa da parte sia di Ma. che di Vi. e De. dei danti causa Gi.Ga. e Ro.Be.;
– della chiamata in causa del Geom. Pa. da parte di Ro.Be. e di Gi.Ga.;
– della chiamata in causa della Compagnia di assicurazione Ax. da parte del Geom. Pa.;
– della domanda dei signori De. e Vi. nei confronti della signora Ro.Be. e Gi.Ga. per il caso di accoglimento della domanda attorea;
– della domanda di risarcimento dei danni dei signori Ga. e Be. nei confronti dell’attore in caso di rigetto della domanda attorea.
3. La causa è stata istruita mediante ctu, depositata il 31.5.2012, con rinnovo della stessa (v. ordinanza depositata il 18.11.2011). Le richieste di prova orale delle parti appaiono superate dagli accertamenti svolti dal ctu Gi.. Non viene trattata la questione del condizionatore di Vi. e De. in quanto non indicata nella citazione.
– Dalla relazione di ctu del Geom. Gi. risulta quanto a De. e Vi. quanto segue.
– Le tubazioni delle fosse biologiche: il ctu Gi. accertato che la tubazione non è norma in quanto il tubo di sfiato deve proseguire oltre il colmo del tetto. Tuttavia risulta, anche dalla documentazione fotografica, che la nuova tubazione di scarico è affiancata al vecchio tubo di sfiato in PVC bianco ancora presente nel suddetto angolo della corte (le tubazioni sono più o meno nella stessa posizione della vecchia tubazione). Inoltre, dato lo stato dei luoghi, deve ritenersi che le tubazioni servano più unità immobiliari (tra cui anche quella del sig. Be.: v. osservazioni del ctp Ma. a pagina 9) e sarà dunque onere dei condomini interessati adeguare l’impianot alla normativa esistente. Pertanto non è possibile accogliere la domanda dell’attore rivolta nei confronti dei signori De. e Vi.
– Solaio e lucernai: secondo il ctu i lucernai sopraelevano di circa 16 cm la quota estradosso del solaio e dunque costituiscono costruzioni: il giudice condivide tale tesi e pertanto i lucernai violano la distanza prescritta dall’art. 907 c.c. Il giudice ritiene che il solaio, pur avendo uno spessore di poco maggiore della precedente copertura, possa considerarsi una mera sostituzione della copertura precedente (v. pagine 9 ss. relazione ctu Gi.), ma che invece occorra ridurre i lucernai allo stesso livello del solaio, per evitare la sopraelevazione.
– Occorre dunque condannare Vi. e De. alla rimessione in pristino con abbassamento dei lucernai allo stesso livello del solaio.
– Riguardo al regolamento delle spese: deve considerarsi prevalente la soccombenza dei signori Vi. e De., pertanto, compensate le spese per metà (non essendo la domanda attorea accolta integralmente) i convenuti Vi. e De. vanno condannati a rifondere all’attore la restante metà.
– Dalla relazione di ctu del Geom. Gi. risulta, rispetto alla sig. Ma., quanto
segue:
– Tettoia: il ctu Gi. ha accertato che la tettoia è stata apposta in sostituzione di altra preesistente da epoca anteriore al 1986 – come risulta dalla pratica del condono edilizio – con telaio metallico e copertura in onduline. Pertanto non si ravvisa nessuna violazione delle distanze avendo la Be. usucapito il diritto di mantenere la tettoia a distanze inferiori a quelle di legge (eccezione sollevata in comparsa di risposta).
– La caldaia e la relativa tubazione di scarico dei fumi: secondo il ctu va spostata ad 1 mt dal muro di proprietà attrice per osservare le distanze legali di cui all’art. 889 c.c. Al riguardo però si ritiene che, dato lo stato dei luoghi, il muro su cui poggia il tubo della caldaia appare di natura condominiale. In diritto va dunque rilevato che secondo la giurisprudenza della SC le norme che regolano il vicinato, tra cui l’art. 889 c.c. invocato da parte attrice, trova applicazione solo in quanto compatibile con la concreta struttura dell’edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei condomini e il giudice è chiamato a verificare se la rigorosa osservanza di tali norme non sia nel caso di specie irragionevole, considerato che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali. Si dovrà semmai valutare ex art. 1102 c.c. se il condomino, nel realizzare impianti indispensabili per un’effettiva abitabilità del suo appartamento secondo le esigenze generali dei cittadini, rispetti la destinazione del bene comune e il diritto di pari utilizzazione degli altri condomini (Cass. 11.5.1981, n. 3105; 20.8.2009, n. 8801; 9.11.2001, n. 13852).
– Nel caso di specie, la caldaia è posta in aderenza sulla facciata dell’appartamento di proprietà Ma. e il tubo corre sul muro confinante a cm. 50: tale posizione appare funzionale alla fruibilità dell’appartamento della sig. Ma. (si vedano le foto a pagina 4 del ctp Marcello), non appare impedire il pari uso del muro da parte degli altri ex art. 1201 c.c. e dunque la domanda dell’attore al riguardo deve esse respinta.
– La terrazza: non ha subito variazioni sostanziali, dovendosi considerare irrilevante la sostituzione della ringhiera di ferro con il parapetto in muratura, senza che siano state introdotte modifiche dimensionali (v. relazione ctu pagine 10 e 11).
– Riguardo al regolamento delle spese: va condannato il sig. Be. alla refusione delle spese a favore della sig. Ma. in base al criterio della soccombenza.
