In tema di compravendita immobiliare, l’azione di risoluzione del relativo contratto non è ostacolata dalla sopravvenienza della dichiarazione di fallimento della parte convenuta laddove risulti richiesta prima della dichiarazione di fallimento mediante trascrizione della relativa domanda giudiziale. La domanda inerente l’accertamento del credito per i danni subiti, invece, va assoggettata alla regola del concorso, non essendo coltivabile in sede ordinaria. Non merita accoglimento, invece, la domanda volta ad ottenere la restituzione del doppio della caparra versata laddove l’istante fondi il suo diritto ad ottenerla esclusivamente sul suo recesso e non su altre vicende contrattuale quali l’inefficacia del contratto o la risoluzione dello stesso.
Tribunale di Milano, Sez. 4, Sentenza 24 agosto 2012, n. 9556
VENDITA E RISOLUZIONE CONTRATTUALE – COMPRAVENDITA IMMOBILIARE – RISOLUZIONE DEL CONTRATTO – SOPRAVVENIENZA DELLA DICHIARAZIONE DI FALLIMENTO – AMMISSIBILITÀ – PRESUPPOSTI – TRASCRIZIONE DELLA RELATIVA DOMANDA PRIMA DELLA DICHIARAZIONE DI FALLIMENTO – ACCERTAMENTO DEL CREDITO INERENTE I DANNI SUBITI IN SEDE DI FALLIMENTOtrascrizione
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MILANO
QUARTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Caterina Canu ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo Grado iscritta al n. r.g. 88138/2008 promossa da:
Co. S.n.c., con il patrocinio dell’avv. Ma.Ba. e dell’avv., elettivamente domiciliato in piazza (…) 20124 Milano presso il difensore avv. Ma.Ba.
Attrice
contro
Un. S.p.A., con il patrocinio dell’avv. Qu.Pa., elettivamente domiciliato in via (…) 20149 Milano presso il difensore avv. Qu.Pa.;
Fallimento della Ne. S.r.l., contumace;
Convenuti
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Si premette che il contenuto della presente sentenza si adeguerà al canone normativo dettato dagli artt. 132 co. 2 n. 4) e 118 disp. att. c.p.c., i quali oggi – a seguito dell’immediata entrata in vigore, anche per i giudizi pendenti, dell’art. 45 co. 17 della legge 18/6/2009 n. 69 – dispongono che la motivazione debba limitarsi ad una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione deve altresì essere succinta e possa fondarsi su precedenti conformi.
Con atto di citazione ritualmente notificato la società Co. S.n.c. ha convenuto in giudizio davanti a questo Tribunale la società Ne. S.r.l. e la Un. S.p.A. ora Un. S.r.l. in liquidazione chiedendo si desse atto che aveva concluso, in qualità di promissaria acquirente, con la società Co. S.n.c., in data 2/2/2007, un contratto preliminare di compravendita di un immobile, per sé o per persona da nominare, avente ad oggetto un terreno sito in Cologno Monzese (Mi), via (…), sul quale avrebbe dovuto essere edificato un capannone, a cura della promittente venditrice, per il quale aveva versato, a titolo di caparra confirmatoria, la somma di Euro 35.000; che si desse atto che la Un. S.p.A. aveva emesso la fideiussione numero (…) fino alla concorrenza di Euro 35.000 in suo favore, a garanzia delle obbligazioni assunte da Ne. S.r.l.; che si desse atto che questa si era resa inadempiente alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare, così che intendeva recedere dal contratto, con conseguente diritto ad ottenere in restituzione il doppio della caparra confirmatoria versata in forza del contratto preliminare, cioè la somma di Euro 70.000 da Ne. S.r.l., e, in via solidale o alternativa, la somma di Euro 35.000 da Un. S.p.A. in forza della fideiussione prestata, con condanna di queste, in via solidale o alternativa, al pagamento di Euro 35.000, oltre interessi e rivalutazione monetaria e con condanna di queste al pagamento dell’ulteriore somma di Euro 35.000, oltre interessi e rivalutazione monetaria, somma dovuta quale residuo di quanto complessivamente dovuto a titolo del doppio della caparra confirmatoria e con condanna della Ne. S.r.l., al risarcimento del danno extracontrattuale nella misura che sarebbe risultata in corso di causa.
