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Proprio come gli appartamenti in un edificio a sviluppo verticale, i posti auto hanno un rapporto di tipo condominiale con le parti comuni di un palazzo: sono sottoposti alle stesse regole previste dal codice civile per il condominio.

La cronica carenza di parcheggi ha fatto sì che la loro realizzazione sia agevolata e spesso anche imposta dalle leggi. Salvo casi particolari, box, posti in garage e posti auto all’aperto sono di proprietà o comunque con diritto d’uso di singoli condomini. Quindi i posti auto, esattamente come gli appartamenti in un edificio a sviluppo verticale, hanno un rapporto di tipo condominiale con le parti comuni, cioè sono sottoposti alle stesse regole previste dal codice civile per il condominio.

Tuttavia, non sempre i condomini proprietari di appartamenti corrispondono esattamente ai condomini proprietari di un posto auto: capita abbastanza spesso infatti che chi vanta diritti, per esempio, su un box, abiti invece in un palazzo diverso, anche se vicino, oppure che non tutti gli abitanti di uno stabile posseggano un posto auto. Ciò, inevitabilmente, crea problemi per quanto attiene alla suddivisione di certe spese che sono parzialmente risolti solo quando sono costituiti due diversi condomini: quello dei proprietari degli alloggi e quello dei proprietari dei posti auto, con diversi regolamenti, tabelle millesimali, amministratori e organi assembleari. Purtroppo, il caso dei due condominii differenti è l’eccezione e non la regola.

Riassumendo si possono identificare almeno tre tipologie differenti di costruzioni:

1. garage, in genere sotterranei, costruiti in aree comunali e concessi in diritto d’uso (in genere per sessant’anni) a proprietari privati.

Si tratta a tutti gli effetti di condomini autonomi, per cui valgono le stesse regole previste per gli alloggi costruiti su aree comunali e concessi in diritto di superficie ai sensi della legge n. 167. Regolamenti condominiali e tabelle millesimali esistono sempre e comunque e al termine del diritto d’uso vengono inglobati nel patrimonio comunale (salvo diversi accordi);

2. posti auto su aree di proprietà solo di alcuni condomini, del tutto esterne all’edificio. Si tratta di immobili o terreni in semplice comunione: in mancanza di regolamenti, valgono le regole sulla comunione;

3. garage, in genere suddivisi in box, collocati sotto il cortile o posti auto in aree scoperte, ma interne alla proprietà condominiale. Possono essere accessibili da rampe fuori dall’edificio oppure passando attraverso gli androni. E’ questa la tipologia che crea maggiori problemi. In quest’ultimo caso, possono essere stati costituiti due condomini diversi e, a seconda delle circostanze, il rapporto tra i due enti può essere paragonabile a quello del supercondominio tradizionale oppure, al contrario, può esistere una semplice servitù di passaggio di cui gode il condominio di garage rispetto a quello di appartamenti. La distinzione ha un notevole peso, soprattutto in mancanza di regole certe, perché le norme sulle servitù (di cui non tratteremo) sono differenti da quelle del condominio.

Ma il caso senz’altro più comune è quello dell’unico condominio, a cui partecipano anche i proprietari di soli box. Se il regolamento condominiale contrattuale è preciso a proposito, valgono le sue disposizioni ed è inutile sprecare parole. I dubbi sorgono, invece, quando non esiste alcuna regolamentazione o quando essa è insufficiente.

