Ripartizione spese di manutenzione del tetto

In ordine al condominio, si rileva come le spese di manutenzione del tetto o del lastrico di copertura dell’edificio devono essere suddivise tra tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà. Ed infatti, le spese effettuate per la conservazione delle parti comuni dello stabile condominiale ed aventi lo scopo di preservarlo dagli agenti atmosferici sono assoggettate alla ripartizione in base al valore delle singole proprietà esclusive ex art. 1123, comma 1, c.c., non rientrando esse tra le spese contemplate dai commi 2 e 3 della medesima norma, ovvero quelle relative a cose comuni suscettibili di essere destinate in misura diversa al servizio dei condomini od al godimento di una parte di essi. Ne deriva che la spesa per il rifacimento del tetto che è destinato a proteggere l’intero edificio e non solo gli ultimi piani dagli agenti atmosferici, coerentemente con quanto disposto dall’art. 1117 c.c., non può essere posta a carico dei soli proprietari delle unità immobiliari poste nella verticale sottostante la porzione da riparare o solo a carico dei proprietari degli immobili siti all’ultimo piano. Un’eventuale diversa ripartizione potrebbe essere prevista in via convenzionale, ossia da tutti i condomini o da un regolamento avente natura contrattuale. Orbene, nel caso di specie, gli oneri richiesti dal condominio relativi al rifacimento del tetto di copertura scaturiscono dal riparto approvato in sede assembleare. La dedotta inesistenza di tale credito da parte degli appellati potrebbe, pertanto, al più discendere dall’accertamento della nullità di tale delibera qualora fosse stata adottata in violazione di un criterio normativo o regolamentare, con la conseguente nullità della delibera; ipotesi non ricorrente nella fattispecie. Il condominio, infatti, ha applicato il criterio di riparto dell’art. 1123 c.c., richiamando anche il regolamento condominiale, in cui non vi era alcuna deroga o limitazione dell’applicabilità della predetta norma. Conseguentemente, si è rigettata la domanda degli appellati, condannati, dunque, al pagamento degli oneri condominiali richiesti.

Tribunale Roma, Sezione 5 civile

Sentenza 12 settembre 2013, n. 18074

OPPOSIZIONE A DECRETO INGIUNTIVO – AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO – AZIONE GIUDIZIALE – RECUPERO DELLA QUOTA DI SPESA DI COMPETENZA DI UN’UNITÀ IMMOBILIARE DI PROPRIETÀ ESCLUSIVA – SOGGETTO LEGITTIMATO PASSIVAMENTE – PROPRIETARIO DI DETTA UNITÀ E NON ANCHE CHI POSSA APPARIRE TALE – PRINCIPIO DELL’APPARENZA DEL DIRITTO – INAPPLICABILITÀ DELLO STESSO NEL RAPPORTO TRA IL CONDOMINIO ED IL SINGOLO CONDOMINO – PRINCIPIO STRUMENTALE ALLA TUTELA DELL’AFFIDAMENTO DEL TERZO IN BUONA FEDE – INSUSSISTENZA NEL PREDETTO RAPPORTO DI UNA RELAZIONE DI TERZIETÀ TRA CONDOMINIO E CONDOMINO – ENTE DI GESTIONE NON È TERZO – NECESSITÀ, PRIMA DI INOLTRARE UN RICORSO, DI RINTRACCIARE NEI PUBBLICI REGISTRI IL PROPRIETARIO DELL’APPARTAMENTO – CASO DI SPECIE

