Una volta raggiunta la minima percentuale di spazio-parcheggio, ai sensi dell’art. 18 della legge n. 765 del 1967, i condomini non avrebbero potuto comunque far valere pretese su di esso in forza di tale vincolo, che, se pure imposto dal provvedimento concessorio, concerne i rapporti tra il costruttore e la p.a., e non genera diritti a favore di terzi.
La Corte correttamente ha applicato il principio secondo il quale gli spazi in questione potevano essere liberamente venduti, locati o formare oggetto di altri negozi giuridici, non costituendo pertinenza ai sensi della suddetta normativa speciale (v. Cass., S.U., sent. n. 12793 del 2005; Cass., Sez. III, sent. n. 1221 del 2006).
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 16 aprile 2012 – 16 gennaio 2013, n. 943
Svolgimento del processo
1. – Con atto di citazione notificato il 6 ed 11 settembre 2001, il Condominio Palazzo (omissis) , sito in (omissis) , ed i condomini Lu..Ma. , D.C.G. , G..P. , P..V. , R.A. , A..F. , E..B. e C.A. convennero in giudizio innanzi al Tribunale di Benevento la s.p.a. De Matteis Costruzioni e la s.r.l. Immobiliare 2000, esponendo che il loro fabbricato era stato edificato dalla predetta s.p.a. De Matteis giusta licenza edilizia del 9 luglio 1976 e successiva variante, e che successivamente alle vendite dei singoli appartamenti la s.p.a. De Matteis Costruzioni, con atto del 16 dicembre 1987, aveva venduto alla s.r.l. Immobiliare 2000 ad uso deposito una porzione del piano cantinato, destinata però a parcheggio e che non poteva essere sottratta a tale utilizzo, ai sensi dell’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942.
Gli attori chiesero pertanto che venisse dichiarato che tale atto di trasferimento era nullo e che l’area in questione era di proprietà condominiale o comunque dei singoli condomini pro quota. In subordine chiesero che fosse dichiarato il loro diritto d’uso sull’area con condanna in ogni caso dell’Immobiliare 2000 a trasferire il possesso in loro favore.
La s.p.a. De Matteis Costruzioni si costituì nel giudizio chiedendo il rigetto della domanda e spiegò domanda riconvenzionale per il risarcimento ex art. 96 cod.proc. civ.. In subordine, per il caso di accoglimento della domanda, spiegò domanda riconvenzionale di condanna degli attori al pagamento di quanto dovuto per il ripristino del sinallagma contrattuale.
Si costituì nel giudizio anche l’Immobiliare 2000, che chiese il rigetto della domanda, e, per il caso di accoglimento, la condanna degli attori alla somma da essa pagata per l’acquisto, e, comunque, la chiamata in causa del Comune di Benevento per essere dallo stesso garantita per il caso di accoglimento della domanda attorea.
Autorizzata la chiamata in causa del predetto Comune, questo si costituì nel giudizio chiedendo il rigetto della domanda avanzata nei suoi confronti.
2. – Il Tribunale adito, con sentenza del 7-20 aprile 2006, rigettò la domanda attorea, compensando integralmente tra le parti le spese del giudizio.
Avverso tale sentenza proposero appello il Condominio ed i condomini Lu..Ma. , G..D.C. , P.G. , P..V. , A..R. , A..F. , B.E. e A..C. .
L’appellata s.p.a. De Matteis Costruzioni si costituì chiedendo il rigetto del gravame e spiegando appello incidentale avente ad oggetto le richieste già avanzate in primo grado.
Si costituì anche la Immobiliare s.p.a., a sua volta ribadendo le richieste di cui al primo grado, oltre alla condanna della s.p.a. De Matteis e del Comune di Benevento al risarcimento dei danni in caso di accoglimento del gravame.
3. – Con sentenza depositata il 22 giugno 2010 la Corte d’appello di Napoli rigettò tutti i gravami.
Osservò il giudice di secondo grado che i vari interventi legislativi che hanno inciso sull’autonomia privata in tema di parcheggi hanno determinato, nel tempo, tre diversi regimi giuridici in subiecta materia: nella fattispecie trovava applicazione il primo regime, disciplinato dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967, che ha introdotto l’art. 41-sexies nella legge n. 1150 del 1942, essendo stato edificato lo stabile in questione in epoca anteriore al 1989, e quindi prima della entrata in vigore del secondo regime.