Ovviamente, il proprietario del solo box, qualora l’accesso sia esterno al palazzo, e non raggiungibile da scale o ascensori interni, non partecipa alla maggior parte delle spese relative al fabbricato. Ma esistono eccezioni, alcune del tutto evidenti (muri e cancelli esterni, gabbiotto esterno di portineria del complesso) e altre un pò meno (facciate e giardini). Infatti, per giurisprudenza, la facciata dell’edificio e le aree a verde circostanti contribuiscono al decoro del complesso, di cui godono anche i proprietari del garage. Ci si può poi chiedere: nel caso in cui l’accesso alle aree a parcheggio avvenga attraverso l’androne o, addirittura, sia garantito quello pedonale da scale e/o ascensori interni, qual è l’apporto alle spese comuni dei proprietari di soli box, una volta chiarito che anche la facciata del palazzo è di loro competenza? Risposta: il passaggio attraverso l’androne è coperto dal tetto e cinto dai muri esterni e, quindi, anche i proprietari di soli box parteciperanno alle spese per la loro manutenzione e ricostruzione. Se poi il palazzo è dotato di portineria, ovviamente il portiere garantisce la custodia anche dei posti auto e va pagato anche dai loro proprietari. Per scale e ascensori valgono le regole del condominio parziale e la suddivisione delle spese è quella specificata nell’art. 1124 cod. civ. (metà in proporzione ai millesimi e metà in proporzione al numero dei piani da percorrere per raggiungere il garage s otterraneo).

GARAGE SOTTERRANEI E MANUTENZIONE DEL CORTILE

Quando il cortile ospita posti macchina a uso esclusivo i condomini utilizzatori del parcheggio debbono sostenere per intero le spese di rifacimento per gli spazi corrispondenti ai posti macchina stessi.

I dubbi crescono, però, quando si deve fare l’impermeabilizzazione del cortile e vi sono degli ambienti sottostanti (per esempio, un garage che non è d’uso a tutti i condomini).

Occorrerà stabilire caso per caso chi deve contribuire e quale opera è da considerarsi utile a tutto il condominio (per esempio, il pavimento) e quale invece solo a una sua parte (gli strati impermeabilizzanti e la volta del garage o dei box). La giurisprudenza più recente afferma che le spese di ricostruzione del cortile vanno imputate per 2/3 ai proprietari dei box coperti dal piano e per 1/3 ai proprietari del cortile (in genere il condominio). Si tratta di un’interpretazione estensiva del criterio stabilito dal codice civile per i lastrici solari a uso esclusivo.

Un caso particolare è quando i lavori di rifacimento di un cortile impongono il rifacimento di aiuole o comunque di superfici piantumate con alberi e cespugli che coprono i garage sottostanti. In questo caso ci pare logico che le spese per rifare il giardino competano a tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà, perché tutti ne traggono giovamento estetico.

Nuovi posti auto

La legge n. 122/1989 (legge Tognoli), integrata poi dalla legge n. 127/1997, ha previsto facilitazioni di tipo urbanistico e deroghe alle norme condominiali ai fini della realizzazione di posti auto. Con un vincolo però: i posti auto sono inalienabili separatamente dagli appartamenti di cui sono pertinenza.

Ai nostri fini, si possono distinguere due tipi diversi di interventi negli edifici esistenti:

– i posti auto ricavati al pian terreno o nel sottosuolo dell’edificio. L’intervento deve essere deciso dall’assemblea dei condomini con la maggioranza degli intervenuti e con almeno 500 millesimi. A ogni unità immobiliare del condominio deve corrispondere almeno un posto auto, non importa se di proprietà singola o comune;

– posti auto realizzati grazie alle integrazioni alla legge Tognoli portate dalla legge n. 127/1997. Possono essere costruiti anche solo da una parte dei condomini, in aree esterne al condominio stesso, e divengono pertinenziali ai loro appartamenti. Non occorre l’assenso dell’assemblea condominiale e hanno lo stesso vincolo di inalienabilità.

Benché la vendita separatamente dall’appartamento sia vietata, non sembra che si possa dire lo stesso per l’affitto. Perlomeno la legge non fa alcun cenno a proposito. Comunque l’IVA sulle fatture per la loro edificazione è (attualmente) al 4% e si può far ricorso alla segnalazione certificata di inizio attività per gli assensi comunali.

