I balconi “aggettanti” sono di proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono

In tema di condominio, i balconi “aggettanti”, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’art. 1125 c.c. I balconi “aggettanti”, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.

 

Cassazione civile sez. II, 12 gennaio 2011, n. 587

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 26-2-2001 S.M. e V.L., premesso di essere proprietari del secondo piano di un edificio residenziale sito in (OMISSIS), convenivano in giudizio dinanzi al Giudice di Pace di Fermo I.M. e M.R., proprietari del primo piano del suddetto stabile, chiedendone la condanna alla rimozione delle tende poste sul loro balcone ed infisse alla soletta del balcone degli attori senza il consenso di questi ultimi.

Costituendosi in giudizio i convenuti chiedevano il rigetto della domanda attrice sostenendo in particolare di aver lecitamente ancorato le suddette tende per essere la soletta bene comune ex art. 1125 c.c..

Il Giudice di Pace adito con sentenza del 3-9-2002 accoglieva la domanda attrice e condannava i convenuti alla rimozione delle tende parasole.

Proposta impugnazione da parte dello I. e della M. cui resistevano il S. e la V. il Tribunale di Fermo con sentenza del 13-1-2005, in integrale riforma della sentenza di primo grado, ha rigettato la domanda introdotta da questi ultimi.

Per la cassazione di tale sentenza il S. e la V. hanno proposto un ricorso affidato a due motivi cui lo I. e la M. hanno resistito con controricorso; le parti hanno successivamente depositato delle memorie.

 

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo i ricorrenti, denunciando violazione e falsa applicazione delllart. 1117 c.c. e vizio di motivazione, censurano la sentenza impugnata per aver affermato che la soletta del balcone aggettante, di pertinenza delllappartamento degli esponenti, ee di proprietaa comune.

Essi sostengono che invero secondo llorientamento prevalente della giurisprudenza i balconi aggettanti (e quindi anche il piano di calpestio degli stessi) appartengono in via esclusiva al proprietario delllunitaa immobiliare cui afferiscono perchee sono al servizio soltanto di detta unitaa, di cui costituiscono il prolungamento, ed aggiungono che lleventuale ulteriore utilitaa che il bene di proprietaa esclusiva di un condomino possa comportare alllappartamento sottostante non puoo condurre alla conclusione che esso divenga oggetto di comproprietaa con altro condomino.

I ricorrenti rilevano altresii che il Tribunale di Fermo con motivazione illogica ed in parte apparente ha tratto il convincimento in ordine ad una duplice funzione della soletta del balcone per cui ee causa (ovvero di appoggio e di calpestio per il balcone cui inerisce e di copertura del balcone sottostante) sul mero fatto oggettivo delllesistenza del balcone stesso, circostanza di per see irrilevante, considerato che la soletta era stata realizzata per rendere possibile la costruzione e la realizzazione del balcone.

Il S. e la V. inoltre assumono che il giudice di appello, invece di accertare llesistenza di caratteristiche particolari dellledificio idonee ad attribuire alla soletta in questione anche la funzione di copertura del balcone sottostante, non ha spiegato le ragioni per le quali la soletta stessa potesse fungere da copertura del suddetto balcone nonostante che questo fosse aperto da tre lati.

La censura ee fondata.

La sentenza impugnata ha affermato che i coniugi I. non avevano alcun onere di ottenere llassenso delle controparti per utilizzare la soletta del sovrastante balcone al fine di impiantarvi le strutture di sostegno della tenda parasole in quanto la soletta dei balconi, avendo la stessa funzione di calpestio/copertura del solaio, di cui costituisce un prolungamento, ee assoggettata al regime giuridico del medesimo previsto dalllart. 1125 c.c.; infatti la soletta costituisce, come il solaio, una struttura divisoria tra due immobili, e presenta utilitaa uguale ed inseparabile per gli stessi, estrinsecantesi prevalentemente nelle funzioni di calpestio e di copertura.

Il giudice di appello, poi, dissentendo dalllassunto delle pronunce di questa stessa Corte (Cass. 21-1-2000 n. 637; Cass. 30-7-2004 n. 14576) secondo cui le solette dei balconi aggettanti sono sottratte alla disciplina di cui alllart. 1125 c.c. in quanto non aventi funzioni di copertura ma solo di servizio al singolo appartamento cui accedono, ha rilevato che, laddove sussistano analoghi manufatti posti sulla stessa verticale al piano sottostante, la funzione di piano ddappoggio e di calpestio che la soletta svolge per il balcone cui inerisce ee inscindibile rispetto a quella di copertura del balcone sottostante.

