Il rendiconto condominiale non è un mero documento contabile contenente una serie di addendi ma un atto con il quale l’obbligato giustifica le spese addebitate ai suoi mandanti e il bilancio, o meglio il conto consuntivo della gestione condominiale, non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa; l’inserimento della spesa va pertanto annotato in base alla data dell’effettivo pagamento, così come l’inserimento dell’entrata va annotato in base alla data dell’effettiva corresponsione. La mancata applicazione del criterio di cassa è idonea a inficiare sotto il profilo della chiarezza il bilancio, pertanto, laddove l’assemblea abbia approvato un consuntivo che non sia improntato a tali criteri e violi, quindi, i diritti dei condòmini, lo stesso ben potrà essere dichiarato illegittimo.
Tribunale Roma, Sent., 09/04/2020
Con citazione introduttiva del giudizio, ritualmente notificata, l’attore esponeva quanto segue:
1- che, in data 13-10-2017, l’assemblea dell’ente di gestione aveva approvato il bilancio consuntivo 2016 (al primo punto all’o.d.g.) ed il preventivo 2017 (al secondo punto all’o.d.g.) con allegati riparti,
2- che il consuntivo conteneva numerose anomalie sì da non recare i necessari requisiti di veridicità e certezza in particolare in quanto:
a- la reale giacenza di cassa era diversa da quella riportata nella documentazione presentata per l’approvazione,
b- non era chiaro se vi era un avanzo o un disavanzo,
c- fra le spese non era riportata una bolletta dell’acqua già pagata e,
d- parimenti la situazione patrimoniale conteneva errori,
3- che non aveva potuto partecipare informato all’assemblea in quanto l’amministratore, nonostante previa richiesta, non gli aveva messo a disposizione tutti i documenti contabili. Ciò premesso chiedeva che le impugnate delibere fossero dichiarate affette da nullità/annullate e che il convenuto fosse condannato a consegnare, ad esso attore, la documentazione contabile richiesta ‘con i documenti prodotti sub (…) e (…)’.
Si costituiva il Condominio convenuto chiedendo il rigetto delle avverse domande.
Espletata ctu e dato atto che, con Delib. del 16 ottobre 2019 al punto 2 all’o.d.g. l’assemblea aveva nuovamente approvato il consuntivo 2016 ed il preventivo 2017 nel rispetto delle indicazioni del ctu, venivano precisate le conclusioni come in atti. All’udienza del 4-12-2019 la causa veniva infine trattenuta in decisione con i termini ex art. 190 c.p.c..
Deve essere dichiarata la cessazione della materia del contendere avuto riguardo alla richiesta di annullamento/declaratoria di nullità delle delibere impugnate come in ultimo richiesto da parte convenuta.
Invero, come si ricava dalle documentate e non ex adverso contestate allegazioni del Condominio convenuto, è emerso che la successiva Delib. del 16 ottobre 2019 (che risulta pienamente valida ed efficace) ha sostituito quelle impugnate (mediante nuova approvazione dei bilanci contestati) con la conseguenza che la presente decisione non è più idonea ad incidere concretamente, in parte qua, sulla res litigiosa (v. Cass. 11961/04 e Cass. 10344/09) sotto il profilo della validità/invalidità delle delibere contestate.
In ordine alle spese di lite si deve ricorrere al criterio della soccombenza virtuale e, quindi, necessita verificare quale delle parti in astratto sarebbe risultata vittoriosa nella lite.
Ritiene questo giudicante che si debba pervenire alla declaratoria di soccombenza virtuale del convenuto avuto riguardo alla domanda di annullamento/declaratoria di nullità della delibera di approvazione del bilancio consuntivo 2016.
La domanda avanzata dal Passalacqua, il quale afferma che detto bilancio non sarebbe veridico e chiaro per una pluralità di motivi, è risultata infatti teoricamente fondata nei termini di cui appresso.
Il rendiconto, predisposto dall’amministratore, risponde all’esigenza di porre i condòmini in grado di sapere come effettivamente è stato speso il danaro versato per la gestione dei beni comuni con il conseguente diritto, dei partecipanti, all’informazione ed il corrispondente obbligo dell’amministratore di mettere a disposizione degli stessi la documentazione giustificativa delle spese a riscontro dell’opera svolta.
Non si ritiene che il bilancio debba essere redatto in forma rigorosa posto che non trovano diretta applicazione, nella materia condominiale, le norme prescritte per i bilanci delle società.