Posti auto obbligatori

Per i palazzi costruiti dopo il 1° settembre 1967, o comunque per gli interventi di incremento di volumetria e superficie (tranne quelli espressamente esclusi dalle leggi) è stabilito un certo “standard” di superficie a posto auto.

Si tratta di un metro quadrato ogni venti metri cubi di costruzione (per concessioni rilasciate dal settembre 1967 al 6 aprile 1989) o del doppio, cioè un metro quadrato ogni dieci metri cubi di costruzione, per concessioni successive al 7 aprile 1989. Grossomodo, quest’ultima misura corrisponde a un box doppio per ogni appartamento di 100 metri quadrati.

Per lungo tempo la giurisprudenza aveva giudicato tali spazi fruibili solo dagli abitanti del palazzo, che, al di là di a chi facesse capo la proprietà, avevano comunque il diritto di utilizzarli (anche in seguito a un contratto di comodato o di locazione).

Però, in seguito, la legge 28 novembre 2005, n. 246 ha aggiunto una disposizione: “Gli spazi per parcheggi realizzati… non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”. La disposizione è, però, ritenuta applicabile ai nuovi parcheggi, con esclusione di qualsivoglia effetto retroattivo.

Fonte: immobili24

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Comments

  1. Antonino Altieri

    Ho acquistato un appartamento nel 1980. Nell’atto era incluso anche il posto auto ma esso non mi venne mai assegnato perché il costruttore vendette a terzi, non residenti nell’immobile, tutti i posti disponibili. Il costruttore poi fallì e non potei fargli causa per avere quanto di mio diritto.
    Alla distanza di 30 anni, contro chi posso agire (contro proprietari di posti auto non residenti?) ovvero contro nessuno?
    Pongo la domanda perchè ho provato a vendere l’appartamento ma non ci riesco perchè mi dicono che manca di una sua pertinenza essenziale.
    Grazie per una cortese risposta e cordiali saluti
    A. Altieri

    1. Fabio Article Author

      Egr. Sig. Altieri,
      ci sono alcuni aspetti che, per potere dare una risposta compiuta alla problematica da Lei posta, meritano e richiedono di essere chiariti possibilmente anche con la presa visione dei documenti. Gli istituti coinvolti sono diversi (compravendita, condominio, usucapione, ecc. ) e, senza un quadro chiaro, c’è il rischio di fare confusione.
      La invito a prendere contatto telefonicamente per un primo chiarimento http://www.studio-legale-online.net/chiedi-una-consulenza-legale-online/
      Saluti

  2. angelo

    Ho assegnato e accatastato un posto macchina nel piano seminterrato del palazzo dove vivo,
    anziché mettere l’auto posso accatastare ordinatamente alcuni oggetti? a livello contrattuale non vi è nessun divieto mentre nel regolamento condominiale di nuova e prima stesura lo hanno vietato.
    Distinti saluti Angelo

  3. maria

    dietro il condominio ci sono dei parcheggi bianchi ma non sempre bastano ed ogni tanto mi capita di trovare macchine che occupano due posti anziché uno . la maleducazione non ha limiti . cosa devo fare per farli smettere di parcheggiare male ?

  4. Francesco

    salve , il mio condominio è di 20 condomini con seminterrato adibito ad area di parcheggio accatastata c6 e suddivisa in 20 posti diventati pertinenza ,chiuso da cancello elettrico e con passo carrabile , può un condomino fittare il suo posto auto ad un esterno del condominio ? senza ricevuta fiscale ? Se si , non si mettono a rischio le altre auto o cose custodite in tale area ?Grazie per la sua eventuale risposta.

    1. Fabio Article Author

      Buongiorno, per dare una risposta compiuta è necessario disporre di ulteriori informazioni; ovviamente, la ricevuta fiscale va fatta… A disposizione per approfondimenti
      Saluti.

