La responsabilità per i difetti originari di progettazione o di realizzazione del lastrico solare ad uso esclusivo di uno dei condomini dal medesimo indebitamente tollerati, qualora siano suscettibili di recare danno a terzi, ricade in via esclusiva sul proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 cod. civ., e non – nemmeno in via concorrente – sul condominio.
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile
Sentenza 19 giugno 2013, n. 15300
RESPONSABILITA’ CIVILE – DANNO – CAGIONATO DA COSE IN CUSTODIA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PETTI Giovanni Battista – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere
Dott. GIACALONE Giovanni – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 21499/2007 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura in atti;
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS) – (OMISSIS), in persona dell’amministratore Rag. (OMISSIS), considerato domiciliato ex lege in ROMA presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta procura in atti;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 196/2006 della CORTE D’APPELLO di TRENTO, depositata il 14/06/2006, R.G.N. 67/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/03/2013 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCRIMA;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per il rigetto.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Nell’anno 2002 (OMISSIS), premesso di essere proprietaria di un appartamento sito in (OMISSIS), ubicato al piano terra, dotato di terrazzo pertinenziale e facente parte del Condominio (OMISSIS), conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Trento, il predetto condominio per sentirlo condannare all’esecuzione dei lavori necessari ad eliminare le infiltrazioni che interessavano il predetto appartamento in corrispondenza dei muri perimetrali, ad eseguire le opere necessarie a garantire il deflusso delle acque nonche’ al risarcimento dei danni.
A fondamento della domanda l’attrice deduceva che: le lamentate infiltrazioni provenivano dalla terrazza di sua proprieta’ che fungeva da copertura allo spazio comune di transito e manovra per accedere ai garages nonche’ ad alcuni garages di proprieta’ esclusiva, situati nel piano interrato; tali infiltrazioni determinavano nel suo appartamento un elevato grado di umidita’, con formazione di macchie sulle murature e muffe e avevano causato il sollevamento del parquet nella stanza posta verso la terrazza; anche la pavimentazione della terrazza si presentava sollevata e in condizioni di degrado. Sosteneva, infine, l’attrice che, tenuto conto della riferita funzione della terrazza, sussistevano la competenza dell’assemblea condominiale a deliberare la riparazione o la sostituzione degli elementi strutturali della terrazza, inscindibilmente connessi alla predetta funzione, l’obbligo dei condomini, in concorso con il proprietario esclusivo ex articolo 1126 c.c., di sopportare le spese per la riparazione o il rifacimento della terrazza a titolo di obbligazione propter rem e la responsabilita’ per i danni cagionati ad appartenenti del condominio mediante infiltrazioni d’acqua a carico di tutti i condomini con riparto del risarcimento ex articolo 1126 c.c..
Si costituiva il condominio contestando le domande proposte e chiedendone il rigetto per carenza di legittimazione passiva e/o perche’, infondate e chiedeva la condanna dell’attrice al ripristino della pavimentazione della terrazza a sua cura e spese e, comunque, all’eliminazione delle infiltrazioni d’acqua nonche’ al risarcimento dei danni subiti e subendi alle parti comuni dell’immobile e dei danni per responsabilita’ aggravata ex articolo 96 c.p.c..
Il Tribunale di Trento, con sentenza del 23 dicembre 2004, per quanto rileva ancora in questa sede, dichiarava la carenza di legittimazione passiva del convenuto in relazione alle domande proposte dalla (OMISSIS), e, in accoglimento della domanda riconvenzionale, condannava l’attrice all’immediato ripristino della pavimentazione della terrazza in questione e al risarcimento dei danni quantificati in euro 1.200,00, oltre rivalutazione ed interessi.
Avverso tale decisione la parte soccombente proponeva gravame, cui resisteva il condominio proponendo appello incidentale in relazione alle spese di primo grado che il Tribunale aveva omesso di liquidare.
La Corte di appello di Trento, con sentenza del 14 giugno 2006, accoglieva l’appello incidentale e confermava nel resto la sentenza impugnata.
Avverso la sentenza della Corte di merito (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione sulla base di sei motivi.
Ha resistito con controricorso il Condominio (OMISSIS).
La ricorrente ha depositato memoria ai sensi dell’articolo 378 c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo la ricorrente lamenta “violazione e falsa applicazione dell’articolo 2051 c.c., per aver la Corte di merito ritenuto il condomino proprietario della terrazza esclusiva con funzione di copertura di parte del condominio custode ex articolo 2051 c.c. del bene medesimo; per avere ritenuto lo stesso condomino responsabile esclusivo dei danni da infiltrazioni derivanti da un vizio costruttivo della terrazza di proprieta’ esclusiva con funzione di copertura comune; per avere ritenuto il difetto di legittimazione passiva del condominio rispetto alla domanda di condanna all’esecuzione dei lavori necessari ad eliminare le infiltrazioni derivanti dalla terrazza di proprieta’ esclusiva con funzione di copertura comune ed al risarcimento dei danni”.
Assume, in particolare, la ricorrente che la sentenza della Corte di merito ometterebbe di considerare che la terrazza in questione, afflitta da vizi costruttivi che hanno determinato le lamentate infiltrazioni, adempie alla funzione di copertura di parte dell’edificio condominiale e, come tale, svolge una determinante funzione nell’interesse comune e che l’interpretazione dell’articolo 2051 c.c., operata dalla predetta Corte sarebbe illegittima e contrasterebbe asseritamente con il consolidato orientamento della Corte di Cassazione secondo il quale e’, invece, il condominio a rivestire la qualifica di custode del lastrico solare ex articolo 2051 c.c., in virtu’ della pregnante funzione comune che lo stesso assolve e cio’ anche nel caso in cui questo sia attribuito in uso esclusivo o in proprieta’ esclusiva di uno dei condomini.