Pur tuttavia, per essere valido, il rendiconto deve essere privo di vizi intrinseci e deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifica le spese sostenute. Inoltre deve essere intellegibile onde consentire ai condomini (i quali generalmente non hanno conoscenze approfondite su come un bilancio debba essere formato e ‘letto’) di poter controllare le voci di entrata e di spesa anche con riferimento alla specificità delle partite atteso che tale ultimo requisito, come si desume dagli artt. 263 e 264 c.p.c. che prevedono disposizioni applicabili anche al rendiconto sostanziale, costituisce il presupposto fondamentale perché possano essere contestate, appunto, le singole partite. Invero il rendiconto non è un mero documento contabile contenente una serie di addendi ma un atto con il quale l’obbligato giustifica le spese addebitate ai suoi mandanti sì che alla base vi devono essere delle regole minime che vanno rispettate. Ed il bilancio, o meglio il conto consuntivo della gestione condominiale, non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa; l’inserimento della spesa và pertanto annotato in base alla data dell’effettivo pagamento, così come l’inserimento dell’entrata va annotato in base alla data dell’effettiva corresponsione. La mancata applicazione del criterio di cassa (Cass. 10153/11, Cass. 27639/18) è idonea ad inficiare sotto il profilo della chiarezza, dalla quale non si può prescindere, il bilancio. In particolare, non rendendo intelligibili le voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino, non si evidenzia la reale situazione contabile. Pertanto, laddove l’assemblea abbia approvato un consuntivo (che deve essere, come detto, un bilancio di ‘cassa’) che non sia improntato a tali criteri e violi, quindi, i diritti dei condòmini, lo stesso ben potrà essere dichiarato illegittimo (Cass. 10153/11). Il criterio di cassa, in base al quale vengono indicate le spese e le entrate effettive per il periodo di competenza, consente infatti di conoscere esattamente la reale consistenza del fondo comune anno per anno e di poter raffrontare le entrate/uscite preventivate con quelle effettive (Cass. 27639/18). Laddove il rendiconto sia redatto, invece, tenendo conto sia del criterio di cassa che di competenza (cioè indicando indistintamente, unitamente alle spese ed alle entrate effettive, anche quelle preventivate senza distinguerle fra loro) i condomini possono facilmente essere tratti in inganno se non sono chiaramente e separatamente indicate le poste per esercizio. Inoltre, con il bilancio, devono sempre essere indicati la situazione patrimoniale del condominio e gli eventuali residui attivi e passivi, l’esistenza e l’ammontare di fondi di riserva obbligatori (ad esempio l’accantonamento per il trattamento di fine rapporto del portiere) o deliberati dall’assemblea per particolari motivi (ad esempio fondo di cassa straordinario). Ovviamente la situazione patrimoniale deve rispettare il prospetto approvato nella gestione precedente onde verificare la possibilità di un’eventuale ‘scomparsa’ di somme di danaro. Il criterio di cassa consente altresì di fare un raffronto tra le spese sostenute ed i movimenti del conto corrente bancario intestato al Condominio; a ciascuna voce di spesa deve corrispondere un prelievo diretto a mezzo assegno o bonifico sul/dal conto corrente condominiale tenuto conto che entrate e spese devono recare traccia documentale mentre non è consentito l’utilizzo del contante che tale traccia non reca. Inoltre, per consentire ai condomini di apprezzare e valutare il bilancio, l’amministratore dovrà indicare ed inviare ad ogni condomino un elenco delle spese sostenute (con data e causale dell’importo) già diviso per categorie secondo il criterio di ripartizione (come spese generali, acqua, riscaldamento, ecc), l’indicazione delle quote incassate dai condomini e quelle ancora da incassare, l’indicazione delle spese ancora da sostenere, le eventuali rimanenze attive (fondi, combustibile ed altro) ed il piano di riparto che indichi per ogni condomino e per ogni categoria di spesa il criterio di riparto e la quota a suo carico. Donde la mancanza di tali indicazioni, che conferiscono certezza e chiarezza al bilancio, ovvero la presenza di elementi che ne inficino la veridicità quali l’omissione o l’alterazione dei dati (ad esempio sugli interessi dei depositi) determina l’illegittimità del bilancio stesso che si estende alla delibera che l’approvi e che sia oggetto di contestazione.