La convenuta Un. S.p.A. si costituiva, mentre non si costituiva la Ne. S.r.l., e chiedeva che venisse accertata e dichiarata la nullità, l’invalidità, l’inefficacia, l’inoperatività, l’inesigibilità dell’atto di garanzia fideiussoria numero (…), con conseguente rigetto delle domande proposte nei suoi confronti. In via subordinata, in caso di accoglimento delle domande attoree chiedeva che venisse pronunciata una condanna limitata al solo capitale e che questa fosse condizionata all’infruttuosa esecuzione dell’attrice sul bene immobile della Ne. S.r.l.; chiedeva, inoltre, che Ne. S.r.l. venisse dichiarata tenuta e condannata al pagamento in suo favore della somma da essa dovuta all’attrice; chiedeva, comunque, la condanna dell’altra convenuta a garantirla e manlevarla da ogni negativa conseguenza economica derivante dal presente giudizio.
Preliminarmente, chiedeva di essere autorizzata che a chiamare in causa la Ne. S.r.l. e chiedeva all’uopo di posticipare la prima udienza. Il giudice autorizzava la chiamata della Ne. S.r.l. con provvedimento in data 27.4.2009.
Nella prima udienza il giudizio veniva dichiarato interrotto, stante l’intervenuto fallimento della convenuta non costituita Ne. S.r.l.
La causa è stata riassunta da parte attrice e il convenuto fallimento, nonostante la regolare notifica dell’atto in riassunzione, non si è costituito.
Dopo la riassunzione sono stati assegnati in termini di cui all’articolo 183 sesto comma c.p.c.
Quindi, il giudice, rigettate le richieste di prove orali proposte, rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni.
Le parti precisavano le conclusioni come trascritte nel verbale dell’udienza del 28.2.2012, ove il G.I. assegnava i termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica e, all’esito, la causa veniva trattenuta in decisione.
Questo giudice ritiene che le domande formulate dall’attrice non possano trovare accoglimento, atteso che le produzioni documentali attoree non hanno portato elementi probatori a favore della prospettazione contenuta in citazione, con le precisazioni che seguono.
L’azione di risoluzione di un contratto di compravendita immobiliare per inadempimento dell’acquirente non trova ostacolo nella sopravvenienza del fallimento del convenuto qualora essa risulti “quesita”, prima della dichiarazione di fallimento, mediante la trascrizione della relativa domanda giudiziale, non trattandosi di azione derivante dal fallimento ai sensi dell’art. 24 l. fall. – R.D. n. 267/1942. La connessa domanda di accertamento del credito per danni subiti va invece assoggettata alla regola del concorso e non è più coltivabile in sede ordinaria (Cass. civ., Sez. 1, 29/10/2008, n. 25984).
Pertanto, nel caso di specie, nonostante la riassunzione del giudizio nei confronti del fallimento, le domande proposte sono improcedibili nei confronti di questo, stante la competenza del Tribunale nella procedura di fallimento. Ci si può pronunciare nel merito nei confronti dell’altra parte convenuta, rilevandosi comunque che l’Ur. S.p.A. è stata evocata nel presente giudizio quale fideiussore e, pertanto, non ci si può esimere dal valutare la fondatezza delle domande proposte nei confronti di colui che si assume essere il debitore principale, essendo evidente che il fideiussore può essere tenuto al pagamento di quanto dovuto per garanzia solo se si accerti il debito del debitore principale, rimasto, nel presente giudizio, contumace.
A tale riguardo si osserva che non è sufficiente che i fatti articolati in citazione siano non contestati da quest’ultimo.
La giurisprudenza della Suprema Corte sul punto è costante e si è da ultimo pronunciata confermando il principio per cui:
“l’esclusione dei fatti non contestati dal “thema probandum” per il principio della non contestazione, non può ravvisarsi in caso di contumacia del convenuto, non potendo la sua mancata costituzione in giudizio essere equiparata, quanto ad effetto probatorio, ad una confessione o ammissione di essi, con conseguente assoluzione dell’attore dall’onere di dimostrarli e del giudice dal potere – dovere di verificare tale assolvimento e comunque dall’accertamento dell’inesistenza di essi se risultante dal materiale probatorio acquisito” (Cass. n. 14623 del 23.6.2009)
Nel caso in esame, parte attrice non ha compiutamente provato il proprio diritto nei confronti della convenuta rimasta contumace, da cui dipende il suo diritto anche nei confronti della convenuta costituita, la quale ha solo un’obbligazione di garanzia.