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROMA
QUINTA SEZIONE CIVILE
La dott.ssa Fabiana Corbo, in funzione di Giudice Unico di primo grado, Quinta Sezione Civile del Tribunale di Roma, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 45748/2009 del Ruolo Generale Contenzioso
L’Azienda territoriale per l’edilizia residenziale pubblica del Comune di Roma, in persona del Direttore Generale elettivamente domiciliata in Roma, presso l’Avvocatura dell’Azienda sita in via (…), rappresentata e difesa dall’avv. Ca.Ru. giusta procura generale alle liti per Notaio Ve. in Roma
Opponente
e
Condominio di piazza (…) in Roma, in persona dell’amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, via (…) presso lo studio dell’avv. Lu.Ca. che lo rappresenta e difende giusta mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta
Opposto
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, l’Azienda Territoriale per l’Edilizia Residenziale Pubblica del Comune di Roma proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 5893/09 emesso dal Tribunale di Roma in data 3.4.09, munito di formula esecutiva, per il pagamento di Euro 49.435,28, oltre interessi legali e spese di procedura, a titolo di oneri condominiali richiesti dal Condominio opposto.
A sostegno dell’opposizione l’Ater, deduceva l’illegittimità del decreto perché emesso anche per oneri relativi ad un immobile, il locale scala D/1, non di proprietà dell’azienda opponente. Esponeva, infatti, che detto locale era stato venduto a Palermo Paolo e Palermo Luciana in data 27.12.1973 dall’INCIS – cui è subentrato ex lege l’ex IACP ora Ater con contratto registrato presso la Conservatoria dei Registri immobiliari di Roma – e che di ciò era stato edotto l’amministratore del condominio in data 14.2.2006.
Instauratasi la lite, si costituiva il Condominio contestando l’avversa domanda in fatto ed in diritto e chiedendone il rigetto. In ordine alla carenza di proprietà in capo all’Ater del locale D/1, in particolare, evidenziava come la documentazione prodotta dall’opponente consistesse in un contratto di vendita con riserva di proprietà secondo cui, ai sensi dell’art. 1523 c.c., il compratore diviene proprietario solo con il pagamento dell’ultima rata del prezzo, circostanza di cui l’opponente non avrebbe fornito la prova; aggiungeva che gli “acquirenti”, con comunicazione del 27.2.2006, avevano dichiarato di non essere mai stati proprietari dell’immobile e che, in seguito, dichiarazione di egual tenore era stata resa dagli eredi Palermo in data 24.3.06, così incrementando lo stato di incertezza sulla titolarità dell’immobile che l’Ater, al contrario, affermava di aver ceduto nel 1989 ai Palermo (ciò dichiarando anche in data 14.12.06 ma facendo riferimento ad una data diversa da quella indicata nell’atto di opposizione).
Nel corso del giudizio, l’Ater, ribadendo di non dover corrispondere quanto ingiunto per l’immobile sopra indicato, ossia Euro 5.797,08, deduceva l’avvenuto pagamento della residua somma già saldata a seguito di precedente decreto ingiuntivo n. 21327/06, come risultante dalle quietanze di pagamento prodotte.
All’udienza dell’8.1.2010, il Condominio dava atto dell’avvenuto pagamento delle somme portate dalle quietanze nn. 3620/3621/3622 – 2009. All’udienza del 16.7.2010, presenti le parti personalmente, l’amministratore del Condominio dichiarava che le somme pagate dall’opponente ammontano ad “Euro 46.346,50 meno Euro 1.893,00 versati per i lavori dell’ascensore”.
La causa, istruita in via documentale, su richiesta delle parti, era da queste discussa ai sensi dell’art. 281 quinquies c.p.v. c.p.c. all’udienza del 31.5.2013, dopo lo scambio delle sole comparse
conclusionali, e, all’esito, trattenuta in decisione dal giudice.
In via preliminare deve rilevarsi che, per ammissione, della stessa parte opposta (vedasi verbale del 31.5.2013) l’opponente ha corrisposto tutta la somma ingiunta ad eccezione dell’importo corrispondente agli oneri relativi all’immobile D/1, ammontante ad Euro 5.797,08.
Va aggiunto che nel corso del giudizio l’Ater ha documentato il proprio difetto di legittimazione passiva.
Nel condominio, infatti, soltanto i proprietari (o titolari di un altro diritto reale) delle varie unità immobiliari sono obbligati al pagamento degli oneri condominiali.
Ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c.: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”. La norma citata completa e rende attuale il disposto dell’art. 1130, primo comma n. 3, c.c. che impone all’amministratore di “riscuotere i contributi (…)per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni”.
La legittimazione passiva spetta solo al proprietario dell’immobile, dovendosi escludere la possibilità di agire nei confronti del c.d. condominio apparente.
La questione dell’applicazione del principio dell’apparenza è stata oggetto di un contrasto giurisprudenziale risolto da un intervento delle Sezioni Unite della Cassazione, che hanno affermato che “in caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale sancendo che il principio dell’apparenza del diritto non è applicabile nel rapporto tra il condominio e il singolo condomino (perché tale principio è strumentale alla tutela dell’affidamento del terzo in buona fede e nel predetto rapporto non sussiste una relazione di terzietà tra condominio e condomino, in quanto l’ente di gestione non è terzo). Alla luce della pubblicità dei trasferimenti immobiliari sarà, infatti, sempre possibile, anzi doveroso, prima di inoltrare un ricorso, rintracciare nei pubblici registri il proprietario dell’appartamento. (Cass. civ., Sez. Unite, sentenza 8 aprile 2002, n. 5035, in tal senso anche Cass. civ. sez. II, 24.06.2008 n. 17201, Cass. civ. Sez. II, 30/08/2002, n. 12709; Cass. civ. Sez. II, 25/11/2003, n. 17897; Cass. civ. Sez. II, 27/01/2004, n. 1435; Cass. civ. Sez. II, 27/12/2004, n. 23994; Cass. civ. Sez. II, 25 gennaio 2007, n. 1627; Cass. civ. Sez. II Sent. 03/08/2007, n. 17039).
Nel caso di specie, dall’esame della documentazione versata in atti, è emerso che l’Ater ha stipulato un contratto di compravendita a rate con riserva di proprietà ex art. 1523 c.c. e che, con il pagamento dell’ultima rata, l’effetto traslativo si è realizzato in data 20.11.2000 (doc. 2, ali. memoria ex art. 183 co, VI n. 2 c.p.c. di parte opponente).
Il passaggio di proprietà, tuttavia, non è stato tempestivamente trascritto; non può pertanto ritenersi illegittima la condotta del Condominio che ha agito in via monitoria per la riscossione delle somme non pagate dall’Ater per gli immobili propri e per il locale D/1.
L’opposizione va dunque accolta con conseguente revoca del decreto opposto perché emesso anche per somme non dovute dall’Ater (Euro 5.797,08) e per somme già corrisposte in seguito a precedente decreto ingiuntivo. La somma residua è stata saldata dopo la notifica del ricorso monitorio e la richiesta degli oneri relativi all’immobile di proprietà degli eredi Palermo è scaturita dall’omessa trascrizione nei registri immobiliari dell’avvenuto passaggio di proprietà, oltre che dall’incertezza creata dalle contrastanti comunicazioni ricevute dal l’alienante e dagli acquirenti nel corso del tempo. Ciò giustifica l’integrale compensazione delle spese tra le parti.
P.Q.M.
Accoglie l’opposizione e per l’effetto revoca il decreto ingiuntivo n. 5893/09 emesso dal Tribunale di Roma in data 3.4.09.
Compensa interamente le spese di lite.
Così deciso in Roma il 31 luglio 2013.
Depositata in Cancelleria il 12 settembre 2013.