La richiamata disposizione – rilevò la Corte di merito – ha posto, in caso di nuove costruzioni, un vincolo pubblicistico di destinazione, non derogabile negli atti privati di disposizione di tali spazi, limitatamente alla proporzione di 1 mq. di spazio destinato a parcheggio per ogni 20 metri cubi di costruzione. Non trovava, invece, applicazione nella fattispecie la prescrizione di cui all’art. 5 del D.M. n. 1444 del 1968, invocata dagli appellanti, anzitutto perché lo stesso è riferito esclusivamente agli insediamenti produttivi, e non riguarda gli insediamenti civili, come quello di cui si tratta. Inoltre – osservò ancora la Corte territoriale – tale disposizione fa riferimento all’art. 17 della legge n. 765 del 1967, che è norma diversa da quella applicabile nella specie, perché diretta essenzialmente a regolare le ipotesi di Comuni sprovvisti di strumento urbanistico.
Ciò posto, la Corte partenopea, dopo aver evidenziato che nella specie, come si desumeva dalla c.t.u., era stata destinata a box per il parcheggio una superficie di circa 800 mq, ampiamente superiore alla proporzione minima imposta dalla legge n. 765 del 1967, richiamò la giurisprudenza di legittimità secondo la quale il vincolo pubblicistico di destinazione di cui all’art. 18 della citata legge n. 765 del 1967 è limitato alle aree strettamente necessarie a soddisfare la proporzione di 1 mq/20 me ivi prevista, e che l’eventuale ulteriore vincolo imposto dal provvedimento concessorio opera solo nei rapporti con la p.a. e non è fonte di diritti per i terzi.
4. – Per la cassazione di tale sentenza ricorrono il Condominio (omissis) e i condomini Lu..Ma. , F.A. , E..B. , G..P. , P..V. , A..C. , affidandosi a tre motivi. Resistono con controricorso sia la s.p.a. De Matteis Costruzioni, sia la s.r.l. Immobiliare 2000, sia il Comune di Benevento.
I ricorrenti hanno depositato memoria.
Motivi della decisione
1. – Deve, preliminarmente, essere rilevata la inammissibilità del ricorso nei confronti del Comune di Benevento, che risulta estraneo alla controversia, che contrappone i contraenti dell’atto del 16 dicembre 1987, con il quale la s.p.a. De Matteis Costruzioni aveva venduto alla s.r.l. Immobiliare 2000 ad uso deposito una porzione del piano cantinato del Palazzo (omissis) , tant’è che i capi del dispositivo della sentenza impugnata non incidono in alcun modo sulla posizione dell’Ente contro ricorrente, chiamato, peraltro, in causa, nel giudizio di primo grado, ed in quello di appello, solo dalla Immobiliare 2000, a scopo di garanzia, senza che venisse invocato un titolo specifico di responsabilità dello stesso, e non potendosi considerare tale il rilascio di licenza di agibilità, avvenuto in data 24 aprile 1986, mera espressione, nella vigenza della disciplina dell’epoca (r.d. n. 1265 del 1934), di verifica della salubrità della costruzione, e non collegata al requisito urbanistico.
2. – Con il primo motivo di ricorso si deduce violazione o falsa applicazione dell’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, che ha inserito l’art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, dell’art. 5 d.m. 1444 del 1968, nonché omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio. Si osserva che la De Matteis Costruzioni, dopo aver venduto tra il 1986 ed i primi mesi del 1987 gli appartamenti del fabbricato costruito ai condomini, con le relative accessioni e pertinenze, con atti pubblici nei quali erano richiamati la licenza edilizia del 1976 ed il provvedimento sindacale del 1983 che aveva apposto il vincolo di destinazione a parcheggio sull’area in questione ex art. 18 della legge n. 765 del 1967, aveva poi con atto del 16 dicembre 1987, senza menzionare detto provvedimento del 1983, alienato alla Immobiliare 2000 come deposito proprio il locale del seminterrato sul quale era stato apposto detto vincolo, come sarebbe documentato dalla tavola IV, parte integrante del provvedimento del 1983, e non il confinante locale del seminterrato diviso in box individuali, venduti a condomini e a terzi, che era, invece, nella sua disponibilità perché privo del vincolo pertinenziale ex art. 18 citato. Avrebbe, pertanto, errato la Corte di merito nel non prendere atto, con conseguente accoglimento del gravame, che il locale venduto dalla De Matteis Costruzioni come deposito era in realtà sottoposto a vincolo ad area di parcheggio, senza considerare che, in tema di parcheggi condominiali, il trasferimento del regime giuridico degli spazi, secondo la destinazione impressa dalla concessione, su altre aree idonee a tale utilizzazione può avvenire solo mediante il rilascio di una nuova concessione in variante, e non mediante un atto unilaterale del costruttore-venditore o atti privati di disposizione.
3. – Con il secondo motivo si denuncia violazione o falsa applicazione dell’art. 5 del d.m. 1444 del 1968, nonché omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio. La Corte di merito non si sarebbe attenuta all’invocato decreto, non considerando che, essendo presenti nel fabbricato in questione dei locali commerciali, doveva, ai sensi dell’art. 5 dello stesso d.m., essere aumentata del quaranta per cento della superficie dei locali commerciali, rispetto all’aliquota di un ventesimo del volume, l’area minima da destinare ad area di parcheggio.