Si osserva che parte attrice ha prodotto il contratto preliminare (doc. 1), da cui risulta la consegna di Euro 35.000, versati contestualmente al preliminare “ai sensi e per ogni effetto di cui all’art. 1385 cod. civ. quale caparra confirmatoria”, ma nel contratto non vengono precisate le modalità di consegna della somma in questione.
Anche ammesso che tale somma sia stata effettivamente pagata, occorre rilevare che, nello stesso contratto, all’art. 4), risultano previste delle condizioni sospensive. In particolare, tale articolo prevede che: “è fatto obbligo alla promissoria acquirente di stipulare il contratto definitivo secondo le definizioni e i termini del contratto preliminare subordinato all’avveramento entro il termine di 30 giorni (“il termine”) delle seguenti condizioni sospensive:
1) approvazione del CIS da parte dell’amministrazione comunale di Cologno Monzese (M I) entro il 31/8/2007.
In caso di mancato avveramento delle condizioni sospensive entro il termine, come eventualmente prorogato per richiesta espressa e nell’interesse di parte promissoria acquirente, il presente contratto preliminare perderà di efficacia e le parti saranno libere dalle rispettive obbligazioni previste nel presente contratto, fatto salvo l’obbligo per la promittente venditrice di restituire l’importo di cui al predetto punto 3…..
In caso di mancato l’avvenimento della condizione sospensiva è attribuita facoltà esclusiva a parte promissario acquirente di confermare l’efficacia del presente accordo formulando una nuova proposta tale da sopperire alla mancata realizzazione della condizione sospensiva e perfezionare ugualmente la transazione voluta dalle parti”.
All’articolo 3), tra le modalità di corresponsione del prezzo, è previsto che Euro 150.000 oltre Iva sarebbero state versate “all’approvazione del CIS 10 da parte del Comune di Cologno Monzese (MI) e stipula del rogito notarile del terreno entro il 31.8.2007 con la restituzione della caparra confirmatoria” e Euro 37.500, oltre Iva, “alla realizzazione delle fondazioni entro il settembre 2007”.
Nell’atto di citazione l’attrice ha dedotto che la Ne. si rendeva gravemente e ripetutamente inadempiente alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare e non iniziava neppure la costruzione del capannone oggetto del contratto preliminare, per cui a questo non faceva seguito alcun contratto definitivo per fatto e colpa esclusiva di questa, tanto che, con lettera in data 8.10.2007, aveva comunicato a entrambe le convenute che era sua intenzione agire per ottenere dalla Ne. il doppio della caparra confirmatoria versata, pari a Euro 70.000, e dal fideiussore il pagamento in solido della somma di Euro 35.000 in forza della fideiussione prestata.
Gli inadempimenti della Ne. non sono stati precisati, ad eccezione che per la menzione del mancato inizio della costruzione del capannone in oggetto.
Anche nella lettera in data 8/10/2007 l’attrice ha fatto solo riferimento nello specifico “al mancato realizzo delle fondazioni nel termine di settembre u.s. come pattuito nel contratto preliminare di compravendita”, affermando che non aveva notizia in riferimento ad eventuali problematiche incontrate nel procedere alla realizzazione dell’immobile in questione.
Si rileva, quindi, che il contratto era sottoposto a condizione sospensiva e che l’attrice non ha dedotto alcunché in relazione al suo avveramento, vale a dire all’approvazione del CIS da parte dell’amministrazione comunale di Cologno Monzese (M I) entro il 31/8/2007.
Non è stato, pertanto, provato che la convenuta Ne. si sia resa inadempiente rispetto ad un contratto già efficace per l’avveramento della condizione, non potendosi configurare alcun inadempimento rispetto ad un contratto ancora inefficace.