Ebbene, nel caso in esame, a tali regole l’amministratore palesemente non si è attenuto avendo posto all’approvazione un bilancio consuntivo (2016) non improntato ai suindicati criteri, necessari per renderlo legittimo, come si ricava dalla ctu espletata (alla quale si è conformata peraltro l’assemblea con la nuova delibera di approvazione) ed alla documentazione contabile prodotta dalla quale è emerso il mancato rispetto di tali principi di veridicità e chiarezza in particolare: per il mancato ricorso al criterio di cassa, sol se si confrontano i consuntivi con i registri di contabilità, per la erronea ed incompleta annotazione delle entrate e delle uscite, per l’utilizzo del contante che non reca imputazione e per la mancanza puntuale dei riscontri che hanno determinato il saldo (fatture o ricevute fiscali) come chiaramente evidenziato dall’ausiliario nell’elaborato.
Non sono risultate, invece, teoricamente fondate le restanti domande. Invero con riguardo al preventivo 2017 nessuna doglianza è stata sollevata né valgono le considerazioni relative al bilancio 2016 integrando, il bilancio preventivo, una mera previsione di spesa che non deve ovviamente essere documentata da entrate ed uscite.
A medesima conclusione si deve pervenire avuto riguardo all’ulteriore motivo di doglianza inerente un’affermata violazione del diritto del condòmino attore di partecipare informato all’assemblea del 13-10-2017. Invero il diritto dei condomini di essere informati e di prendere visione dei documenti in vista della consapevole partecipazione all’assemblea impone all’amministratore di approntare un’organizzazione seppur minima che consenta di esercitare detto diritto (Cass. 19800/14
Cass. civ., Sez. II, Sent., (data ud. 03/10/2013) 19/09/2014, n. 19800
) ma non deve, l’esercizio del diritto, risultare di ostacolo all’attività dell’amministratore stesso, non deve essere contrario ai principi di correttezza e non deve risolversi in un onere economico per il condominio (Cass. 19210/11). Onde l’amministratore, ove sollecitato, rimane tenuto solo a comunicare le modalità per prendere visione dei documenti ed a consentire l’estrazione di copie a spese dei condomini che ne fanno richiesta. Conclusione in linea con la disposizione di cui all’art. 1130 bis comma 2 c.c. che prevede testualmente che i condomini possano in ogni tempo prendere visione dei documenti giustificativi di spesa ed estrarne copia a proprie spese.
Nel caso in esame si rileva che l’attore ha invece talora avanzato (v. allegati alla memoria ex art. 183 comma 6 n.2 c.p.c.) all’amministratore istanze non ‘di prendere visione di specifici documenti per poi estrarne copia’ in esito a ponderazione ma di ‘consegnare’ in copia direttamente tutta la documentazione contabile relativa a numerosi anni così aggravando oltre modo l’attività dell’amministratore che le copie avrebbe dovuto estrarre in un breve termine.
In ogni caso le richieste risultano essere state avanzate in epoca ben successiva all’assemblea (nel mese di febbraio/aprile 2018) donde l’eventuale inadempimento non avrebbe in alcun modo inciso sul diritto dell’attore di partecipare informato all’assemblea del 13-10-2017.
Segue la teorica soccombenza dell’attore avuto riguardo a tale capo di domanda e la soccombenza in ordine alla richiesta di conseguire la consegna della richiesta documentazione contabile. Mette conto al riguardo di evidenziare che, in ogni caso, il condomino non ha il diritto di chiedere la consegna della documentazione (come instato dall’attore nelle conclusioni) ma solo di ‘copia’.
Alla teorica fondatezza di solo taluno dei capi di domanda segue, a mente dell’art. 92 c.p.c., la condanna del convenuto a rifondere, in favore dell’attore, la sola metà delle spese di lite che si liquidano come in dispositivo. Spese per il resto compensate.
Spese di ctu per ¾ a carico del Condominio e per ¼ a carico dell’attore.
Definitivamente decidendo dichiara cessata la materia del contendere.
Condanna il convenuto a rifondere, in favore dell’attore, la metà delle spese di lite che, già in tale misura, si liquidano in complessivi Euro3300,00 per compensi, oltre iva, cpa e spese generali.
Spese per il resto compensate.
Spese di ctu per ¾ a carico del Condominio e per ¼ a carico dell’attore.
Così deciso in Roma, il 9 aprile 2020.
Condominio e destinazione della cosa comune