Le spese sostenute dal condomino per conservare la cosa comune possono essere rimborsate solamente se ne viene dimostrata l'urgenza

Corte di Cassazione, Sezione II, Sentenza 15 giugno 2010, n. 14441
Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Obbligazioni del condominio e del singolo condomino – Spese urgenti – Requisiti – Onere probatorio del condomino – Giudizio di fatto – Sindacato in sede di legittimità –  Esclusione – Limiti
In tema di spese sostenute dal condomino per conservare la cosa comune, quest’ultimo, ai sensi dell’art. 1134 c.c., in tanto può vantare il diritto al rimborso in quanto delle predette spese ne venga dedotta e dimostrata l’urgenza, ovvero la necessità di eseguirle senza ritardo e, quindi, senza potere avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri  condomini. Tale accertamento di fatto compete al giudice di merito e detto giudizio è insindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato (Nel caso di specie, trattavasi di interventi di manutenzione per la copertura del fabbricato al fine di evitare infiltrazioni di acque meteoriche agli appartamenti del piano mansardato).

Riferimenti normativi:
Codice Civile, articoli 1134 e 2697

Sentenza per esteso:

Svolgimento del processo

Con citazione del 13.1.1994 S.A. conveniva davanti al Tribunale di Venezia il condominio (OMISSIS) chiedendo la condanna al pagamento di L. 6.516.660 oltre iva, a titolo di rimborso, per la quota spettante agli altri condomini, delle spese che assumeva di aver sostenuto per interventi di manutenzione del coperto del fabbricati, necessari per evitare infiltrazioni di acque meteoriche negli appartamenti del piano mansardato.

Si costituiva il condominio rilevando che i lavori non erano stati autorizzati nè dall’assemblea nè dall’amministratore e non sussistevano ragioni di urgenza. Con sentenza n. 3195/98 il Tribunale respingeva la domanda per l’insussistenza del presupposto dell’urgenza richiesto dall’art. 1134 c.c..

Il S. proponeva appello, resisteva il condominio e la Corte di appello di Venezia, con sentenza n. 771/04, in riforma, condannava il condominio a pagare Euro 2.957,08 con gli interessi dal 22.9.1993, rilevando che la documentazione in atti già in primo grado comprovava la necessità e l’urgenza, gli interventi erano stati oggetto di verifica peritale del ctu in contraddittorio con i ctp in relazione alla fattura n. (OMISSIS) della ditta De Bortoli. Già nell’assemblea del 23.4.1991 era emersa la sussistenza di usura della guaina impermealizzante e si era deliberato l’intervento all’unanimità distribuendo la spesa in millesimi; in data 17.9.2001 il consiglio di condominio aveva invitato la ditta a proseguire l’intervento.

Successivamente il 12.10.1991 l’amministratore aveva comunicato di aver sospeso i lavori agli abbaini ritenendo trattarsi di manutenzione da effettuare dagli interessati per proprio conto, invitandoli a comunicargli la presenza di infiltrazioni dal tetto, da addebitare al condominio; nell’assemblea del 14.4.92 il condomino (OMISSIS) aveva richiesto fosse messo a verbale che avrebbe predisposto perizia tecnica nella quale si sarebbe precisato che le infiltrazioni della sua mansarda avevano natura condominiale e non privata.

La fattura n. (OMISSIS), rectius (OMISSIS), e la relazione tecnica T. del 13.7.1992 consentivano di individuare gli interventi del S. al luglio 1992. Ricorre L.M. quale amministratore del condominio, con unico articolato motivo, resiste con controricorso il S..

Motivi della decisione

Il ricorrente denunzia violazione degli artt. 1105, 1110, 1134 e 1139 c.c., artt. 112, 113 e 116 c.p.c., vizi di motivazione essendo indimostrato che le infiltrazioni abbiano danneggiato la cosa comune, dato che il S. aveva agito per i danni alla sua mansarda, circostanza già contestata nella prima difesa; non v’è traccia di elementi probatori di indifferibilità di lavori eseguiti per la conservazione della cosa comune; la sentenza fa leva sulla inerzia delle altre parti ma la presenza di una delibera dell’assemblea non eseguita dall’amministratore legittimava l’interessato ad agire per al sua esecuzione.

Le censure possono esaminarsi congiuntamente.

L’atto introduttivo del giudizio, come riferito dalla sentenza impugnata riguarda la copertura del fabbricato per evitare infiltrazioni agli appartamenti del piano mansardato.

Il giudizio in fatto sulla urgenza ed indifferibilità dei lavori, sufficientemente motivato, non è suscettibile di impugnazione in questa sede e la deduzione della esistenza di una delibera assembleare non eseguita dall’amministratore si rivela controproducente, riconoscendo nella sostanza la legittimità della richiesta. La sentenza impugnata, a pagina cinque, premesso che l’intervento del quale viene richiesto il rimborso è qualificabile quale intervento manutentivo del coperto condominiale, alla cui usura sono riconducibili i fenomeni di infiltrazione lamentati dai proprietari degli appartamenti all’ultimo piano, riferisce che già alla data dell’assemblea condominiale del 23.4.1991. erano emerse la sussistenza di una situazione di usura della guaina impermealizzante del coperto del fabbricato e la necessità di interventi; “al 4 punto del verbale l’amministratore informava di aver fatto fare una verifica …per le infiltrazioni esistenti su alcuni appartamenti dell’ultimo piano (tra i quali quello del S.) dalla quale era risultato appunto che le infiltrazioni erano provocate dall’usura della guaina… e che necessitava la sostituzione”, deliberata all’unanimità.

Ulteriore conferma della situazione derivava dal verbale del 17.9.2001 in cui i consiglieri invitarono la ditta a proseguire i lavori, vista la necessità e l’urgenza, agli abbaini degli appartamenti dei signori S. B. Br.. La sentenza riferisce delle ulteriori vicende, della lettera dell’amministratore del 12.10.1991, con la quale “comunicava di aver provveduto a sospendere i lavori agli abbaini ritenendo trattarsi di lavori di manutenzione da effettuare dagli interessati per proprio conto e nel contempo invitava i condomini a comunicargli la presenza di infiltrazioni dal tetto dell’abbaino, per addebitare l’intervento al condominio” e conclude che l’affermazione del condominio circa la mancata prova dell’urgenza non appare condivisibile.

Le odierne censure (contestualmente rivolte ad indicare varie violazioni di legge, solo enunciate ed in parte non pertinenti, e vizi di motivazione in relazione alle asserite assenze della necessità ed urgenza e della prova del danno alla cosa comune, con la deduzione che l’entità danneggiata è l’appartamento del S., o gli altri appartamenti del piano mansardato, non la struttura del condominio, le pareti comuni), non intaccano la motivazione sopra riportata circa l’urgenza e la natura di intervento manutentivo del coperto condominiale.

Il riferimento alla sospensione per lavori agli abbaini da effettuare dagli interessati per proprio conto non esclude l’addebito al condominio relativamente alle infiltrazioni dal tetto, donde il rigetto del ricorso e la condanna alle spese.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese, liquidate in Euro 1200, di cui 1000 per onorari, oltre accessori.