Inoltre, considerando la scansione cronologica degli eventi previsti nel preliminare è vero che la realizzazione delle fondazioni del bene doveva essere effettuata dalla convenuta entro il settembre 2007, tuttavia dopo il pagamento dell’importo di Euro 150.000, da parte dell’attrice, alla stipula del rogito notarile del terreno entro il 31/8/2007, con la restituzione della caparra confirmatoria da parte della convenuta.
Nonostante fosse suo onere, l’attrice non ha provato di aver convocato il promittente venditore davanti ad un notaio, ai fini della stipulazione del rogito entro la data prevista del 31/8/2007, essendo stato “fatto obbligo alla promissaria acquirente di Stipulare il contratto definitivo secondo le definizioni e i termini del contratto”.
L’attrice non ha, quindi, provato né l’avveramento della prima condizione prevista, cosicché possa ritenersi che il contratto sia divenuto efficace, né il suo adempimento, osservandosi che solo la parte adempiente può esercitare il diritto di recesso ex art. 1385 c.c.
La caparra confirmatoria, prevista e disciplinata dall’art. 1385 c.c., consistente in una somma di denaro o in una quantità di cose fungibili che una parte versa all’altra all’atto della stipulazione di un contratto a prestazioni corrispettive a titolo cautelativo contro l’inadempimento dell’altro contraente, ha la funzione di rafforzare l’impegno delle parti a garantire l’adempimento delle obbligazioni assunte. Conformemente a quanto dispone l’art. 1385 c.c., essa rappresenta la preventiva e forfettaria liquidazione convenzionale del danno derivante da inadempimento di una parte, qualora la parte non inadempiente abbia esercitato, in via di autotutela, il potere di recesso conferitole dalla legge, senza necessità di adire il giudice e di inviare la diffida ad adempiere, legittimando, in tal caso, la stessa a i ritenere la somma ricevuta a titolo di caparra o ad esigere il doppio di quella versata (Trib. I Bari, Sez. III, 01/09/2010).
Pertanto, le domande proposte da parte attrice devono essere rigettate, atteso che la stessa ha fondato il suo diritto ad ottenere il doppio della caparra versata esclusivamente sul suo recesso (e non su altre vicende contrattuali quali l’inefficacia del contratto o la risoluzione dello stesso) in relazione al quale non è stato accertato che lo stesso sia stato legittimamente esercitato dalla parte non inadempiente.
Inoltre, per come sopra esposto, non è stato provato che il recesso fosse esercitabile, in seguito all’avveramento della condizione e, quindi, all’efficacia del contratto.
Le su esposte considerazioni sono assorbenti rispetto alle altre questioni dedotte, essendo evidente che l’eventuale obbligazione del fideiussore ha quale necessario e imprescindibile presupposto l’accertamento dell’obbligazione del soggetto garantito.
Costituisce domanda nuova e in quanto tale inammissibile quella proposta dall’attrice che fonda il suo diritto alla riscossione della fideiussione sull’intervenuto fallimento dell’obbligata principale, non essendo la stessa stato dedotta nell’atto di citazione, rilevandosi peraltro che il fallimento risulta intervenuto al di fuori dell’arco temporale previsto nella fideiussione in oggetto che aveva durata dal 14/5/2007 al 14/5/2008.
Le spese di lite tra le parti costituite vanno dichiarate compensate, non potendosi escludere che l’attrice vanti dei crediti restitutori per causali non dedotte nel presente giudizio anche se derivanti dal medesimo contratto. Le stesse vanno dichiarate irripetibili nei confronti del convenuto fallimento.
P.Q.M.
Il giudice, definitivamente pronunciando nel contraddittorio tra le parti, contrariis rejectis, così provvede:
1) Dichiara improcedibili le domande proposte dalla società Co. S.n.c. nei confronti del Fallimento della Ne. S.r.l.;
2) Rigetta le domande proposte dalla società Co. S.n.c. nei confronti della società Un. S.p.A. ora Un. S.r.l. in liquidazione;
3) Dichiara compensate le spese di lite tra le parti costituite e irripetibili quelle nei confronti del convenuto Fallimento.
Così deciso in Milano il 10 maggio 2012.
Depositata in Cancelleria il 24 agosto 2012.
Condominio e destinazione della cosa comune