  5. Luca

    Chiedo cortesemente una delucidazione riguardo il mio caso. Vivo in una palazzina di 6 appartamenti e 8 posti auto esterni. 2 posti auto sono ancora di proprietà dell’impresa, questa ha intenzione di venderli a persone non occupanti la palazzina. i nuovi proprietari dei 2 posti auto possono accedere ai servizi comuni? (prese elettriche, acqua, accedere a vano scale comune) o devono limitarsi solo all’utilizzo del loro posto auto? Grazie

    1. Fabio Article Author

      Buongiorno, in linea di principio si, però per un parere compiuto occorrerebbero maggiori informazioni.
      Cordiali saluti

      1. Luca

        “in linea di principio si” intende che possono utilizzare ogni servizio comune? Grazie ancora per la disponibilità.

  6. Lucia

    Salve, vivo in una palazzina con otto appartamenti. Tutti e otto gli inquilini usufruiscono di una parte di locali condominiali adibiti a magazzini (da noi usati sempre come posto macchina). Da qualche tempo un parente di un condomino, non residente nel ns palazzo, vi ha parcheggiato un automobile, senza mai spostarla, provocando anche disagi. Cosa possiamo fare? Può lui parcheggiarel’auto senza vere residenza nel palazzo?
    Grazie mille!!!

  7. arianna

    salve io sono in affitto in un condominio dove ci sono tutti proprietari.Abito al piano terra all’interno di un piccolo cortile e vero che per legge loro che sono proprietari possono mettere le macchine ed io che sono in affitto no?Per di piu’ macchine che mettono essendo un piccolo cortile a distanza di 10 metri dalle mie finestre?E inoltre io che sono in affitto non devo partecipare alle riunioni e decisioni condominiali devo solo pagare e stare a tutte le loro decisioni?Grazie

    1. Fabio Article Author

      Salve, le questioni da Lei poste sono variegate e necessiterebbero di maggiori approfondimenti. In generale, Lei dovrebbe poter disporre parimenti delle parti a comune; il conduttore, salvo alcune eccezioni, non ha diritto di partecipare alle riunioni, ma non tutte le spese condominiali possono essergli poste a carico.
      A disposizione per eventuali approfondimenti.
      Saluti

  8. gerlando

    Ho acquistato un appartamento nel 1980. Nell’atto era incluso anche l’uso di un posto auto,nel mio posto posso sotterrare una vasca d’acqua,il costruttore sostiene che non posso in quanto non sono proprietario del terreno.

  9. Riccardo Radicioni

    Buonasera, in un garage condominiale i posti auto possono essere usati x parcheggiare auto e moto insieme? I posti moto possono essere usati x parcheggiare le auto, ovviamente andando oltre i limiti della proprietà? Le uscite di sicurezza e le parti comuni possono essere usati x parcheggiare moto e motorini? Nei posti moto si possono mettere materiali infiammabili? Le auto possono essere parcheggiate andando oltre i limiti perimetrali della propria proprietà? Restando in attesa di un suo gentile riscontro la saluto cordialmente…

    Riccardo Radicioni

  10. Alice

    buongiorno,
    mi hanno proposto di comprare un posto auto nel cortile del palazzo dove possiedo già un negozio.
    Ho saputo però che i 5 parcheggi ricavati in questo cortile non sono di proprietà di specifiche persone, ma sono di proprietà del condominio mentre le persone che le utilizzano ne hanno l’uso escusivo e perenne. Ho con me la documentazione del catasto che ne accerta appunto sia la proprietà che l’uso. La persona che me lo vuole vendere è appunto l’utilizzatore (chi ne ha l’uso escusivo e perenne). Devo ancora informarmi sul regolamento di condominio, e per questo contatterò asap l’amministratore.
    Ammesso che sia possibile la compravendita dell’uso a terzi le mia domande riguardano piuttosto gli oneri dell’immobile:
    1- IMU chi la deve pagare?
    2- la spazzatura chi la deve pagare?
    3- l’amministrazione è dovuta, se si a che titolo?
    e infine, essendo il condominio proprietario, i condomini possono opporsi a questa cessione?
    Quale tipo di atto è necessario effettuare? scrittura privata?
    grazie mille
    cordiali saluti

  11. Dani

    Salve come posse fare per capire se Il Posto dove parcheggiano le auto alcuni dei miei condomini siano dei box autorizzati o meno ? Come posso accertarmi che siamo sicuri e non possono compromettere la sicurezza degli altri condomini e della palazzina?? Quali sono le caratteristiche che questi box devono rispettare ?