– Domanda di Fr.Ma. contro la signora Ro.Be.: va rilevato che all’udienza del 12.5.2008 il giudice concedeva nuovo termine alla signore Ma. per la rinnovazione della notificazione della chiamata in causa alla signora R. Be.; all’udienza successiva del 20.10.2008 si dava atto che al signora Ma. non aveva notificato la chiamata in causa alla Be. nel termine concesso al giudice e l’avv. Bo. dichiarava di non accettare il contraddittorio sulla domanda. Pertanto deve essere dichiarata nulla la domanda di Ma. nei confronti di Ro.Be. Le spese di lite relative alla chiamata in causa devono essere compensate perché la sig.Be. non svolto attività difensiva essenzialmente nei confronti di Vi. e De. (v. memorie ex art. 183 VI c.p.c. e gli scritti difensivi).
– Sulla domanda dei sigg.ri De. e Vi. nei confronti della signora Ro.Be. e Gi.Ga. per il caso di accoglimento della domanda attorea.
– La domanda di manleva va accolta in quanto è pacifico che i lavori di cui si tratta siano stati svolti prima dell’acquisto dell’immobile da parte dei signori Vi. e De. (v. doc. 4 fasc. De. Vi.). Non può invece essere accolta la domanda di riduzione del prezzo perché non è dimostrato che l’irregolarità dei lucernai riduca il valore del bene immobile.
– Sulla domanda di danni dei signori De. e Vi. nei confronti dell’attore in caso di rigetto della domanda attorea e nei confronti dei sigg. Ro.Be. e Gi.Ga. per il caso di accoglimento della domanda: come si è detto la domanda dell’attore in parte è stata respinta e in parte accolta: la domanda risarcitoria dei signori De. e Vi. non può essere accolta nei confronti di nessuna parte, dal momento che non può ritenersi dimostrato il nesso eziologico tra la
condotta dell’attore e dei sigg.ri Ro.Be. e Gi.GA. rispetto ai danni indicati (mancata vendita dell’immobile; perdita del lavoro da parte del sig. De.).
– Domanda dei signori Be. e Ga. contro Pa.: la domanda appare nulla perché estremamente indeterminata, non indicandosi la condotta non corretta del tecnico e i motivi per cui si ritiene sussistere una sua responsabilità. Tra l’altro l’eccezione è stata sollevata dal Geom. Pa. sin dalla comparsa di risposta e le precisazioni non sono state fornite nemmeno nelle memorie ex art. 183 c.p.c.
– Riguardo al regolamento delle spese: Ga. e Be. vanno condannati a pagare spese al Geom. Pa. in base al criterio della soccombenza.
– Domanda del Geom. Pa. verso Ax.:
– Non vi è il presupposto per decidere sulla domanda. Tuttavia, le spese di lite vanno poste a carico di Be. e Ga. che hanno reso necessaria la chiamata di AX.
– Le spese di ctu, tenuto conto della complessiva decisione, vanno poste definitivamente a carico dell’attore per due terzi e di Vi. e Di Maio per un terzo.
– Le spese di lite vengono liquidate ex D.M. n. 140 del 2012 e con riferimento ai singoli rapporti instaurati nel processo. Si precisa che sono state rinvenute le note dell’avv. Pa. per Be.Be. e dell’avv. Bo. per Ro.Be. e Ga. Giuseppe.
P.Q.M.
definitivamente pronunciando,
1. respinge la domanda di Be.Be. nei confronti di Fr.Ma. con riferimento alla violazione delle distanze della tettoia, della terrazza e del tubo di caldaia;
2. dichiara nulla domanda di Fr.Ma. contro la signora Be.;
3. respinge la domanda dell’attore volta a ottenere la condanna dei signori Vi. e De. alla regolarizzazione dei tubi di sfiato delle fosse biologiche e alla riduzione in pristino del solaio;
4. in accoglimento della domanda dell’attore volta a ottenere la condanna dei signori Vi. e De. al ripristino delle distanze dei due lucernai, condanna tali convenuti ad abbassare i due lucernai allo stesso livello del solaio;
5. condanna Ga. e Be. a tenere indenni Vi. e De. di quanto questi siano tenuti a pagare all’attore per i lavori di ripristino di cui al capo che precede e per spese di lite, ivi compreso il compenso al ctu, in base alla presente sentenza;
6. respinge la domanda di riduzione del prezzo della compravendita avanzata da Vi. e De. contro Be. e Ga.;
7. respinge la domanda di danni avanzata da Vi. e De. contro Ga. e Be. e contro l’attore;
8. dichiara la nullità della domanda di manleva di Ga. e Ro.Be. nei confronti del Geom. Pa.;
9. dichiara non luogo a provvedere sulla domanda di Pa. contro Ax.;
10. condanna l’attore a rifondere alla sig. Ma. le spese di lite che liquida, per quanto concerne questo rapporto processuale, in Euro 4000 per compensi, oltre iva e cpa;
11. compensa le spese di lite tra Ma. da un lato e la sig.ra Ro.Be. dall’altro;
12. compensa le spese di lite per metà tra l’attore e i sigg.ri Vi. e De. e condanna questi ultimi a rifondere all’attore la restante metà, liquidate tali spese per l’intero in Euro 4000 per compensi oltre a Euro 1.232,50 per spese, oltre iva e cpa
13. condanna Ga. e Be. a rifondere ai signori Vi. e De. le spese di lite relative alla chiamata in causa in manleva che liquida in Euro 4.000 per compensi, oltre iva e cpa;
14. condanna Ro.Be. e Ga. a rifondere al Geom. Pa. e all’Assicurazione Ax. le spese di lite che liquida in Euro 4.000 per compensi, oltre iva e cpa per il primo e in Euro 2.500 per compensi oltre iva e cpa per Ax.;
15. pone definitivamente a carico dell’attore per due terzi e di Vi. e De. per un terzo le spese di ctu.
Così deciso in Firenze il 16 luglio 2013.
Depositata in Cancelleria il 17 luglio 2013.
Condominio e destinazione della cosa comune