4. – Con il terzo motivo si deduce omessa ed errata valutazione delle risultanze istruttorie e della giurisprudenza di legittimità ed ulteriore omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, ribadendosi quanto affermato nel primo motivo in ordine all’apposizione sul locale venduto all’Immobiliare 2000 come deposito del vincolo pertinenziale ex art. 18 della legge n. 765 del 1967, e richiamandosi la giurisprudenza di questa Corte sulla natura imperativa e inderogabile della imposizione nelle nuove costruzioni di spazi a parcheggio non solo nei rapporti tra il costruttore e la p.a., ma anche tra costruttore e terzi che da detti vincoli ricevano un vantaggio.
5. – I motivi, da esaminare congiuntamente per la stretta connessione logico-giuridica esistente tra gli stessi, volti a sostenere la illegittimità della vendita del locale di cui si tratta dalla De Matteis Costruzioni alla Immobiliare 2000 per violazione del vincolo pertinenziale imposto dal provvedimento concessorio sindacale ai sensi dell’art. 18 della legge n. 765 del 1967, sono infondati.
5.1. – Nella specie si discute di aree destinate a parcheggio diverse da quelle vincolate ai sensi dell’art. 18 della c.d. legge ponte – e non già di aree vincolate ai sensi di tale legge in misura maggiore rispetto a quella minima prescritta -, come ritenuto dalla Corte di merito, che ha basato la propria decisione su tale convincimento, tratto dall’esame della c.t.u. svolta in primo grado, e congruamente motivato con riferimento al materiale probatorio acquisito agli atti, e, quindi, correttamente ha applicato il principio secondo il quale gli spazi in questione potevano essere liberamente venduti, locati o formare oggetto di altri negozi giuridici, non costituendo pertinenza ai sensi della suddetta normativa speciale (v. Cass., S.U., sent. n. 12793 del 2005; Cass., Sez. III, sent. n. 1221 del 2006).
Naturalmente, la parte attrice, che chieda la tutela di un suo asserito diritto fondato sull’anzidetta normativa speciale, ha l’onere trattandosi di un elemento costitutivo del suo prospettato diritto – di dedurre ed, inoltre, di provare che lo spazio (od il garage) oggetto della sua domanda rientra nella specificata proporzione e non costituisce, quindi, uno spazio ulteriore rispetto a quello adibito a parcheggio ai sensi della normativa medesima (v. Cass., sent. n. 1221 del 2006, cit.).
5.2. – Ne consegue che, nella specie, il rilievo dei ricorrenti relativo alla sottoposizione del locale venduto dalla De Matteis Costruzioni alla Immobiliare 2000 a detto vincolo non assume alcun valore ai fini della invocata affermazione di un diritto degli stessi ricorrenti sul locale: ed infatti, come correttamente sottolineato dalla Corte territoriale, anche nella ipotesi in cui detto locale avesse avuto una destinazione a parcheggio, una volta raggiunta la minima percentuale di spazio-pareheggio prevista dall’art. 18, i condomini non avrebbero potuto comunque far valere pretese su di esso in forza di tale vincolo, che, se pure imposto dal provvedimento concessorio, concerne i rapporti tra il costruttore e la p.a., e non genera diritti a favore di terzi. Legittimamente, dunque, la società costruttrice dispose del locale in questione, cedendolo alla Immobiliare 2000.
5.3. – Del pari corretta risulta la sentenza impugnata nella parte in cui essa ha escluso l’applicabilità nella specie dell’art. 5 del d.m. n. 1444 del 1968, che fa riferimento agli insediamenti produttivi, e non a quelli civili, ed all’art. 17, e non all’art. 18, della legge n. 765 del 1967, e, quindi, è rivolta alla disciplina di fattispecie diverse da quella sulla quale essa era stata chiamata a pronunciarsi.
6. – In definitiva, il ricorso deve essere dichiarato inammissibile nei confronti del Comune di Benevento, e deve essere rigettato nei confronti delle altre parti. In applicazione del criterio della soccombenza, le spese del presente giudizio, che vengono liquidate come da dispositivo in favore di ciascuno dei controricorrenti, devono essere poste a carico dei ricorrenti in solido.
P.Q.M.
La Corte dichiara inammissibile il ricorso nei confronti del Comune di Benevento, lo rigetta nei confronti degli altri controricorrenti. Condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del presente giudizio, che liquida in complessivi Euro 2200,00, di cui Euro 2000,00 per compensi, oltre agli accessori di legge, in favore di ciascuno dei controricorrenti.
Condominio e destinazione della cosa comune