E’ possibile far cessare automaticamente la locazione alla fine del primo quadriennio?

È nulla la clausola del contratto di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo che prevede la cessazione automatica della locazione alla scadenza del primo quadriennio, senza necessità di disdetta, poiché volta a derogare alla durata minima del contratto, di quattro anni più quattro, sancita imperativamente dall’art. 2, comma primo, L. n. 431 del 1998. In tale contesto, invero, la pattuizione della cessazione del contratto alla prima scadenza, senza necessità di disdetta, finisce con eludere la previsione della rinnovazione automatica del primo quadriennio, salvi i casi di cui all’art. 3 della menzionata legge, e la durata minima complessiva di otto anni imposta dalla legge. Né la disdetta può intendersi individuabile (come nella specie dedotto dall’attore) nella stessa clausola contrattuale innanzi menzionata, in quanto la disdetta integra, per definizione, un atto negoziale distinto dal contratto, che non può essere nel medesimo contenuto e che va comunicato nel corso del rapporto. Inoltre, se l’interesse del locatore al rilascio dell’immobile deve sussistere alla scadenza del primo quadriennio, una disdetta manifestata già in contratto ed al momento della sua stipula, ben quattro anni prima della scadenza del primo quadriennio, rende poco credibile l’esistenza stessa dei motivi della disdetta, in quanto nel corso di tale periodo la situazione e le esigenze del locatore devono intendersi certamente suscettibili di variazione.

Tribunale Bari, Sezione 3 civile – Sentenza 29 ottobre 2012, n. 3313