Il Tribunale di Fermo ha quindi concluso che la soletta deve ritenersi di proprietaa comune, e che il proprietario del piano sottostante ha lluso esclusivo della faccia rivolta verso il basso e ne puoo fruire, oltre che per la copertura fornita al proprio balcone, anche per acquisire ogni ulteriore attingibile utilitaa cui non ostino ragioni di statica o di estetica.

Tale convincimento non puoo essere condiviso.

Premesso che nella specie ee pacifico che la soletta sulla quale lo I. e la M. avevano infisso le tende parasole inerisce ad un balcone aggettante, deve escludersi che tale soletta sia di proprietaa comune tra i proprietari del primo e del secondo piano ai sensi delllart. 1125 c.c.; invero llassenza di una sua funzione divisoria tra i due piani comporta llinsussistenza del necessario presupposto per ritenerla di proprietaa comune tra i proprietari dei due piani lluno alllaltro sovrastante (vedi in tal senso Cass. 28/5/1963 n. 1406).

In linea piuu generale, poi, deve escludersi che i balconi aggettanti fungano da copertura del piano inferiore in quanto essi, dal punto di vista strutturale, sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poichee possono sussistere indipendentemente dalllesistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante; non avendo quindi funzione di copertura del piano sottostante, il balcone aggettante non soddisfa una utilitaa comune ai due piani, e non svolge neppure una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano (vedi in tal senso in motivazione Cass. 21-1-2000 n. 637);

sotto tale profilo la sentenza impugnata non ha offerto adeguata e convincente motivazione della ritenuta funzione di copertura del balcone sottostante da parte della soletta di un balcone aggettante.

Non sussistono quindi ragioni per discostarsi dalllorientamento ormai consolidato di questa Corte secondo cui i balconi aggettanti (e dunque le relative solette), costituendo un prolungamento della corrispondente unitaa immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa (Cass. 30-7-2004 n. 14576; Cass. 17-7-2007 n. 15913); anzi la prima di tali pronunce ha altresii affermato che, seppure volesse riconoscersi alla soletta del balcone una funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, tuttavia, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e quindi non indispensabile per llesistenza stessa dei piani sovrapposti, non puoo parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nee, quindi, di presunzione di proprietaa comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.

Infine deve aggiungersi che il diverso convincimento espresso da questa Corte con le pronunce 14-7-1983 n. 4821 e 16-1-1987 n. 283, menzionate dalla sentenza impugnata, si riferiva a casi in cui – come osservato in motivazione dalla citata sentenza 30-7-2004 n. 14576 sempre di questa Corte – i balconi sovrastanti svolgevano contemporaneamente funzioni sia di separazione, sia di copertura, sia di sostegno, come puoo avvenire quando essi sono incassati nel corpo dellledificio; di qui pertanto ttirrilevanza di tale orientamento nella fattispecie, dove si ee in presenza, come si ee visto, di balconi aggettanti.

Con il secondo motivo i ricorrenti, deducendo omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, ritengono che llaffermazione del Tribunale secondo cui i grossi bracci metallici che sostenevano la tenda non compromettevano la staticitaa del balcone di proprietaa degli esponenti non era condivisibile perchee fondata soltanto sulle foto in atti e non teneva conto che i ganci erano stati infissi, oltre che nelllintonaco, anche nella struttura in conglomerato cementizio che ne costituiva llindispensabile supporto.

I ricorrenti, inoltre, rilevano che erroneamente il giudice di appello ha ritenuto inammissibile la produzione tardiva nel secondo grado di giudizio della consulenza di parte, non trattandosi di un mezzo di prova relativamente al quale possano esservi preclusioni;

avendo comunque il Tribunale esaminato tale consulenza ed avendo affermato che essa aveva evidenziato solo la possibilitaa di un dissesto in futuro escludendo un pregiudizio alla statica, essi sostengono che nel pericolo di dissesto era giaa ravvisabile un pregiudizio.

Tale censura resta assorbita alllesito delllaccoglimento del primo motivo di ricorso.

In definitiva quindi la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto, e la causa deve essere rinviata per un nuovo esame della controversia al Tribunale di Ancona che provvederaa anche alla pronuncia sulle spese del presente giudizio.

 

P.Q.M.

LA CORTE Accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio al Tribunale di Ancona.

Cosii deciso in Roma, il 9 dicembre 2010.

Depositato in Cancelleria il 12 gennaio 2011