2. Con il secondo motivo la (OMISSIS) lamenta violazione e falsa applicazione degli articoli 2051 e 1669 c.c., per aver la Corte territoriale ritenuto che il condomino proprietario di una terrazza con funzione di copertura comune che presenta vizi costruttivi ha azione per gli stessi solo verso il costruttore e non anche verso il condominio.
Sostiene la ricorrente che la responsabilita’ del costruttore ex articolo 1669 c.c., sarebbe concorrente e non escluderebbe la responsabilita’ del custode ex articolo 2051 c.c., non potendosi equiparare i difetti originali dell’immobile al caso fortuito, che costituisce l’unica causa di esonero del custode dalla responsabilita’ ex articolo 2051 c.c..
3. Con il terzo motivo la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’articolo 1669 c.c. e articolo 1130 c.c., n. 4, per avere la Corte di appello ritenuto il condominio non legittimato ad agire contro il costruttore per vizi costruttivi della terrazza in proprieta’ esclusiva con funzione di copertura comune.
Assume la ricorrente che l’amministratore del condominio sarebbe legittimato ad agire ex articolo 1669 c.c., cosi’ come il proprietario esclusivo della terrazza per far valere contro il costruttore vizi di impermeabilizzazione delle terrazze a livello di proprieta’ esclusiva e che l’articolo 1130 c.c., n. 4, prevedrebbe a carico dell’amministratore l’obbligo di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ivi compresa la terrazza in proprieta’ esclusiva che funge da copertura comune, in considerazione della sua pregnante funzione.
4. Con il quarto motivo la (OMISSIS) lamenta violazione e falsa applicazione degli articoli 1126 e 2051 c.c., per aver il Giudice di secondo grado ritenuto che il condominio risponde dei danni derivanti da infiltrazioni provenienti da terrazza di proprieta’ esclusiva con funzione di copertura comune solo quando il danno derivi da vetusta’ e non anche quando il danno deriva da un vizio costruttivo.
Sostiene la ricorrente che la Suprema Corte avrebbe piu’ volte stabilito che il condominio risponde, quale custode, ai sensi dell’articolo 2051 c.c., dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare di proprieta’ esclusiva con funzione di copertura comune, non rilevando a tal fine che i necessari interventi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica od integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie.
5. Con il quinto motivo la (OMISSIS) lamenta violazione e falsa applicazione degli articoli 2051, 1126 e 1669 c.c., per aver la Corte territoriale ritenuto che l’articolo 2051 c.c., ponga un regola alternativa a quella di cui all’articolo 1126 c.c..
Assume la ricorrente che il condominio e’ responsabile ex articolo 2051 c.c., per i vizi e per i danni derivati, con l’obbligo di provvedere alla ripartizione dell’esborso nell’ambito del condominio secondo il criterio di cui all’articolo 1126 c.c..
6. Con il sesto motivo, infine, la (OMISSIS) lamenta violazione e falsa applicazione degli articoli 1135 e 1136 c.c., per aver la Corte di merito condannato il proprietario esclusivo della terrazza con funzione di copertura comune alla realizzazione di opere di impermeabilizzazione che attengono alla funzione comune del bene e formano oggetto di condominio, prescindendo dalla esclusiva competenza dell’assemblea condominiale sul punto.
Ad avviso della ricorrente una siffatta condanna del proprietario esclusivo sarebbe illegittima in quanto determinerebbe una violazione della competenza esclusiva dell’assemblea condominiale in materia di riparazione o rifacimento o sostituzione degli elementi strutturali della terrazza, inscindibilmente connessi con la sua funzione di copertura nell’interesse comune.
7. I motivi sopra riportati, che possono essere unitariamente esaminati, essendo strettamente connessi, sono infondati.
7.1. Nel caso all’esame e’ pacifico tra le parti che si discute di terrazza di proprieta’ esclusiva della (OMISSIS) avente anche la funzione di copertura di parte dell’edificio condominiale.
Ne consegue che custode della detta terrazza e’ la proprietaria, attuale ricorrente, alla quale, quindi, va ascritta la responsabilita’ delle infiltrazioni causate ai beni condominiali.
Inoltre, se e’ pur vero, come assume la (OMISSIS), che anche il condominio ben avrebbe potuto agire nei confronti del costruttore ai sensi dell’articolo 1669 c.c. (v. Cass. 23 marzo 1995, n. 3366), tuttavia la proprietaria della terrazza, proprio per la sua qualita’ di diretta custode della stessa non avrebbe dovuto tollerare i vizi costruttivi di cui si discute in causa ed avrebbe, pertanto, dovuto agire nei confronti del costruttore (Cass. 15 aprile 2010, n. 9084; Cass. 18 giugno 1998, n. 6060; Cass. 24 agosto 1990, n. 8669).
Alla luce di quanto appena evidenziato, risulta del tutto corretta la decisione del Giudice del merito.
8. Il ricorso deve essere, pertanto, rigettato.
Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimita’, che liquida in complessivi euro 3.800,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.
Condominio e destinazione della cosa comune