  12. massimiliano

    Buongiorno,

    sono in procinto di acquistare un appartamento con un posto auto in garage condominiale.
    L’agenzia sta vendendo e ha scritto sull’annuncio “posto auto doppio”, il posto auto è molto grande e consente l’accesso a 2 o più vetture sono circa 30mq , mi sono però informato tramite l’amministratore che mi ha detto che diffida al parcheggiare più di un auto nel posto.
    L’agenzia mi dice che non può farlo.
    Secondo voi può farlo ?

    1. Fabio Article Author

      Sulla base delle informazioni fornite non è possibile esprimere un parere, sono necessari alcuni approfondimenti in primis l’analisi del regolamento condominiale e della sua natura.
      A disposizione

  13. Roberto

    Salve, vivo in un appartamento in affitto. In mini condominio di nove appartamenti Parcheggiando la macchina nel cortile chiuso da un cancello automatico. Di proprietà degli stessi della casa, quindi pagando anche il parcheggio, nel caso di rottura del cancello automatico, le spese dello stesso da chi devono essere sostenute?

  14. Raffaele D Fazio

    Nel mio condominio composto da 5 appartamenti e 4 box privati situati nel cortile condominiale i quali possono accedere tramite l’androne nel quale è posta la scalinata per i 5 appartamenti.
    Nell’assemblea bilancio consuntivo dell’anno 2014 ho contestato la tassa di €. 194,00 per passo carrabile (uso suolo comunale) perchè l’amministratore ha suddiviso in tabella A e quindi con i millesimi di propietà dove i miei millesimi sono di 236 dell’abitazione (senza possesso del box) contro i 15 mill. per ogni box.
    Ho fatto presente che questa tassa deve essere divisa tra i 4 utilizzatori dei box che passano 365 giorni all’anno anche se nel regolamento prevede per le abitazioni l’ingresso auto solo per eventuale carico e scarico. In attesa Vostro riscontro, invio un cordiale saluto.

    1. Fabio Article Author

      Per rispondere compiutamente sarebbero necessari alcuni approfondimenti; ad “occhio” l’amministratore ha operato correttamente

  15. Silvia

    Nella palazzina dove abito ci sono 10 appartamenti ognuno con entrata autonoma, al piano terra della palazzina c’è la corsia dei garage con entrata da ambo i lati dell’edificio per 4 garage sottostanti.
    Ora nell’appartamento adiacente la corsia dei garage si è formata una macchia di umidità.
    I condomini non sanno come suddividere tale spesa in quanto non si è compreso se le spese della corsia sono esclusivamente dei proprietari dei 4 garage oppure essendo un muro portante è da suddividere tra tutti.
    L’amministratore non sa rispondere e vuole dare l’incarico ad un tecnico di calcolare i millesimi della corsia, per suddividere la spesa ai soli proprietari dei garage.
    La procedura è corretta?
    Gli interventi alla corsia dei garage (aperta a chiunque) sono di pertinenza esclusiva dei 4 proprietari di garage?
    In attesa di un cordiale riscontro invio distinti saluti.

    1. Fabio Article Author

      Buongiorno, a braccio, direi che è una spesa da suddividere tra tutti i condòmini, ma sarebbe opportuno approfondire la questione; cosa che l’amministratore avrà senz’altro fatto prima di intraprendere una decisione del genere.
      Per una risposta compiuta sarebbero necessari dei chiarimenti. Può contattarci

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